【導(dǎo)讀】對(duì)本文工作做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體均已在文中以明確方。本人完全意識(shí)到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。比差距不斷加大。在這樣的背景下，我國(guó)加大了居民保障性住房建設(shè)步伐。設(shè)而言，最大的難題就是資金問(wèn)題。十二五期間，我國(guó)保障房建設(shè)的套數(shù)高達(dá)3600萬(wàn)。如此龐大的保障房建設(shè)資金需求，必須通過(guò)多種渠。道融資來(lái)解決，本文就是從這一角度來(lái)探討我國(guó)保障房建設(shè)融資對(duì)策的。多數(shù)家庭實(shí)際所面臨的困難問(wèn)題。模的保障性住房規(guī)劃，規(guī)劃數(shù)量年均百萬(wàn)套。僅20xx年，城鄉(xiāng)住房建設(shè)部就提出全國(guó)。至少開(kāi)工700萬(wàn)套，建成480萬(wàn)套的規(guī)劃。障性住房3600萬(wàn)套。當(dāng)然，如此大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，必定需要大量的資金支持。全國(guó)年財(cái)政收入的%。建設(shè)部就明確提出要吸引民間資本參與保障性住房建設(shè)。和完善保障性住房的融資策略，因?yàn)槌湓５馁Y金是建設(shè)好保障性住房的基礎(chǔ)和前提。對(duì)保障性住房融資現(xiàn)狀和對(duì)策的研究，不僅可以豐富保障性住房融資理論的

　　

【正文】 承擔(dān)較高的融資成本。但如果加上渠道費(fèi)用，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的信托融資成本已高達(dá) 13%～ 15%，小型開(kāi)發(fā)企業(yè)則高達(dá) 18%甚至更高，較高的信托融資成本對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)構(gòu)成了壓力。信托融資監(jiān)管趨勢(shì)將會(huì)從嚴(yán)，未來(lái)房地產(chǎn)信托的規(guī)模、發(fā)展節(jié)奏將會(huì)受到一定限制。 湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 18 三、 發(fā)行債券 從資本市場(chǎng)融資看，資本市場(chǎng)可行的通道便集中于債券融資，發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確允許各地按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺(tái)公司 申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，所募資金優(yōu)先用于保障房建設(shè)；符合條件的其他企業(yè)，也可以通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障房項(xiàng)目融資。 四、 設(shè)立地產(chǎn)基金 地產(chǎn)基金運(yùn)作方式靈活，在國(guó)外發(fā)展已經(jīng)較為成熟。從中國(guó)國(guó)內(nèi)來(lái)看，由于相關(guān)法規(guī)尚不健全，基本處于起步階段。近年來(lái)各方探索的步伐不斷加快。 五、 社?；?/保險(xiǎn)資金的介入 保險(xiǎn)資金 /社?；疬M(jìn)入保障房領(lǐng)域有多種選擇：其一、投資房地產(chǎn)信托投資基金；其二、單獨(dú)或聯(lián)合組建投資主體；其三、發(fā)放貸款等。目前來(lái)看，社保基金還有進(jìn)一步投資保障房的空間。 六、 資產(chǎn)證券化和 REITs 將保障房貸款證券化，一 方面可以擴(kuò)大參與層，增加資金來(lái)源，另一方面可以改善資產(chǎn)負(fù)債表，分散金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。按照 REITs 試點(diǎn)思路，路徑一分為二：一是以試點(diǎn)城市的保障房項(xiàng)目和 /或商業(yè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，以受益券形式在銀行間市場(chǎng)發(fā)行，籌集資金；二是在證券市場(chǎng)發(fā)行股權(quán)性質(zhì) REITs。 七、 房地產(chǎn)融資租賃 目前，中國(guó)融資租賃市場(chǎng)滲透率不足 5%，與 17%的世界平均水平相去甚遠(yuǎn)。 20xx年天津試水以工業(yè)廠房為標(biāo)的融資租賃創(chuàng)新后，房地產(chǎn)融資租賃并無(wú)明顯突破，主要受制于登記過(guò)戶、稅收待遇、會(huì)計(jì)處理等方面的障礙。現(xiàn)行政策明確規(guī)定，保障房房源的籌集可以通過(guò)在市 場(chǎng)上租賃方式解決，這也為融資租賃留下發(fā)展空間。 拓展和開(kāi)發(fā)保障性住房融資金融產(chǎn)品的研究與開(kāi)發(fā) 一、 推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新。應(yīng)將金融機(jī)構(gòu)保障性住房貸款獨(dú)立于房地產(chǎn)貸款，明確一定比例的信貸專項(xiàng)資金用于保障性住房建設(shè)。制定相應(yīng)的財(cái)政和金融政策，設(shè)立政府專項(xiàng)基金或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)為保障性住房項(xiàng)目融資提供貸款擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性住房貸款的信貸支持。在此基礎(chǔ)上，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極探索和創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資模式，通過(guò)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品等方式，創(chuàng)新采用土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押、股權(quán)質(zhì)押、應(yīng)收賬款質(zhì)押和 第三方連帶責(zé)任擔(dān)保等組合型擔(dān)保方式，加大對(duì)保障性湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 19 住房建設(shè)的支持力度。對(duì)保障性住房在貸款資產(chǎn)質(zhì)量認(rèn)定、不良貸款核銷等方面實(shí)行區(qū)別于商業(yè)性房地產(chǎn)的信貸政策。 二、 創(chuàng)新多元化投融資機(jī)制。積極引導(dǎo)社會(huì)力量參與投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，擴(kuò)大融資渠道。 第一，建立發(fā)行集合債券、中期票據(jù)等融資渠道。通過(guò)保障性住房的資源整合，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)主體的實(shí)力和規(guī)模，借此擴(kuò)大保障性住房產(chǎn)權(quán)主體的債券融資能力和發(fā)債規(guī)模。法國(guó) 60%以上的地方政府采用發(fā)債的形式募集資金用于低收入家庭住房建設(shè)，并成為其主要的融資途徑。 第二，有效利用保險(xiǎn)、信托、社保基金等 長(zhǎng)期資金。研究保險(xiǎn)資金、社保資金進(jìn)入保障性住房的具體融資方案，推出適合這些資金投資的項(xiàng)目。積極引入推廣“建設(shè)－運(yùn)營(yíng)－轉(zhuǎn)讓”、“建設(shè)－轉(zhuǎn)讓”以及“公私合營(yíng)”等融資模式進(jìn)入保障性住房建設(shè)，吸引民間資本投資參與保障性住房建設(shè)。 第三，將房地產(chǎn)信托投資基金引入公租房建設(shè)領(lǐng)域，利用社會(huì)化資金和商業(yè)化運(yùn)作來(lái)幫助解決保障房的資金難題，完成公共品和資本品的對(duì)接。研究設(shè)立公租房組合投資基金，創(chuàng)新公租房投融資模式。 三、 創(chuàng)新推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)住房貸款產(chǎn)品多元化。金融部門應(yīng)成立專門的保障房金融支持機(jī)構(gòu)，研究建立支持保障房的工作機(jī)制，及 時(shí)掌握區(qū)域保障性住房工程建設(shè)情況及金融需求，全方位推動(dòng)保障性住房建設(shè)。建議金融機(jī)構(gòu)探索和創(chuàng)新保障性住房建設(shè)融資模式，突破銀行限制的擔(dān)保模式，積極創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種。創(chuàng)新采用土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押、股權(quán)質(zhì)押、應(yīng)收賬款質(zhì)押和第三方連帶責(zé)任擔(dān)保等組合型擔(dān)保方式，加大對(duì)保障性住房建設(shè)的支持力度。對(duì)保障性住房在貸款資產(chǎn)質(zhì)量認(rèn)定、不良貸款核銷等方面實(shí)行區(qū)別于商業(yè)性房地產(chǎn)的信貸政策。 四、 創(chuàng)新多元化融資方式拓寬保障房融資渠道。政府部門應(yīng)積極探索債權(quán)融資、股權(quán)融資、投資基金等多種融資模式，多渠道拓寬保障性安居工程的融資渠 道。 第一，建立發(fā)行集合債券、中期票據(jù)等融資渠道。通過(guò)保障住房的資源整合，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)主體的實(shí)力和規(guī)模，借此擴(kuò)大保障住房產(chǎn)權(quán)主體的債券融資能力和發(fā)債規(guī)模。既要充分發(fā)揮銀行間市場(chǎng)傳統(tǒng)融資工具短期融資券和中期票據(jù)的便利，也要積極嘗試銀行間債券市場(chǎng)的新型融資工具，如集合票據(jù)和集合債券、超短期融資產(chǎn)品以及信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具等創(chuàng)新產(chǎn)品。 湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 20 第二，加大房產(chǎn)物業(yè)信托投資基金的研究和探索力度，拓寬社會(huì)資金的投資渠道，疏導(dǎo)社會(huì)資金流動(dòng)性過(guò)剩。 第三，積極探索公積金、保險(xiǎn)資金的股權(quán)投資方式。建議明確公積金管理機(jī)構(gòu)為政策性金融機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格 按照金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)作方式加以經(jīng)營(yíng)，明確為保障住房建設(shè)提供資金。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)資金可投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)，亦可直接投資企業(yè)股權(quán)或間接投資企業(yè)股權(quán)。建議盡快研究保險(xiǎn)資金、社保資金進(jìn)入保障住房的具體融資方案，推出適合這些資金的投資項(xiàng)目。只要處理好公積金、保險(xiǎn)資金公租房股權(quán)投資的市場(chǎng)流動(dòng)性問(wèn)題，解決這些資金投資的有效退出機(jī)制，公租房的投融資又將可以探索出一種新的投資模式。四是研究設(shè)立公租房組合投資基金，創(chuàng)新公租房投融資模式。發(fā)起設(shè)立投資基金，通過(guò)投資金融市場(chǎng)與投資公租房同步運(yùn)作，均衡投資收益，不僅可以吸引一部分社 會(huì)資金緩解流動(dòng)性過(guò)剩，而且可以創(chuàng)新金融產(chǎn)品活躍金融市場(chǎng)。 參考文獻(xiàn) [1] Gibb, K. Trends and Change in Social Housing Finance and Provision within the European Union[J]. Housing studies, 20xx,17(2):325336. [2] Fitzpatrick, S. and Stephens, M. Report of an International Review of Homelessness and Related Aspects of Housing Policy[M].York: Centre for Housing Policy, University of York. 20xx:6366. [3] Ball, M. RICS European Housing Review 20xx[M]. London: Royal Institute of Chartered Surveyors. 20xx:7273. [4]黃旭暉 .我國(guó)廉租房融資方式研究 [D].重慶 :重慶大學(xué) ,20xx:1416. [5]巴曙松 ,王志峰 .資金來(lái)源、制度變革與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒 :源自公共廉租房 [J].改革 ,20xx（ 3） :8085. [6]楊贊 ,沈彥皓 .保障性住房融資的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒 :政府作用 [J].現(xiàn)代城市研究 ,20xx（ 9） :812. [7]陳元 .開(kāi)發(fā)性金融與中國(guó)城市化發(fā)展 [J].經(jīng)濟(jì)研究 ,20xx（ 7） :414. [8]沈潔 ,謝嗣勝 .公共租賃住房融資模式研究 [J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題探索 ,20xx（ 1） :8793. [9]李靜靜 .保障性住房融資中運(yùn)用 REITs 的探討 [J].工程管理學(xué)報(bào) ,20xx（ 1） :7579. [10]劉方強(qiáng) .基于 BT 與 REITs 的公共租賃房項(xiàng)目融資模式 [J].建筑經(jīng)濟(jì) ,20xx（ 4） :7780. [11]巴曙松 .中國(guó)廉租房的融資特征及其發(fā)展路徑研究（下） [J].中國(guó)房地產(chǎn) ,20xx（ 10） :810. 湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 21 [12]陳德強(qiáng) .公共租賃住房 PPP 融資模式及其定價(jià)機(jī)制研究 [J].建筑經(jīng)濟(jì) ,20xx（ 4） :1216. [13]張文龍 . 我國(guó)廉租房融資拓展的研究 [D]. 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) ,20xx:1920. [14]黃前柏 . 房企轉(zhuǎn)戰(zhàn) 保障性住房 [J]. 新理財(cái) (政府理財(cái) ),20xx(10):2527. [15]鄭磊 .淺析 REITs 在廉租房建設(shè)中的應(yīng)用 [J].中國(guó)房地產(chǎn)金融 ,20xx(7):3739. [16]陳杰 .我國(guó)保障性住房的供給與融資 :回顧與展望 [J].現(xiàn)代城市研究 ,20xx（ 9） :1317. [17]巴曙松 .中國(guó)廉租房的融資特征及其發(fā)展路徑研究（上） [J].中國(guó)房地產(chǎn) ,20xx（ 9） :712. [18]竇竹君．美國(guó)住房信貸資產(chǎn)證券化的法律規(guī)制及對(duì)我國(guó)的啟示 [J]．河北法學(xué)， 20xx，(1)． [19]鄧衛(wèi)，張杰，莊惟敏． 20xx 年中國(guó)城市住宅發(fā)展報(bào)告 [M]．清華大學(xué)出版社， 20xx． [20]中國(guó)社會(huì)科學(xué)院． 20xx 經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū) [M]．中國(guó)社科院社科文獻(xiàn)出版社， 20xx． [21]中國(guó)社會(huì)科學(xué)院．住房綠皮書(shū) ——— 中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告 (20xx－ 20xx)[M]．中國(guó)社科院社科文獻(xiàn)出版社， 20xx． [22]中國(guó)社會(huì)科學(xué)院． 20xx 年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告 [M]．中國(guó)社科文獻(xiàn)出版社， 20xx． [23]國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部．城鎮(zhèn)廉租房住房租金管理辦法 [Z]． 20xx0314． [24]牽智．房地產(chǎn)投資信托 (REITs)法律制度之基本理論 [J]．河北法學(xué)， 20xx， (9)． [25]邱躍．加強(qiáng)保障 性住房規(guī)劃建設(shè)構(gòu)建和諧社會(huì)的首善之區(qū) [J]．北京規(guī)劃建設(shè)， 20xx，(4)． [26]劉凱華．關(guān)于加強(qiáng)住房公積金用于保障性住房建設(shè)資金監(jiān)管的建議 [J]．天津政協(xié)公報(bào)， 20xx， (11)． [27]侯國(guó)躍．論不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記 ——— 以我國(guó)《物權(quán)法》第 20 條為中心 [J]．河北法學(xué)，20xx， (2)． [28]黎顯揚(yáng) .我國(guó)保障性住房融資模式之探究 [J].基建管理優(yōu)化 ,20xx(1):2432. [29]王曉瑩 .對(duì)保障性住房融資模式的設(shè)想 [J].財(cái)會(huì)月刊 ,20xx(12):4344. [30]姜亞青 ,楊明 .我國(guó)保障 性住房建設(shè)中的融資問(wèn)題研究 [J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 ,20xx(3):229230. [31]郭前明 .關(guān)于保障性住房融資模式的探討 [J].現(xiàn)代商業(yè) ,20xx(1):162163. [32]王東 .保障性住房融資模式探究 [J].經(jīng)營(yíng)管理 ,20xx(3). [33]李晶 .保障性住房建設(shè) :現(xiàn)狀、影響及融資模式 [J].國(guó)際金融 ,20xx(11). [34]陳杰 .我國(guó)保障性住房的供給與融資 :回顧與展望 [J].現(xiàn)代城市研究 ,20xx(9). [35]林鐵鋼 .保障性住房融資渠道及風(fēng)險(xiǎn)防范 [J].中國(guó)金融 ,20xx(1) [36]任曉珠 .淺析保障性住房的融資模式 [J].時(shí)代金融 ,20xx(12):9798.