收購(gòu)式抵押貸款業(yè)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)策劃李超逸-資料下載頁(yè)
2025-05-14 23:13本頁(yè)面
【正文】 房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估能力是任何形式的房產(chǎn)金融創(chuàng)新的核心能力，建議合作公司盡早通過(guò)并購(gòu)方式獲得房產(chǎn)評(píng)估牌照和專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍 ? 加按最高金額＝房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 X本行房貸最高成數(shù)－評(píng)估時(shí)點(diǎn)上該客戶(hù)尚未償還的貸款余額 ? 房貸轉(zhuǎn)按手續(xù)關(guān)鍵在于核查客戶(hù)半年內(nèi)的按揭供款記錄，并及時(shí)辦理原貸款房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)和抵押至本行名下 ? 允許加按的金額并不能直接以現(xiàn)金形式支付給客戶(hù)，而是轉(zhuǎn)為銀行對(duì)客戶(hù)追加的授信額度，在此額度內(nèi)可對(duì)客戶(hù)發(fā)放包括車(chē)貸在內(nèi)的其他類(lèi)型個(gè)貸，具體品種可由銀行規(guī)定 ,但業(yè)務(wù)試點(diǎn)可從房貸與車(chē)貸業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)起步 ? 車(chē)貸及其他個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)平判的主要依據(jù)是其之前半年內(nèi)的供款記錄，銀行可充分利用利率定價(jià)手段吸引本行目標(biāo)客戶(hù)到本行辦理房貸轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù) ? 由于該產(chǎn)品的業(yè)務(wù)審批流程要兼容其他不同類(lèi)型的個(gè)貸授信審核要求，因此建議制定轉(zhuǎn)按產(chǎn)品流程時(shí)，與 xx銀行一起重新設(shè)計(jì)該產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制和審批流程 ? 對(duì)客戶(hù)的之前供款記錄的檢查至關(guān)重要，如果發(fā)現(xiàn)客戶(hù)供款記錄有問(wèn)題，則該筆轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)應(yīng)被否決 ? 由于該產(chǎn)品涉及到不同類(lèi)型的個(gè)貸業(yè)務(wù)，應(yīng)在推廣之前，充分作好從業(yè)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn) ? 目前中國(guó)的擔(dān)保法是允許同一抵押物可以作一次以上的抵押，不同先后順序抵押的區(qū)別在于一旦抵押物變現(xiàn)，其受償?shù)膬?yōu)先順序與其抵押順序是相對(duì)應(yīng)的；但在基于該抵押物的所有抵押權(quán)均屬于同一家銀行的情況之下，這種受償順序的安排是不會(huì)增大銀行既有貸款風(fēng)險(xiǎn)的 跨行樓宇轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)將房貸產(chǎn)品真正變成客戶(hù)的靈活自主理財(cái)工具！ 市場(chǎng)需求 評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值 / 計(jì)算加按最高金額 /辦理房貸轉(zhuǎn)按手續(xù) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)原理 在加按金額內(nèi)辦理本行車(chē)貸/作二次抵押 貸款償還 / 清收 貸款審批 /放款 22 不指定樓盤(pán)按揭業(yè)務(wù)的成功關(guān)鍵在于充分利用市場(chǎng)品牌影響， 從客戶(hù)端和銷(xiāo)售端入手，低成本地獲得新建樓盤(pán)的按揭業(yè)務(wù) 模式區(qū)別說(shuō)明 ? 傳統(tǒng)的新建樓盤(pán)按揭業(yè)務(wù)的獲得主要取決于銀行是否能對(duì)發(fā)展商提供前期的開(kāi)發(fā)貸款或其它形式的資金配套，甚至包括各種贊助費(fèi)用的支持。在傳統(tǒng)模式下，開(kāi)發(fā)商在與銀行的業(yè)務(wù)交往中占據(jù)著主動(dòng)地位，銀行獲得新樓按揭業(yè)務(wù)的綜合成本較高。目前昆明地區(qū)的各大銀行拓展新樓盤(pán)的按揭業(yè)務(wù)主要采取此種模式 ? 在不指定樓盤(pán)的按揭模式下，銀行能否獲得新樓按揭業(yè)務(wù)主要取決于客戶(hù)的選擇。從設(shè)計(jì)初衷而言，該模式被設(shè)計(jì)成一個(gè)“多贏”格局的安排：客戶(hù)可獲得發(fā)展商給予的一次性付款的樓盤(pán)價(jià)格優(yōu)惠，發(fā)展商可獲得銀行按揭貸款在產(chǎn)證辦出前 100％到位的安排，而銀行則如愿地低成本獲得了樓盤(pán)按揭業(yè)務(wù) ? 但從市場(chǎng)實(shí)際情況而言，隨著樓市升溫和銀行房貸競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，客戶(hù)可獲得的一次性付款優(yōu)惠有逐漸被取消的趨勢(shì)，而越來(lái)越多的銀行也會(huì)給予發(fā)展商 100％按揭貸款提前支付到位的許諾。所以從發(fā)展趨勢(shì)而言，銀行能否獲得不指定樓盤(pán)按揭業(yè)務(wù)的關(guān)鍵在于是否具有良好的房貸服務(wù)品質(zhì)和在房貸市場(chǎng)上較高的市場(chǎng)信譽(yù)口碑。 ? 由于目前 xx銀行尚不具備房貸市場(chǎng)上良好的信譽(yù)口碑和服務(wù)品質(zhì)（這些無(wú)形資產(chǎn)需要時(shí)間積累的），同時(shí)又鑒于新樓按揭業(yè)務(wù)市場(chǎng)傳統(tǒng)上是各大銀行房貸業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)領(lǐng)域，所以我們建議合作公司和商行暫且不把新樓按揭業(yè)務(wù)作為業(yè)務(wù)拓展重點(diǎn)，待商行在二手房按揭和跨行轉(zhuǎn)按產(chǎn)品市場(chǎng)上成功之后，再推出不指定樓盤(pán)按揭業(yè)務(wù)，屆時(shí)則可以充分利用商行的市場(chǎng)品牌影響和累計(jì)的客戶(hù)忠誠(chéng)度，低成本地介入新建樓盤(pán)的按揭業(yè)務(wù) 發(fā)展商 樓盤(pán)客戶(hù) 銀行 銀行 提供開(kāi)發(fā)貸款 指定承擔(dān)樓盤(pán)按揭 提供按揭服務(wù) 各種費(fèi)用支持 目前新建樓盤(pán) 按揭業(yè)務(wù)模式 取得新樓按揭業(yè)務(wù)的關(guān)鍵點(diǎn) 不指定樓盤(pán) 按揭業(yè)務(wù)模式 發(fā)展商 樓盤(pán)客戶(hù) 銀行 與發(fā)展商合作完成按揭業(yè)務(wù)辦理 選擇銀行提供服務(wù) 取得新樓按揭業(yè)務(wù)的關(guān)鍵點(diǎn) 23 中介公司首要定位于為商行拓展二手樓按揭業(yè)務(wù)，因此在 合作初期商行各支行仍可以繼續(xù)獨(dú)立拓展新樓盤(pán)按揭業(yè)務(wù) 現(xiàn)有商行各開(kāi)展個(gè)貸業(yè)務(wù)的分支機(jī)構(gòu) （合作試點(diǎn)網(wǎng)點(diǎn)除外） 昆明地區(qū)新建樓宇按揭客戶(hù) 合作公司進(jìn)駐的 各銀行網(wǎng)點(diǎn)（按揭業(yè)務(wù)專(zhuān)門(mén)店） 提供專(zhuān)業(yè)的 二手樓按揭業(yè)務(wù) 提供專(zhuān)業(yè)的 跨行轉(zhuǎn)按靈活理財(cái)業(yè)務(wù) 提供不指定樓盤(pán)按揭業(yè)務(wù) 繼續(xù)提供新建樓宇按揭業(yè)務(wù) 昆明地區(qū)二手樓宇按揭客戶(hù) 昆明地區(qū)樓宇按揭轉(zhuǎn)按客戶(hù) 業(yè)務(wù)歸并 方案說(shuō)明 ? 為了確保商行目前的房貸業(yè)務(wù)運(yùn)行模式順利地向商行與中介的合作模式過(guò)渡，建議在合作之后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中介公司進(jìn)駐的各試點(diǎn)網(wǎng)點(diǎn)主力拓展昆明地區(qū)二手樓按揭業(yè)務(wù)及隨后可能推出的樓宇跨行轉(zhuǎn)按靈活理財(cái)業(yè)務(wù)，而商行其他各開(kāi)展個(gè)貸業(yè)務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)則繼續(xù)拓展新建樓宇按揭業(yè)務(wù) ? 商行現(xiàn)行的房貸業(yè)務(wù)應(yīng)不遲于中介公司正式開(kāi)展不指定樓盤(pán)按揭業(yè)務(wù)之前歸并到中介公司 ? 建議今年商行的個(gè)貸業(yè)務(wù)應(yīng)逐步集中到房貸業(yè)務(wù)上 ，其他個(gè)貸業(yè)務(wù)包括車(chē)貸業(yè)務(wù)、助業(yè)貸款業(yè)務(wù)等應(yīng)暫時(shí)減少拓展力度，為商行的個(gè)貸業(yè)務(wù)架構(gòu)的轉(zhuǎn)型鋪定基礎(chǔ) 24 The End! 謝謝 !
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