【正文】 大型招商會(huì)隆重召開 項(xiàng)目持續(xù)公開招商 媒介組合 南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)、廣州日?qǐng)?bào)繕稿炒作為主，形象硬稿為輔 南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)、廣州日?qǐng)?bào)硬廣為主，繕稿為輔；城市之聲，珠江經(jīng)濟(jì)臺(tái)作配合； 注：接商圈炒作的連續(xù)性，必須有題材炒作把項(xiàng)目繼續(xù)炒熱。如：“百佳的方向就是你的方向”、“麥當(dāng)勞的方向就是你的方向”，本項(xiàng)目炒作的主要題材是主力店，如若不能盡快確定，將嚴(yán)重影響下一步的推廣，進(jìn)而影響 整個(gè)項(xiàng)目的銷售和招商工作。 （ 2021 年 9 月中旬 ~10 月底） 1）推售思路 在項(xiàng)目知名度有了一定基礎(chǔ)條件上，本階段的重點(diǎn)是就項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行系列宣傳，從廣州首席社區(qū) MALL 概念演繹、都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)、天河?xùn)|商圈員村板塊、政策支持、項(xiàng)目定位、地段商業(yè)價(jià)值、功能分布、發(fā)展商品牌實(shí)力、一級(jí)主力店進(jìn)駐、投資回報(bào)??進(jìn)行公開發(fā)售前的宣傳。 推廣重點(diǎn)： ? 塑造項(xiàng)目品牌形象 ? 傳遞銷售、招商信息 ? “天河都市廣場(chǎng) —— 廣州首席社區(qū) MALL”概念演繹 ? 商圈價(jià)值 ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 ? 投資收益分析 ? 功能定位 ? 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)造 勢(shì) 宣傳主題：天河都市廣場(chǎng) —— 天河?xùn)|財(cái)富新商機(jī) 該階段是本項(xiàng)目的正式公開發(fā)售期，是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵時(shí)期，因此，必須集中所有優(yōu)勢(shì)資源及各種有效手段促使項(xiàng)目公開發(fā)售的成功。 ? 完成項(xiàng)目的整體包裝 確定一系列的項(xiàng)目包裝，并于認(rèn)籌前落實(shí)完成，在未正式推廣項(xiàng)目之前，提前讓市場(chǎng)接收項(xiàng)目信息，以良好的形象迎接市場(chǎng)的關(guān)注，并為公開發(fā)售前的正式推廣做好鋪墊準(zhǔn)備，整體包裝包括有戶外廣告，現(xiàn)場(chǎng)包裝及項(xiàng)目宣傳物料等。 ? 制定完善的廣告宣傳計(jì)劃，立體炒作項(xiàng)目 預(yù)計(jì)公開發(fā)售時(shí)間為 8 月 18，那么制定的公開發(fā)售廣告計(jì)劃則一般提前一個(gè)月實(shí)施，即約 在 7 月下旬全面進(jìn)行廣告投放；而在此之前，應(yīng)以非硬性廣告在各類媒體上進(jìn)行新聞報(bào)道；在公開發(fā)售之后，則設(shè)定約 1 個(gè)月的公開發(fā)售的續(xù)銷期，時(shí)間將順延至 8 月中下旬，在此期間，將通過報(bào)紙、電臺(tái)等媒體手段立體炒作項(xiàng)目，以浩大的聲勢(shì)奠定項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，影響甚至震撼廣州房地產(chǎn)界、廣州商界，更為項(xiàng)目的持續(xù)熱銷打下良好基礎(chǔ)。 ? 塑造商業(yè)概念，構(gòu)建項(xiàng)目品牌 作為大型商業(yè)項(xiàng)目的全新推廣，應(yīng)為其“量身訂造”具有良好可塑造的商業(yè)概念，以此為主線穿插于項(xiàng)目推廣的始終，并圍繞其運(yùn)用各種手段進(jìn)行包裝、炒作、演繹，以達(dá)到構(gòu)建項(xiàng)目品牌魔方，發(fā)放強(qiáng)大 磁場(chǎng)效應(yīng)的作用，大力推動(dòng)項(xiàng)目的銷售。 ? 整合列舉一系列硬件及軟件內(nèi)容，形成指標(biāo) 現(xiàn)代化的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，必然會(huì)有一系列的硬件及軟件指標(biāo)，作為向現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展的本項(xiàng)目，更應(yīng)明確硬件及軟件的各項(xiàng)具體內(nèi)容，并以此形成商業(yè)化運(yùn)作指標(biāo)公告市場(chǎng)，給予市場(chǎng)投資者及商家信心。 2）推廣主題 ? 主題形象 第一主題： 廣州首席社區(qū) M A L L 第二主題： 到 東 部 去 掘 金 主題闡釋： 第一主題前文已闡釋。 第二主題是對(duì)第一主題的補(bǔ)充演繹，表示項(xiàng)目位置在東部，金礦在東部，而該主題就類似“買鋪當(dāng)然是買北京路”，都具異曲同工之效，以此 簡(jiǎn)潔口語廣而告之，引發(fā)投資者及商家形成新的投資思維。 ? 商業(yè)概念 概念： 都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)（以英文縮寫作表現(xiàn) ） 概念闡釋： 一個(gè)良好概念的誕生并炒作，將會(huì)為項(xiàng)目增加附加值，同時(shí)會(huì)使推廣過程得以系統(tǒng)、連貫操作，會(huì)使市場(chǎng)印象更為深刻，更易區(qū)分同類型項(xiàng)目，從而脫穎而出。 1） 都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)可使人們直白理解與財(cái)富相關(guān)聯(lián)； 2） 可包容各種財(cái)富演繹手法，如廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)等； 3） 可使人們自發(fā)進(jìn)一步了解該概念，發(fā)放磁場(chǎng)效應(yīng)。 演繹設(shè)想： 科學(xué)與財(cái)富相結(jié)合、相類比 表現(xiàn)形式：選取人們熟悉的西方科學(xué)家及經(jīng)典理論融洽演繹。 例如：哥倫布發(fā)現(xiàn) 新大陸 —— 本項(xiàng)目有如財(cái)富新大陸； 牛頓發(fā)現(xiàn)萬有引力 —— 本項(xiàng)目將發(fā)放萬有引力的財(cái)富磁吸效應(yīng)； 達(dá)爾文發(fā)現(xiàn)進(jìn)化論 —— 本項(xiàng)目為社區(qū) MALL，為商業(yè)進(jìn)化論。 與主題相結(jié)合演繹 通過前期科學(xué)家的出現(xiàn)并表現(xiàn)，在此時(shí)可夸張地借用其來發(fā)揮：“到東部去掘金”，達(dá)到煽情的作用。 擴(kuò)大科學(xué)與財(cái)富的關(guān)系 科學(xué)地創(chuàng)造財(cái)富 —— 帶出成功人士的發(fā)跡過程，即賺錢秘笈； 科學(xué)地運(yùn)用財(cái)富 —— 運(yùn)用科學(xué)的方法使既有財(cái)富增值，即如何去投資； 科學(xué)地享受財(cái)富 —— 由于科學(xué)地創(chuàng)造財(cái)富、科學(xué)地運(yùn)用財(cái)富，因此最終可科學(xué)地享受財(cái)富。 3）推貨節(jié)奏 推 貨節(jié)奏的快慢，要視乎市場(chǎng)需求而定，如何給予市場(chǎng)投資者供不應(yīng)求，貨源緊俏的感覺，使其實(shí)現(xiàn)快速成交，而實(shí)質(zhì)上又要準(zhǔn)備充足的供貨，則需準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)需求的脈膊，靈活調(diào)節(jié)推貨節(jié)奏 。 ? 銷售方式及促銷策略 以先到先選認(rèn)籌方式公開發(fā)售。 （見附件的銷售策略中的認(rèn)籌方案） 排隊(duì)優(yōu)惠方式： 數(shù)量 優(yōu)惠方式 前 1~300 名 3％ 前 301~600 名 2％ 601 以后 1％ 公開發(fā)售當(dāng)天至 9 月份內(nèi)優(yōu)惠方式： 購(gòu)鋪額外 99 折，暗操 98 折 4）返租方式 建議全部商鋪實(shí)行統(tǒng)一返租，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)（ 5 層商鋪除外）。 返租期 ：三年 返租樓層：所有樓層統(tǒng)一返租年限 返租方式建議： 一次性返還第一年租金，年返租率為 9%； 第二、三年按季返還，返租率同為 9%； 三年返租率合計(jì)為 27% 5)公關(guān)活動(dòng) 活動(dòng)一： 活動(dòng)主題：齊來參與都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)。 活動(dòng)時(shí)間：公開發(fā)售前一天，即 9 月 8 日上午 10： 00 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)形式：現(xiàn)場(chǎng)主題 show 邀請(qǐng)明星： 具財(cái)神形象的明星，如薛家燕等； 活動(dòng)內(nèi)容：各類型具質(zhì)素的表演活動(dòng)。 目的與作用： 1） 為公開發(fā)售而造勢(shì)； 2） 錯(cuò)開與公開發(fā)售時(shí)間，避免影響； 3） 促進(jìn)下簽客戶數(shù)量的增加。 活動(dòng)二： 活動(dòng)主題：業(yè)主答 謝酒會(huì) 活動(dòng)時(shí)間： 9 月中旬 活動(dòng)地點(diǎn)：具檔次的酒樓或酒店 活動(dòng)形式：餐飲 +表演 活動(dòng)內(nèi)容： 1） 公開答謝業(yè)主支持； 2） 推介業(yè)主介紹獎(jiǎng)； 3） 餐飲并交流 目的及作用： 1） 促進(jìn)與業(yè)主的交流，展示發(fā)展商誠(chéng)意； 2） 推動(dòng)業(yè)主介紹新客戶，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 3．第三階段推售計(jì)劃（ 2021 年 9 月 ~10 月） 1）推售思路 承接前期推廣思路，并作出細(xì)化演繹。 上一階段為項(xiàng)目的全面展現(xiàn)，以強(qiáng)大的陣容進(jìn)行演繹，從而奠定市場(chǎng)地位及形象，本階段應(yīng)承接前期主題思路，在大方向不改變的前提下作出細(xì)化演繹，使項(xiàng)目品牌形象得以持續(xù)并加以鞏固。 推廣重點(diǎn)： ? 公 開發(fā)售成交火爆 ? 促銷信息 宣傳主題：天河都市廣場(chǎng) —— 東部財(cái)富盛夏游 媒體選擇： 《南方都市報(bào)》《信息時(shí)報(bào)》《廣州日?qǐng)?bào)》、的硬性廣告配合軟文繕稿，電視廣告樹立項(xiàng)目形象，通過一定量的戶外公關(guān)活動(dòng)和資料派發(fā)（宣傳單張、《天河都市廣場(chǎng)》月刊）來鞏固銷售業(yè)績(jī)，同時(shí)拉動(dòng)前階段觀望的投資客戶。 ? 改變推廣戰(zhàn)術(shù) 一方面收縮上一階段的第一目標(biāo)市場(chǎng)的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另一方面擴(kuò)大天河區(qū)以外的推廣區(qū)域，如黃埔區(qū)及東山區(qū)，挖掘其潛在購(gòu)買力。 ? 追蹤已有客戶資源，擴(kuò)大再成交可能 通過第一階段的推廣已積累相當(dāng)數(shù)量的 潛在買家，本階段應(yīng)加強(qiáng)過濾該批尚未成交的購(gòu)買力資源；另外，對(duì)于已成交的客戶應(yīng)采取獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)其介紹新客戶，形成“滾雪球”效應(yīng)。 ? 對(duì)部分滯銷商鋪加大促銷力度 經(jīng)過上一階段的戰(zhàn)役及本階段前期的銷售，可能產(chǎn)生一定數(shù)量的滯銷商鋪，為加快項(xiàng)目的整體銷售，應(yīng)增加對(duì)該批滯銷商鋪的優(yōu)惠措施，以平衡項(xiàng)目銷售的勻速發(fā)發(fā)展。 ? 增加招商的推廣力度 在上一階段是以銷售為主要推廣操作，淡化了招商，在本階段可增加的推廣力度，以達(dá)到招商推動(dòng)銷售，招商與銷售齊頭并進(jìn)的雙喜局面。 ? 銷售方式 以常規(guī)方式進(jìn)行銷售及招商。 推廣主題 9 月主題： 西部牛仔也去東部掘金 主題闡釋： 通過廣為人知的西部牛仔去東部掘金的廣告表現(xiàn)，寓意鮮明且幽默詼諧，形象化地引導(dǎo)人們?nèi)リP(guān)注東部，投資東部的本項(xiàng)目，延續(xù)演繹上階段的主題思路。 10 月主題： 10 月東部財(cái)富盛會(huì) 主題闡釋： 繼續(xù)深化“東部財(cái)富”， 10 月份為秋季，收獲的季節(jié)，將使人 們產(chǎn)生共鳴。 促銷策略 ? 折扣優(yōu)惠 促銷期會(huì)間購(gòu)鋪為 98 折，暗操 99 折； 非銷期會(huì)期間為 99 折，暗操 99 折； 對(duì)于部分滯銷單位視乎情況建議額外 95~97 折。 ? 返租方式 繼續(xù)執(zhí)行前期所定的返租方式。 ? 旅游抽獎(jiǎng) 9－ 10 月期間 購(gòu)鋪均可獲旅游抽獎(jiǎng)，具體方式如下 ： 成交商鋪價(jià)格 獲抽獎(jiǎng)票數(shù) 30 萬以內(nèi) 1 票 31~50 萬 2 票 51~80 萬 3 票 81 萬以上 4 票 公開抽獎(jiǎng)時(shí)間： 10 月份最后一個(gè)周日。 旅游獎(jiǎng)項(xiàng)：一等獎(jiǎng) 新馬泰 7 天游 10 名 （注：每名中獎(jiǎng)?wù)呖蓭?1 名家屬同游） 公關(guān)活動(dòng) 活動(dòng)一 活動(dòng)主題：世界商業(yè)展 活動(dòng)時(shí)間： 10 月 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)形式：圖片 +電視片 具體內(nèi)容： 選取世界上商業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家城市，如美國(guó)、日本、韓國(guó)、馬來西亞等國(guó)家的商業(yè)城市作展示； 以相冊(cè)、圖片和電視 片展示為主。 目的及作用： 加深投資者對(duì)商業(yè)的認(rèn)識(shí)和理解； 增強(qiáng)投資者的投資欲望。 活動(dòng)二 活動(dòng)主題：東南亞盛夏游 活動(dòng)時(shí)間： 10 月 8 日上午 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng) 形式和內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng) show+抽獎(jiǎng) 目的及作用： ? 促進(jìn)銷售； ? 活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛； ? 增加客戶再回頭率。 4．第四階段推售計(jì)劃 (2021 年 1 12 月 ) 1）推售思路 全力促銷尾盤 推廣重點(diǎn)： ? 開業(yè)信息 ? 招商信息 公關(guān)活動(dòng)： 開業(yè)盛典齊歡樂 及早在開業(yè)前消化剩貨 商鋪銷售適宜在期鋪交易，作為大型商業(yè)項(xiàng)目的新張開業(yè)，會(huì)過渡一段時(shí)期才可進(jìn)入興旺，此階段商業(yè)氣氛 較淡，將影響投資者信心，不利于商鋪銷售，因此應(yīng)在項(xiàng)目開業(yè)前盡量消化剩貨，及時(shí)回籠資金，降低風(fēng)險(xiǎn)。 2）招商進(jìn)入最后沖刺階段 2021 年 1 月份正式開業(yè)則 2021 年 11 月份進(jìn)入最后沖刺階段，應(yīng)加快加強(qiáng)項(xiàng)目的最后招商。 3）公告開業(yè)盛典 2021 年 1 月份正式開業(yè)，可以此作為利好進(jìn)行宣傳推廣，給予市場(chǎng)工程信心，給予投資者及商家壓力，促使其加快成交。 4）推貨策略 推售剩貨； 招商同步開展，最后沖刺。 5）銷售方式 按常規(guī)方式進(jìn)行銷售及招商。 6）推廣主題 開業(yè)在即，限量靚鋪壓軸奉獻(xiàn)。 主題闡釋：以開業(yè)在即作為引子， 帶出最后的優(yōu)質(zhì)商鋪，使市場(chǎng)正視，并且給予市場(chǎng)投資者壓力，不把握最后機(jī)會(huì)就會(huì)“走寶”。 ? 返租方式 繼續(xù)執(zhí)行前期所定的返租方式 ? 招商優(yōu)惠 可獲贈(zèng) 1 個(gè)月的租金及 1 個(gè)月的管理費(fèi)。 8） 公關(guān)活動(dòng) 活動(dòng)主題：開業(yè)盛典齊歡樂 活動(dòng)時(shí)間：與開業(yè)時(shí)間相同 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)形式：現(xiàn)場(chǎng) show 目的及作用： 促進(jìn)氣氛，開業(yè)造勢(shì)； 帶動(dòng)銷售。 四、媒體組合策略 各階段媒體組合 ： 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 時(shí)間 2021 年 7 月 ~2021 年 8月 17 2021 年 8 月 18~9 月 19 2021 年 9 月20~10 月 31 2021年 11 月~12 月 宣 傳 主題 天河都市廣場(chǎng) —— 廣州首席社區(qū) MALL 天河都市廣場(chǎng) —— 天河?xùn)|財(cái)富新商機(jī) 天 河都市 廣場(chǎng) —— 東部財(cái)富尋寶游 天河都市廣場(chǎng) —— 員村新景點(diǎn) 宣 傳 重點(diǎn) ? “ 廣 州 首席 社區(qū)MALL”概念演繹 ? 炒作天河?xùn)| —— 員村板塊商圈價(jià)值 ? 介紹項(xiàng)目的基本情況和整體定位 ? 發(fā)展商品牌推廣和實(shí)力介紹 ? 百佳的簽約和發(fā)布招商信息 ? 塑造項(xiàng)目品牌形象 ? 傳遞銷售、招商信息 ? “廣州首席社區(qū)MALL”概念演繹 ? 商圈價(jià)值 ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 ? 投資收益分析 ? 功能定位 ? 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)造勢(shì) ? 公 開 發(fā)售 成 交火爆 ? 促 銷 信息 ? 招 商信息 ? 開 業(yè)信息 ? 招 商信息 公 關(guān) 活動(dòng) 廣州社區(qū)商業(yè)研討會(huì) 百佳簽約儀式暨大型招商推廣會(huì)