【導讀】溧陽市位于江蘇省南部，蘇浙皖三省交界處，地處長三角地區(qū)，半徑200公里范圍內有上海、杭州、南京、無錫、鎮(zhèn)。江、常州等城市，距常州機場60公里、南京祿口國際機場80公里，104國道穿境而過，寧杭高速縱橫全境，蕪太運河直達長江碼頭。溧陽市總面積平方公里，轄18個鎮(zhèn)、2個省級開發(fā)區(qū)，人口密度每平方公里507人。占地面積約平方公里，長住人。湖旅游度假區(qū)是國家4A級旅游景點。團）總產值超億元，占全市工業(yè)總產值的%，提高個百分點。大、效益好、市場競爭力強、享譽全國、領先同行的企業(yè)逐漸涌現。全市人均生產總值達23053元，比上年增長％。億元，比上年增長29％，財政收入占GDP的比重達％。產業(yè)所占比例將會有一個較大幅度的提高。就多數經濟指標比較來看，溧陽市與江蘇省同級別縣市第一名。均建設用地為平方米。溧陽城區(qū)現狀呈單中心團塊狀結構，設用地框架初步拉開。月，屬于省級經濟開發(fā)區(qū)。婆園地塊等25萬平方米的拆遷任務。

　　

【正文】 67 7529 3432 3734 462 5 . 5 334 1 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉豐新城高層嘉豐新城多層龍泉山莊疊加景鴻花園水韻華庭南大街廣場桃源里 20 場中分的一杯羹。 （七）銷售狀況 溧陽市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖 12 月交付12 月交付11 月交付結構封頂9 月交付9 月交付12 月交付60%90%70%80%85%65%90%02468101214嘉豐新城高層 嘉豐新城多層 龍泉山莊疊加 景鴻花園 水韻華庭 南大街廣場 桃源里40%50%60%70%80%90%100%（ 上圖左縱坐標軸指明銷售時間，右縱坐標軸表示銷售率。 ） 結合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應量幾乎都為期房，僅 天目星城 項目目前為準現房銷售，雖然現房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達到 80%以上。 小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。這一方面主要是由于溧陽消費者對多層住宅較為青睞， 小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。 高總價住宅的銷售也基本達到了總量 體的 2/3 左右，這說明區(qū)域內購房者以收入較高合資企業(yè)、私營企業(yè)和個體營業(yè)者為主。中高檔住宅仍有一定的市場。 銷售中，發(fā)展商一般協助辦理銀行按揭手續(xù)，多數樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。 21 目前溧陽市場上聯排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現在龍泉山莊把已經規(guī)劃的聯排別墅調整為目前的多層公寓就可看出。據分析有二個主要原因；一方面是市場上幾乎各項目中都規(guī)劃有聯排或雙拼別墅，產品同質化嚴重、競爭激烈。另一方面是溧陽屬于三、四線城市，市場容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅20 分鐘車程。與該區(qū)域規(guī)劃的 別墅產品相比競爭力明顯不足。 （八） 客源狀況 目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務員、醫(yī)生、律師以及數量較多的合資企業(yè)中高層領導和私營業(yè)主和個體營業(yè)者。溧陽市高端住宅市場銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內的收入較高的合資企業(yè)、私營業(yè)主以及個體營業(yè)者，工薪階層相對較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機關公務員。 （九）市調樓盤配套設施匯總表 表一、會所配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 中 高 級生 活 配套 游泳池 無會所 無 無 無 有會所 有會所 有 網球場 無 有 商務中心 有 有 桑拿 有 有 22 表二、社區(qū)配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 智 能 化 管 理 門禁 “一卡通 ” 有 有 分戶對講 有 有 有 有 有 有 有 小區(qū)報警裝置 有 有 有 有 有 有 有 寬帶入網 有 有 有 有 有 有 有 周屆紅外防護 有 有 有 有 有 有 有 園 藝 噴 泉及水景 有 有 有 有 中心休閑廣場 有 有 有 有 有 有 有 集中綠地 有 有 有 有 有 有 有 教 育 幼兒園 有 有 有 有 有 小學 表三、物業(yè)管理收費標準 分類項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 收費標準 （元 /平方米 .月） 待定 溧陽市住宅產品市場上，小區(qū)內配備有會所的項目較少，約占1/2 左右；而且在配備有會所的幾個項目中，就天目國際村和龍泉山莊 的會所中設置有健身房、桑拿室、網球場、游泳池等配套設施，其余設有會所的住宅項目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會所內這些生活配套設施配置基本上沒有。說明目前溧陽市大多數住宅項目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。 在智能化硬件設施的配置上，智能化小區(qū)報警裝置、周界紅外防護成為每個樓盤必備之設施，相對來說，配置門禁 “一卡通 ”的樓盤較少，僅天目國際村和龍泉山莊二個別墅項目里設置有此配套。 在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式廣場，而噴泉及水景的配置率相對較低，多集中在一些樓盤設計理念較為先進的外來開發(fā)商項目（南大街廣場、水韻華庭）和別墅型項目內 23 （天目國際村、龍泉山莊）。 在教育機構的配置上，小區(qū)內部獨立設置教育設施的樓盤占70%，但都僅設立了幼兒園教育配套設施，而小學等教育配套設施都無設立全依靠項目附近區(qū)域的社會公共設施。 在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費也較為低廉，多層僅定在 — 元 /平方米 月。 六、 開發(fā)溧陽房地產 市場 建議 針對溧陽地區(qū)的競爭項目狀況和客源需求來看，以提高綜合化品質為主導思想，在房屋主體設計、景觀設計、物業(yè)服務等部分來提高產品檔次和項目的 性價比，增強產品競爭能力，以現有情況來看，建議從以下幾個方面提高產品品質。 地塊位置選擇 及產品定位 根據溧陽市城市規(guī)劃及住宅目前發(fā)展的的狀況，建議在天目湖、大溪水庫周邊 開發(fā)高檔別墅項目，在 天目路 ―― 燕山南路、南環(huán)路 ―― 清溪路附近開發(fā) 普通住宅 項目。 客源定位 身份：私營業(yè)主、個體經營者，企事業(yè)中高層白領、醫(yī)生、律師、公務員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等 年齡： 2545 歲左右； 家庭結構：青年夫婦／三口之家； 教育程度：高中以上； 收入水平：家庭年收入６萬以上； 24 支付能力：首付 10 萬～ 30 萬 元，月供 20205000 元以下； 購買模式： 90％以上按揭； 車輛狀況：目前 40％～ 50％擁有率； 購買動機：自用為主（ 90％），投資為輔（ 10％）； 房型： 目前 溧陽 市場上的房型設計大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創(chuàng)新產品， 建議 在 項目 的設計中，高層、多層采用 空中庭院 式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是 7 層以下銷售緩慢困境。在面積設計中，根據各種面積房型使用特性，提供合理化面 積配比的人性化設計理念。 我們市場調查顯示過大房型銷售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產品方面盡量控制單套面積，控制單套總價，不宜采用過大房型面積。 以 95130 平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應了客源層次和需求，并且提高了樓盤品質。 總之， 由于溧陽高端住宅客源相對較少，而競爭對手眾多，只有在產品的規(guī)劃設計和細節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎。 溧陽項目調研小組 202066