中國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究-資料下載頁
2025-05-09 12:37本頁面
【正文】 58 典型企業(yè)分析 3 ? 商業(yè)地產(chǎn)公司 —— 金融街 ? 區(qū)域優(yōu)勢型 —— 棲霞建設(shè) ? 規(guī)模優(yōu)勢型 —— 萬科 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司 —— 海泰發(fā)展 / 張江高科 59 商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)類企業(yè)盈利模式的差異 ?商業(yè)地產(chǎn)的收益來源由三部分組成： ◇ 現(xiàn)有物業(yè)的租金收益 ◇ 物業(yè)升值的價值 （商業(yè)物業(yè)在防御通貨膨脹和享受資產(chǎn)升值方面有無可比擬的優(yōu)勢） ◇ 物業(yè)改善帶來的價值收益 優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式應(yīng)是三種收益之和，但目前市場只關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的租金收益，從而嚴(yán)重低估了優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的投資價值。正確認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)的成長性時間復(fù)利才是商業(yè)地產(chǎn)的最大亮點。 60 商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢 ? 首先， 2021 年上市公司將實行新會計準(zhǔn)則 由于投資性房地產(chǎn)可以采用公允價值記帳方法，在這種會計準(zhǔn)則下，物業(yè)升值可以計入當(dāng)期損益，那么商業(yè)地產(chǎn)的每股收益有望大幅提升，從香港市場2021 年實行新會計準(zhǔn)則的情況看，新會計準(zhǔn)則還是被很多公司采用，并形成正面支持因素 。 ? 其次， “ 奧運會 ” 的臨近和人民幣升值預(yù)期對商業(yè)地產(chǎn)形成利好 ? 最后，商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控壓力小 商業(yè)地產(chǎn)成為投資品是市場已經(jīng)廣泛接受的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)主要應(yīng)該是自身管理的問題，受到政策調(diào)控壓力相對有限。 61 資源優(yōu)勢與管理經(jīng)驗成就商業(yè)地產(chǎn) ? 地段、地段、還是地段 ——資源特征十足 優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)股更應(yīng)看成是一種資源股，因為這種地產(chǎn)往往產(chǎn)生于具有特別優(yōu)良的地理位置，這種比較優(yōu)勢就是其核心競爭力主要內(nèi)容。北京的 CBD、北京的金融街區(qū)域以及上海陸家嘴區(qū)域等三個區(qū)域內(nèi)的物業(yè)升值前景是相對樂觀的 。 ? 管理經(jīng)驗是收益兌現(xiàn)的根本保證 ? 具有良好地段只是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的必要條件，而非充分條件。任何優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該同時具備區(qū)位優(yōu)勢和管理優(yōu)勢才能真正為股東創(chuàng)造出較好的價值 .投資者重點關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)包括：金融街、中國國貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋。 62 金融街 2021年度業(yè)績報告 項目 2021 2021 變動 主營 業(yè)務(wù)收入 +74% 凈利潤 +% 單位：億元 2021年度主要財務(wù)指標(biāo) ◇ 主營業(yè)務(wù)范圍：房產(chǎn)開發(fā)（ ，占 %） 地產(chǎn)開發(fā)（ ，占 %） 房屋租賃收入 63 金融街控股的發(fā)展戰(zhàn)略 ?2021年經(jīng)營計劃和轉(zhuǎn)型期戰(zhàn)略已經(jīng)確定， 天津 將是未來業(yè)務(wù)的重點開發(fā)區(qū)域，金融街區(qū)域業(yè)務(wù)將以 租賃 為主， “ 立足北京、面向全國重點城市和地區(qū)，以商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以快速銷售型項目為補充，實現(xiàn)公司的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展 ” 。 ?2021年和 2021年將是金融街發(fā)展的重要時期， 2021年奧運會前金融街區(qū)域?qū)⑼瓿砷_發(fā)建設(shè)，金融街將面臨轉(zhuǎn)型期間，公司轉(zhuǎn)型期的戰(zhàn)略方向已經(jīng)確定，在完成北京金融街區(qū)域建設(shè)收尾工作的同時，貫徹以 北京和環(huán)渤海地區(qū)的資源儲備策略 。天津?qū)⒊蔀榻鹑诮址慨a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展重點區(qū)域之一，北京金融街區(qū)域內(nèi)的業(yè)務(wù)將主要以租賃為主，因此公司所具有的獨特區(qū)位優(yōu)勢仍將繼續(xù)。 64 金融街控股的優(yōu)勢分析 ?公司定位明確，主業(yè)突出 : “ 圍繞京津地區(qū)，以持有寫字樓等高檔商業(yè)地產(chǎn)為主，以住宅地產(chǎn)開發(fā)銷售為鋪的房地產(chǎn)運營商 ” ； 自身主業(yè)的突出將有助于公司今后較好地發(fā)揮在寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的資源、客戶以及品牌優(yōu)勢，并穩(wěn)固公司在京津地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的龍頭地位。 ?公司優(yōu)勢： 政府背景優(yōu)勢、區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、 特有經(jīng)營模式、客戶資源優(yōu)勢。 65 典型企業(yè)分析 4 ? 商業(yè)地產(chǎn)公司 —— 金融街 ? 區(qū)域優(yōu)勢型 —— 棲霞建設(shè) ? 規(guī)模優(yōu)勢型 —— 萬科 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司 —— 海泰發(fā)展 66 工業(yè)地產(chǎn)的主要特征 ? 工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。 ? 工業(yè)地產(chǎn)是由市場利益和環(huán)境驅(qū)動帶動的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報穩(wěn)定的特點。 ? 工業(yè)地產(chǎn)上市公司大都以高新開發(fā)區(qū)為載體，從事開發(fā)區(qū)的土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)項目開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)與服務(wù)、對園區(qū)內(nèi)的高新公司創(chuàng)業(yè)投資等，如海泰發(fā)展、張江高科、蘇州高新等。工業(yè)地產(chǎn)具有收益穩(wěn)定、地價增值較大的優(yōu)勢，目前市場對工業(yè)地產(chǎn)上市公司關(guān)注度不高。 67 68 工業(yè)地產(chǎn)公司的特點 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司的特點是：盈利水平不高，管理費用及期間費用較高，償債能力較強，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)高。 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司主要關(guān)注三個方面： 一是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景好及政府對開發(fā)園區(qū)扶持力度較大的公司面臨較好發(fā)展機(jī)遇，重點關(guān)注未來國家重點開發(fā)建設(shè)的高科技園區(qū)，如可能參與天津濱海高新區(qū)開發(fā)建設(shè)的海泰發(fā)展； 二是其控股股東大多為開發(fā)區(qū)主管部門或公司，未來對上市公司的優(yōu)良資產(chǎn)注入將會進(jìn)一步提升公司業(yè)績。 三是由于持有并出租園區(qū)內(nèi)大部分工業(yè)物業(yè)，未來將面臨資產(chǎn)增值及盈利水平提高的利好。 ? 目前多數(shù)工業(yè)地產(chǎn)公司的估值低于商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)上市公司，而如考慮資產(chǎn)增值因素則大多處于被市場低估狀態(tài)。建議關(guān)注海泰發(fā)展、張江高科、南京高科、蘇州高新等工業(yè)地產(chǎn)公司。 69 海泰發(fā)展 2021年度業(yè)績報告 項目 2021 2021 變動 主營 業(yè)務(wù)收入 % 凈利潤 +% 單位：億元 2021年度主要財務(wù)指標(biāo) ◇ 主營業(yè)務(wù)范圍：高新技術(shù)企業(yè)孵化器建設(shè)和運營 創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)、投資管理 70 金融街控股的企業(yè)治理組織結(jié)構(gòu) 董事會 經(jīng)理層 股東會 監(jiān)事會 其中實際控制人與公司 的產(chǎn)權(quán)關(guān)系如右所示： 天津市人民政府 天津海泰控股集團(tuán)有限公司 天津海泰科技發(fā)展股份有限公司 100% % 71 海泰發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃 ?公司的發(fā)展戰(zhàn)略： 以創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)為基礎(chǔ)，工業(yè)地產(chǎn)運營和產(chǎn)業(yè)投資兩翼并舉 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略 — 工業(yè)地產(chǎn)： “ 基地 +特色工業(yè)園 ” 的運營模式 — 孵化服務(wù)：三級孵化理念 — 產(chǎn)業(yè)投資： 2021年信息化產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)化專項 “ 軟件 +集成 ” “ 寬帶 +運營 ” “ 孵化 +培訓(xùn) ” 的運營模式
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