【導讀】長風項目工程管理策劃書。-1-編制：呂偉審定：王雪飛批準：共78頁。江蘇蘇南萬科長風項目。蘇南萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　

【正文】 ，窗執(zhí)手用保護膜包裝保護，嚴禁用各類硬物直接敲打鋁框，以免損壞型材；嚴禁用帶尖物品在鋁框上劃動，以免劃傷型材表面。 樣板房施工完畢后，任何人進出，必須穿塑料鞋套，以防污染地板。在房間內(nèi)走動，動作要輕，對房間內(nèi)的物品要輕拿輕放，避免損壞。 樓梯間石材鋪貼完畢后，上面用套木條加以保護。 外墻石材完活后，易破損部分的棱角處要釘護角保護，市政園林等其他工種施工時不得劃傷、碰壞石材。 屋面、廚廁間淋水試驗和閉水試驗驗收通過后，嚴禁在其上鑿眼開洞 ，破壞防水層，造成隱患。 1 信息協(xié)調(diào)管理 項目印章管理 印章使用范圍 長風 項目部印章適用于施工過程中發(fā)給監(jiān)理公司、總包單位及物資材料供應商相關文件。主要用于進場施工質(zhì)量、進度、開復工等；不適用于公司呈文報告及部門之間地文件傳閱；有關工程竣工備案或?qū)φ毮懿块T控制行業(yè)的配套專業(yè)施工單位及有關變更洽商均應蓋公司印章。 長風項目 工程管理策劃書 39編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 長風 項目部印章由 長風 項目部秘書保管，采取統(tǒng)一的審批制度，印章使用權由公司總經(jīng)理對 長風 項目部經(jīng)理授權，使用過程中須由 長風 項目部經(jīng)理簽字后方可使用。 郵件管理 郵件管理程序簡圖： 長風 項目部郵件管理統(tǒng)一由 長風 項目部信息收發(fā)匯總， 長風 項目部秘書收到集團及 蘇南 公司相關郵件后爭得部門經(jīng)理批準后轉(zhuǎn)發(fā)各相關人員。 由 長風 項目部發(fā)給各單位及相關人員的郵件，須由部門經(jīng)理批準后方可發(fā)送。 由項目經(jīng)理簽發(fā)的郵件將定期刻盤存檔，如有必要交公司總經(jīng)理辦公室存檔。 有關政府法規(guī)，集團公司及 蘇南 公司公開的信息及相關的報紙、報項目經(jīng)理 項目信息員 項目工程師 監(jiān)理公司 各總分包單位 相關職能部門 長風項目 工程管理策劃書 40編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 刊 文 件管理 長風 項目文件標準格式 ，按照公司文件管理規(guī)定進行統(tǒng)一編號存檔； 文件登記及歸檔 收文、發(fā)文均進行登記，如文件內(nèi)存草圖應特別注明。文件由專人登記分類存檔。 文件按照公司內(nèi)部、監(jiān)理公司、建筑承包商、總包、分包分別保管。并分開發(fā)期數(shù)存放和編號。 長風項目部內(nèi)業(yè)資料管理規(guī)定： D:\長風\需交底資料\ 文件更改 項目文件更改如工作指導、計劃表等，由 長風 項目部經(jīng)理簽批。文件需標明更改版本及日期。 總文件檔案目錄 總文件檔案目錄由 金域藍灣 項目部經(jīng)理或代表編制和修改。 總文件檔案目錄屬于控制性文件，分發(fā)及拷貝需要登記。 會議制度 監(jiān)理例會 長風項目 工程管理策劃書 41編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 由監(jiān)理公司主持每周的監(jiān)理例會，承包單位負責人、 長風 項目部人員參加例會。主要解決工程進度情況、施工中產(chǎn)生的問題以及下周的工作安排。由監(jiān)理公司編制會議紀要，分發(fā)各有關單位。會議紀要的內(nèi)容作為合同協(xié)議的補充內(nèi)容，對違反者按有關條款進行處罰。 工程協(xié)調(diào)會 由 長風 項目部經(jīng)理組織， 長風 灣 項目部、 工程管理部、設計部、成本部參加的 定期工程協(xié)調(diào)會。主要解決施工過程中公司內(nèi)部運作過程中存在的問題。由 長風 項目部形成會議紀要，并督促各有關部門按會議紀要執(zhí)行。 周例會 （可根據(jù)情況延長周期） 長風 項目部內(nèi)部的工作會議。主要針對一周來工程進度、工程質(zhì)量及有關內(nèi)部協(xié)調(diào)進行總結(jié)，形成統(tǒng)一意見后，在工程協(xié)調(diào)會和監(jiān)理例會上進行協(xié)調(diào)解決。 1 設計協(xié)調(diào)與管理 按集團現(xiàn)行對設計階段的劃分為：投資分析階段；設計前期階段；實施方案階段和施工圖階段。目前 蘇南公司長風 項目部主要在后兩個階段進行配合和協(xié)調(diào)，及施工過程中的設 計管理。 實施方案階段 技術方案選型 長風 項目部根據(jù)產(chǎn)品的定位及設計院專業(yè)工程師的建議，經(jīng)過多次技術討論論證和參考目標成本控制，最終確定各專業(yè)的技術方案，經(jīng)設計部提交設計 長風項目 工程管理策劃書 42編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 院。 主要工作任務：結(jié)構專業(yè)：主體結(jié)構選型 給排水專業(yè)：給排水方案的選擇 電氣專業(yè)：供電方案的建議、安防系統(tǒng)的設計要求等 暖通專業(yè)：采暖方案的選擇 確定市政設計條件 通過市政有關部門及合作方獲取用地四周的市政設計條件。主要有：四周道路的斷面形式、坐標及標高；電氣及電信管線的接口位置等。 施工圖設計階段 設備選型 根據(jù)目標成本要求和市場需求，向設計院提出主要大型設備的技術設計參數(shù)。 主要有：結(jié)構專業(yè)；圍護結(jié)構材料和保溫形式和隔墻材料 給排水專業(yè)：主要管材和配件的確定 暖通專業(yè)：戶式中央空外掛機的尺寸 電氣專業(yè)：配電室設備尺寸要求、消防設備選型、安防設計的主要技術參數(shù)等 詳勘資料及審查報告提供 長風項目 工程管理策劃書 43編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 蘇州長風 項目一期一標項目的詳勘資料要求經(jīng)過有關部門審查，以能滿足設計要求，如果不符合要求，則要求原勘察單位進行補充勘察。 供電、煤氣 報裝及設計委托 長風 項目部根據(jù)供電要求和煤氣報裝要求，向職能部門申請報裝。根據(jù)職能部門批復的供電及煤氣方案，由 長風 項目部委托電力設計院和煤氣設計院進行設計。其中，配電室結(jié)構設計和住宅П接箱設計等需由建筑設計院與專業(yè)設計院相互在出圖前進行配合，由 長風 項目部進行協(xié)調(diào)。 施工階段 設計交底和圖紙會審 由 長風 項目部共同組織施工單位進行圖紙會審。設計部組織設計單位向施工單位進行技術交底。由設計單位介紹設計意圖、結(jié)構特點、施工要求、技術措施和有關注意事項，然后由施工單位提出圖紙中存在的問題和需要解決 的技術難題，通過三方研究協(xié)商，擬訂解決的方法，寫出會議紀要。 設計與施工的配合 當圖紙存在問題時，通過相關程序責成設計單位修改 督促設計人員參與必要的現(xiàn)場指導及驗收工作 處理各類設計變更 質(zhì)量事故的處理。參與質(zhì)量事故的原因分析；方案與措施的確定 參與工程竣工驗收 長風項目 工程管理策劃書 44編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 1 項目風險管理 風險管理規(guī)劃 充分預計不同類型的風險。 充分分析風險的構成及做好有針對性的預防措施。 通過長期監(jiān)測風險，采取有效措施控制風險。 制定風險管理計劃。 風險識別 設計拖延帶來的風險 設計變更帶來的風險 項目報批報建拖延帶來的風險 供方采購不力帶來的風險 合同約定不明確帶來的風險 安全隱患 （如基坑支護） 帶來的風險 質(zhì)量隱患帶來的風險 成本控制過緊、過松帶來的風險 資金不足或資金支付流程不暢通帶來的風險 營銷手段變化或營銷不力帶來的風險 長風項目 工程管理策劃書 45編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 政府協(xié)調(diào)溝通不力 （如夜間施工、運輸導致道路污染問題） 帶來的風險 風險定性、定量分析 設計拖延主要產(chǎn)生于設計理念的變化、設計方案的變化、設計規(guī)范方面的變化。 設計理念的變化主要來自 區(qū)域 設計總監(jiān)、公司領導、營銷總監(jiān)、設計 部根據(jù)市場 的變化做出相應的調(diào)整，通常這種變化是無法改變的。 設計方案的變化主要來自公司領導、設計總監(jiān)、營銷部、設計部、工程部與設計公司相互協(xié)調(diào)渠道不暢通而需要進行設計方案的調(diào)整，這種變化是可以通過加強協(xié)調(diào)溝通盡量減少。 設計規(guī)范方面的變化主要來自政府部門，這種變化是無法改變的。 設計變更主要來自于設計變化的結(jié)果，其拖延主要產(chǎn)生于設計部、設計公司、工程管理部、供方之間溝通渠道不暢通造成的，這種情況是可以采取措施減少的。 項目報批報建拖延主要產(chǎn)生于設計拖延、報批報建流程不熟悉、政府關系不熟、公關不力造成，這種情 況是可以采取措施減少的。 供方采購不力主要產(chǎn)生于對考察供方階段工作不力，對供方的情況未能充分了解造成，這種情況是可以采取措施減少的。 合同條款不明確主要產(chǎn)生于對實施階段出現(xiàn)的問題考慮不足，有針對性的措施不明確造成，這種情況是可以采取措施減少的。 長風項目 工程管理策劃書 46編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 安全隱患主要產(chǎn)生于安全教育、安全宣傳、安全措施、安全檢查、安全驗收手段不充分，在實施過程中留下安全隱患而造成，這種情況是可以采取措施減少的。 質(zhì)量隱患主要產(chǎn)生于供方質(zhì)量保證體系不完善、檢查控制不力、驗收流程不嚴密造成，這種情況是可以采取措施減少的。 成本控制 過緊、過松主要產(chǎn)生于成本部、工程部對設計成本和項目管理成本分析計算不準確、過于粗糙造成的，這種情況是可以采取措施減少的。 資金不足、資金支付流程不暢通主要產(chǎn)生于成本部、工程部、財務部的資金支付計劃不周全、公司資金流轉(zhuǎn)不順暢造成的，這種情況是可以采取措施減少的。 營銷手段變化或營銷不力主要產(chǎn)生于營銷部對市場定位不準確、市場變化、洞悉市場變化不力造成，這種情況是可以采取措施減少的。 政府關系協(xié)調(diào)溝通不力主要產(chǎn)生于甲方與政府關系協(xié)調(diào)溝通不力、供方與政府關系協(xié)調(diào)溝通不力，這種情況是可以采取措施減少的。 風險應對規(guī)劃 經(jīng)過風險定性分析，可以判斷大部分風險是可以通過采取有預見性、有針對性的措施來減少的。 減少設計拖延：工程部加強與區(qū)域中心、公司領導、營銷總監(jiān)、設計總監(jiān)的各種溝通，特別是設計理念、設計思路、設計方案的變化，加強了解設計 長風項目 工程管理策劃書 47編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 規(guī)范管理部門的動態(tài)，及時獲得來自上級部門的各種設計變化，減少設計拖延。 減少設計變更拖延：工程管理部設立技術工程師，每天與設計部、設計公司、供方、專業(yè)工程師進行設計方面的設計溝通，并對設計變化、設計變更進行記錄，對圖紙發(fā)放、設計變更發(fā)放、作廢圖紙的及時回收等進行嚴格的管理及記 錄。 減少項目報批報建拖延：每周定期召開一次工作協(xié)調(diào)會議，就相互之間的配合工作進行協(xié)調(diào)安排，減少設計拖延對項目報批報建的影響。加強收集項目報批報建流程的信息，熟悉關鍵環(huán)節(jié)的公關工作，做出政府公關工作的規(guī)劃及公司相關資源的運用。 減少供方采購不力現(xiàn)象：規(guī)范供方采購流程，對涉及供方實施過程中將可能出現(xiàn)的問題進行深入地考察、分析、判斷，以及對有合作意向的單位進行事前的溝通交流，特別對影響里程碑事項的做法以及應采取的措施進行事前考核和摸底，并從多渠道了解供方的合作行為、實施行為、管理行為，以盡可能事先達到雙方互 相了解管理思路及方法，對項目有較深入的認識，對遇到的困難有足夠的估計及準備。 減少合同條款不明確：工程部先組織各專業(yè)工程師對項目管理規(guī)律、建筑施工規(guī)律中可能容易產(chǎn)生問題的分析，提出有效的應對措施及獎罰措施，工程部聯(lián)合成本部對合同增加條款進行協(xié)商溝通，為今后有效監(jiān)督管理控制供方提供有效的法律。 減少安全隱患：供方每天組織安全教育工作、定期進行安全知識宣傳， 長風項目 工程管理策劃書 48編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 針對容易出現(xiàn)安全隱患的部位采取有效的安全措施，對容易出現(xiàn)安全隱患部位的安全措施實施三級安全檢查、三級安全驗收制度，并對供方違反安全操作規(guī)范實施處罰制度。 減少質(zhì)量隱患：供方必須對操作人員進行操作流程培訓、技術培訓、技術交底工作，并對操作人員實際操作進行檢查，采取現(xiàn)場檢查整改制度，對每分項工程的具體每個部位進行具體尺寸、技術參數(shù)的測量和記錄，對不符合要求的進行整改，再進行供方驗收，分項工程實行四級檢查驗收制度，并對供方違反四級檢查驗收制度實施處罰制度。 減少成本控制過緊、過松：工程部加強與成本部的協(xié)調(diào)工作，提供工程部對成本控制的建議，配合成本部對每