【正文】 目炒作的主要題材是主力店，如若不能盡快確定，將嚴(yán)重影響下一步的推廣，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售和招商工作。（2006年11月）1）推售思路在項(xiàng)目知名度有了一定基礎(chǔ)條件上，本階段的重點(diǎn)是就項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行系列宣傳，從項(xiàng)目概念演繹、都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)、某城南商圈板塊、政策支持、項(xiàng)目定位、地段商業(yè)價(jià)值、功能分布、發(fā)展商及營(yíng)運(yùn)商品牌實(shí)力、一級(jí)主力店進(jìn)駐、投資回報(bào)……進(jìn)行正式發(fā)售前的宣傳。推廣重點(diǎn)：v 塑造項(xiàng)目品牌形象v 傳遞銷售、招商信息v 項(xiàng)目概念演繹v 商圈價(jià)值v 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析v 投資收益分析v 功能定位v 正式發(fā)售前的宣傳造勢(shì)宣傳主題：新城市MALL休閑購(gòu)物廣場(chǎng)——輕松購(gòu)鋪輕松賺 某最具投資價(jià)值商業(yè)地產(chǎn) 某商業(yè)旗艦——誕生在即 四大主打業(yè)態(tài)，構(gòu)筑現(xiàn)代商城 核心優(yōu)勢(shì)，投資潛力運(yùn)勢(shì)不可擋 某商業(yè)地產(chǎn)原始股——新城市MALL 旗艦規(guī)模問(wèn)鼎某財(cái)富天下該階段是本項(xiàng)目的正式認(rèn)購(gòu)期，是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵時(shí)期，因此，必須集中所有優(yōu)勢(shì)資源及各種有效手段，以確保項(xiàng)目開(kāi)盤的成功。l 完成項(xiàng)目的整體包裝確定一系列的項(xiàng)目包裝，并于發(fā)售前落實(shí)完成，在未正式發(fā)售之前，提前讓市場(chǎng)接收項(xiàng)目信息，以良好的形象迎接市場(chǎng)的關(guān)注，并為公開(kāi)發(fā)售前的正式推廣做好鋪墊準(zhǔn)備，整體包裝包括有戶外廣告，現(xiàn)場(chǎng)包裝及項(xiàng)目宣傳物料等。l 制定完善的廣告宣傳計(jì)劃，立體炒作項(xiàng)目預(yù)計(jì)公開(kāi)發(fā)售時(shí)間為12月1日，那么制定的公開(kāi)發(fā)售廣告計(jì)劃則提前一個(gè)禮拜實(shí)施，即約在11月下旬全面進(jìn)行廣告投放；而在此之前，應(yīng)以非硬性廣告在各類媒體上進(jìn)行新聞報(bào)道；在公開(kāi)發(fā)售之后，則設(shè)定約1個(gè)月的公開(kāi)發(fā)售的續(xù)銷期，時(shí)間將順延至2007年1月中下旬，在此期間，將通過(guò)報(bào)紙、電臺(tái)等媒體手段立體炒作項(xiàng)目，以浩大的聲勢(shì)奠定項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，影響甚至震撼某房地產(chǎn)界、商界，更為項(xiàng)目的持續(xù)熱銷打下良好基礎(chǔ)。l 塑造商業(yè)概念，構(gòu)建項(xiàng)目品牌作為大型商業(yè)項(xiàng)目的全新推廣，應(yīng)為其“量身訂造”具有良好可塑造的商業(yè)概念，在本項(xiàng)目中的提出“某首席MALL”、“集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲”為一體的一站式購(gòu)物廣場(chǎng)，全新演繹時(shí)尚新生活，以此為主線穿插于項(xiàng)目推廣的始終，并圍繞其運(yùn)用各種手段進(jìn)行包裝、炒作、演繹，以達(dá)到構(gòu)建項(xiàng)目品牌魔方，發(fā)放強(qiáng)大磁場(chǎng)效應(yīng)的作用，大力推動(dòng)項(xiàng)目的銷售。l 整合列舉一系列硬件及軟件內(nèi)容，形成指標(biāo)現(xiàn)代化的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，必然會(huì)有一系列的硬件及軟件指標(biāo)，作為向現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展的本項(xiàng)目，更應(yīng)明確硬件及軟件的各項(xiàng)具體內(nèi)容，并以此形成商業(yè)化運(yùn)作指標(biāo)公告市場(chǎng)，給予市場(chǎng)投資者及商家信心。2）推廣主題l 主題形象第一主題：某首席MALL第二主題：掘金新某主題闡釋：第一主題前文已闡釋。第二主題是對(duì)第一主題的補(bǔ)充演繹，表示項(xiàng)目位置在城市新區(qū)，整個(gè)城市向南發(fā)展，金礦就在新城區(qū)，而該主題就類似“買鋪當(dāng)然買趨勢(shì)”，都具異曲同工之效，以此簡(jiǎn)潔口語(yǔ)廣而告之，引發(fā)投資者及商家形成新的投資思維。l 商業(yè)概念概念：都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)（以英文縮寫(xiě)作表現(xiàn)）概念闡釋：一個(gè)良好概念的誕生并炒作，將會(huì)為項(xiàng)目增加附加值，同時(shí)會(huì)使推廣過(guò)程得以系統(tǒng)、連貫操作，會(huì)使市場(chǎng)印象更為深刻，更易區(qū)分同類型項(xiàng)目，從而脫穎而出。1） 都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)可使人們直白理解與財(cái)富相關(guān)聯(lián)；2） 可包容各種財(cái)富演繹手法，如廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)等；3） 可使人們自發(fā)進(jìn)一步了解該概念，發(fā)放磁場(chǎng)效應(yīng)。演繹設(shè)想：科學(xué)與財(cái)富相結(jié)合、相類比表現(xiàn)形式：選取人們熟悉的西方科學(xué)家及經(jīng)典理論融洽演繹。例如：哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸——本項(xiàng)目有如財(cái)富新大陸；牛頓發(fā)現(xiàn)萬(wàn)有引力——本項(xiàng)目將發(fā)放萬(wàn)有引力的財(cái)富磁吸效應(yīng)；達(dá)爾文發(fā)現(xiàn)進(jìn)化論——本項(xiàng)目為MALL一站式購(gòu)物，為商業(yè)進(jìn)化論。與主題相結(jié)合演繹通過(guò)前期科學(xué)家的出現(xiàn)并表現(xiàn)，在此時(shí)可夸張地借用其來(lái)發(fā)揮：“到城南去掘金”，達(dá)到煽情的作用。擴(kuò)大科學(xué)與財(cái)富的關(guān)系科學(xué)地創(chuàng)造財(cái)富——帶出成功人士的發(fā)跡過(guò)程，即賺錢秘笈；科學(xué)地運(yùn)用財(cái)富——運(yùn)用科學(xué)的方法使既有財(cái)富增值，即如何去投資；科學(xué)地享受財(cái)富——由于科學(xué)地創(chuàng)造財(cái)富、科學(xué)地運(yùn)用財(cái)富，因此最終可科學(xué)地享受財(cái)富。3）推售節(jié)奏推貨節(jié)奏的快慢，要視乎市場(chǎng)需求而定，如何給予市場(chǎng)投資者供不應(yīng)求，貨源緊俏的感覺(jué)，使其實(shí)現(xiàn)快速成交，而實(shí)質(zhì)上又要準(zhǔn)備充足的供貨，則需準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)需求的脈膊，靈活調(diào)節(jié)推貨節(jié)奏。l 銷售方式及促銷策略 以先到先選認(rèn)籌方式公開(kāi)發(fā)售。 排隊(duì)優(yōu)惠方式：數(shù)量?jī)?yōu)惠方式前160名5％前161－300名4％301以后2％ 公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天至9月份內(nèi)優(yōu)惠方式：購(gòu)鋪98折，暗操96折（即98折上折）4）返租方式全部商鋪實(shí)行統(tǒng)一返租，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)（沿街外鋪除外，但須符合統(tǒng)一規(guī)劃）。返租期：三年返租樓層：所有樓層統(tǒng)一返租年限（部分樓層區(qū)域?qū)嵭幸淮畏底庵Ц兜姆绞剑底馕薪?jīng)營(yíng)管理年限也不一樣）返租方式建議： 一次性返還第一年租金，年返租率為8%； 第二、三年按季返還，返租率同為9%； 三年返租率合計(jì)為26%5)公關(guān)活動(dòng) 活動(dòng)一：活動(dòng)主題：齊來(lái)參與都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)?；顒?dòng)時(shí)間：公開(kāi)發(fā)售前一天，即12月日（具本日期待定）上午10：00活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)形式：現(xiàn)場(chǎng)主題show活動(dòng)內(nèi)容：各類型具質(zhì)素的表演活動(dòng)。目的與作用：1） 為公開(kāi)發(fā)售而造勢(shì)；2） 錯(cuò)開(kāi)與公開(kāi)發(fā)售時(shí)間，避免影響；3） 促進(jìn)下簽客戶數(shù)量的增加。活動(dòng)二：活動(dòng)主題：業(yè)主答謝酒會(huì)活動(dòng)時(shí)間：11月中旬活動(dòng)地點(diǎn)：具檔次的酒樓或酒店活動(dòng)形式：餐飲+表演活動(dòng)內(nèi)容：1） 公開(kāi)答謝業(yè)主支持；2） 推介業(yè)主介紹獎(jiǎng)；3） 餐飲并交流目的及作用：1） 促進(jìn)與業(yè)主的交流，展示發(fā)展商誠(chéng)意；2） 推動(dòng)業(yè)主介紹新客戶，促進(jìn)項(xiàng)目銷售?；顒?dòng)三:旅游抽獎(jiǎng)9－10月期間購(gòu)鋪均可獲旅游抽獎(jiǎng)，具體方式如下：成交商鋪價(jià)格獲抽獎(jiǎng)票數(shù)30萬(wàn)以內(nèi)1票31~50萬(wàn)2票51~80萬(wàn)3票81萬(wàn)以上4票公開(kāi)抽獎(jiǎng)時(shí)間：10月份最后一個(gè)周日。旅游獎(jiǎng)項(xiàng)：一等獎(jiǎng) 新馬泰7天游 10名（注：每名中獎(jiǎng)?wù)呖蓭?名家屬同游）3．第三階段推售計(jì)劃（2006年12月－2007年1月）1）推售思路承接前期推廣思路，并作出細(xì)化演繹。上一階段為項(xiàng)目的全面展現(xiàn)，以強(qiáng)大的陣容進(jìn)行演繹，從而奠定市場(chǎng)地位及形象，本階段應(yīng)承接前期主題思路，在大方向不改變的前提下作出細(xì)化演繹，使項(xiàng)目品牌形象得以持續(xù)并加以鞏固。推廣重點(diǎn)：v 公開(kāi)發(fā)售成交火爆v 促銷信息宣傳主題：新城市MALL休閑購(gòu)物廣場(chǎng)——買好鋪、輕松富媒體選擇： 《華西都市報(bào)》（具體執(zhí)行時(shí)根據(jù)情況選項(xiàng)擇DM單或報(bào)紙）等報(bào)紙媒體的硬性廣告配合軟文繕稿，電視廣告樹(shù)立項(xiàng)目形象，通過(guò)一定量的戶外公關(guān)活動(dòng)和資料派發(fā)來(lái)鞏固銷售業(yè)績(jī)，同時(shí)拉動(dòng)前階段觀望的投資客戶。2）招商進(jìn)入最后沖刺階段2007年1月份正式開(kāi)業(yè)則2006年11月份進(jìn)入最后沖刺階段，應(yīng)加快加強(qiáng)項(xiàng)目的最后招商。3）公告開(kāi)業(yè)盛典2007年1月份正式開(kāi)業(yè)，可以此作為利好進(jìn)行宣傳推廣，給予市場(chǎng)工程信心，給予投資者及商家壓力，促使其加快成交。l 改變推廣戰(zhàn)術(shù)一方面收縮上一階段的第一目標(biāo)市場(chǎng)的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另一方面擴(kuò)大某城區(qū)以外的推廣區(qū)域，如在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)直銷的形式，挖掘其潛在購(gòu)買力。l 追蹤已有客戶資源，擴(kuò)大再成交可能通過(guò)第一階段的推廣已積累相當(dāng)數(shù)量的潛在買家，本階段應(yīng)加強(qiáng)過(guò)濾該批尚未成交的購(gòu)買力資源；另外，對(duì)于已成交的客戶應(yīng)采取獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)其介紹新客戶，形成“滾雪球”效應(yīng)。l 對(duì)部分滯銷商鋪加大促銷力度經(jīng)過(guò)上一階段的戰(zhàn)役及本階段前期的銷售，可能產(chǎn)生一定數(shù)量的滯銷商鋪，為加快項(xiàng)目的整體銷售，應(yīng)增加對(duì)該批滯銷商鋪的優(yōu)惠措施，以平衡項(xiàng)目銷售的勻速發(fā)發(fā)展。l 增加招商的推廣力度在上一階段是以銷售為主要推廣操作，淡化了招商，在本階段可增加的推廣力度，以達(dá)到招商推動(dòng)銷售，招商與銷售齊頭并進(jìn)的雙喜局面。l 銷售方式以常規(guī)方式進(jìn)行銷售及招商。推廣主題12月主題：新城市MALL盛大開(kāi)盤1月主題：新城市MALL持續(xù)旺銷一條龍服務(wù)，成就龍頭旺鋪某呼呈大商業(yè)大規(guī)模就是大錢景促銷策略l 折扣優(yōu)惠促銷期會(huì)間購(gòu)鋪為99折，暗操98折；非銷期會(huì)期間為99折； 對(duì)于部分滯銷單位視乎情況建議額外折上折。l 返租方式繼續(xù)執(zhí)行前期所定的返租方式。公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)一：開(kāi)業(yè)答謝各位某父老鄉(xiāng)親活動(dòng)二：開(kāi)業(yè)文藝表演活動(dòng)三：類同城市商業(yè)項(xiàng)目觀摩考察目的及作用： 加深投資者對(duì)商業(yè)的認(rèn)識(shí)和理解； 增強(qiáng)投資者的投資欲望。4．第四階段推售計(jì)劃(2007年2月－4月中旬)1）推售思路 全力促銷尾盤推廣重點(diǎn)：看得見(jiàn)的投資回報(bào) 看得見(jiàn)的升值潛力 商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷策劃活動(dòng)方案在持續(xù)期消化剩余單位商鋪銷售適宜在銷售旺季推出，作為大型商業(yè)項(xiàng)目新開(kāi)張后，加之春節(jié)來(lái)臨，會(huì)旺場(chǎng)一段時(shí)間才逐漸步入平淡，此階段前期商業(yè)氣氛較佳，而后期較淡，將影響投資者信心，不利于商鋪銷售，因此應(yīng)在前期盡量消化剩余單位，及時(shí)回籠資金，降低風(fēng)險(xiǎn)。4）推貨策略 推售剩貨； 招商同步開(kāi)展，做好經(jīng)營(yíng)調(diào)整，如何做到淡季不淡。5）銷售方式按常規(guī)方式進(jìn)行銷售及招商。6）推廣主題思路決定財(cái)路，眼光決定勝負(fù)！商鋪投資之射雕英雄”賺”!商鋪投資之豪門”夜宴”!天下無(wú)賊之機(jī)不可失主題闡釋：以春節(jié)作為引子，帶出最后的優(yōu)質(zhì)商鋪，使市場(chǎng)正視，并且給予市場(chǎng)投資者壓力，不把握最后機(jī)會(huì)就會(huì)“錯(cuò)失良機(jī)”。l 返租方式 繼續(xù)執(zhí)行前期所定的返租方式l 招商優(yōu)惠8）公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)主題：新城市新春齊歡樂(lè)活動(dòng)時(shí)間：待定 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)形式：現(xiàn)場(chǎng)show目的及作用： 促進(jìn)氣氛，開(kāi)業(yè)造勢(shì)； 帶動(dòng)銷售。四、媒體組合策略銷售/招商各階段媒體組合：（見(jiàn)項(xiàng)目推廣實(shí)施階段計(jì)劃）五、媒體投放計(jì)劃及費(fèi)用（見(jiàn)附件）媒體投放和銷售資金回籠示意圖廣告投放的分析可以預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的一個(gè)投放和銷售的走勢(shì)：第五部分 項(xiàng)目的包裝包裝總綱項(xiàng)目包裝主要包括基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、應(yīng)用系統(tǒng)、宣傳物料設(shè)計(jì)三大部分。其中應(yīng)用系統(tǒng)主要包括營(yíng)銷通路的包裝和辦公事務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)、本項(xiàng)目定位為“某首席MAII”，在項(xiàng)目包裝中要盡量體現(xiàn)定位的內(nèi)涵，通過(guò)項(xiàng)目在色彩、形式、文字、圖片展示等方面的個(gè)性化設(shè)計(jì)，使客戶強(qiáng)烈感受到本項(xiàng)目的品質(zhì)及現(xiàn)代商業(yè)氣息，達(dá)到宣傳項(xiàng)目、促進(jìn)銷售的目的，最終提升發(fā)展商的品牌形象?；A(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括以下內(nèi)容：l LOGO設(shè)計(jì)（中英文標(biāo)志）l 中英文標(biāo)準(zhǔn)字體設(shè)計(jì)l 標(biāo)準(zhǔn)色彩規(guī)劃與延展l LOGO與中英文標(biāo)準(zhǔn)字體之標(biāo)準(zhǔn)組合l 輔助圖形及象征圖形（吉祥物）本項(xiàng)目基礎(chǔ)形象設(shè)計(jì)應(yīng)時(shí)尚、富時(shí)代感，且能給人以上升發(fā)展的聯(lián)想。營(yíng)銷通路包裝營(yíng)銷通路主要指引導(dǎo)客戶進(jìn)入營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)的路徑，主要包括通路組織和地盤包裝。對(duì)于商業(yè)物業(yè)而言，交通的暢達(dá)性是影響客戶購(gòu)買的重要因素之一，因此，良好的通路組織是項(xiàng)目順利銷售的制勝法寶。本項(xiàng)目地處新城區(qū)，交通相對(duì)不便，考慮增設(shè)招商/財(cái)富直通車，方便客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。l 地盤包裝地盤作為目標(biāo)客戶和行人關(guān)注的地方，是項(xiàng)目宣傳最經(jīng)濟(jì)和直接的媒體，可以吸引注意力，營(yíng)造賣場(chǎng)氛圍。本項(xiàng)目重點(diǎn)包裝方位為項(xiàng)目臨人民路和順城街兩面。主要包括如下幾方面：l 道路組織l 工地圍墻l 戶外導(dǎo)示牌l 道旗l 戶外條幅及大型噴繪賣場(chǎng)形象包裝賣場(chǎng)作為主要銷售場(chǎng)地，選擇區(qū)域要便于到達(dá)，便于展示，主要由兩部分組成：售樓處、停車場(chǎng)。本項(xiàng)目的營(yíng)銷中心同時(shí)為招商和銷售共用，內(nèi)部展示同時(shí)考慮招商和銷售兩部分同時(shí)使用。功能分布主要包括：l 模型展示區(qū)l 接待中心l 資料索取臺(tái)（架）l 洽談區(qū)l 音像放送區(qū)l 簽約區(qū)l 銷售辦公室l 員工更衣室及儲(chǔ)物間l 衛(wèi)生間l 招商辦公室售樓處導(dǎo)示、展板系列售樓處導(dǎo)示主要包括銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外用以標(biāo)識(shí)各區(qū)域的標(biāo)識(shí)牌。展板主要介紹項(xiàng)目的區(qū)域、配套、交通、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、商業(yè)規(guī)劃和招商進(jìn)度成果展示等。形象宣傳包裝主要包括辦公事務(wù)系統(tǒng)、宣傳資料、禮品等。辦公事務(wù)系統(tǒng)：主要包括項(xiàng)目資料袋、置業(yè)計(jì)劃書(shū)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)、臨定紙等，這些物品的設(shè)計(jì)形式要與項(xiàng)目整體VI相統(tǒng)一。宣傳物料：宣傳物料主要指銷售中所需要的基本資料，包括樓書(shū)（含標(biāo)準(zhǔn)層平面圖）、宣傳海報(bào)、用于參加各類展銷活動(dòng)派發(fā)以及DM直郵活動(dòng)、宣傳手冊(cè)、VCD項(xiàng)目介紹碟、禮品（主要包括促銷活動(dòng)用，開(kāi)盤、封頂活動(dòng)用）促銷禮品的運(yùn)用有幾方面作用：◆ 吸引看樓客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生良好印象；◆ 通過(guò)小禮品敦促落定；◆ 回饋業(yè)主。費(fèi)用預(yù)估（此略）