【正文】 ,結合了行政辦公、研發(fā)、試驗、會議、娛樂等作用的綜合樓宇。因此我公司針對實際情況會對軟件大廈作出服務承諾，與研究中心代表共 同制訂「服務標準協(xié)議」。我們會根據(jù)大廈客戶的期望及需要的特性，與業(yè)主代表共同商議及制訂整套管理服務承諾，并就每項服務內(nèi)容訂立有關的服務標準、量度 指針與及相關的證明紀錄。除了包括物業(yè)及設施管理服務內(nèi)容及服務標準之外，協(xié)議上亦列 明下列兩項的重要資料： 1） 量度指針 量度指針可反映及量化服務標準之執(zhí)行滿意度。 2） 證明記錄 客戶可根據(jù) 有關記錄，查看及評核物業(yè)日常管理工作的 服務水平。 客戶可透過「服務標準協(xié)議」內(nèi)文里記載的各種證明記錄及報告，清晰了解我們在軟件大廈之日常管理工作的情況，讓軟件大廈的客戶客觀地評核我服務標準協(xié)議。 同時，對員工的監(jiān)督、約束和激勵機制，將在服務標準協(xié)議制定后形成。將以簽訂的服務標準協(xié)議來監(jiān)督員工的工作狀況，同樣以服務標準協(xié)議來約束和激勵員工，做到獎懲分明。 在物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)問題，將采取下表所列信息反饋機制及處理程序。如下： 根據(jù)物業(yè)管理模式，確立財務管理模式的具體方式。既接受整個服務區(qū)內(nèi)所有物業(yè)委托 內(nèi)容，并按照其服務標準、服務內(nèi)容和要求作好各項服務與管理工作。 公 司總部財務部門對該項目作為一個相對獨立實體進行單獨核算和反映。按所發(fā)生的費用經(jīng)濟性質進行財務核算，如業(yè)主需要，也可按不同部門進行財務核算。公司完 全按照國家統(tǒng)一財務制度進行一系列的業(yè)務核算工作，按照 “權責發(fā)生制 ”的原則作好日常財務核算與管理。真實反映各個項目的資產(chǎn)狀況，財務狀況。主動與各相 關單位核對往來帳款，如實反映經(jīng)營狀況，利用行之有效的內(nèi)部控制制度規(guī)范企業(yè)的各項經(jīng)濟行為，用財務管理所特有的方式和嚴密性，監(jiān)督和促進經(jīng)濟管理和物業(yè) 管理工 作。 財務除每月進行月度核算外，年末還要進行財務決算。 計劃控制 運作和維護程序為服務項目的管理提供依據(jù)，保證服務項目的正常運行。通過對服務項目的狀況評估，保證服務項目的最佳運行效率并考慮充分節(jié)能。 我公司將制定年工作計劃和預防性維護工作計劃，以及未來幾年內(nèi)的工作計劃和工作目標。經(jīng)審批后執(zhí)行，確保達到或超越管理指標，并依據(jù)該計劃制定月計劃、周計劃。 對于大廈本體，我們會制訂一個年度維修，三年以及五年維護保養(yǎng)計劃。在年度維修，對大廈出現(xiàn)的一些小修部分進行維護。一些維護周期比較長的房屋項目及設備，將在三年 以及五年保養(yǎng)維修計劃中體現(xiàn)。 管 理工作中會有定期的報告計劃。每月將對本月進行的小修項目詳細列明，所做的服務工作做一個提綱，其中包括：房屋本體的小修，保安部門本月安防工作計劃，保 潔清理衛(wèi)生月工作計劃，客服部本月應進行事項。根據(jù)月報告計劃，我們將努力以實現(xiàn)年度的工作計劃，以及未來幾年要達到工作目標。比如，我們通過月度的房屋 小修計劃，來實現(xiàn)年度房屋完好率以及未來幾年的房屋本體不出現(xiàn)大的問題。 管理用房 ? 部 門 面 積（平方米 ) 間 數(shù) 管理處 30 2 保安宿舍 50 1 工程維修間 30 1 工程庫房 30 1 保潔庫房 18 1 合計 158 6 設備名稱 單位 數(shù)量 電腦 臺 2 打印機 臺 1 電話機 臺 4 文具 套 5 文件柜 個 2 傳真機 臺 1 飲水機 臺 4 白板 個 5 對講機 對 4 更衣柜 組 5 遮陽傘 把 5 工具柜 個 2 合計 物資領用管理制度 物資管理制度 1. 所有物資需認真填寫使用表格 ,明確該物品的使用數(shù)量和使用去向 . 2. 專業(yè)主管要認真負責 ,定期檢查物品數(shù)量 ,任何人不得隨意抄拿 ,不得無 故丟失 . 3. 所有物資應妥善保管 ,碼放整齊 。數(shù)量清楚 ,嚴禁亂堆亂放 ,造成人為損壞 . 4. 專業(yè)主管應及時將各種備品材料的質量問題和庫存數(shù)量反饋給部門經(jīng) 理 ,以便調換和采購 ,不要因此影響工作 . 5. 不用產(chǎn)品不采購 ,少用產(chǎn)品少采購 ,嚴防物品積壓 . 6. 采用五常法對物資進行月統(tǒng)計，年度統(tǒng)計，能及時發(fā)現(xiàn)物資的缺乏，并及時進行購置。 7. 各種工具應擺放在明目顯著的位置，并注明規(guī)格及用途，必須清楚儲物架內(nèi)放什么東西 8. 不能透明擺放的材料，應在儲物架左上貼有內(nèi)部材料詳細列標 物資領用制度 1 員工在領取物資時 ,需填寫出庫登記表 ,寫明工具品種 ,規(guī)格 ,數(shù)量 ,由專業(yè)主管 簽字認可 ,報物管中心經(jīng)理批準 . 2 物資如有丟失 ,應由本人負責 ,特殊情況需由專業(yè)主管認可后方可重新領取 . 3 物資嚴禁外借或私自帶出大廈 4 注意所有物資使用規(guī)范和安全保護規(guī)定 ,嚴禁破壞性使用 ,例如 :改錐不能當鑿子用 ,克絲鉗不能當榔頭敲打等 .工具如有損壞 ,需要說明原因經(jīng)同意后方可以舊換新 . 5 所有設備 /工具若發(fā)現(xiàn)有損壞，必須第一時間通知專業(yè)主管 6 物資領用本著先進先出的原則，進行物品的分流。 節(jié)能方案 完 美時空非常重視在旗下各個管理項目上運行可行的節(jié)能措施，不僅大大減少了業(yè)主的支出，而且對整個社會在環(huán) 保工作上也作出了相應的貢獻。我公司充分考慮到軟 件大廈的能源消耗，大多是在配電設備、空調系統(tǒng)、照明系統(tǒng)及鍋爐等設備上，為此，我公司特就上述設備系統(tǒng)制定了以下節(jié)能方案供軟件大廈參考： 空調設備節(jié)能方案 ? 以我公司從事物業(yè)管理的多年經(jīng)驗，認為受到太陽直接照射的墻壁及屋頂，一定要加強隔熱。比如：在有關位置鋪設隔熱板、噴刷隔熱漆、種植蔓藤或樹木遮蔽陽光、搭建隔陽蓬等都是可行的方法，上述方法都可以避免關冷氣時仍有強烈的陽光直接射入室內(nèi)。 加強門窗的隔熱如發(fā)現(xiàn)冷氣從門窗縫漏出，可在門窗縫隙之間 粘貼海綿封條或封以硅膠。此外，設備后門、窗簾或地毯也有助于門窗的隔熱。 減少室內(nèi)熱源的發(fā)熱量 （ 1）各種熱源（如：電動機、電熱器、復印機等）外圍加隔熱料，保證設備使用壽命的同時，減少熱量的散發(fā)，同時還可以將室內(nèi)熱源遠離冷氣出風口。 (2) 定期清理空調系統(tǒng)的濾網(wǎng)，避免濾網(wǎng)堆積太多灰塵，妨礙冷氣的運輸效率。如冷氣機組暴露于室外的部分要設遮日蓬，避免冷氣設備受到日曬雨淋的影響，簡短使用壽命。 照明系統(tǒng)節(jié)能方案： 培養(yǎng)員工養(yǎng)成隨手關燈的好習慣。 多利用自然采光，這是減少照明設備用電的最好方法。 墻 壁宜采用淡色，以增強反光，使房間顯得較明亮。 定期的清潔及維護，燈具若有污跡、灰塵，會使亮度減弱。因此，要定期擦拭燈具，以提供亮度。另外，日光燈每兩年或當其兩端產(chǎn)生黑點時就應當更換。 可采用市場上供應的高效節(jié)能燈具。 三回路節(jié)能管制 按照大廈內(nèi)區(qū)域及時段的需求點不同，區(qū)分為三回路進行節(jié)能管制。管制區(qū)分為三區(qū)： 第一區(qū)：緊急照明回路開放時間保持 24 小時不作空管。 第二區(qū)：設定時段性（如 07： 00～ 18： 00）開放，其它時段則關閉。 第三區(qū)：為全時管制，除非有必要否則不開。 有關運行方法 將 大 廈所有燈盤、開關粘貼標簽。燈盤、開關標簽相對應，并在開關粘貼紅、藍色標識（附圖）分別表示禁止關燈（確保安防有效運行），按時段關燈（按季節(jié)不同調 整），未粘貼標識表示人走燈滅，由當值樓巡保安負責執(zhí)行，次運行方法簡便易行，也可向員工宣傳全體動員，提倡節(jié)能。據(jù)統(tǒng)計可節(jié)能 10％～ 20％。