【正文】 900**365*5＝。⑶、第一年綜合管理費：。第五部分：招商費用預算招商總體費用包括人員開銷、廣告制作（包括印務）、媒體購買、管理費用等項，其中廣告費用是最大的一項支出，而廣告費用必須根據實際運作情況進行調整。如招商非常順利，則廣告投入將會進行靈活調整削減。分析：其中廣告制作費用約占24％；媒體購買約占51％；行政與管理費用約占25％，應占比例符合正常市場運作中的比例分配。第六部分：樓層商品結構定位樓層 商品布局 1層 工藝品區(qū)：瑪瑙玉翠、陶瓷、竹木牙雕、皮影臉譜、佛教信物、民族服裝、服飾；古舊字畫書刊區(qū)：文房四寶、古籍字畫、舊書刊；2層 古玩區(qū)：古器物、古錢幣、中外錢幣、文革遺物及生活用品；古舊家俱區(qū)：仿古家俱；第七部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內容一、招商準備工作：完成項目名稱注冊、以及項目標志等的CI設計并注冊。注冊中文及英文的國內域名（.）及國際域名（.）。確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。完成設計制作物博園招商文案、招商樓書，包含項目功能分布及內部結構圖。完成設計制作物博園的主體、各分體效果圖。完成招商隊伍的建立（招聘），進行培訓及人員甄選分配。制定商戶準入標準、引入原則、操作規(guī)則等。確定公司組織機構和部門設置。招商處的籌建。招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎懲制度、工作操行規(guī)則出臺。1制定商戶準入標準、條件、和招商規(guī)則。1制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關協(xié)議、商業(yè)管理守則等。1根據招商類別督促制定招商工作倒計時計劃（包括招商區(qū)域、重點目標、任務指標完成計劃等）。二、招商時間安排：招商前期準備工作階段為：2006/05/10——2006/06/26正式招商時間確定為：2006/06/27——2006/10/06開業(yè)慶典籌劃階段：2006/10/11——2006/11/012006/05/10——2006/05/19完成招商人員招聘及培訓工作，同時完成個人招商指標確認并按照招商任務指標提交各自的工作倒計時實施方案。2006/05/20——2006/06/3 完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等。完成項目標志等系列CI設計，確定識別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。2006/06/4——2006/06/23 完成前期招商文案、招商樓書制作，確定招商媒體廣告計劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購買選擇等）、招商各項管理費用支出預算。完成各種POP、效果圖等的制作。完成招商部籌建工作。2006/06/26前完成一切招商準備工作。2006/06/27 招商工作正式開始。2006/06/27——2006/07/10 配合組織公關活動，針對對象包括行業(yè)協(xié)會、政府部門的。2006/07/11——2006/09/11 招商第一階段。以長治為重點的招商工作，招商比例按計劃控制在總體的80％以內。同時負責外埠招商工作人員在本地進行外地招商工作。2006/09/17前完成所有外地招商工作準備。2006/09/18——2006/9/27 招商進入第二階段。在確保長治地區(qū)招商工作按計劃順利進行，并達到預期目標、回款理想的基礎上，提高要求進行市場二次開發(fā)。目標定位于增加中心商品的品牌化、專業(yè)化、多樣化等的內涵，外埠在這一階段列為重點。2006/09/28——2006/10/07 招商進入第三階段。本期工作重點是拾遺補缺，針對中心的結構進行微調整。做到符合物博園的原定市場定位及功能分布設計。根據實際招商情況制定招商收尾計劃，對招商工作未達到設定標準的進行最后突擊攻關。12006/10/11——2006/11/01 開業(yè)慶典。開業(yè)慶典的公關活動、促銷活動、廣告發(fā)布等。三、達成目標（設定理由及達成手段）： 達成目標是按照商業(yè)項目招商的程序安排制定的最低限度招商進展要求。實際招商過程中，必須超額或提前完成此目標，否則將影響整個招商的成功。2006/07/11——2006/09/11 第一階段完成招商任務的80％。此階段主要操作方案是通過項目廣告宣傳及內部預登記商戶，進行提煉篩選，電話及DM營銷方式，從商業(yè)項目對投資者的吸引程度分析，達成此目標較有保障。2006/09/17——2006/10/06 第二階段完成招商任務的20％。此階段進入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會同時吸引同業(yè)或相關聯商戶；另外第一階段的電話、DM營銷的滯后反應將在此階段收效；同時外埠招商赴當地設點的大規(guī)模展開；以及國際招商部分預計于此階段到達見效最明顯階段。四、招商實施內容：招商人員的招聘工作：為了更好地完成項目的招商工作，需要根據需求進行對招商隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性，以及工作進度和工作強度的實際要求，無法任用缺乏經驗的人員，同時沒有時間對銷售人員進行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對招聘人員進行嚴格的從業(yè)經驗及工作能力方面的考量。招聘原則：對商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上招商管理的經驗，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產項目的招商工作、招商策劃等方面的工作經驗、或從事相關行業(yè)市場招商、擁有行業(yè)內大量全國性和國際客戶資源者。第八部分：廣告宣傳策略廣告宣傳是招商中占用費用比例最大，操作方式安排對招商工作又會起到極大影響的部分。廣告策劃得當，會取得事半功倍的效果，取得良好的招商業(yè)績將成為順理成章（具體策劃工作視領導決定由公司進行策劃，廣告公司配合制作和發(fā)布，還是全權委托策劃公司進行策劃和實施）。一、廣告宣傳準備工作：2006/05/01——2006/05/15 由卓志公司廣告部完成廣告推廣策劃方案及創(chuàng)意(創(chuàng)意與預算由廣告公司或卓志公司廣告部做出)。由公司決策層及相關人員審定并提出修改意見。2006/05/16——2006/05/31 完成所有招商印刷品的設計、排版、印刷。包括招商文案、招商樓書、名片設計制作、POP廣告立牌、拉架、擎天柱、戶外廣告牌、流動廣告、禮品等。二、廣告宣傳實施部分：2006/05/01——2006/05/15 各種媒體發(fā)布準備工作就緒。2006/05/16——2006/05/31 完成戶外、流動廣告、平面、電臺的發(fā)布。2006/06/04 正式招商開始。同時配合相關的公關活動。2006/06/16——2006/08/25 密集廣告轟炸期，“海、陸、空”全面協(xié)動（包括終端支持）。2006/08/26——2006/09/05 間歇敘述性廣告投放，與形象廣告穿插進行。根據招商情況調整廣告發(fā)布力度，總體遵循遞減投放的原則。2006/09/06——2006/09/20 根據招商進展情況，順利的情況下調整大幅減少流動媒體的投放力度（成本控制），保留平面媒體的投放計劃。2006/09/20 招商工作進入尾聲，完成預定計劃任務。2006/09/20——2006/10/01 策劃開業(yè)慶典準備工作。第九部分：開業(yè)慶典開業(yè)慶典就是掀起蓋頭的時候，應該做到濃重、熱烈，并且得到社會各界的祝賀，場面必須宏大。除了必要的廣告宣傳方面的支持，同時還要將公關放在極重要的位置。調動一切可利用的社會資源，包括剪彩領導的確定：市區(qū)政府要員、體委有關官員、文化部門有關領導、各行業(yè)協(xié)會、商業(yè)組織領導。（具體開業(yè)慶典策劃將于招商工作進入尾聲后，集中一切精力進行）?，F代城裝飾一條街招商策劃書一，本項目的招商目的；根據項目市場定位及營銷要求，項目的招商主要是針對現代城沿街商業(yè)房展開，主要達到以下目的。1．通過主動導向式招商完成項目“濱洲專業(yè)裝飾一條街”的主題定位。2．通過招商完成項目“裝修一站式”的服務理念。3．通過招商的品牌導入提升項目的投資價值。 4．通過招商形成項目的商流，最終增強投資者的投資信心。5．通過招商推動項目的銷售。二．本項目招商的目標；1；旺銷期的招商目標：目的在于促進項目銷售，為項目主題化風格的形成打下基礎。時間（10。2511。25日）1），實現40%營用房的出租（20套）2）引入15—18家知名裝飾設計廣告公司的入駐。3）引入25家品牌材料，用品公司的 入駐。2；持續(xù)期的招商目標：目的在于進一步完善主題，實現“一站式”的服務理念。 時間（11。2507年1。25日）1）實現項目商業(yè)用房90%的出租（55套）2）引入2530家品牌裝飾材料公司的入駐3）引入25家裝飾公司，門業(yè)管材業(yè)廠方辦事機構的入駐3；尾盤的招商目標；引入一家超市，飯館。實現出租或銷售最大化。完善項目的經營體制。三．關于商源的選擇原則本項目商源是形成本項目經營特色“一站式裝修”服務保障購房投資回報的最直接因素。1．商源的選擇要注重地區(qū)品牌化，以地區(qū)有影響的裝飾公司為主2．以品牌裝飾材料公司如地板，瓷磚，浴具，燈具。3．引入塑剛，鋁合金，管道，駐賓洲辦事銷售機構4．超市，飯店等各一家四．項目招商策列原則。1．品牌導入和品牌帶動原則。2．招商帶動銷售的原則。3招商進度要適中，在旺銷期以裝飾公司的入駐為主，持續(xù)期以材料家居用品的入駐為主，尾盤引入超市等4招商要有高度的針對性5招商本著“先消化后吸收”的原則，先將老客戶安置滿意入駐后在發(fā)展新客源。6在招商過程中采用政策不均衡原則，對于知名品牌，先入駐商家提供更多更廣泛優(yōu)惠。7價格策月根據招商情況在旺銷中期，持續(xù)中期上漲2次五．項目推廣案（2006。10。112007。1。25日）1．準備階段（10。11—10。25日）1），形成“項目策劃書”報領導審批，校正并通過。（10月11日）2），制作招商說明書及相關法律文本，招商彩頁，客戶登記卡，確定一家報紙媒體（如商務報）（10月1110月18日）3），確定招商班子成員，招商經理1名，現場接待1名，市場開拓2名，宣傳單發(fā)送2名。根據策劃書劃分任務。并明確獎金提成。（10月1116日）4）明確項目特色定位在此基礎上做好項目的口岸分布劃分（10月1116日）5）著手建立賓洲房產裝飾網站，此網站為購房者俱樂部會員和投資者提供網上服務交流平臺，從而建立我公司的原始購房或投資顧客群。為賓洲房地產公司精品樓盤進行網上宣傳，為 裝飾公司，材料公司提供網上宣傳。（10。11—6）招商人員培訓；了解項目規(guī)劃，建筑及功能分布詳細情況了解項目的市場定位及功能定位。項目目標消費群體習性及選房特征項目招商政策，流程，法律文本及具體內容。本項目的相關投資分析，財務評測。吃透本項目的招商策月，特色主題，服務理念。（10月11日10月20日）7）。整理出賓洲完整客源資料的經營分類，地理位置。并與目前已簽定但未入駐裝飾公司進行談判。（10月11—10月25）8），制定招商優(yōu)惠措施，針對品牌公司和 先入駐公司制定以下優(yōu)惠措施（租金優(yōu)惠 辦理手續(xù)及稅費優(yōu)惠物業(yè)管理費或其他優(yōu)惠等）（10月11日10月15日）9）項目現場的包裝，指示牌的安置等（10月 1110月25）2．項目旺銷階段（10月2511月25日）A 確定開業(yè)時間（10月25日），安排開業(yè)慶典。現場包裝。 迎接第一批品牌裝飾公司入駐，安排有關部門鄰導出席。 爭取報社，電臺，網站對項目進行報道（解讀“一條街”特色，‘一站式’服務等）2）以市場開拓人員為主利用開業(yè)期的造勢對原簽定但未入駐裝飾公司進行突破并促成最終入駐裝修。3）以報紙為媒介進行賓洲大面積宣傳（讓市民知道濱洲有這么一條裝飾專業(yè)街而且是一站式服務不用東奔西跑去采購）。4）以宣傳彩頁讓市場拓展人員對目標客戶群（裝飾公司）進行定點針對性宣傳，讓發(fā)單人員對各售樓處要買樓人員進行宣傳。5）通過購房者俱樂部，投資者俱樂部，賓洲房產裝飾網站取得各房產公司的支持。以裝飾一條街為紐帶，促成知名房產公司與品牌裝飾公司的合作最終達到在各樓盤售樓處銷售人員可以正式化推薦進駐裝飾一條街的信用裝飾公司。6）要求公司配合進行2個俱樂部及房產裝飾網站的快速推廣，最但時間內建立自己的客戶群，為與房產公司的合作提供有力的籌碼。7）選擇有代表的精品樓盤。選擇入住一條街的一家裝飾公司進行一次“0利潤”現代家裝的促銷活動，（只限一家）?；顒蛹瓤梢猿蔀榉慨a商的促銷活動，又可以為裝飾公司打入樓盤，同時提升了一條街的經營檔次（來這里的裝飾公司不愁沒活干?。?，項目持續(xù)期（11月252007年1月25日）1）利用旺銷期大批裝飾公司入住的聲勢，引入品牌材料，裝飾用品商家的入駐。2）市場開拓人員對目標客戶針對性突破。3）結合報紙做2次賓洲市場宣傳4）與裝飾公司進行洽談，促成對各品牌家居用品和主流裝飾材料的推薦合作。5）對各售樓點進行品牌材料商入住一條街的發(fā)單宣傳。6）進一步完善網站對裝飾公司服務7）加強原始客戶的積累（將要買房或投資買房）這是關鍵8）在元旦讓家居用品公司（太陽能熱水器等）和裝飾公司，或房產公司進行節(jié)日促銷活動，帶動裝飾街的人氣。4，尾盤，引入超市，飯店，和型材駐賓辦事處為2期開發(fā)預熱。六．招商費用支出1人員費用，1。5萬2網站制作維護5000元3彩葉制作3000元4報紙，7000元5其他2萬 共計5萬元七招商部每天早上開例會安排一天工作，每周總結。周1報公司匯報工作進度。八，招商策月解析， 利用購房者部樂部，投資者俱樂部。房產裝飾網的客戶分享，為房產公司在網站的企業(yè)及樓盤宣產建立合作關系，推動其對在裝飾一條街裝飾公司的推薦，提升在一條街裝飾公司業(yè)務價值。再帶動材料公司。我們的宗旨是來一條街的裝飾業(yè)主可以在房產商那里攬到活，來一條街的材料業(yè)主可以裝飾公司那里賣出貨，來一條街要裝修的顧客一次性