【正文】 9571975 階段 3： 1975至今 ?需要解決悉尼和墨爾本兩個城市爭奪國都的問題 ?議會決定 ,中央政府應(yīng)設(shè)在新南威爾士州 ,離悉尼不到100英里 ?建設(shè)一個澳大利亞人為之自豪的城市。城市基礎(chǔ)設(shè)施那時已經(jīng)完備 ?確定城市的競爭力，建設(shè)充滿活力的社區(qū) ?面臨企業(yè)從市中心遷往郊區(qū)的挑戰(zhàn) ?堪培拉是幾個吸引力的潛在城市中的一個 .它水源充足、氣候宜人、地理位置優(yōu)越 ?1908年，堪培拉作為 “ 花園國都 ” 被選為政府所在地 ?從 1913年起 —開始進(jìn)行設(shè)計和場地開發(fā)，如三通一平、植樹等 —完成議會大廈和許多紀(jì)念館的建設(shè) —建設(shè)為 1100多名公務(wù)員服務(wù)的商店、辦公樓和住宅 ?1957年，聯(lián)邦政府成立國都開發(fā)委員會（ NCPC）將堪培拉發(fā)展成為具備高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施和環(huán)境的政府和行政中心 ?19611965年： —政府在文化中心周圍建造辦公樓、零售商店、銀行、影劇院和法院 —政府規(guī)劃建設(shè)了 4個衛(wèi)星城鎮(zhèn)，為居民提供住房。所有城鎮(zhèn)都通過綜合交通系統(tǒng)相連 ?1997年：城區(qū)重建計劃制定目標(biāo)，將騰出的舊政府大樓改造成居住區(qū)以及其他功能，以維持市中心區(qū)的活力 ?2021年， “ 堪培拉拓寬計劃 ” 認(rèn)識到堪培拉不斷變化的需求，建議政府和社區(qū)聯(lián)手，共同管理城市和經(jīng)濟發(fā)展 挑戰(zhàn) 機遇 舉措 53 堪培拉是政府全面參與下創(chuàng)建的 資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析 堪培拉得天獨厚的條件 政府中心模式的關(guān)鍵成功因素 采取的關(guān)鍵措施 ?雖然堪培拉過去是一片處女地，但它地理位置優(yōu)越，氣候宜人，水源充足 ?地理位置突出，主要政府機構(gòu)的所在地 ?高質(zhì)量辦公樓由政府機構(gòu)占用，其中一些是地表性建筑 ?員工和市民容易到達(dá) ?議會通過遷都立法，使堪培拉即刻成為主要城市 ?政府出資建造辦公樓并聘請建筑師設(shè)計和建造地標(biāo)性建筑 ?在完成大樓建設(shè)前，政府已建造道路和其他基礎(chǔ)設(shè)施 54 案例分析得出的主要結(jié)論 ?金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的 內(nèi)在需求 ?全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求 ?區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐? 經(jīng)濟實力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部 ?高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散 ?企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動 ?展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝 ?政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間 ?所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功 55 現(xiàn)有 CBD開發(fā)項目所依賴的組織結(jié)構(gòu)各不相同 CBD組織模式 主要特點 影響 “政府領(lǐng)導(dǎo)型 ” 如：加納利碼頭 ?LDDC—政府下的獨立機構(gòu)，全權(quán)負(fù)責(zé) ?與私營開發(fā)商（ Oamp。Y）合作 ,后者進(jìn)行所有規(guī)劃和項目開發(fā)工作 ?具有政府權(quán)威性的獨立機構(gòu)(LDDC)十分關(guān)鍵 ,有利于靈活開發(fā)和迅速決策 ?開發(fā)工作全部交給 Oamp。Y和其它專業(yè)開發(fā)商 “多元合作型 ” 如：丹佛 ?“丹佛城市中心聯(lián)盟 ” 是 CBD商家贊助的非盈利性組織 ,主要為商家和開發(fā)商進(jìn)行宣傳工作 ?市長高峰會 —市長主持由政府部門、開發(fā)商和商 家出席的年度研討會 —峰會結(jié)束時，各方均將明確各自在 實施中的職責(zé) ?聯(lián)盟的設(shè)立便于追蹤提出的問題和改革意見 ?高峰會機制為所有利益相關(guān)方創(chuàng)造了提出問題和改革要求等機會，市長的領(lǐng)導(dǎo)作用可確保實現(xiàn)成效 “政府指導(dǎo)型 ” 如：上海陸家嘴 ?陸家嘴有限公司時政府設(shè)立的上市公司，經(jīng)市政府審批后全權(quán)負(fù)責(zé)該區(qū)的開發(fā) ?加強城市和開發(fā)公司之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)好基礎(chǔ)設(shè)施和政策要求，對全新的開發(fā)尤其重要 ?陸家嘴有限公司尋求最大的投資回報 “政府持有型 ” 如：北京朝陽 ?市政府近期指定了朝陽 CBD并作了相應(yīng)規(guī)劃 ?近期的努力已經(jīng)提高了其規(guī)劃質(zhì)量和對增長的管理 資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析 舉例 56 政府與企業(yè)間的通力合作是加納利碼頭 /多克蘭區(qū)成功的關(guān)鍵之一 政府與開發(fā)商獲得“雙贏” 政府 /LDDC ?成功地重塑市區(qū) ?倫敦鞏固了其主要金融中心的地位 ?成功地將政府土地私有化 ?就業(yè)率上升（加納利碼頭增加42， 000個就業(yè)機會，多克蘭區(qū)增加 115， 000個就業(yè)機會） 開發(fā)商 ?經(jīng)濟回報豐厚 ?提高了聲譽 多克蘭區(qū) /加納利碼頭發(fā)展方案 ?法律上分立 ?聯(lián)合投資基礎(chǔ)設(shè)施 Oamp。Y* ?規(guī)劃具體開發(fā)項目 ?投資項目 ?管理建設(shè)過程 ?進(jìn)行營銷并吸引商家 英國政府 ?下達(dá)指令 ?投資重要基礎(chǔ)設(shè)施 ?授權(quán)倫敦多克蘭區(qū) 開發(fā)公司 (LDDC) LDDC ?管理整理開發(fā) ?審批開發(fā)計劃 ?為開發(fā)商設(shè)定財務(wù)條款 ?采用土地權(quán)擁有權(quán)來提供質(zhì)量 ?聯(lián)系其他利益方 ?游說政府 ,取得額外支持 ?開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施 *90%以上的 Canary Wharf開發(fā)由 Olympia amp。 York完成 資料來源 :專家訪談 ,文獻(xiàn)研究 ,麥肯錫分析 57 在丹佛 CBD最困難的時刻 ,政府與企業(yè)緊密合作以 CBD的生存與發(fā)展 政府與開發(fā)商獲得“雙贏” 政府 /LDDC ?幫助丹佛走出經(jīng)濟衰退 ?城市成功復(fù)蘇 ?丹佛作為地區(qū)社會、經(jīng)濟中心的地位得到加強 ?吸引眾多行業(yè)進(jìn)駐丹佛 開發(fā)商 ?走出衰退 ?帶來較高利潤的住宅開發(fā)新機遇 ?可持續(xù)發(fā)展的市區(qū)商業(yè) 資料來源 :文獻(xiàn)研究 ,麥肯錫分析 丹佛市中心聯(lián)合會 （由市區(qū)企業(yè)資助及政府代表參與的非政府機構(gòu)） ?市政工程的規(guī)劃與設(shè)計 ?中央商務(wù)區(qū)的交通及住宅項目管理 ?銷售中央商務(wù)區(qū) 開發(fā)商 ?接手空置土地用于 規(guī)劃發(fā)展 ?集中進(jìn)行住宅開發(fā) 丹佛市政府 ?資助主要公共設(shè)施 ?改進(jìn)關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施 ?授權(quán)給市區(qū)住宅辦公室 市區(qū)住宅辦公室 ?向開發(fā)商提供精確完整的信息 ?對中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)提供 資金 ?修改區(qū)域劃分以鼓勵住宅建設(shè)， 調(diào)動相關(guān)開發(fā)項目 CBD內(nèi)商家 58 上海陸家嘴中央商務(wù)區(qū)也獲得類似的政府支持 浦東新區(qū)政府 規(guī)劃局 稅務(wù)局 財政局 其他 政府 部門 上海陸家嘴開發(fā) （集團）有限公司 上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū) 開發(fā)股份有限公司 上海陸家嘴物業(yè)管理 有限公司 上海陸家嘴房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)有限公司 上海陸家嘴聯(lián)合 發(fā)展公司 21家子公司 上海市政府 ?位于陸家嘴 ?管理陸家嘴和浦東其他新開發(fā)區(qū) ?政府全資擁有該集團，擁有房地產(chǎn)公司60％的股權(quán) ?負(fù)責(zé)陸家嘴土地轉(zhuǎn)讓和開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施 /公共設(shè)施 吸引入住商家的政策 投資環(huán)境 ?建設(shè)地鐵、公交、隧道，使陸家嘴同上海其余地區(qū)融為一體 ?與外國投資者合作推出舊城改造項目，改善陸家嘴形象，動遷8000戶家庭 ?建設(shè) 10萬平方米中央綠地， 140萬平方米的中央公園 ?全面敷設(shè)光纜網(wǎng) ?向外商投資企業(yè)提供 1015%的優(yōu)惠稅率，個別行業(yè)的外商投資企業(yè)還可享受免稅 ?向把利潤用于再投資的企業(yè)退還 40%的所得稅 ?功能先施政策，例如：向總部設(shè)在該區(qū)的外資金融機構(gòu)優(yōu)先頒發(fā)人民幣業(yè)務(wù)經(jīng)營執(zhí)照 ?批準(zhǔn)陸家嘴的外資金融機構(gòu)在浦西、外高橋和浦東設(shè)立分支機構(gòu) ?其他地方稅收、進(jìn)口關(guān)稅優(yōu)惠 ?制定了信息增值區(qū)政策 ?浦東投資項目管理辦公室為該地區(qū)投資者提供“一站式”服務(wù) 管理機構(gòu) 政府政策 資料來源：文獻(xiàn)檢索、網(wǎng)站、訪談 59 政府計劃在北京中央商務(wù)區(qū)開發(fā)中發(fā)揮重要促進(jìn)作用 協(xié)調(diào)組 規(guī)劃組 項目組 資金組 顧問組 商務(wù)中心區(qū) 管理委員會 綜合處 規(guī)劃處 建設(shè)處 發(fā)展處 投資和服務(wù)中心 北京市土地整理儲備 中心商務(wù)區(qū)分中心 北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā) 建設(shè)有限責(zé)任公司 北京商務(wù)中心區(qū) 建設(shè)聯(lián)席會議 ?項目可行性評估和審批 ?實際執(zhí)行機構(gòu) ?政府下屬機構(gòu) 基礎(chǔ)設(shè)施 /公共設(shè)施公司 吸引入住商家的政策 投資環(huán)境 ?城市大力拆除違章建筑，建設(shè)“亮麗街”以改善環(huán)境 ?計劃建設(shè) 地，包括 4個主題公園和多個綠化園項目 ?向如博物館、美術(shù)館、圖書館、音樂廳和影劇院等非盈利性公共設(shè)施的開發(fā)商劃撥土地使用權(quán) ?北京市政府制定的吸引跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心的政策適用于 CBD內(nèi)的地區(qū)總部，研發(fā)中心、結(jié)算中心、采購中心和分銷中心，具體措施包括：再投資退稅、免征地方所得稅等 ?積極指引外資或合資零售商、外資金融機構(gòu)進(jìn)駐 CBD ?建立 2700平方米的投資服務(wù)中心為 CBD投資者提供“一站式” ?簡化 CBD企業(yè)登記和年檢流程 ?鋪設(shè)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)，開發(fā)“數(shù)字 CBD” 項目 ?簡化外籍和本地專業(yè)技術(shù)人員遷移流程，在區(qū)內(nèi)建立國際水平的保健和教育體系 管理機構(gòu) 政府政策 *正在籌建種 資料來源：文獻(xiàn)檢索、網(wǎng)站、訪談、 EIU 60 國內(nèi)其他城市的政府再各自的中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)中發(fā)揮著重要作用 資料來源：文獻(xiàn)檢索、網(wǎng)站、訪談 深圳 —— 福田 CBD 廣州 —— 珠江新城 CBD 鄭州 —— 鄭東新區(qū) 沈陽 —— 沈河 CBD ?投資 15已元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?將市政府和政府機構(gòu)設(shè)在CBD ?對經(jīng)營年限在 10年以上的企業(yè)在盈虧平衡后免征二年所得稅，第三年到第五年征收 %，以后征收 15%（深圳地方政策） ?對出口 70%以上的企業(yè)采用10%而非通常的 15%的稅率（深圳地方政策） ?其他各種稅收優(yōu)惠（深圳地方政策） ?簡化區(qū)內(nèi)外籍和本地專業(yè)技術(shù)人員遷移流程 ?給深圳和福田投資者提供“一站式”服務(wù) ?自 1993年以來，政府已先后投資 50億元 ?完成所有舊區(qū)搬遷 ?重建該地區(qū)交通網(wǎng) ?建設(shè)貫通該區(qū)的地鐵 ?投資建設(shè)珠江公園 ?計劃建設(shè)公共設(shè)施，包括 17所學(xué)校、 9所幼兒園、醫(yī)院、圖書館、少年宮等 ?向承諾入駐 CBD地區(qū)的投資者提供優(yōu)惠地價 ?政府計劃投資 50億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，部分將為銀行貸款和社會投資 ?承諾維持政策的連續(xù)性 ?對早期承諾在 CBD中置地的企業(yè)提供 15%的地價優(yōu)惠 ?對個別行業(yè)企業(yè)將根據(jù)情況分別給予更多地價優(yōu)惠 ?限制低檔住宅開發(fā)項目，鼓勵開發(fā)高段房地產(chǎn)項目 ?對承諾早期駐 CBD的企業(yè)提供地價優(yōu)惠 ?對建設(shè)金融服務(wù)設(shè)施的金融機構(gòu)提供 15%的搬遷費優(yōu)惠 ?對新設(shè)或遷入的證券和期貨經(jīng)紀(jì)公司免征營業(yè)稅，在CBD投資建設(shè)從事上述業(yè)務(wù)的投資者免征投資調(diào)節(jié)稅，對在 CBD置地從事上述業(yè)務(wù)的企業(yè)免征房地產(chǎn)稅