【導(dǎo)讀】第一屆現(xiàn)代奧運(yùn)會(huì)舉辦；第一輛4輪福特轎車誕生；嚴(yán)復(fù)翻譯《天演論》；梁啟超著《西方書目表序例》；李鴻章訪問紐約；河之南，百年川大以東，一條承載多種文化于一身，近幾年，成都國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長不斷加快。2020年成都經(jīng)濟(jì)增長為近十年來最高水平。速度明顯快于第一產(chǎn)業(yè)。商業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。一個(gè)健康的發(fā)展環(huán)境。人均GDP的增長，是衡量一個(gè)地區(qū)居民福。又將直接影響其消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。成都的人口分布處于西部城市中的高密度類型，邊地區(qū)逐漸降低的特點(diǎn)。目前成都人口的增加主要依賴于外來人口的增加，場的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目也構(gòu)成了有力的支撐。元，同比增長%。居民消費(fèi)價(jià)格繼續(xù)處于較高位置。10月份指數(shù)為%。高于城鎮(zhèn)居民收入增長速度。和2020年城市居民人均可支配收入的變化。根據(jù)恩格爾定理，成都居民在食品上的支出。成都居民存款的持續(xù)增長，既為消費(fèi)的。飲名店、高檔寫字樓和賓館。涵蓋購物、休閑、

　　

【正文】 療中心和廣場上的花車，無不帶著獨(dú)特的文化個(gè)性走進(jìn)新天地 。開發(fā)商對(duì)它們進(jìn)行有機(jī)的組合，進(jìn)行錯(cuò)落有致地巧妙安排，形成一首上海昨天、明天、今天的交響樂，讓海內(nèi)外游客 在那里感覺和品味獨(dú)特的海派文化。 上海新天地對(duì)本案的借鑒 上海新天地堪稱舊城改造的經(jīng)典案例，自從上海新天地落成以后，全國涌現(xiàn)了眾多的商業(yè)項(xiàng)目競相模仿。成都也有不少項(xiàng)目打除了新天地的牌。但是，新天地不是萬能的，上海新天地的成功有其獨(dú)特的因素和不可復(fù)制性： ? 首先，石庫門文化和中共一大會(huì)址是上海新天地獨(dú)特的文化底蘊(yùn)。 ? 其次，新天地附近的淮海路本身就是上海繁華的商業(yè)區(qū)和高尚住宅區(qū)，有大量高收入群體作為支撐。 ? 其次，新天地廣場只是 瑞安集團(tuán) 整個(gè)新天地項(xiàng)目的一個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)機(jī)構(gòu)希望通過新天地的開第 70 頁 發(fā)帶動(dòng)周圍住宅的價(jià) 值從而獲利。 ? 再次，上海獨(dú)特的國際化環(huán)境也為其走國際化道路奠定了良好的基礎(chǔ)。 ? 另外，新天地采用了大量新技術(shù)還原或仿建建筑，成本高達(dá) 20200 元 /平米。 ? 此外，新天地只租不賣，對(duì)商家嚴(yán)格把關(guān)，是其成功的重要原因。 ? 最后，新天地純熟的推廣手法另其短時(shí)間內(nèi)迅速走紅，值得借鑒。 新天地的實(shí)質(zhì)就是在懷舊的建筑下演繹時(shí)尚的現(xiàn)代生活，可以這樣理解： 最本土的，就是最國際的；最歷史的，就是最時(shí)尚的。 歷史加時(shí)尚，構(gòu)成了文化地產(chǎn)的精髓。 就本案來看，成都的本土文化其實(shí)是比較弱的，成都是一座開放的城市，其精髓在于融合外來 文化，在交流和碰撞中不斷進(jìn)步。在這個(gè)意義上，成都需要一個(gè)多元文化的交流平臺(tái)，遺憾的是成都目前還沒有。本案的出現(xiàn)，正是可以彌補(bǔ)整個(gè)市場空缺。 第 71 頁 二、西湖天地 項(xiàng)目簡介 杭州西湖天地以杭州獨(dú)特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)；以自然與時(shí)尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對(duì)話為表現(xiàn)形式，改造成具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時(shí)尚地標(biāo)。 它座落于杭州歷史底蘊(yùn)深厚、景點(diǎn)類型豐富的西湖南線風(fēng)景區(qū)，毗鄰西湖十景之一的 “柳浪聞鶯 ”，位第 72 頁 于素有 “長堞接清波看水天一色，高樓連鬧市繞煙火萬家 ”之稱的涌金池畔。 西湖天地占地 50,000 平方米，其園林篇占地 30,000 平方米，于 2020 年 4 月底建成。 西湖天地的理念是用現(xiàn)代手法演繹杭州傳統(tǒng)園林和歷史建筑文化。它從回歸自然的理念出發(fā)，大膽采用了玻璃等現(xiàn)代元素與杭州的園林、建筑結(jié)合，不但延續(xù)了杭州的建筑特色，而且創(chuàng)造出了四季旨宜的環(huán)境。讓那些暫別喧鬧都市的游客們，無論是在氣候宜人 的春秋季節(jié)，還是在嚴(yán)寒酷暑的冬夏時(shí)節(jié)，始終可以置身于大自然，在安靜與悠閑中品味生活。 西湖天地園林篇在盡享西湖美景的同時(shí)，其本身也苑如一塊碧玉，散發(fā)著迷人的氣息。身在其中，精致的建筑物仿佛成了點(diǎn)綴，滿眼的綠色才是這里的主角。隨便坐在西湖天地的哪一個(gè)角落，眼前的景致、遠(yuǎn)處的湖景將您圍攏，品著咖啡、嘗著甜品，只愿時(shí)間在這一刻凝固。 園林篇還對(duì)部分歷史民居建筑采取保留改造，但其原第 73 頁 先的居住功能已轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)功能，成為感受時(shí)尚、品味自然的休閑旅游景區(qū)，引進(jìn)的國際性餐飲、娛樂、文化將給這里帶來精彩。 西湖天地的主 要投資商 同樣是 是香港瑞安集團(tuán) 。 對(duì)本案的借鑒 西湖天地和上海新天地最大的不同在于其依托的西湖美景和各種園林。開發(fā)機(jī)構(gòu)大量運(yùn)用玻璃元素和鋼結(jié)構(gòu)等現(xiàn)代時(shí)尚元素和古典的園林建筑相結(jié)合， 堪稱經(jīng)典設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目再一次印證了“歷史 +時(shí)尚”這一經(jīng)典文化地產(chǎn)開發(fā)模式，如果再加上風(fēng)景，那么“風(fēng)景 +歷史 +時(shí)尚”這一模式會(huì)更為成功。 三、南京 1912 項(xiàng)目簡介 南京總統(tǒng)府時(shí)尚休閑街位于大行宮的中心地帶，距第 74 頁 南京城市中心、商貿(mào)中心 ——新街口僅 1000 米。它的西側(cè)和北側(cè)分別瀕臨太平北路和長江后街。太平北路路幅規(guī) 劃為 45 米，是市區(qū)內(nèi)的主干道，街對(duì)面有銀行、學(xué)校、賓館、商鋪等。長江后街規(guī)劃為 24 米，是南京的旅游一條街。時(shí)尚休閑街不僅商業(yè)區(qū)位好，交通便利，而且環(huán)境優(yōu)美，綠色植被豐富，園林小品迷人。更具魅力的是，它依托著 9萬平方米的景區(qū)內(nèi)豐富的歷史內(nèi)涵。 民國特色的商業(yè)街 —— 南京1912，以民國的名義時(shí)尚著。 南京東方企業(yè)（集團(tuán)）斥資 3 億多元取得 10 年經(jīng)營權(quán)。南京東方企業(yè)（集團(tuán)）有限公司與美力三采置業(yè)（上海）發(fā)展有限公司合資成立的南京東方三采投資顧問有限公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營管理。 第 75 頁 南京 1912 占地 2 萬平方米，建 成后共 17 棟獨(dú)立建筑，面積近 2 萬平方米，呈 “L”型分布，全部為民國式建筑，每幢相對(duì)獨(dú)立，各具特色，面積大小不一，框架和磚木結(jié)構(gòu)均有。所有樓體限高為 3 層，地下室挑高，敞開式露臺(tái)。目前一期工程已經(jīng)完成（入駐商家即可進(jìn)行內(nèi)部裝修），停車問題暫時(shí)由中山廣場停車場解決，共有 600 車位。二期預(yù)計(jì)在一年半后完成，將建成 200 車位、主門及商業(yè)街中心文化廣場。 招商工作正由南京東方三采投資顧問有限公司緊鑼密鼓地操作。有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，時(shí)尚休閑街的定位將以民國歷史背景為切入點(diǎn)，突出民國主題文化與國際流行時(shí)尚的結(jié)合，消費(fèi)群鎖 定白領(lǐng)、游客等，打造第 76 頁 南京頂級(jí)名流商務(wù)、生活區(qū)。因此在招商方面主要定格為餐飲、酒吧、咖啡館、茶館、美容健身中心、夜總會(huì)等國際頂尖品牌。 目前 ，臺(tái)灣真鍋、加州Today 等三家知名餐飲連鎖已和三采達(dá)成協(xié)議，先行亮相。哈根達(dá)斯、錢柜等知名品牌也在進(jìn)一步洽談中。公司還將奔赴香港、臺(tái)灣、上海等地招募商家。 對(duì)本案的借鑒 民國時(shí)期的建筑在中國建筑史上有著獨(dú)特的意義。中國古代的建筑風(fēng)格與時(shí)尚的結(jié)合是比較困難的，而民國時(shí)期的建筑所蘊(yùn)涵的獨(dú)特的包容與吸收的精神特點(diǎn)使其與時(shí)尚結(jié)合非常匹配。南京 1912 無疑將民國時(shí)期的建筑 和時(shí)尚的結(jié)合演義得非常到位。當(dāng)然，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功不僅僅取決于建筑，經(jīng)營管理等都非常重要。第 77 頁 第四部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析 一、 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目開發(fā)及成本費(fèi)用估算 土地費(fèi)用：劃撥用地，不考慮 拆遷費(fèi)用：不考慮 建筑安裝工程費(fèi)： 3681 萬元 本案建筑部分分新建和改造兩種，兩種的基本建設(shè)費(fèi)用估算額相近，即每平米 1000 元，另外，為保證建筑風(fēng)格的基本內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)估算為 1000元 /平米，則建安費(fèi)估算標(biāo)準(zhǔn)為 2020 元 /平米。固，按照 的容積率算的話建筑面積約 18405平米，因此，建安費(fèi)用 為： 36810000 元。 期工程費(fèi)用： 萬元 第 78 頁 表一：前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)　　目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)對(duì)象（萬元）取費(fèi)比例金　額（萬元）1 前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) 2 ％ 3681 % 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) 1 ％ 3681 % 3 水文地質(zhì)勘測費(fèi) 建安工程費(fèi) ％ 3681 % 4 工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) ％ 3681 % 5 工程監(jiān)理費(fèi) 建安工程費(fèi) ％ 3681 % 計(jì) 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)： 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)＝建筑面積 50 元 /M2＝18405*50 元 /M2＝ 萬元。 開發(fā)期稅費(fèi)： 萬元 表二：開發(fā)期稅費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)對(duì)象 取費(fèi)比例金　額（萬元）1 供水貼費(fèi) / M 2 ， 400 元 /T 2 供電貼費(fèi) 8K V A / 100M 2 ， 650 元 / K V A 3 物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi) 2 ％ 3681 % 4 其他稅費(fèi) 建安工程費(fèi) 2 ％ 3681 % 計(jì) 注：第 2兩項(xiàng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)于總建筑面積來計(jì)算的。 第 79 頁 開發(fā)期間的其他費(fèi) 用： 萬元 表四：開發(fā)期的其他費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)對(duì)象 取費(fèi)比例金　額（萬元）1 質(zhì)檢費(fèi) 建安工程費(fèi) ％ 3681 % 2 招標(biāo)費(fèi) 建安工程費(fèi) ％ 3681 % 3 墻改基金 總建筑面積 1 元 / M2 18405 4 規(guī)劃管理費(fèi) 建安工程費(fèi) ％ 3681 % 5 建設(shè)保證金 建安工程費(fèi) 1 ％ 3681 % 6 合同簽證費(fèi) 建安工程費(fèi) ％ 3681 % 7 人防費(fèi) 總建筑面積 2 元 / M2 18405 計(jì) 管理費(fèi)： 用于本項(xiàng)目日常辦公和員工工資等支出，一般取開發(fā)直接費(fèi)用即上述六項(xiàng)之和的 3%來估算。上述六項(xiàng)之和為 萬元，管理費(fèi)為：*3%= 萬元。 銷售費(fèi)用： 萬元 第 80 頁 本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用，以銷售收入的一定比例來估算，銷售收入來源詳見表七。 表五：銷售費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)對(duì)象（萬元） 取費(fèi)比例 金　 額（萬元）1 廣告及市場推廣費(fèi)銷售收入 ％ 22086 % 2 銷售代理費(fèi) 銷售收入 2 ％ 22086 % 3 銷售手續(xù)費(fèi) 銷售收入 1 ％ 22086 % 計(jì) 預(yù)見費(fèi)： 萬元 不可預(yù)見費(fèi)按述八項(xiàng)之和的 3%進(jìn)行計(jì)算。 上述八項(xiàng)之和為 萬元，不可預(yù)見費(fèi)為：*3%= 萬元。 ： 萬元 上述九項(xiàng)合計(jì) 萬元，假設(shè)自籌與貸款之比為 4： 6，由此估算貸款本金為 萬元，本項(xiàng)目采用銀行中長期開發(fā)貸款的方式，以三至五年期貸款年利率 %進(jìn)行計(jì)息（中國人民銀行公布的標(biāo)準(zhǔn)），貸款在第三年末一次第 81 頁 性還本付息，則由本項(xiàng)目承擔(dān)的貸款利息為 萬元。 ： 萬元 二 、銷售收入估算 銷售收入 本案 1 層撒歡能夠鋪的銷售租金按照 200 元 /平米算， 2層商鋪?zhàn)饨鸢凑?100元 /平米算， 3層商鋪?zhàn)饨鸢凑?50 元 /平米算，如果出讓 20 年使用權(quán)，則按均價(jià) 100 元 /平米計(jì)算，則每平米每年收益 1200元，則 20 年收益為 24000 元。按照存款利率 計(jì)算，則有折現(xiàn)收益 12257元，因此，本案若銷售20 年使用權(quán)，其售價(jià)可定在 12020元 /平米的均價(jià)。則本案的銷售收入（ 20 年）為 12020*18405=22086萬元 銷售稅金及附加 銷售稅金及附加通常為銷售收入的 %，則估算為 ： 25767*%=1214 .73 萬元。 第 82 頁 三、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) a) 項(xiàng)目損益估算 本案的毛利潤為： 220861214 . 萬元= 所得稅為： *33%= 則凈利潤為： = ? 評(píng)價(jià)指標(biāo)： 投資利潤率 ＝ 利潤總額 / 投資總額 * 100% ＝ /*100% ＝ % ? 說明： 本項(xiàng)目的投資回報(bào)比較豐厚，由于沒有考慮土地價(jià)格及拆遷成本。若考慮地價(jià) 及拆遷成本，則利潤可能為負(fù)，需要一個(gè)長期的投資收回過程。實(shí)際上，上海新天地投資達(dá) 14 億元，目前也處于虧本狀態(tài)，投資收回期較長。 第 83 頁 第五部分 項(xiàng)目營銷推廣策略 一、關(guān)于案名 本案案名定為“成都 1896 街區(qū)”，其原因主要有以下幾點(diǎn)： 1896 是川大建校的年份，可以使本案和川大 110周年校慶結(jié)合在一起。 1896 是首屆現(xiàn)代奧運(yùn)會(huì)舉辦的時(shí)間， 2020 年正是奧運(yùn)會(huì)如火如荼準(zhǔn)備中的一年，可以打奧運(yùn)牌。 1896 年正是中國甲午新敗，全國痛苦思索求強(qiáng)之路，學(xué)習(xí)西方先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并試圖和本土文化相結(jié)合的關(guān) 鍵一年，符合本案定位的包容與吸收的多元文化交流的主題思想。 用年代做案名，給人以強(qiáng)烈的歷史厚重感，與其時(shí)尚定位形成反差，“歷史 +時(shí)尚”，構(gòu)成文化地產(chǎn)的精髓。 第 84 頁 突破“ XX 一條街”的傳統(tǒng)商業(yè)街的命名定式，“成都”和年代相結(jié)合，凸顯一種對(duì)于本土文化的懷舊感，“街區(qū)”這比一般的“街”更顯出一種空間上的厚重感，顯得更具規(guī)模，更有分量。 第 85 頁 二、關(guān)于營銷推廣 1. 上海新天地能夠迅速走紅，主要是靠包裝，其加班加點(diǎn)趕在 2020 年年中建成，就是為了趕上中國共產(chǎn)黨建黨 80 周年和 APEC 會(huì)議。由于黨慶期間中央領(lǐng)導(dǎo)都來參 觀中共一大會(huì)址，而其會(huì)址又在新天地之內(nèi)，因此吸引了大量中外記者到場采訪。 APEC期間，多國元首來新天地參觀，使之又一次成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。之后又在 2020 年組織大型慶祝上海申博成功和別致的 2020 年新年倒記時(shí)晚會(huì)，至此已樹立了新天地的江湖地位。從 1999 年 12 月到2020 年 12 月，新天地共做了 300 個(gè)以上的大