【正文】 商業(yè)物業(yè)管理培訓(xùn) 目 錄 一、 什么是商業(yè)地產(chǎn) ?商業(yè)地產(chǎn)的定義、分類和策劃流程 二、商業(yè)地產(chǎn)的定義及特點(diǎn)解析 三、 物管費(fèi)是由當(dāng)?shù)匚锕芫趾擞喌? 四、 2020 年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析 五、 商業(yè)物業(yè)管理重要控制點(diǎn)分析 六、 商業(yè)物業(yè)管理特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì) 七、 商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn) 八、 美國(guó)凱里森建筑事務(wù)所 (CALLISON)介紹 九、 美國(guó)凱里森建筑事務(wù)所商業(yè)設(shè)計(jì)作品賞析 (組圖 ) 一、 什么是商業(yè)地產(chǎn) ?商業(yè)地產(chǎn)的定義、分類和策劃流程 商業(yè)地產(chǎn)定義 商業(yè)地產(chǎn)是 包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、 shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的 房地產(chǎn)產(chǎn)品 。 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn)形式 商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣 ，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如 shoppingmall 項(xiàng)目，可 以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于 規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn) ，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于 規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn) 而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的 shoppingmall 三種業(yè)態(tài)。 商業(yè)地產(chǎn)分類 一、 按商業(yè)形態(tài)分類 商業(yè)廣場(chǎng) shoppingmall 商業(yè)街 大型商鋪 購(gòu)物中心 休閑廣場(chǎng) 步行街 專業(yè)市場(chǎng) 社區(qū)商業(yè)中心 商務(wù)樓 二、 按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類 商業(yè)街商鋪 市場(chǎng)類商鋪 社區(qū)商鋪 住宅底層商鋪 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪 商務(wù)樓、寫字樓商鋪 交通設(shè)施商鋪 三、 按照投資價(jià)值分類 都市型 商鋪 績(jī)優(yōu)股 社區(qū)型 商鋪 潛力股 便利型 商鋪 冷門小盤股 專業(yè)街市商鋪 高科技股 其他商鋪 一般股票 商業(yè)地產(chǎn)策劃流程 前期：項(xiàng)目顧問(wèn) 一 . 市場(chǎng)調(diào)研： ： 區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)者狀況調(diào)研 市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好 /消費(fèi)習(xí)慣 /消費(fèi)承受力等） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估 消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研 消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī) 項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研 購(gòu)買能力調(diào)研 品牌類別細(xì)分 品牌資料庫(kù)建立 項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研 租金承受能力調(diào)研 二 .項(xiàng)目定位 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力（賣點(diǎn)）分析 競(jìng)爭(zhēng) 者比較分析（問(wèn)題及機(jī)會(huì)） 項(xiàng)目品質(zhì)功能定位 品牌形象定位 （購(gòu)買者及承租者） 三 .基本 VI（品牌視覺(jué)形象設(shè)計(jì)） 包括基本元素：名稱 /顏色 /標(biāo)準(zhǔn)字 /標(biāo)簽 /吉祥物等 應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊(cè) /招商廣告 /銷售手冊(cè) /形象手冊(cè) /名片 /禮品 /信箋 /服裝 /店面形象等 四 .招商策略 五 .銷售策略 費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商） 中期：招商及銷售代理 一般代理 ：作為代理單位參與招商及銷售。 B1 鋪位純出租形式： 1 至 5 年（含 5 年）的租約按 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金； 5 年以上的租約按 2 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金； 10 年以上的租約按 4 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金； 如果租約達(dá)到 20 年按 6 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金； 以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。 鋪位出租形式 的代理傭金支付方式： 中介成功客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按 B1 中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位 50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下 50%的代理傭金。 B2 以純營(yíng)業(yè)額抽成或保底租金與營(yíng)業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。 如客戶以純營(yíng)業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開(kāi)張營(yíng)業(yè)滿六個(gè)月時(shí)，按該客戶開(kāi)張營(yíng)業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額乘以該客戶在合 同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比，而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以 B1 中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開(kāi)張營(yíng)業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。 如客戶以保底租金與營(yíng)業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以 B1 中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開(kāi)張營(yíng)業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以 B1 中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同 意向我們支付差額部分傭金。 B3 鋪位銷售形式： 所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的 1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）。 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式： 項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購(gòu)買合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付 50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的 %），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的%），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。 B4 除 B B B3 外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式： 項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按 “合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積 人民幣 1 元 /平方米（建筑面積） 365 天 247。12 個(gè)月 ”計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金； 1 至 5 年的合作期按 1 個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金； 5 年以上的合作期按 2 個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。 除 B B B3 外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式代理傭金支付方式： 項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按 B4 中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 支付相關(guān)鋪位 50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下 50%的代理傭金。 B5 以上所述的中介成功四字即指： 出租形式：客戶與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效； 銷售形式：客戶與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購(gòu)鋪位協(xié)議或合同，并依法生效； 其他合作經(jīng)營(yíng)方式：客戶與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議或合同，并依法生效。 B6 所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書或 合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。 非常代理 根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。 全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。 按照基本服務(wù)費(fèi) +傭金形式支付費(fèi)用。 傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。 后期：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣顧問(wèn) ◆ 服務(wù)內(nèi)容包括 一 .品牌形象完善 二 .促銷策略 以季節(jié)節(jié)日 為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。 三 .開(kāi)業(yè)策略 開(kāi)業(yè)活動(dòng)、開(kāi)幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。 四 .公開(kāi)策略 借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。 五 .氣氛策略 店內(nèi) /店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛 /季節(jié)節(jié)日氣氛 /促銷等活動(dòng)氣氛。 六 .服務(wù)策略 服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。 七 .管理策略 導(dǎo)入 ISO 質(zhì)量認(rèn)證。 八 .媒介策略 全年媒介配合策略 DM 等特殊媒介的運(yùn)用配合。 ◆ 費(fèi)用預(yù)算及支付 顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)按每月計(jì)算，按月支付，完成營(yíng)業(yè)目標(biāo)后獎(jiǎng)勵(lì)金額雙方協(xié)商決定。 銷售、租賃、經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn) 一、 商業(yè)物業(yè)銷售培訓(xùn) 二、 商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn) 三、 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn) 費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商） 二、 商業(yè)地產(chǎn)的定義及特點(diǎn)解析 商業(yè)地產(chǎn) ,顧名思義 ,作為商業(yè)用途的地產(chǎn) .以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn) ,以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等 . 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是 零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、 shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館 (旅游地產(chǎn) )、娛樂(lè)類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)際上大家看到多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。理解的時(shí)候，不要 為這些概念所拘泥。 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如 shoppingmall 項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)目前很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理 的很大問(wèn)題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。