【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 朝皇帝強(qiáng)制大批移民進(jìn)入，使四川成了“五方雜處”的移民省份，其中，以湖南、湖北、廣東來(lái)的移民最多，而 成都接受的移民量最大。第二次是抗日戰(zhàn)爭(zhēng)和解放 第 39 頁(yè) 戰(zhàn)爭(zhēng)期間。為了逃避日本人的侵害，北方二十多所大學(xué)遷來(lái)成都，一時(shí)間文人云集；為了建立新中國(guó)，北方幾十萬(wàn)干部南下來(lái)到四川 (成都 )。第三次是建國(guó)后的五、六十年代，為了搞“三線建設(shè)”大批工廠內(nèi)遷，從東北、上海等地來(lái)了許多工人和技術(shù)人員。第四次是改革開放以來(lái)，商潮澎湃、人潮涌動(dòng)，大量人才、資金、商品、物資、技術(shù)、觀念從大江南北、長(zhǎng)城內(nèi)外、五洲四海源源不斷流入成都。其產(chǎn)生的移民文化天生就具有目光遠(yuǎn)大、胸懷寬廣、開放樂(lè)觀、積極進(jìn)取的特色。 成都人喜歡吃冷淡杯、串串香、燒 烤，在吃的這些人里，是不能概括階層的。富翁？白領(lǐng)？工薪族？打工仔，全都有。一桌四個(gè)人，吃的熱火朝天、有說(shuō)有笑，讓你覺(jué)得他們都是些小市民，但吃完后你才發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)人慢悠悠的走向停在一邊的奔馳、寶馬，然后開車走了，另兩個(gè)人卻騎著自行車慢悠悠的離去。這種場(chǎng)景在其他城市很難目睹。 悠閑，平和與篤定。這是這個(gè)城市的氣質(zhì)。 3000 多第 40 頁(yè) 年前金沙遺址中出土的“太陽(yáng)神鳥”金箔，又充分展現(xiàn)了成都人與時(shí)俱進(jìn)、渴望飛揚(yáng)的文化性格。 回顧本案，恰恰是這樣一種文化的匯集之處： 望江公園。薛濤靜、望江樓、“門泊東吳萬(wàn)里船”的碼頭所在地 ，竹林的幽靜，茶水的清香，河風(fēng)拂面，最地道的成都生活方式。 百年川大。從川大最早的名字“四川中西學(xué)堂”即可對(duì)川大中西合璧、洋為中用的辦學(xué)方針窺探一斑。川大學(xué)科種類齊全，在這些現(xiàn)代學(xué)科中，絕大多數(shù)來(lái)自西方，國(guó)學(xué)和西學(xué)在這里交流碰撞。包容，這也正是中華文明的精髓。 望江板塊。中海格林威治城，粼江峰閣， 雅典國(guó)際社區(qū)、南府錦、河濱印象 、世紀(jì)朝陽(yáng)，一個(gè)新興的國(guó)際化中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)正在形成之中。代表時(shí)尚的外灘文化聲勢(shì)漸起。 第 41 頁(yè) 成都本土文化，“海納百川，有容乃大”的川大文化，時(shí)尚的外灘文化；望江公園，百年川大 ，國(guó)際化社區(qū) —— 三種文化，三個(gè)載體，在本案完美結(jié)合，這就注定了本案將集三種文化于一體，有一個(gè)深厚的多元文化底蘊(yùn)。 一個(gè)匯集中西、橫貫古今文化的時(shí)尚交流平臺(tái)，是本案在文化上的定位，也是全案的定位基調(diào)。 二、 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 數(shù)據(jù)表明，西歐五國(guó)在人均國(guó)民收入 1 萬(wàn)美元時(shí)，平均購(gòu)物中心規(guī)模才有 3 萬(wàn) 4 萬(wàn)平方米。 20 世紀(jì)90 年代初期，美國(guó)、日本的購(gòu)物中心平均面積也只有 2 萬(wàn)平米左右。 按照國(guó)際慣例的營(yíng)業(yè)面積和輻射半徑的關(guān)系如下表所示： 購(gòu)物中心種類 商圈人口 /營(yíng)業(yè)面積 /輻射半徑 /公里 第 42 頁(yè) 萬(wàn)人 萬(wàn)平米 鄰里中心 12 35 社區(qū)中心 510 13 510 區(qū)域中心 50100 49 16 左右 超級(jí)區(qū)域商城 200 以上 1020 816 功能中心 8 左右 批發(fā)中心 小于 4 商品集散中心 一般在 10左右 100 第 43 頁(yè) 中國(guó)由于私家車并沒(méi)有像國(guó)外一樣普及，加之人口密度大，消費(fèi)能力低，因此同樣的商業(yè)面積其輻射半徑會(huì)明顯小于國(guó)外同等水平。在成都城東來(lái)說(shuō)，由于雖然目前商業(yè)項(xiàng)目較少，但隨著大量住宅項(xiàng)目的開發(fā)，商業(yè)會(huì)有一個(gè)爆發(fā)性的放量，激烈的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相互削 弱商業(yè)項(xiàng)目各自的輻射半徑。另外，由于越往市區(qū)商業(yè)越密集，所以輻射半徑也越小，越往郊外則越大，即呈現(xiàn)出非對(duì)稱輻射的模式。 目前，我國(guó)購(gòu)物中心規(guī)模是遍過(guò)大的?？紤]到本案周邊已經(jīng)存在和正在形成的競(jìng)爭(zhēng)商圈的情況，本案將商業(yè)體量控制在 1800020200 平米左右是比較合適的。 就商圈輻射范圍來(lái)看，如果本案僅僅是常規(guī)商業(yè)，則受周邊商圈的競(jìng)爭(zhēng)，其輻射范圍是非常有限的。但考慮到本案的特色定位，其輻射范圍會(huì)是比較強(qiáng)的。 第 44 頁(yè) 、目標(biāo)消費(fèi)群定位 首先， 項(xiàng)目地位于川大校園經(jīng)濟(jì)輻射范圍的核心區(qū)位，有巨大的學(xué) 生消費(fèi)群體作為消費(fèi)支撐； 其次， 項(xiàng)目地位于紅瓦寺酒吧休閑經(jīng)濟(jì)輻射范圍內(nèi)，有巨大的消費(fèi)慣性作為支撐； 第三， 科技一條街的大量 IT 工作人士的消費(fèi)需求也是本案的重要支撐； 第四， 粼江風(fēng)閣、中海格林威治等樓盤的修建和良好的銷售情況，預(yù)示著一個(gè)新興的高端消費(fèi)客群正在九眼橋望江一帶形成，這將對(duì)于本案構(gòu)成重要的消費(fèi)支撐； 第五， 本案位于前往成都著名旅游景點(diǎn) —— 望江公園 —— 的必經(jīng)之路上，大量的旅游人流對(duì)本案也是非常重要的支撐。第六， 對(duì)于成都濱河休閑娛樂(lè)存在需求的客群中有相當(dāng)部分可能被本案吸引過(guò)來(lái)，成為本案的客群。 第七， 在成都的外籍 人士。 第八 ，藝術(shù)群落。以上對(duì)于本案可能的八大類消費(fèi)客群的思考，將對(duì)本案商業(yè)定位有著決定性的意義。 對(duì)于以上 8點(diǎn)，我們可以這樣考慮： ?首先，雖然本案在川大校門旁，背靠川大近 7 萬(wàn)第 45 頁(yè) 人的師生消費(fèi)群體，但是學(xué)生消費(fèi)具有量大質(zhì)低的特點(diǎn)，與其相對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)往往為低檔餐飲、娛樂(lè)，網(wǎng)吧、考試書店等等。這些業(yè)態(tài)與本案發(fā)展方向不太貼切，自少不能實(shí)現(xiàn)本案地塊價(jià)值的最大化。另一方面，培根路改造后，目前川大師生消費(fèi)的重點(diǎn)已經(jīng)是在向川大西北方向轉(zhuǎn)移，東門一帶也不是川大學(xué)生消費(fèi)的習(xí)慣區(qū)域。因此，雖然本案背靠川大，但是和一般的校園周邊商業(yè) 不一樣，本案商業(yè)和校園經(jīng)濟(jì)關(guān)系不是太密切。 ?其次，紅瓦寺酒吧休閑經(jīng)濟(jì)商圈對(duì)本案既有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，也有促進(jìn)作用。由于其中低端的定位，會(huì)帶來(lái)大量中低端休閑娛樂(lè)消費(fèi)人群，對(duì)本案來(lái)說(shuō)也是一種聚集效應(yīng)。由于如果本案定位于中低端客群，一方面會(huì)面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也不利于文化氛圍的營(yíng)造。 ?第三，紅瓦寺片區(qū)作為科技一條街的延續(xù)，不僅是一個(gè)居住地，也是大量 IT 工作人員的就業(yè)場(chǎng)所。據(jù)估計(jì)，科技一條街上的 IT 工作人員有 30萬(wàn)之巨。這部分人對(duì)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的需求是顯而易見的。但是，據(jù)調(diào)查，該部分客群的休閑娛樂(lè)第 46 頁(yè) 消費(fèi)普遍以中低檔 為主，對(duì)本案有相當(dāng)?shù)闹?，但?huì)被分流很大一部分。 ?第四， 望江板塊是目前成都地產(chǎn)最熱點(diǎn)的區(qū)域之一，雅典國(guó)際社區(qū)、南府錦、河濱印象 已經(jīng)存在，世紀(jì)朝陽(yáng)、中海格林威治城，粼江峰閣等高檔社區(qū)的開發(fā) ， 總面積達(dá)近 250 萬(wàn)平方米。 望江板塊，聚集著國(guó)內(nèi)外知名的開發(fā)商，開發(fā)的一批高品質(zhì)河居樓盤集體登場(chǎng)，競(jìng)相打造新興富人區(qū)，正在成為成都樓市最新的熱點(diǎn)區(qū)域。目前這個(gè)區(qū)域每天固定的消費(fèi)人群高達(dá) 10 萬(wàn)人次以上，并且80％以上的高學(xué)歷、高消費(fèi)人群構(gòu)筑了商圈內(nèi)高檔消費(fèi)的層次。 一個(gè)巨大的中產(chǎn)消費(fèi)群開始浮出水面， 必然刺激商業(yè)發(fā) ，也就是說(shuō)， 望江外灘必將成為未來(lái)中產(chǎn)人士新的消費(fèi)場(chǎng)所。 ?第五，望江公園目前的旅游目的地地位較以前有所降低，不少旅行社都未將望江公園列入旅游線路之中。隨著望江公園兩級(jí)門票制度的實(shí)施，由于除薛濤井等景點(diǎn)之外的公園大門是免費(fèi)的，目前其已經(jīng)變成了成都市民的一個(gè)巨大的休閑場(chǎng)第 47 頁(yè) 所，每逢節(jié)假日及天氣晴好之日，來(lái)次品茶休閑的成都本地游客相當(dāng)多。但由于望江公園的休閑消費(fèi)相對(duì)低端，這部分客群也較低端，因此對(duì)本案商業(yè)的支撐會(huì)很有限，不過(guò)其對(duì)本案商業(yè)的人氣支撐會(huì)與一定的作用。 ?第六，經(jīng)過(guò)整治后的濱河地帶歷來(lái)都是各城市重要的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，成 都也不例外。成都目前的濱河帶上的商業(yè)散而雜，檔次也不高。然而，成都市民對(duì)于濱河較高端的休閑娛樂(lè)需求是客觀存在的，一旦本案建成，為其提供這種消費(fèi)的場(chǎng)所，是完全有可能吸引相當(dāng)部分中高端客群到本案來(lái)的。 ?第七，從天府綠洲酒店，到錦江賓館、岷山飯店，到索非特萬(wàn)達(dá)大飯店，再到以后的香格里拉大酒店，這一段府河兩側(cè)聚集了成都眾多的涉外星級(jí)酒店。大量外來(lái)游客是濱河沿岸商業(yè)的重要客群。川大本身就是成都外籍人員最集中的地方之一，其留學(xué)生樓更是和本案近在咫尺。該樓常住留學(xué)生約 800 人，加上與其發(fā)生聯(lián)系的其他學(xué)校的留學(xué)生等，對(duì)于 本案走國(guó)際化路線是一個(gè)特別重要第 48 頁(yè) 的支撐。 ?第八，成都有相當(dāng)數(shù)量的藝術(shù)家群體和文化人士、音樂(lè)人士，目前這些群體的活動(dòng)場(chǎng)所以玉林等地的小酒吧居多。本案區(qū)位顯然較玉林等社區(qū)更有文化氛圍，如果本案再引進(jìn)創(chuàng)意工廠，必然對(duì)這些群體產(chǎn)生相當(dāng)?shù)奈Α? 綜上所述，本案的主力目標(biāo)消費(fèi)群體是以望江板塊為核心的一個(gè)較廣區(qū)域的中高收入客群，外籍人士以及文化藝術(shù)群落。 、目標(biāo)投資小業(yè)主 由于本案土地性質(zhì)是劃撥用地，因而不能出賣商鋪產(chǎn)權(quán)，但是可以出讓 20 年的使用權(quán)。購(gòu)買或承租商鋪使用權(quán)的投資客就是本案的目標(biāo)下業(yè)主。 、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶群 第 49 頁(yè) 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶群是指入主零售商、服務(wù)商等經(jīng)營(yíng)商家的總稱，是本案的招商對(duì)象。 ? 主力商戶優(yōu)先。 本案在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就應(yīng)該先確立主力商戶，并在招商過(guò)程中優(yōu)先辦理，從而在建筑方面能滿足主力商戶的特殊建筑要求。因主力商戶有一定的?？湍芰?，營(yíng)業(yè)績(jī)效較有保證。本案最成功的客源策略始于主力店，在此基礎(chǔ)上展開招商計(jì)劃，以扣住穩(wěn)定客戶層的需求特征，在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果，形成一種強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。 ? 以核心商戶提升商圈價(jià)值。 本案建成后，將會(huì)由一系列商家組成一個(gè)新的商圈。在商鋪招商時(shí)，必須從商圈整 體建設(shè)的角度選擇一部分核心商戶，這樣，這些商戶是提升商圈價(jià)值的主體力量，應(yīng)該選擇那些品牌知名度高，發(fā)展資金雄厚的品牌商家。而其他次級(jí)商鋪則應(yīng)該選擇那些商品、服務(wù)差異化程度大，能夠完善本案的功能。本案的經(jīng)營(yíng)者也應(yīng)該保證經(jīng)營(yíng)者的入住商戶，特別是核心商戶的穩(wěn)定性。 第 50 頁(yè) ? 經(jīng)營(yíng)者與租戶達(dá)成“利益共同體”。 開發(fā)機(jī)構(gòu)只賣出場(chǎng)地而不管商家經(jīng)營(yíng)狀況的做法經(jīng)常導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的混亂乃至失敗。因此，本案的經(jīng)營(yíng)者不僅要考慮各商家的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，還要隨時(shí)和其展開互動(dòng)，二者緊密相連形成“利益共同體”。 本案目標(biāo)商戶定位為好的租戶，而 不是付最高租金的租戶，所選租戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是以國(guó)際化為標(biāo)準(zhǔn)，例如法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、意大利等，成都本土及中國(guó)其他地方的品牌商家，突出一個(gè)多元文化的特點(diǎn)。入駐本案的商家，要么是老字號(hào)的品牌商戶，要么是個(gè)性特色獨(dú)樹一幟的魅力商戶，要么是文化名人自營(yíng)的依靠其自身名氣聚集人氣的商戶。但是這些商家往往愿意承受的租金有限。因?yàn)檫@些優(yōu)秀商戶有品、有形象，對(duì)其往往采取定向優(yōu)惠招商。 第 51 頁(yè) 他曾參與華盛頓特區(qū)中央火車站改造、邁阿密海灘具有歷史意義的林肯路改造。作為上海最昂貴的、以“整舊如舊”為概念的“新天地”的總設(shè)計(jì) 師，伍德的理念是：“保留舊的建筑，改造舊的建筑，在舊圍墻后面建新建筑，讓人看到：歷史是怎樣前進(jìn)的?！? 上面這段說(shuō)得很好，或許可以借鑒！ 三、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 項(xiàng)目定位的差異性和主題的創(chuàng)新性是相輔相成的。經(jīng)營(yíng)的差異性一般從以下四個(gè)方面來(lái)構(gòu)建： 項(xiàng)目功能定位 “購(gòu)、吃、玩”是本案特色商業(yè)街的基本功能，除此之外，創(chuàng)作、展示、商務(wù)應(yīng)該是本案的另一特色功能，這和本案的文化定位是相符合的。 第 52 頁(yè) 將本案定位為一個(gè)具有成都?xì)v史文化風(fēng)貌的時(shí)尚都市旅游景點(diǎn)，并將本案打造成具有國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、展覽等功能的時(shí)尚、休閑文化娛 樂(lè)聚集地。 該功能定位可以分為三個(gè)層次來(lái)理解： 第一個(gè)層次，強(qiáng)調(diào)綜合性定位 目前成都濱河沿岸還沒(méi)有和上檔次且具備一定規(guī)模的休閑娛樂(lè)聚集地能夠?qū)⒉惋嫛蕵?lè)、購(gòu)物、和旅游及文化等全部匯集在一起。本案作為這種綜合性的時(shí)尚場(chǎng)所集中推出，是有非常明確的吸引力的。 第二個(gè)層次，增加旅游定位 當(dāng)本案發(fā)展到一定程度時(shí)，定位為成都市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，進(jìn)一步增強(qiáng)輻射能力和達(dá)到性消費(fèi)的吸引力，使本案成為外地乃至外國(guó)到成都來(lái)的必到之地。 第三個(gè)層次，成為成都的國(guó)際聚會(huì)場(chǎng)所 第 53 頁(yè) 本案最后的定位是成為成都的一 個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，如定期舉辦的各類沙龍等等， 成為多元文化的一個(gè)交流平臺(tái)。 這樣，本案通過(guò)層層定位明確了目標(biāo)消費(fèi)群體，并通過(guò)招商進(jìn)行了產(chǎn)品細(xì)分，最終將成為成都時(shí)尚消費(fèi)的“橋頭堡”。 從功能分類來(lái)說(shuō)，本案商業(yè)主要分為兩大塊，一是兼有創(chuàng)作、商務(wù)和展示功能的創(chuàng)意工廠（締創(chuàng)工作室），另一塊則是常規(guī)商業(yè)。 本案在常規(guī)商業(yè)功能之外引入創(chuàng)意工廠功能主要基于以下幾點(diǎn)考慮： 首先，成都具有相當(dāng)高數(shù)量和質(zhì)量的文化人和藝術(shù)家，其對(duì)特色工作空間有著現(xiàn)實(shí)的需求。 2020年 6 月 17日到 10 月 2日，法國(guó)蒙彼利埃將舉第 54 頁(yè) 行首屆“中國(guó)現(xiàn)代藝術(shù)雙年展”， 這次參加展