【正文】 5平米，年租金為 14萬元，2021年第一季度末的時候，地稅部門責(zé)令 A公司限期繳納當(dāng)年應(yīng)繳的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅共計 17815元人民幣。 A公司認(rèn)為房產(chǎn)稅和土地使用稅應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人繳納，與承租方無關(guān)。 問：Ｗ公司是否應(yīng)繳納承租物業(yè)的房產(chǎn)稅？ 是否應(yīng)繳納承租物業(yè)占地的土地使用稅？ 69 租賃合同 常見涉稅問題分析 稅法規(guī)定： 土地使用稅、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為擁有土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人； 對擁有土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人不在土地所在地的以實際使用人和代管人為 納稅人 。 關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 國稅地字 [1988]第 015號 出租房屋的單位和個人未按規(guī)定向房產(chǎn)所在地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅，主管地稅機(jī)關(guān)可以依照有關(guān)稅收法律規(guī)定的方式將 《 納稅通知書 》 送達(dá)承租人，由承租人在規(guī)定的期限內(nèi)找到出租人并通知其進(jìn)行納稅申報并繳納稅款； 承租人不能在主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的限期內(nèi)找到出租方并繳納稅款的，視為出租人不在房產(chǎn)所在地，應(yīng) 由承租人繳納房產(chǎn)稅 ” 。 《 總局關(guān)于加強(qiáng)對出租房屋房產(chǎn)稅征收管理的通知 》 國稅發(fā) [1998]196號 70 租賃合同 常見涉稅問題分析 五、關(guān)于租賃發(fā)票的約定 承租方的風(fēng)險： 支付的租賃費(fèi)無法稅前扣除 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供租賃發(fā)票時承擔(dān)額外的稅金，且代墊的稅金支出不能在稅前扣除。 71 租賃合同 常見涉稅問題分析 五、關(guān)于租賃發(fā)票的約定 承租方的風(fēng)險： 支付的租賃費(fèi)無法稅前扣除 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供租賃發(fā)票時承擔(dān)額外的稅金，且代墊的稅金支出不能在稅前扣除。 涉及稅種 企業(yè)出租 個人出租 營業(yè)稅 5% 3% 房產(chǎn)稅 12% 4% 所得稅 25%、 20%、 15%、 0 10% 城建稅 7% 7% 教育費(fèi)附加 3% 3% 防洪水利基金 % % 72 目錄 1 一 二 一 三 五 經(jīng)濟(jì)合同的稅收意義 經(jīng)濟(jì)合同涉稅分析的因素 常見經(jīng)濟(jì)合同涉稅問題分析 常見不需繳納印花稅的經(jīng)濟(jì)合同 四 違約金的稅務(wù)處理 73 支付違約金的稅務(wù)處理 《 企業(yè)所得稅法 》 第八條規(guī)定： “ 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入 有關(guān)的、合理的支出 ，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。 ” 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第二十七條又進(jìn)一步明確：“ 企業(yè)所得稅法第八條所稱 有關(guān)的支出 ，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。企業(yè)所得稅法第八條所稱 合理的支出 ，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出 ” 。 74 收取違約金的稅務(wù)處理 流轉(zhuǎn)稅方面的規(guī)定 銷項稅額 =銷售額 稅率 第六條 銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向購買方收取的全部價款和 價外費(fèi)用 ，但是不包括收取的銷項稅額。 第十二條 條例第六條第一款所稱價外費(fèi)用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、 違約金 、滯納金、延期付款利息、 賠償金 、代收款項、代墊款項、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。 75 第二十二條 企業(yè)所得稅法第六條第（九）項所稱其他收入，是指企業(yè)取得的除企業(yè)所得稅法第六條第（一）項至第（八）項規(guī)定的收入外的其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實無法償付的應(yīng)付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項、債務(wù)重組收入、補(bǔ)貼收入、 違約金收入 、匯兌收益等。 收取違約金的稅務(wù)處理 企業(yè)所得稅方面的規(guī)定 第六條 企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括： （一）銷售貨物收入； （二）提供勞務(wù)收入； （三）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入； （四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益； （五）利息收入； （六）租金收入； （七）特許權(quán)使用費(fèi)收入； （八）接受捐贈收入； （九）其他收入。 76 個人收取違約金的稅務(wù)處理 個人所得稅方面的規(guī)定 個人所得稅應(yīng)稅所得項目： 工資、薪金所得 個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得 對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得 勞務(wù)報酬所得 稿酬所得 特許權(quán)使用費(fèi)所得 利息、股息、紅利所得 財產(chǎn)租賃所得 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 偶然所得 其他所得 《 個人所得稅法 》 第二條十一款規(guī)定，經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得，應(yīng)納個人所得稅。 77 個人收取違約金的稅務(wù)處理 個人所得稅方面的規(guī)定 關(guān)于個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中取得違約金收入 征收個人所得稅問題的批復(fù) 國稅函 [2021]866號 四川省地方稅務(wù)局 : 你局 《 關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得違約金收入如何征收個人所得稅問題的請示 》 (川地稅發(fā) [2021]48號 )收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下 : 根據(jù) 《 中華人民共和國個人所得稅法 》 的有關(guān)規(guī)定，股權(quán)成功轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方個人因受讓方個人未按規(guī)定期限支付價款而取得的違約金收入，屬于因財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的收入。轉(zhuǎn)讓方個人取得的該違約金應(yīng)并入財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，按照 “ 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 ” 項目計算繳納個人所得稅，稅款由取得所得的轉(zhuǎn)讓方個人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自行申報繳納。 78 個人收取違約金的稅務(wù)處理 個人所得稅方面的規(guī)定 關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金 征收個人所得稅問題的批復(fù) 國稅函 [2021]865號 安徽省地方稅務(wù)局 : 你局 《 關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金是否繳納個人所得稅的請示 》 (皖地稅 [2021]94號 )收悉。經(jīng)商財政部同意，批復(fù)如下 : 商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。 根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照 “ 其他所得 ” 應(yīng)稅項目繳納個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。 79 目錄 1 一 二 一 三 五 經(jīng)濟(jì)合同的稅收意義 經(jīng)濟(jì)合同涉稅分析的因素 常見經(jīng)濟(jì)合同涉稅問題分析 常見不需繳納印花稅的經(jīng)濟(jì)合同 四 違約金的稅務(wù)處理 80 常見不需繳納印花稅的經(jīng)濟(jì)合同 既有訂單又有購銷合同的，訂單不貼花 非金融機(jī)構(gòu)之間簽訂的借款合同 股權(quán)投資協(xié)議 繼續(xù)使用已到期合同無需貼花 委托代理合同 貨運(yùn)代理企業(yè)和委托方簽訂的合同和開出的貨物運(yùn)輸代理業(yè)專用發(fā)票 81 常見不需繳納印花稅的經(jīng)濟(jì)合同 承運(yùn)快件行李、包裹開具的托運(yùn)單據(jù) 電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同 會計、審計合同 工程監(jiān)理合同 1三方合同中的擔(dān)保人、鑒定人等非合同當(dāng)事人不需要繳納印花稅 1沒有書面憑證的購銷業(yè)務(wù)不需繳納印花稅 82 1商業(yè)票據(jù)貼現(xiàn) 常見不需繳納印花稅的經(jīng)濟(jì)合同 1企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部使用的憑證 1實際結(jié)算金額超過合同金額不需補(bǔ)貼花 1培訓(xùn)合同 1企業(yè)改制 1資金賬簿 1） 合并、分立、聯(lián)營、兼并企業(yè)的資金賬簿 2）跨地區(qū)經(jīng)營的總、分機(jī)構(gòu)的資金賬簿 3）企業(yè)改制 4）啟用新帳時，資金未增加的 83 常見不需繳納印花稅的經(jīng)濟(jì)合同 1土地租賃合同 承包經(jīng)營合同 2修理單 2常見的其他無需貼花的合同或憑證 單位和員工簽訂的勞務(wù)用工合同； 供應(yīng)商承諾書； 保密協(xié)議； 物業(yè)管理服務(wù)合同； 保安服務(wù)合同； 日常清潔綠化服務(wù)合同； 殺蟲服務(wù)合同； 質(zhì)量認(rèn)證服務(wù)合同； 翻譯服務(wù)合同； 出版合同。（國稅函發(fā) [1991]155號） 84 稅負(fù)分析 在簽署合同之前，應(yīng)當(dāng)對因合同簽署而可能產(chǎn)生的稅費(fèi)進(jìn)行分析評估，包括涉及的稅種、稅負(fù)等， 選擇最優(yōu)的方案 ，必要時可以調(diào)整合同簽署方式或簽署的合同性質(zhì)。 納稅義務(wù) 合同簽署后的何方具有納稅義務(wù) 納稅義務(wù)發(fā)生的時限及風(fēng)險 稅款承擔(dān)約定 由何方承擔(dān)稅款 由何方完成稅款繳納義務(wù) 經(jīng)濟(jì)合同涉稅分析的方法和要點(diǎn) 85 曹江錦 13379080369