天泰馥香谷項(xiàng)目價(jià)格策略與執(zhí)行方案-資料下載頁
2025-05-09 20:32本頁面
【正文】 來越高，上市貨越來越好市場(chǎng)營銷模型。 A、馥香谷定位于國際化住宅特區(qū)，那么目標(biāo)客戶一類為外籍業(yè)主；一類是公司總裁、董事長、金領(lǐng)、外資企業(yè)的高級(jí)職員等。因此首批推出的住宅在首批量銷的基礎(chǔ)上再進(jìn)行下一階段的銷售，做到留有余地，以 便依循首批推出后的市場(chǎng)反映，緊接進(jìn)行相關(guān)戶型的調(diào)整，而中期階段是在消化舊有存量的，主推 200以上的戶型，針對(duì)的是拓展性的客戶，強(qiáng)調(diào)推出的品質(zhì)。 B、推出的次序是先 “ 兩側(cè)后中間，先西面后南面 ” 位置及朝向較好的單元盡量放在后期銷售，做到推出的產(chǎn)品的品質(zhì)越來越高，為在銷售期后期的價(jià)格上升導(dǎo)入質(zhì)量的概念，避免價(jià)格做空。 C、講究戶型入市的節(jié)奏感，每個(gè)階段實(shí)施 “ 主推主力戶型 ” 的策略，這樣可以集中力量推廣一兩種戶型，做到有的放矢，避免由于戰(zhàn)線過長而達(dá)不到應(yīng)有的促銷效果。 應(yīng)變方案準(zhǔn)備 第一批住宅推出后預(yù)測(cè)出現(xiàn)以下 5 種情況： 第一種情況 戶 型 推出套數(shù)（假設(shè)） 銷售比例 113128 10套 80% 131150 10套 80% 150200 10套 80% 200左右 10套 80% 這種情況表明馥香谷的第一批推出量取得很好的市場(chǎng)反映。 應(yīng)變方案：立即調(diào)整價(jià)格，根據(jù)具體情況可平均上漲 100元 /平方米以上 第二種情況 戶 型 推出套數(shù)（假設(shè)） 銷售比例 113128 10套 80% 131150 10套 80% 150200 10套 40% 200左右 10套 20% 這種情況反映 150 平方米以下的戶型受到市場(chǎng)歡迎，表明馥香谷采取的與周邊樓盤戶型的差異在競爭策略取得成功，而 200 以上的大戶型由于推廣力度還不夠，推銷速度慢，致使銷售成績難理想。 應(yīng)變方案：加大推廣力度，加強(qiáng)大戶型的優(yōu)惠措施，（不用現(xiàn)金打折，可乘取贈(zèng)送實(shí)物） 第三種情況 戶 型 推出套數(shù)（假設(shè)） 銷售比例 113128 10套 40% 131150 10套 70% 150200 10套 40% 200左右 10套 20% 這種情況的反映中， 130150 平米的戶型受市 場(chǎng)歡迎，是由于該戶型針對(duì)的消費(fèi)層面廣，需求大，而中、小戶型及大戶型分別是由于戶型較差和消費(fèi)面狹窄，造成需求量相對(duì)減少，因此銷售相對(duì)困難。 應(yīng)變方案：以特優(yōu)價(jià)迅速消化小戶型，加大對(duì)大戶型的宣傳平穩(wěn)加推中戶型。 第四種情況 戶 型 推出套數(shù)（預(yù)定） 銷售比例 113128 10套 40% 131150 10套 70% 150200 10套 80% 200左右 10套 50% 這種情況反映 130 以上戶型受市場(chǎng)歡迎。說明馥香谷項(xiàng)目的中大戶型有足夠的市場(chǎng)進(jìn)行消化。 應(yīng)變方案：迅速消化小戶型， 特優(yōu)價(jià)消化，按計(jì)劃加推其他戶型。 第五種情況 戶 型 推出套數(shù)（預(yù)定） 銷售比例 113128 10套 20% 131150 10套 40% 150200 10套 40% 200左右 10套 20% 這種情況是馥香谷第一批推量出現(xiàn)銷售困難，樓盤存在突發(fā)性事件，如工程質(zhì)量，買賣糾紛，宣傳不足引起知名度不高，造成嚴(yán)重的公關(guān)危機(jī)等原因造成這種局面的發(fā)生。 應(yīng)變方案：加強(qiáng)宣傳推廣，重新調(diào)整價(jià)格。組織人員檢查分項(xiàng)工作，改進(jìn)階段設(shè)施調(diào)整促銷策略及宣傳推廣策略，重新以嶄新面貌上市。 小 結(jié)：綜合上述五種情況，第一種情況經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)競爭環(huán)境，主要競爭者等方面進(jìn)行調(diào)整分析概率最大，第二、三、四也存在較大概率，第五種情況是最壞的局面，其出現(xiàn)的概率也是最低。 附表 1：開盤期首推戶型價(jià)格明細(xì)表 樓號(hào) 房號(hào) 面 積 總面積 戶 型 價(jià)格 裝修價(jià) 81 101+201 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 301 2 房 2 廳 2 衛(wèi) 401 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 102+202 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 302 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 402 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 82 101+201 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 301 2 房 2 廳 2 衛(wèi) 401 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 102+202 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 302 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 402 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 44 101+201 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 301 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 401+501 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 102+202 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 302 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 402+502 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 45 101+201 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 301 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 401+501 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 102+202 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 302 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 402+502 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 102 101+201 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 301 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 401+501 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 102+202 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 302 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 402+502 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 樓號(hào) 房號(hào) 面 積 總面積 戶 型 價(jià)格 裝修價(jià) 31 101 三室二廳二衛(wèi) 201 三室二廳二衛(wèi) 301 三室二廳二衛(wèi) 401 三室二廳一衛(wèi) 501 三室二廳二衛(wèi) 601 三室二廳一衛(wèi) 102 三室二廳二衛(wèi) 202 三室二廳一衛(wèi) 302 三室二廳一衛(wèi) 402 三室二廳一衛(wèi) 502 三室二廳 一衛(wèi) 602 三室二廳一衛(wèi) 32 101 113 3房 2廳 2衛(wèi) 201 113 3房 2廳 2衛(wèi) 301 113 3房 2廳 2衛(wèi) 401 113 3房 2廳 2衛(wèi) 501 113 3房 2廳 2衛(wèi) 601 113 3房 2廳 2衛(wèi) 102 3房 2廳 2衛(wèi) 202 3房 2廳 2衛(wèi) 302 3房 2廳 2衛(wèi) 402 3房 2廳 2衛(wèi) 502 3房 2廳 2衛(wèi) 602 3房 2廳 2衛(wèi) 13 101+201 4房 2廳 3衛(wèi) 301 3房 2廳 2 衛(wèi) 401 3房 2廳 2衛(wèi) 501 3房 2廳 2衛(wèi) 601 3房 2廳 2衛(wèi) 701+801 4房 2廳 3衛(wèi) 102+202 4房 2廳 2衛(wèi) 302 3房 2廳 2衛(wèi) 402 3房 2廳 2衛(wèi) 502 3房 2廳 2衛(wèi) 602 3房 2廳 2衛(wèi) 702+802 4房 2廳 3衛(wèi)
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