【導(dǎo)讀】長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目工程管理策劃書(shū)。-1-編制：呂偉審定：王雪飛批準(zhǔn)：共78頁(yè)。江蘇蘇南萬(wàn)科長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目。蘇南萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　

【正文】 ，窗執(zhí)手用保護(hù)膜包裝保護(hù)，嚴(yán)禁用各類(lèi)硬物直接敲打鋁框，以免損壞型材；嚴(yán)禁用帶尖物品在鋁框上劃動(dòng)，以免劃傷型材表面。 樣板房施工完畢后，任何人進(jìn)出，必須穿塑料鞋套，以防污染地板。在房間內(nèi)走動(dòng)，動(dòng)作要輕，對(duì)房間內(nèi)的物品要輕拿輕放，避免損壞。 樓梯間石材鋪貼完畢后，上面用套木條加以保護(hù)。 外墻石材完活后，易破損部分的棱角處要釘護(hù)角保護(hù)，市政園林等其他工種施工時(shí)不得劃傷、碰壞石材。 屋面、廚廁間淋水試驗(yàn)和閉水試驗(yàn)驗(yàn)收通過(guò)后，嚴(yán)禁在其上鑿眼開(kāi)洞 ，破壞防水層，造成隱患。 1 信息協(xié)調(diào)管理 項(xiàng)目印章管理 印章使用范圍 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部印章適用于施工過(guò)程中發(fā)給監(jiān)理公司、總包單位及物資材料供應(yīng)商相關(guān)文件。主要用于進(jìn)場(chǎng)施工質(zhì)量、進(jìn)度、開(kāi)復(fù)工等；不適用于公司呈文報(bào)告及部門(mén)之間地文件傳閱；有關(guān)工程竣工備案或?qū)φ毮懿块T(mén)控制行業(yè)的配套專(zhuān)業(yè)施工單位及有關(guān)變更洽商均應(yīng)蓋公司印章。 長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書(shū) 39編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁(yè) 房地產(chǎn)智庫(kù) 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部印章由 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部秘書(shū)保管，采取統(tǒng)一的審批制度，印章使用權(quán)由公司總經(jīng)理對(duì) 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部經(jīng)理授權(quán)，使用過(guò)程中須由 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部經(jīng)理簽字后方可使用。 郵件管理 郵件管理程序簡(jiǎn)圖： 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部郵件管理統(tǒng)一由 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部信息收發(fā)匯總， 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部秘書(shū)收到集團(tuán)及 蘇南 公司相關(guān)郵件后爭(zhēng)得部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)發(fā)各相關(guān)人員。 由 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部發(fā)給各單位及相關(guān)人員的郵件，須由部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可發(fā)送。 由項(xiàng)目經(jīng)理簽發(fā)的郵件將定期刻盤(pán)存檔，如有必要交公司總經(jīng)理辦公室存檔。 有關(guān)政府法規(guī)，集團(tuán)公司及 蘇南 公司公開(kāi)的信息及相關(guān)的報(bào)紙、報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目信息員 項(xiàng)目工程師 監(jiān)理公司 各總分包單位 相關(guān)職能部門(mén) 長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書(shū) 40編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁(yè) 房地產(chǎn)智庫(kù) 刊 文 件管理 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目文件標(biāo)準(zhǔn)格式 ，按照公司文件管理規(guī)定進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)存檔； 文件登記及歸檔 收文、發(fā)文均進(jìn)行登記，如文件內(nèi)存草圖應(yīng)特別注明。文件由專(zhuān)人登記分類(lèi)存檔。 文件按照公司內(nèi)部、監(jiān)理公司、建筑承包商、總包、分包分別保管。并分開(kāi)發(fā)期數(shù)存放和編號(hào)。 長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目部?jī)?nèi)業(yè)資料管理規(guī)定： D:\長(zhǎng)風(fēng)\需交底資料\ 文件更改 項(xiàng)目文件更改如工作指導(dǎo)、計(jì)劃表等，由 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部經(jīng)理簽批。文件需標(biāo)明更改版本及日期。 總文件檔案目錄 總文件檔案目錄由 金域藍(lán)灣 項(xiàng)目部經(jīng)理或代表編制和修改。 總文件檔案目錄屬于控制性文件，分發(fā)及拷貝需要登記。 會(huì)議制度 監(jiān)理例會(huì) 長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書(shū) 41編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁(yè) 房地產(chǎn)智庫(kù) 由監(jiān)理公司主持每周的監(jiān)理例會(huì)，承包單位負(fù)責(zé)人、 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部人員參加例會(huì)。主要解決工程進(jìn)度情況、施工中產(chǎn)生的問(wèn)題以及下周的工作安排。由監(jiān)理公司編制會(huì)議紀(jì)要，分發(fā)各有關(guān)單位。會(huì)議紀(jì)要的內(nèi)容作為合同協(xié)議的補(bǔ)充內(nèi)容，對(duì)違反者按有關(guān)條款進(jìn)行處罰。 工程協(xié)調(diào)會(huì) 由 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部經(jīng)理組織， 長(zhǎng)風(fēng) 灣 項(xiàng)目部、 工程管理部、設(shè)計(jì)部、成本部參加的 定期工程協(xié)調(diào)會(huì)。主要解決施工過(guò)程中公司內(nèi)部運(yùn)作過(guò)程中存在的問(wèn)題。由 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部形成會(huì)議紀(jì)要，并督促各有關(guān)部門(mén)按會(huì)議紀(jì)要執(zhí)行。 周例會(huì) （可根據(jù)情況延長(zhǎng)周期） 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部?jī)?nèi)部的工作會(huì)議。主要針對(duì)一周來(lái)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量及有關(guān)內(nèi)部協(xié)調(diào)進(jìn)行總結(jié)，形成統(tǒng)一意見(jiàn)后，在工程協(xié)調(diào)會(huì)和監(jiān)理例會(huì)上進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。 1 設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)與管理 按集團(tuán)現(xiàn)行對(duì)設(shè)計(jì)階段的劃分為：投資分析階段；設(shè)計(jì)前期階段；實(shí)施方案階段和施工圖階段。目前 蘇南公司長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部主要在后兩個(gè)階段進(jìn)行配合和協(xié)調(diào)，及施工過(guò)程中的設(shè) 計(jì)管理。 實(shí)施方案階段 技術(shù)方案選型 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部根據(jù)產(chǎn)品的定位及設(shè)計(jì)院專(zhuān)業(yè)工程師的建議，經(jīng)過(guò)多次技術(shù)討論論證和參考目標(biāo)成本控制，最終確定各專(zhuān)業(yè)的技術(shù)方案，經(jīng)設(shè)計(jì)部提交設(shè)計(jì) 長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書(shū) 42編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁(yè) 房地產(chǎn)智庫(kù) 院。 主要工作任務(wù)：結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)：主體結(jié)構(gòu)選型 給排水專(zhuān)業(yè)：給排水方案的選擇 電氣專(zhuān)業(yè)：供電方案的建議、安防系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求等 暖通專(zhuān)業(yè)：采暖方案的選擇 確定市政設(shè)計(jì)條件 通過(guò)市政有關(guān)部門(mén)及合作方獲取用地四周的市政設(shè)計(jì)條件。主要有：四周道路的斷面形式、坐標(biāo)及標(biāo)高；電氣及電信管線的接口位置等。 施工圖設(shè)計(jì)階段 設(shè)備選型 根據(jù)目標(biāo)成本要求和市場(chǎng)需求，向設(shè)計(jì)院提出主要大型設(shè)備的技術(shù)設(shè)計(jì)參數(shù)。 主要有：結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)；圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料和保溫形式和隔墻材料 給排水專(zhuān)業(yè)：主要管材和配件的確定 暖通專(zhuān)業(yè)：戶(hù)式中央空外掛機(jī)的尺寸 電氣專(zhuān)業(yè)：配電室設(shè)備尺寸要求、消防設(shè)備選型、安防設(shè)計(jì)的主要技術(shù)參數(shù)等 詳勘資料及審查報(bào)告提供 長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書(shū) 43編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁(yè) 房地產(chǎn)智庫(kù) 蘇州長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目一期一標(biāo)項(xiàng)目的詳勘資料要求經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)審查，以能滿足設(shè)計(jì)要求，如果不符合要求，則要求原勘察單位進(jìn)行補(bǔ)充勘察。 供電、煤氣 報(bào)裝及設(shè)計(jì)委托 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部根據(jù)供電要求和煤氣報(bào)裝要求，向職能部門(mén)申請(qǐng)報(bào)裝。根據(jù)職能部門(mén)批復(fù)的供電及煤氣方案，由 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部委托電力設(shè)計(jì)院和煤氣設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。其中，配電室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和住宅П接箱設(shè)計(jì)等需由建筑設(shè)計(jì)院與專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)院相互在出圖前進(jìn)行配合，由 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部進(jìn)行協(xié)調(diào)。 施工階段 設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審 由 長(zhǎng)風(fēng) 項(xiàng)目部共同組織施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審。設(shè)計(jì)部組織設(shè)計(jì)單位向施工單位進(jìn)行技術(shù)交底。由設(shè)計(jì)單位介紹設(shè)計(jì)意圖、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、施工要求、技術(shù)措施和有關(guān)注意事項(xiàng)，然后由施工單位提出圖紙中存在的問(wèn)題和需要解決 的技術(shù)難題，通過(guò)三方研究協(xié)商，擬訂解決的方法，寫(xiě)出會(huì)議紀(jì)要。 設(shè)計(jì)與施工的配合 當(dāng)圖紙存在問(wèn)題時(shí)，通過(guò)相關(guān)程序責(zé)成設(shè)計(jì)單位修改 督促設(shè)計(jì)人員參與必要的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)及驗(yàn)收工作 處理各類(lèi)設(shè)計(jì)變更 質(zhì)量事故的處理。參與質(zhì)量事故的原因分析；方案與措施的確定 參與工程竣工驗(yàn)收 長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書(shū) 44編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁(yè) 房地產(chǎn)智庫(kù) 1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃 充分預(yù)計(jì)不同類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)。 充分分析風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成及做好有針對(duì)性的預(yù)防措施。 通過(guò)長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，采取有效措施控制風(fēng)險(xiǎn)。 制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 設(shè)計(jì)拖延帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建拖延帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 供方采購(gòu)不力帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 合同約定不明確帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 安全隱患 （如基坑支護(hù)） 帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 質(zhì)量隱患帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 成本控制過(guò)緊、過(guò)松帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 資金不足或資金支付流程不暢通帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 營(yíng)銷(xiāo)手段變化或營(yíng)銷(xiāo)不力帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書(shū) 45編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁(yè) 房地產(chǎn)智庫(kù) 政府協(xié)調(diào)溝通不力 （如夜間施工、運(yùn)輸導(dǎo)致道路污染問(wèn)題） 帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)定性、定量分析 設(shè)計(jì)拖延主要產(chǎn)生于設(shè)計(jì)理念的變化、設(shè)計(jì)方案的變化、設(shè)計(jì)規(guī)范方面的變化。 設(shè)計(jì)理念的變化主要來(lái)自 區(qū)域 設(shè)計(jì)總監(jiān)、公司領(lǐng)導(dǎo)、營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)、設(shè)計(jì) 部根據(jù)市場(chǎng) 的變化做出相應(yīng)的調(diào)整，通常這種變化是無(wú)法改變的。 設(shè)計(jì)方案的變化主要來(lái)自公司領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)總監(jiān)、營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部、工程部與設(shè)計(jì)公司相互協(xié)調(diào)渠道不暢通而需要進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的調(diào)整，這種變化是可以通過(guò)加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通盡量減少。 設(shè)計(jì)規(guī)范方面的變化主要來(lái)自政府部門(mén)，這種變化是無(wú)法改變的。 設(shè)計(jì)變更主要來(lái)自于設(shè)計(jì)變化的結(jié)果，其拖延主要產(chǎn)生于設(shè)計(jì)部、設(shè)計(jì)公司、工程管理部、供方之間溝通渠道不暢通造成的，這種情況是可以采取措施減少的。 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建拖延主要產(chǎn)生于設(shè)計(jì)拖延、報(bào)批報(bào)建流程不熟悉、政府關(guān)系不熟、公關(guān)不力造成，這種情 況是可以采取措施減少的。 供方采購(gòu)不力主要產(chǎn)生于對(duì)考察供方階段工作不力，對(duì)供方的情況未能充分了解造成，這種情況是可以采取措施減少的。 合同條款不明確主要產(chǎn)生于對(duì)實(shí)施階段出現(xiàn)的問(wèn)題考慮不足，有針對(duì)性的措施不明確造成，這種情況是可以采取措施減少的。 長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書(shū) 46編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁(yè) 房地產(chǎn)智庫(kù) 安全隱患主要產(chǎn)生于安全教育、安全宣傳、安全措施、安全檢查、安全驗(yàn)收手段不充分，在實(shí)施過(guò)程中留下安全隱患而造成，這種情況是可以采取措施減少的。 質(zhì)量隱患主要產(chǎn)生于供方質(zhì)量保證體系不完善、檢查控制不力、驗(yàn)收流程不嚴(yán)密造成，這種情況是可以采取措施減少的。 成本控制 過(guò)緊、過(guò)松主要產(chǎn)生于成本部、工程部對(duì)設(shè)計(jì)成本和項(xiàng)目管理成本分析計(jì)算不準(zhǔn)確、過(guò)于粗糙造成的，這種情況是可以采取措施減少的。 資金不足、資金支付流程不暢通主要產(chǎn)生于成本部、工程部、財(cái)務(wù)部的資金支付計(jì)劃不周全、公司資金流轉(zhuǎn)不順暢造成的，這種情況是可以采取措施減少的。 營(yíng)銷(xiāo)手段變化或營(yíng)銷(xiāo)不力主要產(chǎn)生于營(yíng)銷(xiāo)部對(duì)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、市場(chǎng)變化、洞悉市場(chǎng)變化不力造成，這種情況是可以采取措施減少的。 政府關(guān)系協(xié)調(diào)溝通不力主要產(chǎn)生于甲方與政府關(guān)系協(xié)調(diào)溝通不力、供方與政府關(guān)系協(xié)調(diào)溝通不力，這種情況是可以采取措施減少的。 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)規(guī)劃 經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)定性分析，可以判斷大部分風(fēng)險(xiǎn)是可以通過(guò)采取有預(yù)見(jiàn)性、有針對(duì)性的措施來(lái)減少的。 減少設(shè)計(jì)拖延：工程部加強(qiáng)與區(qū)域中心、公司領(lǐng)導(dǎo)、營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)、設(shè)計(jì)總監(jiān)的各種溝通，特別是設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)思路、設(shè)計(jì)方案的變化，加強(qiáng)了解設(shè)計(jì) 長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書(shū) 47編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁(yè) 房地產(chǎn)智庫(kù) 規(guī)范管理部門(mén)的動(dòng)態(tài)，及時(shí)獲得來(lái)自上級(jí)部門(mén)的各種設(shè)計(jì)變化，減少設(shè)計(jì)拖延。 減少設(shè)計(jì)變更拖延：工程管理部設(shè)立技術(shù)工程師，每天與設(shè)計(jì)部、設(shè)計(jì)公司、供方、專(zhuān)業(yè)工程師進(jìn)行設(shè)計(jì)方面的設(shè)計(jì)溝通，并對(duì)設(shè)計(jì)變化、設(shè)計(jì)變更進(jìn)行記錄，對(duì)圖紙發(fā)放、設(shè)計(jì)變更發(fā)放、作廢圖紙的及時(shí)回收等進(jìn)行嚴(yán)格的管理及記 錄。 減少項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建拖延：每周定期召開(kāi)一次工作協(xié)調(diào)會(huì)議，就相互之間的配合工作進(jìn)行協(xié)調(diào)安排，減少設(shè)計(jì)拖延對(duì)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建的影響。加強(qiáng)收集項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程的信息，熟悉關(guān)鍵環(huán)節(jié)的公關(guān)工作，做出政府公關(guān)工作的規(guī)劃及公司相關(guān)資源的運(yùn)用。 減少供方采購(gòu)不力現(xiàn)象：規(guī)范供方采購(gòu)流程，對(duì)涉及供方實(shí)施過(guò)程中將可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行深入地考察、分析、判斷，以及對(duì)有合作意向的單位進(jìn)行事前的溝通交流，特別對(duì)影響里程碑事項(xiàng)的做法以及應(yīng)采取的措施進(jìn)行事前考核和摸底，并從多渠道了解供方的合作行為、實(shí)施行為、管理行為，以盡可能事先達(dá)到雙方互 相了解管理思路及方法，對(duì)項(xiàng)目有較深入的認(rèn)識(shí)，對(duì)遇到的困難有足夠的估計(jì)及準(zhǔn)備。 減少合同條款不明確：工程部先組織各專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)項(xiàng)目管理規(guī)律、建筑施工規(guī)律中可能容易產(chǎn)生問(wèn)題的分析，提出有效的應(yīng)對(duì)措施及獎(jiǎng)罰措施，工程部聯(lián)合成本部對(duì)合同增加條款進(jìn)行協(xié)商溝通，為今后有效監(jiān)督管理控制供方提供有效的法律。 減少安全隱患：供方每天組織安全教育工作、定期進(jìn)行安全知識(shí)宣傳， 長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書(shū) 48編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁(yè) 房地產(chǎn)智庫(kù) 針對(duì)容易出現(xiàn)安全隱患的部位采取有效的安全措施，對(duì)容易出現(xiàn)安全隱患部位的安全措施實(shí)施三級(jí)安全檢查、三級(jí)安全驗(yàn)收制度，并對(duì)供方違反安全操作規(guī)范實(shí)施處罰制度。 減少質(zhì)量隱患：供方必須對(duì)操作人員進(jìn)行操作流程培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)交底工作，并對(duì)操作人員實(shí)際操作進(jìn)行檢查，采取現(xiàn)場(chǎng)檢查整改制度，對(duì)每分項(xiàng)工程的具體每個(gè)部位進(jìn)行具體尺寸、技術(shù)參數(shù)的測(cè)量和記錄，對(duì)不符合要求的進(jìn)行整改，再進(jìn)行供方驗(yàn)收，分項(xiàng)工程實(shí)行四級(jí)檢查驗(yàn)收制度，并對(duì)供方違反四級(jí)檢查驗(yàn)收制度實(shí)施處罰制度。 減少成本控制過(guò)緊、過(guò)松：工程部加強(qiáng)與成本部的協(xié)調(diào)工作，提供工程部對(duì)成本控制的建議，配合成本部對(duì)每