【導(dǎo)讀】商業(yè)地產(chǎn)的定義、分類和策劃流程。住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的。有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接。觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。5年以上的租約按2個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；以上均按首年租為依據(jù)計算傭金。們將按下列方式計算應(yīng)收取的傭金。戶開張營業(yè)之日起計的二百天內(nèi)一次性支付。%），項目方應(yīng)在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內(nèi)全額支付。民幣1元/平方米×365天÷12個月”計算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭。余下50%的代理傭金。根據(jù)前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項目方承擔(dān)。

　　

【正文】 管理會比較流暢。對于展覽館，只要布展前期工作完成后，其主要的服務(wù)對象只有參觀者，參觀者的目的是再明確不過了，他們不會有過多這樣那樣的需求問題。這些物業(yè)的最大特點(diǎn)是：管理者所面對的服務(wù)對象在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的目的非常潔簡明確，由于環(huán)境和氛圍對場內(nèi)的群體有一定的約束力，能令身臨其境的客體自覺遵守規(guī)則，不敢造次。 相比之下，購物中心的管理要復(fù)雜得多，他們面對的是三類具有不同性質(zhì)、目的和要求的群體：業(yè)主、租戶、顧客。該三類群體的心理需求、物質(zhì)需求是多層次、多方面、不確定的。尤其是顧客群體，他們會時刻跟著感覺走，任何時候都可能變更或調(diào)整自己的目標(biāo)和訴求。加之購物中心所營 造的購物環(huán)境必須舒適、休閑、人性化，不能讓來客有壓抑感、約束感，故縱容了人們的隨意性和人本性負(fù)面行為的充分顯現(xiàn)，從而造成管理工作的極大困難。尤其在目前國民素質(zhì)還有待提高的我國，更會引發(fā)許許多多意想不到的系列問題。 二、購物中心的三類主流群體的基本需求特征： 1. 業(yè)主 期望物業(yè)的知名度不斷提升， 物業(yè)管理 有較高的專業(yè)能力和水準(zhǔn)，設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)精良。環(huán)境和業(yè)態(tài)布局 合理，能緊跟市場潮流，入主的品牌有號召力并能受到消費(fèi) 者接受和追捧。租戶入住率高，最終能令物業(yè)有很高的社會知名度和較大的增值，以獲取理想的投資回報。 2. 租戶 希望具備優(yōu)越的營商環(huán)境，設(shè)備設(shè)施配套先進(jìn)、齊全，物業(yè)的社會知名度高。 物業(yè)管理 企業(yè)的服務(wù)優(yōu)良，收費(fèi)低廉、管理有序。對消費(fèi)群體有較大的吸引力，經(jīng)營交投暢旺，能取得滿意的經(jīng)營收益。 3. 顧客 享受格調(diào)優(yōu)雅的購物環(huán)境，流暢方便的交通設(shè)計和設(shè)施，整齊劃一、條理分明、布局合理的業(yè)態(tài)，簡單明了的標(biāo)識系統(tǒng)，一應(yīng)俱全的功 能配套，先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施并多樣化、選擇性強(qiáng)，高品質(zhì)的商品、價格體系理想，商戶信譽(yù)好、服務(wù)優(yōu)良有保障。 從以上特征中不難發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律：營商者希望物業(yè)管理做得更好，提高物業(yè)的知名度，使物業(yè)保值增值，創(chuàng)造更好的經(jīng)營條件、更大的商機(jī) 。消費(fèi)者則都希望享有最理想、完善的服務(wù)配套，舒適的環(huán)境和氛圍，價廉物美、實(shí)惠得體的品牌商譽(yù)，而付出的經(jīng)濟(jì)代價最少。由此可見，購物中心這三類主流群體的要求是多么矛盾又統(tǒng)一 。由于購物中心的物業(yè)管理涉及方方面面和多種內(nèi)、外不定因素的影響，它既要滿足一般低端消費(fèi)群體的要求，又要達(dá)到高端消費(fèi)群體的 標(biāo)準(zhǔn)，所以工作既要求實(shí)在但又需要有相當(dāng)?shù)男揎?，以達(dá)到低端群體與高端群體都能接受的平衡。不僅于此，難度更大的還在于物業(yè)管理公司必須精準(zhǔn)地掌握市場動態(tài)，隨時根據(jù)不斷變化的市場信息調(diào)整管理方針、策略，及時配合租戶商家開展各種推廣宣傳工作，從而形成了管理難度和管理技術(shù)的極高要求，對管理者的專業(yè)素質(zhì)，心理修養(yǎng)等指標(biāo)也大大提高。由此可見，購物中心 物業(yè)管理的責(zé)任重大，工作要求十分細(xì)微，商業(yè)意識要遠(yuǎn)瞻超前，操作水平、經(jīng)營策劃等 更可見一斑。 三、商業(yè) 物業(yè)管理 發(fā)展趨勢 購物中心管理既有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點(diǎn)，是融合了傳統(tǒng)意義上的 物業(yè)管理 和商業(yè)管理的具有鮮明專業(yè)化特征的服務(wù)。 購物中心管理的中心任務(wù)就是隨著市場需求的變化，構(gòu)造和持續(xù)地調(diào)整、優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu) 、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品牌結(jié)構(gòu)，調(diào)整商業(yè)組合，以形成合理、完善、協(xié)調(diào)、能最大程度滿足消費(fèi)者需求的商業(yè)環(huán)境。 由于專業(yè)管理公司對購物中心日常運(yùn)營的透徹理解，購物中心從市場調(diào)查、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、空間布局、設(shè)備設(shè)施的配置和控制等方面都必需充分聽取專業(yè)管理公司的意見?？梢哉f，沒有專業(yè)的購物中心管理公司的全程參與，購物中心很難保證能夠建設(shè)、經(jīng)營成功，取得理想的投資回報。正因如此，專業(yè)的購物中心管理公司已經(jīng)向全程參與直至主導(dǎo)購物中心的規(guī)劃、建設(shè)、招商和運(yùn)營方向發(fā)展。 目前，國內(nèi)規(guī)范化、專業(yè)化的購物中心管理公司還不多見。同時， 由于相關(guān)政府部門、行業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)法規(guī)等在購物中心的規(guī)劃設(shè)計、委托管理、管理費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)資質(zhì)評定、培訓(xùn)和上崗資質(zhì)考核等方面，管理、指導(dǎo)和規(guī)范作用還不夠強(qiáng)，國內(nèi)購物中心的規(guī)劃建設(shè)、經(jīng)營管理已經(jīng)出現(xiàn)了比較混亂的局面，出現(xiàn)了多種多樣的問題。但歸根結(jié)底還是觀念 的偏差和缺乏管理。 購物中心的基本原則是只租不賣，通過統(tǒng)一經(jīng)營、管理來實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收益和物業(yè)增值，是一種長期的投資經(jīng)營過程。購物中心的本質(zhì)是地產(chǎn)商業(yè)而非商業(yè)地產(chǎn)，即在地產(chǎn)基礎(chǔ)上的商業(yè)經(jīng)營。而現(xiàn)今許多購物中心采取分割出售加反租的方式進(jìn)行經(jīng)營，這種為了套取現(xiàn)金預(yù) 售商鋪的做法最終導(dǎo)致購物中心演變成小商品市場，購物中心這種復(fù)合型的商業(yè)航空母艦很難經(jīng)營成功，小業(yè)主的投資收益預(yù)期基本不可能實(shí)現(xiàn)。由此引發(fā)的種種社會、經(jīng)濟(jì)問題將是極難以解決的。購物中心管理企業(yè)在尋求行業(yè)歸屬的過程中，出現(xiàn)了類似于酒店管理行業(yè)發(fā)展路徑的趨勢，即在基本物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，向綜合商業(yè)管理公司方向發(fā)展并尋求行業(yè)歸屬。目前，國家主要是通過控制貸款和限制土地開發(fā)來對購物中心行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。除此之外，筆者認(rèn)為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產(chǎn) 權(quán)的物業(yè)進(jìn)行抵押融資或其他形式的債權(quán)、股權(quán)融資。這樣，投資商就會將重點(diǎn)放到長期的購物中心經(jīng)營上來，現(xiàn)存的種種問題將不會繼續(xù)出現(xiàn)。國家 物業(yè)管理 行業(yè)機(jī)構(gòu)可以在購物中心管理企業(yè)資質(zhì)等級評定、購物中心管理榮譽(yù)評定、行業(yè)發(fā)展動態(tài)跟蹤、從業(yè)人員資質(zhì)認(rèn)證和培訓(xùn)等方面，制定專門的標(biāo)準(zhǔn)和政策，以引導(dǎo)、規(guī)范購物中心管理行業(yè)的發(fā)展。 七、 商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn) 一、 MALL 的概念 Mall 全稱 Shopping Mall,音譯 “摩爾 ”或 “銷品貿(mào) ”,意為大型購物中心或大型商業(yè)廣場 ,屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國家也稱為 Shopping Center,即 “購物中心 ”,但和國內(nèi)通常所指的購物中心 (實(shí)為百貨店的另一種稱呼 )含義不盡一致。摩爾 (購物中心 )特指規(guī)模巨大 ,集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體 ,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。與 Center、 Mall 相似 ,其他常見的英文名詞還有 :Plaza、Galleria,指出了摩爾的特點(diǎn) ,具有長廊、廣場、庭院的特點(diǎn) ,就是在 建筑 物的遮蔽下 ,不論天氣如何 ,都可以進(jìn)行休閑、購物或聚會。 Mall 大型商業(yè)廣場是指 :面積在 10 萬平方米以上 ,由專業(yè)購物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營 ,業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全 (全業(yè)態(tài)、全業(yè)種 /行業(yè)經(jīng)營 ,表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特 征 )、行業(yè)多、店鋪多、功能多。商品組合的寬度極寬、深度極深 (商品高中低檔必須齊備 ,以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬 ,由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實(shí)現(xiàn)。商品組合的深度極深由無數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實(shí)現(xiàn) )。定位于家庭 (全家 /全客層 ):家庭式消費(fèi)為主導(dǎo)方向 ——通過設(shè)置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客 。再輔以各類專業(yè)店針對各類消費(fèi)者之需求。此外還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際 游客 ,能滿足全客層的一站式購物消費(fèi)和一站式享受 (文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光 )的特大型綜合購物娛樂中心。 Mall 的概念至今包括三個內(nèi)容 :(1)它是社會上最大最前衛(wèi)的提供家庭服務(wù)的現(xiàn)代經(jīng)營場所 。(2)以零售為主體 ,生活服務(wù)業(yè)齊全的商業(yè)和消費(fèi)中心 。(3)由統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃 、統(tǒng)一商業(yè)招租、統(tǒng)一 物業(yè)管理 、統(tǒng)一營銷 推廣 的市場。由此 ,將 MALL 的概念概括為 :指以零售商業(yè)為主體眾多生活服務(wù)業(yè)群體組成、由物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃、統(tǒng)一商業(yè)招租、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一營銷推廣的大型現(xiàn)代化購物、消費(fèi)的服務(wù)場所。 二、 MALL 大型商業(yè)廣場的特點(diǎn) 一是大 :占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī) 模大 ,輻射范圍大 。 二是多 :行業(yè)多、店鋪多、功能多 (集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體 )。 三是好 :環(huán)境好 ,好在綠色環(huán)境 ,更符合顧客的休閑等需求 。 四是新 :它是一種新的現(xiàn)代化經(jīng)營場所 ,集聚新品、新店、新娛樂、新體育的休閑生活方式于一身 ,領(lǐng)導(dǎo)著生活消費(fèi)的新潮流。 五是廣 :業(yè)態(tài)廣、品種廣、品牌廣、消費(fèi)群體廣、消費(fèi)內(nèi)容廣 。 MALL 所包含的內(nèi)容比較廣泛 ,在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性 ,在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性 ,在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性 ,在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為商圈內(nèi)的所有居民。由此我們可以看出 ,Mall 不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式 ,而是一個統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。 與大型百貨公司、超級市場不同 ,MALL 的管理本質(zhì)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營。統(tǒng)一管理是指管理公司對 MALL 實(shí)行統(tǒng)一的集中管理 ,使整個 MALL 的營業(yè)運(yùn)行、市場推廣、保安 、清潔、 維修 、機(jī)電控制等工作有組織、有 計劃 地進(jìn)行 ,并使所有的零售商、服務(wù)商和顧客能有效共享 MALL 的公用空間和相關(guān)資源。分散經(jīng)營則指各零售商、服務(wù)商在整個 MALL 統(tǒng)一管理的條件下 ,各自為目標(biāo)消費(fèi)群服務(wù)而進(jìn)行不同形式的進(jìn)銷存、營業(yè)推廣、員工管理等各項工作。 MALL 的管理具有高度的社會分工和技能專業(yè)化的特點(diǎn) ,這種特點(diǎn)也有利于各自發(fā)揮優(yōu)勢 ,提高管理效率。其具體管理分 為租賃管理、營銷管理、 財務(wù) 管理和物業(yè)管理 ,這里只談個人對其中物業(yè)管理的幾點(diǎn)認(rèn)識。 三、 MALL 大型商業(yè)廣場的物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn) 客戶群體綜合性強(qiáng) MALL 是多業(yè)態(tài)的組合綜合體 ,是直接業(yè)態(tài)組合來吸引顧客。業(yè)態(tài)有百貨、餐飲、娛樂、休閑、汽車、建材 ,一般的 MALL 有多個業(yè)態(tài) ,幾百個店鋪 ,成千上萬個經(jīng)營品種。比如北京金源新燕莎 MALL 就有九個主營業(yè)態(tài) ,一 個建材市場、一個汽車城、兩個百貨主力店、三個娛樂場所、幾十個餐廳、 500 多個專賣店。而且 MALL 一般是將物業(yè)出租給商戶 ,因為 MALL 物業(yè)管理面對服務(wù)對象的將有幾百個甚至更多的商家客戶群體。 同時 ,由于 MALL 業(yè)態(tài)的多樣性和綜合性 ,因此 MALL 商圈客流可以說是包羅萬象 ,有本市本地區(qū)的消費(fèi)顧客 ,也有周遍地區(qū)的消費(fèi)顧客 ,也有全國的甚至是國際旅游者。這些消費(fèi)顧客也是 MALL 物業(yè)管理所服務(wù)的客戶對象 而且由于 MALL 的體量比較大。具有高度的社會分工和技能專業(yè)化特點(diǎn) ,因此國內(nèi)現(xiàn)在流行 “六位一體 ”MALL運(yùn)作模式 ,即投資者、開發(fā)商、商家、專業(yè)運(yùn)營商、消費(fèi)顧客和政府共同參與、結(jié)為一體 ,實(shí)現(xiàn)各方利益平衡 ,達(dá)到多贏目的。 而 MALL 的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)恰好是這多方利益共同體的協(xié)調(diào)者 ,這些各方利益共同體都將是 MALL 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的客戶 ,因此 MALL 物業(yè)管理最大特點(diǎn)是客戶群體綜合 ,既要服務(wù)好商家客戶、又要服務(wù)好消費(fèi)客戶 ,同時又要服務(wù)好其他利益共同體 ,這給物業(yè)管理人的溝通能力和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求。 內(nèi)部環(huán)境舒適性 MALL 是集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體的大型商業(yè)綜合體 ,消費(fèi)顧客對環(huán)境要求非 常高 ,特別追求步行的舒適性 ,讓消費(fèi)顧客在 MALL 里面 ,感覺到整體的整潔、美觀、寬闊、明亮、舒適。而且讓讓顧客在步行過程中 ,讓人們感覺到?jīng)]有重疊物 ,也沒有重復(fù) ,走到哪里都是新鮮、舒適的 ,從而激發(fā)人們比較有興趣逛 MALL。 因此 MALL 對物業(yè)管理過程中的環(huán)境清潔、 綠化 養(yǎng)護(hù)、空間管理、 廣告 管理、形象維護(hù)、設(shè)施設(shè)置、人流分離、建筑物維護(hù)的要求非常高 ,而且對物業(yè)管理人的審美觀、視覺能力提高到一個高度層面。整體管理效果要達(dá)到一個整潔性、美觀性、明亮性和舒適性 ,以創(chuàng)造和維護(hù)環(huán)境的優(yōu)美 ,使顧客在幽雅、輕松的環(huán)境中流量忘返。增強(qiáng)消費(fèi)的信心和欲望。 設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)要求嚴(yán)格 由于 MALL 的設(shè)施多而復(fù)雜 ,電腦化程度高 ,比如 :供電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、 消防 系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)等大多數(shù)為互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) ,由計算機(jī)控制。而且這些設(shè)施設(shè)備運(yùn)行頻繁 ,對設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)率要求非常高 ,如果一旦出現(xiàn)故障 ,將直接影響到商家的正常經(jīng)營活動 ,消費(fèi)顧客的消費(fèi)心情 ,甚至出現(xiàn)安全事故 ,影響 MALL 的品牌形象。 因此 MALL 的設(shè)施設(shè)備的管理、維修、保養(yǎng)等養(yǎng)護(hù)工作非常重要 ,MALL 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該制訂嚴(yán)格的設(shè)施設(shè)備的巡視管理 制度 、定期養(yǎng)護(hù)制度 ,和大、中、小的維修計劃 ,并嚴(yán)格按計劃實(shí)施 ,而且 MALL 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的最高管理者應(yīng)建立檢查監(jiān)督機(jī)制 ,監(jiān)督設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)實(shí)施情況 ,從而確保設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)到位 ,運(yùn)轉(zhuǎn)正常 ,不影響 MALL的經(jīng)營環(huán)境和影響顧客。 同時 MALL物業(yè)管理機(jī)構(gòu)還要制訂精密的應(yīng)急預(yù)案 ,并定期進(jìn)行操練演習(xí) ,讓每一個員工和商家客戶都熟悉掌握 ,從而確保萬一出現(xiàn)設(shè)施設(shè)備故障 ,能夠在最段時間消除故障 ,同時把影響降到最低。 服務(wù)人性化要求 MALL 的面 積大、接待人流量和車輛量非常大 ,因此 MALL 的內(nèi)部設(shè)施人性化要求比較高 ,比如內(nèi)部 VI 視覺標(biāo)識系統(tǒng)既要清楚、方便 ,又要考