百盛項目調(diào)研報告-資料下載頁
2025-08-03 06:29本頁面
【正文】 的一哄而上；同時國家還利用調(diào)整按揭條件的方法，從消費終端抑制過熱需求，防范惡意抄作?？墒牵陙盹w速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)卻因此面臨嚴(yán)峻的考驗。在不少中小開發(fā)商突然間就感到來自資金和市場的雙重壓力，在他們眼中房地產(chǎn)業(yè)幾乎是在一夜間從高利潤行業(yè)變?yōu)楦唢L(fēng)險行業(yè)。隨之而來，中國房地產(chǎn)業(yè)的增長速度開始減慢，有些地區(qū)甚至已經(jīng)開始回落。是選擇高銷售價格，還是選擇短銷售周期，這已經(jīng)是開發(fā)商們必須直面的選擇。同樣對于“百盛大廈”項目，我們也必須作出慎重的選擇。（2）南京樓市開始出現(xiàn)衰退跡象南京房地產(chǎn)市場從今年年初開始增長幅度明顯遜于去年同期。造成這種現(xiàn)象的原因有很多，歸結(jié)起來大致有四：第一，拆遷速度放緩，剛性需求下降。第二，開發(fā)面積過大，市場競爭激烈。第三，炒樓風(fēng)氣太盛，房價虛浮，抑制需求。第四，項目經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量問題，造成消費者不滿。據(jù)權(quán)威報告顯示，今年17月份南京市商品住宅銷售均價為4069元/㎡，%，月上漲不足1%，房價的漲幅明顯趨緩，已有個別項目的均價出現(xiàn)了小幅回落。（3）產(chǎn)品問題本項目的產(chǎn)品缺陷也比較大。第一，容積率過高，影響業(yè)主生活質(zhì)量。第二，缺乏小區(qū)規(guī)劃。第三，商住項目帶來的生活不便。產(chǎn)品問題都是比較難克服的，但是如果在產(chǎn)品策劃階段不做針對性的解決方案，那么一定會對后期的銷售產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。（4）沿街項目易受污染同樣作為沿街項目，而且是沿中央路這一主干道的項目，業(yè)主一定會受到噪音、廢氣、粉塵等污染的侵?jǐn)_。這就需要在設(shè)計、建造及裝修環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致的探求，努力克服這一弊端。（5）存在價格抗性盡管該地區(qū)市場潛力巨大，商品房價格仍有上升空間。但是，相對南京市其他板塊、地區(qū)的樓盤而言，該地區(qū)的房價相對較高，畢竟南京市商品房住宅均價剛剛突破4000元/㎡。這勢必會產(chǎn)生消費者的價格抗性。（6）南京國際廣場的影響南京國際廣場，緊鄰“百盛大廈”項目的又一大型高層商住項目，和“百盛大廈”具有相同的物業(yè)形態(tài)，享有同等的區(qū)位優(yōu)勢，但是該項目的體量比“百盛大廈”要大的多，該項目總建筑面積達(dá)37萬㎡，總占地面積約32000㎡。該項目現(xiàn)在已經(jīng)動工，但是還沒有開盤銷售。目前，處項目基本情況外，銷售價格、銷售形式等信息尚不得知。但是可以肯定的是，該項目必然是“百盛項目”最強(qiáng)有力的競爭對手。三、項目產(chǎn)品定位主旨必須樹立“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計思想，創(chuàng)造舒適、方便、親和、安樂的施展人生才華的居住環(huán)境，充分滿足現(xiàn)代人多樣化和生活品味多元化等多方面的需求，使人們產(chǎn)生一種歸宿感和自豪感。朝向一方面，由于項目東面有“雙景”，而西面又可眺望長江。另一方面，該項目一定是“塔樓”建筑，故倘若南北朝向，必然會影響北面住宅采光。故建議采用東西朝向。戶型根據(jù)市場調(diào)研情況該地區(qū)住宅項目中50㎡—130㎡的戶型市場去化較快；超過150㎡的住宅空間浪費較大，且總價較高。但是從住宅功能劃分的角度考慮80㎡以下的住宅會存在功能不全的缺陷。故建議住宅面積在80㎡——130㎡。價格據(jù)調(diào)查，目前項目周邊住宅項目均價普遍在7000元/㎡以上，并且開始沖擊8000元/㎡。而商業(yè)項目均價也在3萬元/㎡左右，并且有上攻的趨勢。故建議住宅銷售價格為8300元/㎡——9800元/㎡，突破萬元銷售壓力較大。商鋪均價3萬元/㎡——㎡。功能功能可分為住宅功能和項目功能。由于商住項目沒有管道煤氣，所以一定要為業(yè)主提供相應(yīng)的烹調(diào)設(shè)備。另外，由于商住項目人員混雜，建議采取住宅區(qū)和辦公區(qū)分樓層銷售，在銷售過程中可做適當(dāng)調(diào)整。小區(qū)配套力求“以人為本”。雖然本項目可以說并不具備小區(qū)配套，但是為了業(yè)主們的工作、生活，建議在商鋪建設(shè)及銷售時，不只單純商品貿(mào)易，還可以考慮對餐飲、娛樂、服務(wù)等商業(yè)。物業(yè)管理商住項目的物業(yè)管理比較復(fù)雜，需要聘請一只專業(yè)的物業(yè)管理隊伍對本項目進(jìn)行管理。四、項目市場定位（STP分析）市場細(xì)分 從消費群的組成上來看，年輕消費者占到了購房人群的絕大部分，是購房的主力軍。而中老年消費者僅占購房人群的三分之一。從購房者的學(xué)力看，中高等學(xué)歷的消費者占到絕大多數(shù)，初中及本科以上的消費者的購房欲望不是很強(qiáng)烈。從購房者的家庭結(jié)構(gòu)看，主要以三口及三口以上家庭的消費者居多，單身消費者購房的可能性較小。從購房家庭年收入情況看，年收入在1萬——5萬之間的家庭購房欲望強(qiáng)烈，占購房人群的半數(shù)以上。而年收入在5萬以上的家庭對購房的需求不是很強(qiáng)。目標(biāo)市場選擇根據(jù)上述統(tǒng)計分析，“百盛大廈”項目的目標(biāo)市場應(yīng)該選定在25——35歲之間，具有中高等文化，年收入在3萬元左右的三口只家為宜。市場定位 本項目應(yīng)定位成：鼓樓中心區(qū)具有絕佳區(qū)位優(yōu)勢的標(biāo)志性高檔商住項目。13 / 1
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