【文章內容簡介】 大中城市投資建設萬達商業(yè)廣場項目。大連萬達的成功案例已成為國內眾多商業(yè)地產企業(yè)發(fā)展借鑒的模式之一。再如陸家嘴公司會展中心與德國漢諾威的合作；以及目前許多酒店連鎖品牌與內地商業(yè)地產商的合作等。 3．企業(yè)呈現(xiàn)跨地域、高端化和商業(yè)物業(yè)持有比重高的特征 目前越來越多的商業(yè)地產企業(yè)實行跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，萬達已在全國 40 個城市興建了萬達廣場。商用物業(yè)的建設能夠活躍一方經濟，容易得到政府首肯，因此在用地審批等環(huán)節(jié)將體現(xiàn)高效率，這也是商業(yè)地產企業(yè) 對外擴張的一條便捷之路。而商業(yè)地產企業(yè)所建項目已經越來越高端化，并且持有商業(yè)物業(yè)占總物業(yè)比重越來越高，如陸家嘴股份 2007 年租金收入占營收比為 7． 8％， 2020 年這一指標上升為 21． 5％；租金收入也從2020 年的 1． 6 億元上升到 2020 年的 3． 66 億元。 三、商業(yè)地產企業(yè)發(fā)展中存在的問題 1．房地產開發(fā)、商業(yè)產業(yè)經營與物業(yè)管理三者嚴重脫節(jié) 商業(yè)房地產運營是一個涉及投資商、開發(fā)商和經營管理商三方合作的過程，而目前國內的商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)大都從住宅開發(fā)起步，有些開發(fā)商只管賣房不管經 營，用炒作住宅項目方式炒作商業(yè)地產項目，造成投資收益不佳，導致投資者喪失信心。市場上存在許多項目面臨經營不善而進行調整甚至閉門謝客的情況。按照國際慣例， Shopping Mall 是只租不售的，而在國內許多 Mall 的開發(fā)商雖然意識到這點，但是資金的矛盾使得許多開發(fā)商把商鋪一賣了之，使得 Mall 沒有統(tǒng)一的所有者。由于地產開發(fā)商并不一定熟悉商業(yè)，使得 Mall 雖然建好，但缺少統(tǒng)一管理，部分超大型購物中心變成了小商品市場。這種以賣為主、分割經營的方式，造成了物價偏高、服務不夠統(tǒng)一的局面，進而限制了消費和企業(yè)的擴 張。尤其通過炒作導致售價居高，使未來的租金價格也偏高，對各種品牌企業(yè)的進入形成壁壘，由此產生的這些矛盾直接導致后期物業(yè)管理困難，造成商業(yè)地產面臨發(fā)展瓶頸。其根源是房地產開發(fā)、商業(yè)產業(yè)經營和物業(yè)管理三者沒有很好地統(tǒng)籌規(guī)劃、嚴重脫節(jié)。 2．商業(yè)項目同質化現(xiàn)象嚴重，缺乏精細化分類管理 商業(yè)項目缺少前期市場調查和策劃。許多項目沒有按不同商業(yè)業(yè)態(tài)的用途和要求，進行市場定位與設計建筑，事先沒有考慮商業(yè)企業(yè)的意見，建成后讓商家削足適履。商業(yè)項目 “克隆 ”多于創(chuàng)新，只要有一次成功的案例便不斷地翻版和重復， 使得項目滯后和同質化，造成的結果是短兵相接的 “肉搏戰(zhàn) ”。如北京等一些大城市由于 “貪大求洋 ”的思想作怪，脫離消費者實際需求，盲目開發(fā)大型購物中心，購物中心的業(yè)態(tài)設計與消費者需求脫節(jié)，購物中心產品精細化程度不夠，服務質量與管理水平較低，造成目前國內商業(yè)地產項目普遍缺乏持續(xù)競爭力。 3．商業(yè)地產企業(yè)普遍缺乏商業(yè)地產復合型專業(yè)人才 商業(yè)地產企業(yè)的人才需求主要是三種：一是工程技術人員；二是經營人員；三是物業(yè)管理人員。現(xiàn)在工程技術人員較多，而經營人員較少，同時物業(yè)管理人員素質又不高，這主要是由于我國 的商業(yè)地產行業(yè)起步較晚，而商業(yè)地產企業(yè)最缺乏的就是既懂商業(yè)又懂地產、既懂企業(yè)又懂市場的復合型人才。沒有好的企業(yè)家群體，就無法培育出健康的商業(yè)地產市場。商業(yè)地產企業(yè)家隊伍的選拔應該具有國際視野，而目前的選拔機制是大多在本地區(qū)少數(shù)人中選拔， “武大郎開店 ”現(xiàn)象十分普遍，優(yōu)秀的商業(yè)地產人才難以充實到企業(yè)家隊伍中來。 4．企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位在執(zhí)行中常出現(xiàn)游離和偏差 對于我國的一些商業(yè)地產企業(yè)來說，他們在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位時缺乏敏銳的戰(zhàn)略眼光，對于投資發(fā)展的高壓線和金融風險的安全系數(shù)估計不足，企業(yè)投 資規(guī)模與資產負債法定比例不明確，一旦投資風險產生，企業(yè)往往手足無措。同時，即便有很好的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，由于環(huán)境的變化、利益的驅使、資金鏈的要求、經營的實際等因素，導致很多企業(yè)在具體執(zhí)行發(fā)展戰(zhàn)略中出現(xiàn)較大的偏差和游離。 四、提升商業(yè)地產企業(yè)競爭力的策略 1．明確科學的發(fā)展戰(zhàn)略定位是打造企業(yè)競爭力的前提 在日益激烈的市場競爭中，企業(yè)要想制定出具有競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略，必須進行系統(tǒng)的戰(zhàn)略思考。戰(zhàn)略不需要嚴密和精確，是思考后的綜合，是有遠見的判斷。戰(zhàn)略思考要敢于冒風險，要考慮企業(yè)能承受的風險， 但它永遠不能消除風險，只有敢冒風險才能成為贏者。而現(xiàn)今成功的商業(yè)地產企業(yè) 均有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略：如陸家嘴集團提出主營業(yè)務轉型增加持有型物業(yè) 。 可以說，明確科學的發(fā)展戰(zhàn)略是打造商業(yè)地產企業(yè)競爭力的重要前提。 2．企業(yè)美譽度是決定商業(yè)地產企業(yè)競爭力的主要因素 商業(yè)地產企業(yè)美譽度是企業(yè)文化、企業(yè)誠信、品牌知名度、品牌忠誠度等的集合體。企業(yè)品牌能力包含對品牌的認識能力、建設能力、管理能力等，晶牌能力關系到商業(yè)地產企業(yè)及其開發(fā)的商業(yè)項目能否為市場所認同，對商業(yè)地產企業(yè)至關重要。萬達集團在全國四十多個城市 投資項目，已在全國興建 19 個萬達廣場、 6 家五星級酒店，其旗下的萬達影院 2020 年占有全國 15％的票房份額。陸家嘴集團的企業(yè)品牌是和上市公司的業(yè)績、中央商務區(qū)規(guī)劃及開發(fā)能力、企業(yè)團隊聯(lián)系在一起的，公司的產品品牌是和整個浦東新區(qū)、上海金融城建設、高端商務樓宇聯(lián)系在一起的。美譽度是商業(yè)地產企業(yè)特別珍貴的無形資產，也是今后發(fā)展贏得信任的寶貴財富。 3．建立吸引商業(yè)地產復合型人才激勵機制 商業(yè)地產復合型人才指的是具有 5 年以上操盤經驗，對土地運營、商業(yè)開發(fā)、零售運營、市場營銷、建筑規(guī)劃等多個崗位均有 涉及，并融合了多種邊緣學科知識的 “通才 ”。這類人才在中國屬于稀缺人才。可以說，誰掌握了商業(yè)地產復合型人才，誰就擁有了商業(yè)地產的核心競爭力。因此，商業(yè)地產企業(yè)應建立吸引這方面人才的機制，在人才結構方面，形成領班、領隊、領軍、領袖四個層級的人員結構，注重引入和培育領隊和領軍人物，注重引入和培育商業(yè)地產策劃和運營人才。在增加商業(yè)地產企業(yè)活力的同時，建立科學有效的激勵機制和培訓體系。萬達集團視人才為企業(yè)的核心資本，管理團隊全部具有大學本科以上學歷， 40％以上具有碩士、博士學位，平均年齡 36 歲；高管中 70％具有碩 士以上學位，平均年齡不到四十歲。陸家嘴公司的人才以工程類人才居多，占 34％，專業(yè)的商業(yè)項目策劃和投資分析人才欠缺：學歷水平普遍較高，大專及以上的占到 90％，其中本科學歷 39％，研究生學歷占 15％。金融街現(xiàn)有員工規(guī)模 734 人，其中大學本科及以上學歷 546 人，占員工總數(shù)的 74． 4％。 4．跨區(qū)域發(fā)展是增強房地產企業(yè)競爭力的成功經驗 跨區(qū)域發(fā)展是中國房地產大型企業(yè)發(fā)展的成功經驗，也是境外大型商業(yè)地產企業(yè)發(fā)展的歷史道路。多數(shù)商業(yè)地產企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大 區(qū)域中心城市、省會城市、計劃單列城市和經濟比較發(fā)達、市場開放程度比較高的沿海城市。一旦在點上突破，力爭形成區(qū)域集約開發(fā)。也有的企業(yè)通過收購兼并具有優(yōu)質土地資源且執(zhí)行力強的商業(yè)地產企業(yè)的辦法與外地具有實力的商業(yè)地產企業(yè)進行戰(zhàn)略合作開發(fā)的辦法；或者收購外地優(yōu)質的商業(yè)地產項目 (如凱德置地 )，實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。 10 個商業(yè)地產企業(yè)平均跨區(qū)域發(fā)展個數(shù)為 8 個，其中世茂房地產、新世界中國和和記黃埔均是優(yōu)秀的商業(yè)地產企業(yè)。 5．增強融資能力是提升企業(yè)競爭力的重要保證 商業(yè)地產企業(yè)是資金高度密集的運作體，相 對于住宅開發(fā)企業(yè)，由于建成的大部分商業(yè)項目都是以持有為主，通過租金收入來回收現(xiàn)金，其資金回收期更長，對資金鏈運作要求更高。因此，較強的融資能力是提升商業(yè)地產企業(yè)的重要保證。商業(yè)地產企業(yè)的融資方式包括：銀行貸款、股權融資、信托計劃、投資基金等。據統(tǒng)計，我國 80％的房地產開發(fā)企業(yè)依托銀行貸款，商業(yè)地產企業(yè)應拓展多元化的融資渠道，在一定風險能力范圍內，增強權益和負債融資。 五、 商業(yè)物業(yè)管理重要控制點分析 核心提示： 商業(yè)物業(yè) (樓宇 )具有大空間、多設備、商號多、客流量大等特點，物業(yè)管理與服務的難度大、責任重，管理服務的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽。商業(yè)物業(yè)的物管機構為實現(xiàn)令各方滿意的服務目標，就要不斷調查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對 物業(yè)管理 服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他 們，并贏得市場競爭。 管理目標 商業(yè)物業(yè) (樓宇 )具有大空間、多設備、商號多、客流量大等特點，物業(yè)管理與服務的難度大、責任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場所，服務對象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經營場所，其物業(yè)管理機構面對的服務對象是業(yè)主、租戶和顧客三個方面，其中，租戶和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構成復雜，因此 物業(yè)管理 服務的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽。一旦物管機構在管理服務方面出現(xiàn)差錯，導致租戶或顧客不滿，對物業(yè)商譽有極大的影響，而若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業(yè)業(yè)主的信任，從而失去物業(yè)受托管理權，影響本企業(yè)的經濟效益。 因此，商業(yè)物業(yè)的物管機構為實現(xiàn)令各方滿意的服務目標，就要不斷調查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對 物業(yè)管理 服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。 管理措施 由于服務對象的不同與市場需求的 差異，較之于住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)對于物業(yè)管理的要求更高、更嚴格，在管理措施上，商業(yè)物業(yè) (樓宇 )的物管機構應依據有關政策法規(guī)，嚴格制訂一套適合商業(yè)物業(yè) 物業(yè)管理 的規(guī)章制度，規(guī)范各專業(yè)崗位的職業(yè)守則與工作細則，按照高標準訂立工作計劃和服務質量標準，使商業(yè)物業(yè)始終保持清潔文明、安全舒適的經營狀態(tài)，對違反管理規(guī)定者，均一律按處罰條例進行處理。 商業(yè)形象 住宅類物業(yè)設計形象的主要目的在于美化居住環(huán)境，除在一定程度上促進物 業(yè)銷售外，在日常物業(yè)管理上并無其他商業(yè)考慮，而商業(yè)物業(yè)的形象設計則肩負著極強的商業(yè)使命，恰如其分的商業(yè)形象設計能夠誘發(fā)顧客的潛在購買欲望，使之形成現(xiàn)實的消費 。良好的外觀設計、優(yōu)美的內景布置能夠使顧客為這種具有藝術美的商業(yè)氛圍而實施自己的購買行為?，F(xiàn)代的商業(yè)大廈 (商場、商城 )正是利用卓越的商業(yè)形象設計使顧客產生美感愉悅的同時，引導顧客消費，從而促進商業(yè)營銷。舉凡成功的商業(yè)物業(yè)無不具備獨樹一幟的成功商業(yè)形象，如深圳銅鑼灣商業(yè)廣場獨特的中庭設計、深圳山姆會員店科學合理的功能分區(qū)等等。同時，舒適、幽雅的購物環(huán)境與和 諧有序的消費氛圍，不僅可以樹立商業(yè)物業(yè)良好的自身形象，促進自身商業(yè)發(fā)展，還可起到形象示范作用，影響、帶動周邊商業(yè)物業(yè)形成區(qū)域發(fā)展，達到整體提升周邊商業(yè)環(huán)境的效果?？傊３治飿I(yè)良好形象是商業(yè)物業(yè) 物業(yè)管理 的主要任務。 由于商業(yè)物業(yè)內不同區(qū)域的功能分區(qū)不同，為正確地導引人群、疏導車輛、維持物業(yè)內部的有序經營，在適當?shù)奈恢?(如出入口處、樓層梯間、坡道處等 )設置明顯的指示牌顯得格外重要。在顧客分流方面，應采取積極合理的 措施 (如專人導引、專題廣告導引、語音導引等 )，既能使顧客輕松流暢地進出，又能使顧客感覺到熱烈的商業(yè)氣氛。如果停車場、人行入口處過于擁擠，將會嚴重影響購物環(huán)境，并且影響顧客情緒。另外對于物業(yè)內各經營單位 (商戶 )的招牌 (廣告牌 )應妥善管理，保持物業(yè)外觀整潔。 影響商業(yè)物業(yè)商業(yè)形象的因素很多，完善的物業(yè)管理是非常重要的一個方面，通過良好的 物業(yè)管理 可以創(chuàng)造良好的公眾形象，增強公眾信心，從而吸引消費，有效促旺物業(yè)內的各項 經營活動。 產權、債權關系 商業(yè)物業(yè) (樓宇 )的所有權人可能是個人、一間或數(shù)間公司。房地產的開發(fā)建設經常是通過抵押等方式來籌集資金的，所以物業(yè)本身可能存在著所有權或債務形式多重性的特征，對于物業(yè)管理者來說，了解物業(yè)債權的實質性關系和所有權類型是相當必要的，若物業(yè)產權不清，從物管市場的角度而言，意味著物管需求方的主體不確定，必將導致物管作業(yè)因服務對象的不明確而陷入混亂無序的狀態(tài)。若物業(yè)債權關系復雜，則有可能使物管企業(yè)卷入不必要的債權糾紛，在一定程度上加大經營風險。 物業(yè)管理 是屬于長期經營的產業(yè)，物業(yè)委托方的產權、債權關系是否清晰明確必將影響物業(yè)委托雙方的長期合作發(fā)展。 環(huán)境清潔管理 商業(yè)樓宇物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量 物業(yè)管理水平的重要標志，保潔工作對物業(yè)業(yè)主、租戶及顧客的影響極大，越是高檔、現(xiàn)代的商業(yè)樓宇，對清潔工作的要求就越高。商業(yè)樓宇的人流多且人員雜亂，產生垃圾的源頭較多，加上有可能部分租戶居住在物業(yè)內部 (如 某些專業(yè)批發(fā)商場 )，存在生活垃圾的處理問題，保潔工作相對難以控制。除應有專人負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內外衛(wèi)生之外，同時應注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內部各種設施設備的保養(yǎng)需要。 商業(yè)物業(yè) (樓宇 )的保潔形式具有以下主要特點： ① 、由于商業(yè)樓宇日常的保潔需求時間較長 (營業(yè)時間長，且節(jié)假日照常營業(yè) )，在保潔人員的工作安排上一般實行兩班倒，即將巡視和清潔分開，隱蔽部位 (如消防通道內的設施 )的保潔工作安排