【正文】 商業(yè)物業(yè)管理培訓 目 錄 一、 什么是商業(yè)地產 ?商業(yè)地產的定義、分類和策劃流程 二、商業(yè)地產的定義及特點解析 三、 物管費是由當?shù)匚锕芫趾擞喌? 四、 2020 年商業(yè)地產企業(yè)發(fā)展前景分析 五、 商業(yè)物業(yè)管理重要控制點分析 六、 商業(yè)物業(yè)管理特點及發(fā)展趨勢 七、 商業(yè)物業(yè)管理服務特點 八、 美國凱里森建筑事務所 (CALLISON)介紹 九、 美國凱里森建筑事務所商業(yè)設計作品賞析 (組圖 ) 一、 什么是商業(yè)地產 ?商業(yè)地產的定義、分類和策劃流程 商業(yè)地產定義 商業(yè)地產是 包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、 shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的 房地產產品 。 商業(yè)地產是一個具有地產、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產行業(yè)。 商業(yè)地產形式 商業(yè)地產的形式多樣 ，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產如 shoppingmall 項目，可 以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于 規(guī)模龐大的商業(yè)地產 ，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于 規(guī)模較小的商業(yè)地產 而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。在現(xiàn)實生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的 shoppingmall 三種業(yè)態(tài)。 商業(yè)地產分類 一、 按商業(yè)形態(tài)分類 商業(yè)廣場 shoppingmall 商業(yè)街 大型商鋪 購物中心 休閑廣場 步行街 專業(yè)市場 社區(qū)商業(yè)中心 商務樓 二、 按照開發(fā)形式進行分類 商業(yè)街商鋪 市場類商鋪 社區(qū)商鋪 住宅底層商鋪 百貨商場、購物中心商鋪 商務樓、寫字樓商鋪 交通設施商鋪 三、 按照投資價值分類 都市型 商鋪 績優(yōu)股 社區(qū)型 商鋪 潛力股 便利型 商鋪 冷門小盤股 專業(yè)街市商鋪 高科技股 其他商鋪 一般股票 商業(yè)地產策劃流程 前期：項目顧問 一 . 市場調研： ： 區(qū)域商業(yè)狀況調研 競爭者狀況調研 市民消費偏好調研（媒介偏好 /消費習慣 /消費承受力等） 區(qū)域經(jīng)濟狀況評估 消費者品牌認同調研 消費群體細分，消費動機 項目問題及機會調研 購買能力調研 品牌類別細分 品牌資料庫建立 項目問題及機會調研 租金承受能力調研 二 .項目定位 項目核心競爭力（賣點）分析 競爭 者比較分析（問題及機會） 項目品質功能定位 品牌形象定位 （購買者及承租者） 三 .基本 VI（品牌視覺形象設計） 包括基本元素：名稱 /顏色 /標準字 /標簽 /吉祥物等 應用體系設計：招商手冊 /招商廣告 /銷售手冊 /形象手冊 /名片 /禮品 /信箋 /服裝 /店面形象等 四 .招商策略 五 .銷售策略 費用預算及支付（另行協(xié)商） 中期：招商及銷售代理 一般代理 ：作為代理單位參與招商及銷售。 B1 鋪位純出租形式： 1 至 5 年（含 5 年）的租約按 個月成交月租金的標準支付傭金； 5 年以上的租約按 2 個月成交月租金的標準支付傭金； 10 年以上的租約按 4 個月成交月租金的標準支付傭金； 如果租約達到 20 年按 6 個月成交月租金的標準支付傭金； 以上均按首年租為依據(jù)計算傭金。 鋪位出租形式 的代理傭金支付方式： 中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內按 B1 中有關傭金計算標準支付相關鋪位 50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付乙方相關鋪位余下 50%的代理傭金。 B2 以純營業(yè)額抽成或保底租金與營業(yè)額抽成組合的形式進駐商業(yè)項目的，則我們將按下列方式計算應收取的傭金。 如客戶以純營業(yè)額抽成形式進駐商業(yè)項目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業(yè)滿六個月時，按該客戶開張營業(yè)后首六個月的稅前平均月營業(yè)額乘以該客戶在合 同中約定的項目方提成的百分比，而得出項目平均月收入作為計算代理傭金的基數(shù)，并以 B1 中的計算標準由項目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業(yè)之日起計的二百天內一次性支付。 如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進駐商業(yè)項目的，項目方先按客戶保底租金計算應收取的租金，并以 B1 中的計算標準支付我們（預收租金）。待該客戶開張營業(yè)滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數(shù)，并以 B1 中的計算標準計算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預收取傭金的，則項目方同 意向我們支付差額部分傭金。 B3 鋪位銷售形式： 所有中介成功的商鋪，項目方將按該商鋪成交總額的 1%的標準支付我們代理傭金（廣告代理另計）。 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式： 項目方應我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計十個工作日內即支付 50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的 %），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的%），項目方應在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內全額支付。 B4 除 B B B3 外其他合作經(jīng)營的方式： 項目方在我們中介成功客戶后將按 “合作雙方最終達成合作的商鋪建筑面積 人民幣 1 元 /平方米（建筑面積） 365 天 247。12 個月 ”計算月基數(shù)，并按以下標準支付代理傭金； 1 至 5 年的合作期按 1 個月的月基數(shù)標準支付代理傭金； 5 年以上的合作期按 2 個月的月基數(shù)標準支付代理傭金。 除 B B B3 外其他合作經(jīng)營的方式代理傭金支付方式： 項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內按 B4 中有關傭金計算標準 支付相關鋪位 50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付相關鋪位余下 50%的代理傭金。 B5 以上所述的中介成功四字即指： 出租形式：客戶與項目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效； 銷售形式：客戶與項目方簽署認購鋪位協(xié)議或合同，并依法生效； 其他合作經(jīng)營方式：客戶與項目方簽署合作經(jīng)營協(xié)議或合同，并依法生效。 B6 所有在本合同委托期內經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結束后的一年內，如與項目方簽署承租鋪位的意向書或 合同，項目方承諾仍按本合同中有關條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。 非常代理 根據(jù)前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細節(jié)企劃。 全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項目方承擔。 按照基本服務費 +傭金形式支付費用。 傭金計算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。 后期：項目營銷推廣顧問 ◆ 服務內容包括 一 .品牌形象完善 二 .促銷策略 以季節(jié)節(jié)日 為主要脈絡設計全年的特色活動。 三 .開業(yè)策略 開業(yè)活動、開幕酒會儀式、引導期傳播、新聞發(fā)布會等。 四 .公開策略 借助新聞力量，旨在短時間提升市場關注度，直接提升形象，間接促進銷售。 五 .氣氛策略 店內 /店外氣氛的標準規(guī)范設計，包括常規(guī)氣氛 /季節(jié)節(jié)日氣氛 /促銷等活動氣氛。 六 .服務策略 服務概念設計，服務規(guī)范建立，服務質量控制體系設計等。 七 .管理策略 導入 ISO 質量認證。 八 .媒介策略 全年媒介配合策略 DM 等特殊媒介的運用配合。 ◆ 費用預算及支付 顧問服務費按每月計算，按月支付，完成營業(yè)目標后獎勵金額雙方協(xié)商決定。 銷售、租賃、經(jīng)營管理培訓 一、 商業(yè)物業(yè)銷售培訓 二、 商業(yè)物業(yè)租賃培訓 三、 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理培訓 費用預算及支付（另行協(xié)商） 二、 商業(yè)地產的定義及特點解析 商業(yè)地產 ,顧名思義 ,作為商業(yè)用途的地產 .以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產 ,以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產等 . 商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業(yè)地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是 零售地產的概念。泛指用于零售業(yè)的地產形式，是狹義的商業(yè)地產。 商業(yè)地產的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、 shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館 (旅游地產 )、娛樂類商業(yè)地產（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產品的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產。實際上大家看到多地產形式，是融合了住宅地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產、旅游地產等的復合地產。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產，也可以劃為旅游地產。理解的時候，不要 為這些概念所拘泥。 商業(yè)地產規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產如 shoppingmall 項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式；商業(yè)地產項目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產金融；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產而言，大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業(yè)房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個模式存在后期經(jīng)營管理 的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。