【正文】 900**365*5＝。⑶、第一年綜合管理費(fèi)：。第五部分：招商費(fèi)用預(yù)算招商總體費(fèi)用包括人員開銷、廣告制作（包括印務(wù)）、媒體購買、管理費(fèi)用等項，其中廣告費(fèi)用是最大的一項支出，而廣告費(fèi)用必須根據(jù)實際運(yùn)作情況進(jìn)行調(diào)整。如招商非常順利，則廣告投入將會進(jìn)行靈活調(diào)整削減。分析：其中廣告制作費(fèi)用約占24％；媒體購買約占51％；行政與管理費(fèi)用約占25％，應(yīng)占比例符合正常市場運(yùn)作中的比例分配。第六部分：樓層商品結(jié)構(gòu)定位樓層 商品布局 1層 工藝品區(qū)：瑪瑙玉翠、陶瓷、竹木牙雕、皮影臉譜、佛教信物、民族服裝、服飾；古舊字畫書刊區(qū)：文房四寶、古籍字畫、舊書刊；2層 古玩區(qū)：古器物、古錢幣、中外錢幣、文革遺物及生活用品；古舊家俱區(qū)：仿古家俱；第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時間安排、達(dá)成目標(biāo)及實施內(nèi)容一、招商準(zhǔn)備工作：完成項目名稱注冊、以及項目標(biāo)志等的CI設(shè)計并注冊。注冊中文及英文的國內(nèi)域名（.）及國際域名（.）。確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。完成設(shè)計制作物博園招商文案、招商樓書，包含項目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。完成設(shè)計制作物博園的主體、各分體效果圖。完成招商隊伍的建立（招聘），進(jìn)行培訓(xùn)及人員甄選分配。制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。確定公司組織機(jī)構(gòu)和部門設(shè)置。招商處的籌建。招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎懲制度、工作操行規(guī)則出臺。1制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招商規(guī)則。1制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。1根據(jù)招商類別督促制定招商工作倒計時計劃（包括招商區(qū)域、重點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計劃等）。二、招商時間安排：招商前期準(zhǔn)備工作階段為：2006/05/10——2006/06/26正式招商時間確定為：2006/06/27——2006/10/06開業(yè)慶典籌劃階段：2006/10/11——2006/11/012006/05/10——2006/05/19完成招商人員招聘及培訓(xùn)工作，同時完成個人招商指標(biāo)確認(rèn)并按照招商任務(wù)指標(biāo)提交各自的工作倒計時實施方案。2006/05/20——2006/06/3 完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等。完成項目標(biāo)志等系列CI設(shè)計，確定識別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標(biāo)等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。2006/06/4——2006/06/23 完成前期招商文案、招商樓書制作，確定招商媒體廣告計劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購買選擇等）、招商各項管理費(fèi)用支出預(yù)算。完成各種POP、效果圖等的制作。完成招商部籌建工作。2006/06/26前完成一切招商準(zhǔn)備工作。2006/06/27 招商工作正式開始。2006/06/27——2006/07/10 配合組織公關(guān)活動，針對對象包括行業(yè)協(xié)會、政府部門的。2006/07/11——2006/09/11 招商第一階段。以長治為重點(diǎn)的招商工作，招商比例按計劃控制在總體的80％以內(nèi)。同時負(fù)責(zé)外埠招商工作人員在本地進(jìn)行外地招商工作。2006/09/17前完成所有外地招商工作準(zhǔn)備。2006/09/18——2006/9/27 招商進(jìn)入第二階段。在確保長治地區(qū)招商工作按計劃順利進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、回款理想的基礎(chǔ)上，提高要求進(jìn)行市場二次開發(fā)。目標(biāo)定位于增加中心商品的品牌化、專業(yè)化、多樣化等的內(nèi)涵，外埠在這一階段列為重點(diǎn)。2006/09/28——2006/10/07 招商進(jìn)入第三階段。本期工作重點(diǎn)是拾遺補(bǔ)缺，針對中心的結(jié)構(gòu)進(jìn)行微調(diào)整。做到符合物博園的原定市場定位及功能分布設(shè)計。根據(jù)實際招商情況制定招商收尾計劃，對招商工作未達(dá)到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行最后突擊攻關(guān)。12006/10/11——2006/11/01 開業(yè)慶典。開業(yè)慶典的公關(guān)活動、促銷活動、廣告發(fā)布等。三、達(dá)成目標(biāo)（設(shè)定理由及達(dá)成手段）： 達(dá)成目標(biāo)是按照商業(yè)項目招商的程序安排制定的最低限度招商進(jìn)展要求。實際招商過程中，必須超額或提前完成此目標(biāo)，否則將影響整個招商的成功。2006/07/11——2006/09/11 第一階段完成招商任務(wù)的80％。此階段主要操作方案是通過項目廣告宣傳及內(nèi)部預(yù)登記商戶，進(jìn)行提煉篩選，電話及DM營銷方式，從商業(yè)項目對投資者的吸引程度分析，達(dá)成此目標(biāo)較有保障。2006/09/17——2006/10/06 第二階段完成招商任務(wù)的20％。此階段進(jìn)入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會同時吸引同業(yè)或相關(guān)聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、DM營銷的滯后反應(yīng)將在此階段收效；同時外埠招商赴當(dāng)?shù)卦O(shè)點(diǎn)的大規(guī)模展開；以及國際招商部分預(yù)計于此階段到達(dá)見效最明顯階段。四、招商實施內(nèi)容：招商人員的招聘工作：為了更好地完成項目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行對招商隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實際要求，無法任用缺乏經(jīng)驗的人員，同時沒有時間對銷售人員進(jìn)行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗及工作能力方面的考量。招聘原則：對商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上招商管理的經(jīng)驗，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產(chǎn)項目的招商工作、招商策劃等方面的工作經(jīng)驗、或從事相關(guān)行業(yè)市場招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量全國性和國際客戶資源者。第八部分：廣告宣傳策略廣告宣傳是招商中占用費(fèi)用比例最大，操作方式安排對招商工作又會起到極大影響的部分。廣告策劃得當(dāng)，會取得事半功倍的效果，取得良好的招商業(yè)績將成為順理成章（具體策劃工作視領(lǐng)導(dǎo)決定由公司進(jìn)行策劃，廣告公司配合制作和發(fā)布，還是全權(quán)委托策劃公司進(jìn)行策劃和實施）。一、廣告宣傳準(zhǔn)備工作：2006/05/01——2006/05/15 由卓志公司廣告部完成廣告推廣策劃方案及創(chuàng)意(創(chuàng)意與預(yù)算由廣告公司或卓志公司廣告部做出)。由公司決策層及相關(guān)人員審定并提出修改意見。2006/05/16——2006/05/31 完成所有招商印刷品的設(shè)計、排版、印刷。包括招商文案、招商樓書、名片設(shè)計制作、POP廣告立牌、拉架、擎天柱、戶外廣告牌、流動廣告、禮品等。二、廣告宣傳實施部分：2006/05/01——2006/05/15 各種媒體發(fā)布準(zhǔn)備工作就緒。2006/05/16——2006/05/31 完成戶外、流動廣告、平面、電臺的發(fā)布。2006/06/04 正式招商開始。同時配合相關(guān)的公關(guān)活動。2006/06/16——2006/08/25 密集廣告轟炸期，“海、陸、空”全面協(xié)動（包括終端支持）。2006/08/26——2006/09/05 間歇敘述性廣告投放，與形象廣告穿插進(jìn)行。根據(jù)招商情況調(diào)整廣告發(fā)布力度，總體遵循遞減投放的原則。2006/09/06——2006/09/20 根據(jù)招商進(jìn)展情況，順利的情況下調(diào)整大幅減少流動媒體的投放力度（成本控制），保留平面媒體的投放計劃。2006/09/20 招商工作進(jìn)入尾聲，完成預(yù)定計劃任務(wù)。2006/09/20——2006/10/01 策劃開業(yè)慶典準(zhǔn)備工作。第九部分：開業(yè)慶典開業(yè)慶典就是掀起蓋頭的時候，應(yīng)該做到濃重、熱烈，并且得到社會各界的祝賀，場面必須宏大。除了必要的廣告宣傳方面的支持，同時還要將公關(guān)放在極重要的位置。調(diào)動一切可利用的社會資源，包括剪彩領(lǐng)導(dǎo)的確定：市區(qū)政府要員、體委有關(guān)官員、文化部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、各行業(yè)協(xié)會、商業(yè)組織領(lǐng)導(dǎo)。（具體開業(yè)慶典策劃將于招商工作進(jìn)入尾聲后，集中一切精力進(jìn)行）?，F(xiàn)代城裝飾一條街招商策劃書一，本項目的招商目的；根據(jù)項目市場定位及營銷要求，項目的招商主要是針對現(xiàn)代城沿街商業(yè)房展開，主要達(dá)到以下目的。1．通過主動導(dǎo)向式招商完成項目“濱洲專業(yè)裝飾一條街”的主題定位。2．通過招商完成項目“裝修一站式”的服務(wù)理念。3．通過招商的品牌導(dǎo)入提升項目的投資價值。 4．通過招商形成項目的商流，最終增強(qiáng)投資者的投資信心。5．通過招商推動項目的銷售。二．本項目招商的目標(biāo)；1；旺銷期的招商目標(biāo)：目的在于促進(jìn)項目銷售，為項目主題化風(fēng)格的形成打下基礎(chǔ)。時間（10。2511。25日）1），實現(xiàn)40%營用房的出租（20套）2）引入15—18家知名裝飾設(shè)計廣告公司的入駐。3）引入25家品牌材料，用品公司的 入駐。2；持續(xù)期的招商目標(biāo)：目的在于進(jìn)一步完善主題，實現(xiàn)“一站式”的服務(wù)理念。 時間（11。2507年1。25日）1）實現(xiàn)項目商業(yè)用房90%的出租（55套）2）引入2530家品牌裝飾材料公司的入駐3）引入25家裝飾公司，門業(yè)管材業(yè)廠方辦事機(jī)構(gòu)的入駐3；尾盤的招商目標(biāo)；引入一家超市，飯館。實現(xiàn)出租或銷售最大化。完善項目的經(jīng)營體制。三．關(guān)于商源的選擇原則本項目商源是形成本項目經(jīng)營特色“一站式裝修”服務(wù)保障購房投資回報的最直接因素。1．商源的選擇要注重地區(qū)品牌化，以地區(qū)有影響的裝飾公司為主2．以品牌裝飾材料公司如地板，瓷磚，浴具，燈具。3．引入塑剛，鋁合金，管道，駐賓洲辦事銷售機(jī)構(gòu)4．超市，飯店等各一家四．項目招商策列原則。1．品牌導(dǎo)入和品牌帶動原則。2．招商帶動銷售的原則。3招商進(jìn)度要適中，在旺銷期以裝飾公司的入駐為主，持續(xù)期以材料家居用品的入駐為主，尾盤引入超市等4招商要有高度的針對性5招商本著“先消化后吸收”的原則，先將老客戶安置滿意入駐后在發(fā)展新客源。6在招商過程中采用政策不均衡原則，對于知名品牌，先入駐商家提供更多更廣泛優(yōu)惠。7價格策月根據(jù)招商情況在旺銷中期，持續(xù)中期上漲2次五．項目推廣案（2006。10。112007。1。25日）1．準(zhǔn)備階段（10。11—10。25日）1），形成“項目策劃書”報領(lǐng)導(dǎo)審批，校正并通過。（10月11日）2），制作招商說明書及相關(guān)法律文本，招商彩頁，客戶登記卡，確定一家報紙媒體（如商務(wù)報）（10月1110月18日）3），確定招商班子成員，招商經(jīng)理1名，現(xiàn)場接待1名，市場開拓2名，宣傳單發(fā)送2名。根據(jù)策劃書劃分任務(wù)。并明確獎金提成。（10月1116日）4）明確項目特色定位在此基礎(chǔ)上做好項目的口岸分布劃分（10月1116日）5）著手建立賓洲房產(chǎn)裝飾網(wǎng)站，此網(wǎng)站為購房者俱樂部會員和投資者提供網(wǎng)上服務(wù)交流平臺，從而建立我公司的原始購房或投資顧客群。為賓洲房地產(chǎn)公司精品樓盤進(jìn)行網(wǎng)上宣傳，為 裝飾公司，材料公司提供網(wǎng)上宣傳。（10。11—6）招商人員培訓(xùn)；了解項目規(guī)劃，建筑及功能分布詳細(xì)情況了解項目的市場定位及功能定位。項目目標(biāo)消費(fèi)群體習(xí)性及選房特征項目招商政策，流程，法律文本及具體內(nèi)容。本項目的相關(guān)投資分析，財務(wù)評測。吃透本項目的招商策月，特色主題，服務(wù)理念。（10月11日10月20日）7）。整理出賓洲完整客源資料的經(jīng)營分類，地理位置。并與目前已簽定但未入駐裝飾公司進(jìn)行談判。（10月11—10月25）8），制定招商優(yōu)惠措施，針對品牌公司和 先入駐公司制定以下優(yōu)惠措施（租金優(yōu)惠 辦理手續(xù)及稅費(fèi)優(yōu)惠物業(yè)管理費(fèi)或其他優(yōu)惠等）（10月11日10月15日）9）項目現(xiàn)場的包裝，指示牌的安置等（10月 1110月25）2．項目旺銷階段（10月2511月25日）A 確定開業(yè)時間（10月25日），安排開業(yè)慶典?，F(xiàn)場包裝。 迎接第一批品牌裝飾公司入駐，安排有關(guān)部門鄰導(dǎo)出席。 爭取報社，電臺，網(wǎng)站對項目進(jìn)行報道（解讀“一條街”特色，‘一站式’服務(wù)等）2）以市場開拓人員為主利用開業(yè)期的造勢對原簽定但未入駐裝飾公司進(jìn)行突破并促成最終入駐裝修。3）以報紙為媒介進(jìn)行賓洲大面積宣傳（讓市民知道濱洲有這么一條裝飾專業(yè)街而且是一站式服務(wù)不用東奔西跑去采購）。4）以宣傳彩頁讓市場拓展人員對目標(biāo)客戶群（裝飾公司）進(jìn)行定點(diǎn)針對性宣傳，讓發(fā)單人員對各售樓處要買樓人員進(jìn)行宣傳。5）通過購房者俱樂部，投資者俱樂部，賓洲房產(chǎn)裝飾網(wǎng)站取得各房產(chǎn)公司的支持。以裝飾一條街為紐帶，促成知名房產(chǎn)公司與品牌裝飾公司的合作最終達(dá)到在各樓盤售樓處銷售人員可以正式化推薦進(jìn)駐裝飾一條街的信用裝飾公司。6）要求公司配合進(jìn)行2個俱樂部及房產(chǎn)裝飾網(wǎng)站的快速推廣，最但時間內(nèi)建立自己的客戶群，為與房產(chǎn)公司的合作提供有力的籌碼。7）選擇有代表的精品樓盤。選擇入住一條街的一家裝飾公司進(jìn)行一次“0利潤”現(xiàn)代家裝的促銷活動，（只限一家）。活動既可以成為房產(chǎn)商的促銷活動，又可以為裝飾公司打入樓盤，同時提升了一條街的經(jīng)營檔次（來這里的裝飾公司不愁沒活干！）3，項目持續(xù)期（11月252007年1月25日）1）利用旺銷期大批裝飾公司入住的聲勢，引入品牌材料，裝飾用品商家的入駐。2）市場開拓人員對目標(biāo)客戶針對性突破。3）結(jié)合報紙做2次賓洲市場宣傳4）與裝飾公司進(jìn)行洽談，促成對各品牌家居用品和主流裝飾材料的推薦合作。5）對各售樓點(diǎn)進(jìn)行品牌材料商入住一條街的發(fā)單宣傳。6）進(jìn)一步完善網(wǎng)站對裝飾公司服務(wù)7）加強(qiáng)原始客戶的積累（將要買房或投資買房）這是關(guān)鍵8）在元旦讓家居用品公司（太陽能熱水器等）和裝飾公司，或房產(chǎn)公司進(jìn)行節(jié)日促銷活動，帶動裝飾街的人氣。4，尾盤，引入超市，飯店，和型材駐賓辦事處為2期開發(fā)預(yù)熱。六．招商費(fèi)用支出1人員費(fèi)用，1。5萬2網(wǎng)站制作維護(hù)5000元3彩葉制作3000元4報紙，7000元5其他2萬 共計5萬元七招商部每天早上開例會安排一天工作，每周總結(jié)。周1報公司匯報工作進(jìn)度。八，招商策月解析， 利用購房者部樂部，投資者俱樂部。房產(chǎn)裝飾網(wǎng)的客戶分享，為房產(chǎn)公司在網(wǎng)站的企業(yè)及樓盤宣產(chǎn)建立合作關(guān)系，推動其對在裝飾一條街裝飾公司的推薦，提升在一條街裝飾公司業(yè)務(wù)價值。再帶動材料公司。我們的宗旨是來一條街的裝飾業(yè)主可以在房產(chǎn)商那里攬到活，來一條街的材料業(yè)主可以裝飾公司那里賣出貨，來一條街要裝修的顧客一次性