【正文】 廣主題 ★ 主題形象 第一主題：廣州首席社區(qū) MALL 第二主題：到東部去掘金 主題闡釋： 第一主題前文已闡釋。 第二 主題是對(duì)第一主題的補(bǔ)充演繹，表示項(xiàng)目位臵在東部，金礦在東部，而該主題就類似“買鋪當(dāng)然是買北京路”，都具異曲同工之效，以此簡(jiǎn)潔口語廣而告之，引發(fā)投資者及商家形成新的投資思維。 ★ 商業(yè)概念 概念：都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)（以英文縮寫作表現(xiàn)） 概念闡釋： 一個(gè)良好概念的誕生并炒作，將會(huì)為項(xiàng)目增加附加值，同時(shí)會(huì)使推廣過程得以系統(tǒng)、連貫操作，會(huì)使市場(chǎng)印象更為深刻，更易區(qū)分同類型項(xiàng)目，從而脫穎而出。 1） 都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)可使人們直白理解與財(cái)富相關(guān)聯(lián)； 2） 可包容各種財(cái)富演繹手法，如廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)等； 3） 可使人們自發(fā)進(jìn)一步 了解該概念，發(fā)放磁場(chǎng)效應(yīng)。 演繹設(shè)想： 科學(xué)與財(cái)富相結(jié)合、相類比表現(xiàn)形式：選取人們熟悉的西方科學(xué)家及經(jīng)典理論融洽演繹。 例如：哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸 —— 本項(xiàng)目有如財(cái)富新大陸；牛頓發(fā)現(xiàn)萬有引力 —— 本項(xiàng)目將發(fā)放萬有引力的財(cái)富磁吸效應(yīng)； 達(dá)爾文發(fā)現(xiàn)進(jìn)化論 —— 本項(xiàng)目為社區(qū) MALL，為商業(yè)進(jìn)化論。 與主題相結(jié)合演繹 通過前期科學(xué)家的出現(xiàn)并表現(xiàn)，在此時(shí)可夸張地借用其來發(fā)揮：“到東部去掘金”，達(dá)到煽情的作用。 擴(kuò)大科學(xué)與財(cái)富的關(guān)系科學(xué)地創(chuàng)造財(cái)富 —— 帶出成功人士的發(fā)跡過程，即賺錢秘笈；科學(xué)地運(yùn)用財(cái)富 —— 運(yùn)用科學(xué)的方法 使既有財(cái)富增值，即如何去投資；科學(xué)地享受財(cái)富 —— 由于科學(xué)地創(chuàng)造財(cái)富、科學(xué)地運(yùn)用財(cái)富，因此最終可科學(xué)地享受財(cái)富。 3）推貨節(jié)奏 推貨節(jié)奏的快慢，要視乎市場(chǎng)需求而定，如何給予市場(chǎng)投資者供不應(yīng)求，貨源緊俏的感覺，使其實(shí)現(xiàn)快速成交，而實(shí)質(zhì)上又要準(zhǔn)備充足的供貨，則需準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)需求的脈膊，靈活調(diào)節(jié)推貨節(jié)奏。 ? 銷售方式及促銷策略 以先到先選認(rèn)籌方式公開發(fā)售。（見附件的銷售策略中的認(rèn)籌方案） 排隊(duì)優(yōu)惠方式： 數(shù)量 優(yōu)惠方式前 1~300名 3％ 前 301~600名 2％ 601以后 1％ 公開發(fā)售當(dāng)天 至 9月份內(nèi)優(yōu)惠方式：購鋪額外 99折，暗操 98折 4）返租方式 建議全部商鋪實(shí)行統(tǒng)一返租，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營（ 5層商鋪除外）。 返租期：三年 返租樓層：所有樓層統(tǒng)一返租年限 返租方式建議： 一次性返還第一年租金，年返租率為 9%； 第二、三年按季返還，返租率同為 9%； 三年返租率合計(jì)為 27% 5)公關(guān)活動(dòng) 活動(dòng)一： 活動(dòng)主題：齊來參與都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)。 活動(dòng)時(shí)間：公開發(fā)售前一天，即 9月 8日上午 10： 00 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)形式：現(xiàn)場(chǎng)主題 show 邀請(qǐng)明星： 具財(cái)神形象的明星，如薛家燕等； 活動(dòng)內(nèi) 容：各類型具質(zhì)素的表演活動(dòng)。 目的與作用： 1） 為公開發(fā)售而造勢(shì)； 2） 錯(cuò)開與公開發(fā)售時(shí)間，避免影響； 3） 促進(jìn)下簽客戶數(shù)量的增加。 活動(dòng)二： 活動(dòng)主題：業(yè)主答謝酒會(huì) 活動(dòng)時(shí)間： 9月中旬 活動(dòng)地點(diǎn)：具檔次的酒樓或酒店 活動(dòng)形式：餐飲 +表演 活動(dòng)內(nèi)容： 1） 公開答謝業(yè)主支持； 2） 推介業(yè)主介紹獎(jiǎng)； 3） 餐飲并交流目的及作用： 1） 促進(jìn)與業(yè)主的交流，展示發(fā)展商誠意； 2） 推動(dòng)業(yè)主介紹新客戶，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 3．第三階段推售計(jì)劃（ 2021年 9月 ~10月） 1）推售思路 承接前期推廣思路，并作出細(xì) 化演繹。上一階段為項(xiàng)目的全面展現(xiàn)，以強(qiáng)大的陣容進(jìn)行演繹，從而奠定市場(chǎng)地位及形象，本階段應(yīng)承接前期主題思路，在大方向不改變的前提下作出細(xì)化演繹，使項(xiàng)目品牌形象得以持續(xù)并加以鞏固。 推廣重點(diǎn)： ★ 公開發(fā)售成交火爆 ★ 促銷信息 宣傳主題：天河都市廣場(chǎng) —— 東部財(cái)富盛夏游 媒體選擇： 《南方都市報(bào)》《信息時(shí)報(bào)》《廣州日?qǐng)?bào)》、的硬性廣告配合軟文繕稿，電視廣告樹立項(xiàng)目形象，通過一定量的戶外公關(guān)活動(dòng)和資料派發(fā)（宣傳單張、《天河都市廣場(chǎng)》月刊）來鞏固銷售業(yè)績，同時(shí)拉動(dòng)前階段觀望的投資客戶。 ★ 改變推廣戰(zhàn)術(shù) 一方 面收縮上一階段的第一目標(biāo)市場(chǎng)的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另一方面擴(kuò)大天河區(qū)以外的推廣區(qū)域，如黃埔區(qū)及東山區(qū)，挖掘其潛在購買力。 ★ 追蹤已有客戶資源，擴(kuò)大再成交可能 通過第一階段的推廣已積累相當(dāng)數(shù)量的潛在買家，本階段應(yīng)加強(qiáng)過濾該批尚未成交的購買力資源；另外，對(duì)于已成交的客戶應(yīng)采取獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)其介紹新客戶，形成“滾雪球”效應(yīng)。 ★ 對(duì)部分滯銷商鋪加大促銷力度 經(jīng)過上一階段的戰(zhàn)役及本階段前期的銷售，可能產(chǎn)生一定數(shù)量的滯銷商鋪，為加快項(xiàng)目的整體銷售，應(yīng)增加對(duì)該批滯銷商鋪的優(yōu)惠措施，以平衡項(xiàng)目銷售的勻 速發(fā)發(fā)展。 ★ 增加招商的推廣力度 在上一階段是以銷售為主要推廣操作，淡化了招商，在本階段可增加的推廣力度，以達(dá)到招商推動(dòng)銷售，招商與銷售齊頭并進(jìn)的雙喜局面。 ★ 銷售方式 以常規(guī)方式進(jìn)行銷售及招商。 推廣主題 9月主題：西部牛仔也去東部掘金 主題闡釋： 通過廣為人知的西部牛仔去東部掘金的廣告表現(xiàn)，寓意鮮明且幽默詼諧，形象化地引導(dǎo)人們?nèi)リP(guān)注東部，投資東部的本項(xiàng)目，延續(xù)演繹上階段的主題思路。 10月主題： 10月東部財(cái)富盛會(huì) 主題闡釋： 繼續(xù)深化“東部財(cái)富”， 10月份為秋季，收獲的季節(jié)，將使人們產(chǎn)生共 鳴。 促銷策略 ★ 折扣優(yōu)惠 促銷期會(huì)間購鋪為 98折，暗操 99折； 非銷期會(huì)期間為 99折，暗操 99折； 對(duì)于部分滯銷單位視乎情況建議額外 95~97折。 ★ 返租方式 繼續(xù)執(zhí)行前期所定的返租方式。 ★ 旅游抽獎(jiǎng) 9－ 10月期間購鋪均可獲旅游抽獎(jiǎng)，具體方式如下： 成交商鋪價(jià)格 獲抽獎(jiǎng)票數(shù) 30萬以內(nèi) 1票 31~50萬 2票 51~80萬 3票 81萬以上 4票 公開抽獎(jiǎng)時(shí)間： 10月份最后一個(gè)周日。 旅游獎(jiǎng)項(xiàng)：一等獎(jiǎng) 新馬泰 7天游 10名（注：每名中獎(jiǎng)?wù)呖蓭?1名家屬同游） 公關(guān)活動(dòng) 活動(dòng)一 活動(dòng)主題：世界商業(yè)展 活動(dòng)時(shí)間： 10月 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)形式：圖片 +電視片 具體內(nèi)容： 選取世界上商業(yè)發(fā)達(dá)的國家城市，如美國、日本、韓國、馬來西亞等國家的商業(yè)城市作展示； 以相冊(cè)、圖片和電視片展示為主。 目的及作用： 加深投資者對(duì)商業(yè)的認(rèn)識(shí)和理解； 增強(qiáng)投資者的投資欲望。 活動(dòng)二 活動(dòng)主題：東南亞盛夏游 活動(dòng)時(shí)間： 10月 8日上午 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng) 形式和內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng) show+抽獎(jiǎng) 目的及作用： ★ 促進(jìn)銷售； ★ 活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛； ★ 增加客戶再回頭率。 4．第 四階段推售計(jì)劃 (2021年 1 12月 ) 1）推售思路 全力促銷尾盤 推廣重點(diǎn)： ★ 開業(yè)信息 ★ 招商信息 公關(guān)活動(dòng)： 開業(yè)盛典齊歡樂及早在開業(yè)前消化剩貨 商鋪銷售適宜在期鋪交易，作為大型商業(yè)項(xiàng)目的新張開業(yè)，會(huì)過渡一段時(shí)期才可進(jìn)入興旺，此階段商業(yè)氣氛較淡，將影響投資者信心，不利于商鋪銷售，因此應(yīng)在項(xiàng)目開業(yè)前盡量消化剩貨，及時(shí)回籠資金，降低風(fēng)險(xiǎn)。 2）招商進(jìn)入最后沖刺階段 2021年 1月份正式開業(yè)則 2021年 11 月份進(jìn)入最后沖刺階段，應(yīng)加快加強(qiáng)項(xiàng)目的最后招商。 3）公告開業(yè)盛典 2021年 1月份正式開業(yè) ，可以此作為利好進(jìn)行宣傳推廣，給予市場(chǎng)工程信心，給予投資者及商家壓力，促使其加快成交。 4）推貨策略 推售剩貨； 招商同步開展，最后沖刺。 5）銷售方式 按常規(guī)方式進(jìn)行銷售及招商。 6）推廣主題 開業(yè)在即，限量靚鋪壓軸奉獻(xiàn)。 主題闡釋：以開業(yè)在即作為引子，帶出最后的優(yōu)質(zhì)商鋪，使市場(chǎng)正視，并且給予市場(chǎng)投資者壓力，不把握最后機(jī)會(huì)就會(huì)“走寶”。 ★ 返租方式 繼續(xù)執(zhí)行前期所定的返租方式 ★ 招商優(yōu)惠 可獲贈(zèng) 1個(gè)月的租金及 1個(gè)月的管理費(fèi)。 8）公關(guān)活動(dòng) 活動(dòng)主題：開業(yè)盛典齊歡樂 活動(dòng)時(shí)間：與開業(yè)時(shí)間相 同 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)形式：現(xiàn)場(chǎng) show 目的及作用： 促進(jìn)氣氛，開業(yè)造勢(shì)； 帶動(dòng)銷售。 四、媒體組合策略 各階段媒體組合： 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時(shí)間 2021年 7月 ~2021年 8月 17 2021年 8月 18~9月 19 2021年 9月 20~10月 31 2021年 11 月 ~12月 宣傳主題 天河都市廣場(chǎng) —— 廣州首席社區(qū) MALL 天河都市廣場(chǎng) —— 天河?xùn)|財(cái)富新商機(jī) 天河都市廣場(chǎng) —— 東部財(cái)富尋寶游 天河都市廣場(chǎng) —— 員村新景點(diǎn)宣傳重點(diǎn) ★ “廣州首席社區(qū) MALL”概念演繹 ★ 炒 作天河?xùn)| —— 員村板塊商圈價(jià)值 ★ 介紹項(xiàng)目的基本情況和整體定位 ★ 發(fā)展商品牌推廣和實(shí)力介紹 ★ 百佳的簽約和發(fā)布招商信息 ★ 塑造項(xiàng)目品牌形象 ★ 傳遞銷售、招商信息 ★ “廣州首席社區(qū) MALL”概念演繹 ★ 商圈價(jià)值 ★ 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 ★ 投資收益分析 ★ 功能定位 ★ 內(nèi)部認(rèn)購造勢(shì) ★ 公開發(fā)售成交火爆 ★ 促銷信息 ★ 招商信息 ★ 開業(yè)信息 ★ 招商信息 公關(guān)活動(dòng) 廣州社區(qū)商業(yè)研討會(huì) 百佳簽約儀式暨大型 招商推廣會(huì) 齊來參與都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)。 開盤 show 業(yè)主答謝酒會(huì) 世 界商業(yè)展。 東南亞盛夏游 開業(yè)盛典齊歡樂 媒體選擇主要媒體： 《南方都市報(bào)》、《信息時(shí)報(bào)》《廣州日?qǐng)?bào)》、輔助媒體：《中國房地產(chǎn)報(bào)》、珠江經(jīng)濟(jì)電臺(tái)、城市之聲、現(xiàn)場(chǎng)包裝《南方都市報(bào)》《信息時(shí)報(bào)》大篇幅的概念炒作，《廣州日?qǐng)?bào)》硬性廣告配合、其它各大媒體軟文、廣電集團(tuán)報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、員村、天河區(qū)域性巡回展示、免費(fèi)看樓車、定向資料派發(fā)《廣州日?qǐng)?bào)》、《南方都市報(bào)》的硬性廣告配合軟文繕稿，電視廣告樹立項(xiàng)目形象，單張、派發(fā)來鞏固銷售業(yè)績。 廣州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)、羊城晚報(bào)、《天河都市廣場(chǎng)》月刊、廣電集團(tuán)報(bào)南方日 五、 媒體投放計(jì)劃及費(fèi)用 （見附件） 媒體投放和銷售資金回籠示意圖 廣告投放的分析可以預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的一個(gè)投放和銷售的走勢(shì)： 第五部分 項(xiàng)目的包裝 一、 包裝總綱 項(xiàng)目包裝主要包括基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、應(yīng)用系統(tǒng)、宣傳物料設(shè)計(jì)三大部分。其中應(yīng)用系統(tǒng)主要包括營銷通路的包裝和辦公事務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)、本項(xiàng)目定位為“廣州首席社區(qū) MAII”，在項(xiàng)目包裝中要盡量體現(xiàn)定位的內(nèi)涵，通過項(xiàng)目在色彩、形式、文字、圖片展示等方面的個(gè)性化設(shè)計(jì)，使客戶強(qiáng)烈感受到本項(xiàng)目的品質(zhì)及現(xiàn)代商業(yè)氣息，達(dá)到宣傳項(xiàng)目、促進(jìn)銷售的目的，最終提升發(fā)展商的品牌形象 。 建議本項(xiàng)目在總體包裝上應(yīng)采用能充分體現(xiàn)繽紛、陽光、富時(shí)代感的色調(diào)和表現(xiàn)手法、把中高檔的商業(yè)物業(yè)形象帶給客戶，讓客戶產(chǎn)生價(jià)值認(rèn)同感。 （一）基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì) 基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括以下內(nèi)容： ★ LOGO設(shè)計(jì)（中英文標(biāo)志） ★ 中英文標(biāo)準(zhǔn)字體設(shè)計(jì) ★ 標(biāo)準(zhǔn)色彩規(guī)劃與延展 ★ LOGO與中英文標(biāo)準(zhǔn)字體之標(biāo)準(zhǔn)組合 ★ 輔助圖形及象征圖形（吉祥物） 本項(xiàng)目基礎(chǔ)形象設(shè)計(jì)應(yīng)時(shí)尚、陽光、富時(shí)代感，且能給人以上升發(fā)展的聯(lián)想。 營銷通路包裝 營銷通路主要指引導(dǎo)客戶進(jìn)入營銷現(xiàn)場(chǎng)的路徑，主要包括通路組織和地盤包裝。對(duì)于商業(yè)物業(yè)而 言，交通的暢達(dá)性是影響客戶購買的重要因素之一，因此，良好的通路組織是項(xiàng)目順利銷售的制勝法寶。本項(xiàng)目雖地處員村二橫路，昭示性強(qiáng)，但車行回路不暢，尤其是從南往北來的客戶流，而此部分客戶將是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的重要來源方向。 ★ 地盤包裝 地盤作為目標(biāo)客戶和行人關(guān)注的地方，是項(xiàng)目宣傳最經(jīng)濟(jì)和直接的媒體，可以吸引注意力，營造賣場(chǎng)氛圍。本項(xiàng)目地處二橫路重點(diǎn)包裝方位為項(xiàng)目地塊東、北側(cè)。主要包括如下幾方面： ★ 道路組織 ★ 工地圍墻 ★ 戶外導(dǎo)示牌 ★ 道旗 ★ 條幅及噴繪昭示布 賣場(chǎng)形象包裝 賣場(chǎng)作為主要銷售場(chǎng)地，選擇區(qū) 域要便于到達(dá)，便于展示，主要由兩部分組成：售樓處、停車場(chǎng)。本項(xiàng)目的銷售中心因?yàn)楹妥≌?，造成兩間代理公司的銷售人員，難免有工作上的不協(xié)調(diào)，現(xiàn)在的按賣銷售中心住宅的格局來設(shè)計(jì)的，為了區(qū)分商鋪和住宅的區(qū)別，整個(gè)銷售中心， 2/3 的部分要重新包裝，大型玻璃應(yīng)布臵入駐商家的廣告噴繪，如先施、 FREEBIRD、麥當(dāng)勞等功能分布主要包括： ★ 模型展示區(qū) ★ 接待中心 ★ 資料索取臺(tái)（架） ★ 洽談區(qū) ★ 音像放送區(qū) ★ 簽約區(qū) ★ 銷售職能房 ★ 員工更衣室及儲(chǔ)物間 ★ 衛(wèi)生間 售樓處導(dǎo)示、展板系列 售樓處導(dǎo)示主要包 括銷售現(xiàn)場(chǎng)