【正文】 積金管理中心 —— 商業(yè)銀行”這樣的委托代理鏈條下，上一環(huán)節(jié)的代理人是下一環(huán)節(jié)的委托人，容易造 成住房公積金制度偏離設(shè)計(jì)初衷，導(dǎo)致“濟(jì)富不濟(jì)貧”現(xiàn)象發(fā)生 [11]。姜學(xué)軍、葛婷婷（ 20xx）則從住房公積金制度規(guī)定角度分析住房公積金“濟(jì)富不濟(jì)貧”現(xiàn)象的發(fā)生，認(rèn)為“在我國(guó)居民收入差距絕對(duì)值不斷擴(kuò)大的背景下，住房公積金制度中配比繳存、繳存免稅、低存低貸、貸款以余額倍數(shù)計(jì)算等原則和普惠措施容易造成貧富差距拉大” [12]。同時(shí)，目前我國(guó)“住房公積金使用率和運(yùn)用率較低，沉淀資金較多，無(wú)法為保障性住房建設(shè)提供應(yīng)有的資金支持” [13]。 張宇、劉洪玉（ 20xx）分析了美國(guó)住房金融體系以及次貸危機(jī)的影響，認(rèn)為我國(guó)發(fā)展住房 金融尤其是公共住房金融時(shí)要注重房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)目前缺乏分散住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，政策性住房金融體系長(zhǎng)期持續(xù)高效率運(yùn)作離不開政府監(jiān)管 [14]。 薛燕（ 20xx）分析目前我國(guó)住房公積金繳存情況發(fā)現(xiàn)，住房公積金繳存單位主要集中在行政事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)等，民營(yíng)企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)等非公有制企業(yè)繳存較少，部分企業(yè)甚至存在惡意欠繳的行為 [15]。 吳敬璉（ 20xx）認(rèn)為應(yīng)加快國(guó)有經(jīng)濟(jì)體制改革，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資本有進(jìn)有退，同時(shí)構(gòu)建地方政府出售國(guó)有股股權(quán)平臺(tái)，將獲取資金用于保障房投資建設(shè) [16]。 李琨（ 20xx）認(rèn)為我國(guó)構(gòu)建政策性住房金融體系應(yīng)具備兩個(gè)基本功能： 一是有利于政府對(duì)房貸和住房市場(chǎng)情況的全面掌控， 以此實(shí)施相應(yīng)政策防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)； 二是有利于政府運(yùn)用財(cái)政金融手段調(diào)節(jié)不同收入社會(huì)群體的住房需求，使中低收入者有屋可居，抑制高收入者住房需求，促進(jìn)全社會(huì)的住房公平 [17]。 （三）文獻(xiàn)評(píng)價(jià) 保障性住房融資問(wèn)題，既是國(guó)外保障性住房領(lǐng)域關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題之一，也是我國(guó)住房保障規(guī)劃中的核心問(wèn)題之一。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的研究，是不斷發(fā)展和豐富的，畢竟這是湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 4 一個(gè)發(fā)展中的問(wèn)題。不過(guò)國(guó)內(nèi)外學(xué)者專家對(duì)保障性住房融資問(wèn)題的研究很論述， 給后來(lái)者提供了較為豐富的理論基礎(chǔ)和研究角度。 在保障性住房融資方面，既需要對(duì)既有的文獻(xiàn)理論進(jìn)行研究分析，更重要的是提出創(chuàng)造性的新的建議，豐富理論層次，提升實(shí)踐價(jià)值。 三、可能的創(chuàng)新點(diǎn) 本論文從社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，以保障性住房住房融資的基本現(xiàn)狀作為基礎(chǔ)，采取理論聯(lián)系實(shí)際的方法進(jìn)行研究。其可能的創(chuàng)新點(diǎn)在于更加注重采用創(chuàng)造性的規(guī)范化的現(xiàn)代金融手段，論述如何推動(dòng)社會(huì)民間資本更好的進(jìn)入保障性住房建設(shè)領(lǐng)域。 第二章 保障性住房融資相關(guān)理論分析 保障性住房融資理論概述 保障性住房融資基本理論觀點(diǎn)介紹 由 于保障房 融資的基本理論，就必須認(rèn)識(shí)到保障房的特點(diǎn)，保障房 屬于政府提供的社會(huì)福利性質(zhì)的公共 產(chǎn)品和服務(wù)， 具有特殊的 非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性， 其融資首先考慮的不是經(jīng)濟(jì)收益，而是社會(huì)效益。從目前情況來(lái)看， 公共產(chǎn)品與企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的相關(guān)理論 ，是構(gòu)建當(dāng)下保障房融資的基礎(chǔ)理論 。 一、 公共產(chǎn)品與外部性理論： 1739， 休莫 (DavidHume)最早提出 公共物品的概念 ， 然后到 19 世紀(jì) 80 年代，薩克斯、帕塔羅尼等系統(tǒng)地提出了公共產(chǎn)品理論，薩繆爾森在《公共支出的純理論》中將公共物品定義為“每個(gè)人對(duì)這種物品的消費(fèi)，都不會(huì)導(dǎo)致其他人對(duì)這種物 品消費(fèi)的減少”，并歸納出公共物品在消費(fèi)中具備的兩個(gè)本質(zhì)特征：非競(jìng)爭(zhēng)性與非排他性。非競(jìng)爭(zhēng)性是指物品的消費(fèi)者或者消費(fèi)量增加時(shí)并不會(huì)導(dǎo)致該物品生產(chǎn)成本的增加，即增加一個(gè)消費(fèi)者引起的邊際成本為零。非排他性是指指對(duì)于一個(gè)物品的使用者來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)使用者都不能因?yàn)樽约簩?duì)物品的使用而排除他人的使用，或者排除他人使用的成本非常高。 外部性是指是經(jīng)濟(jì)主體（包括廠商或個(gè)人）的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)他人和社會(huì)造成的非市場(chǎng)化的影響。分為正外部性和負(fù)外部性。正外部性是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)須花費(fèi)代價(jià)，負(fù)外部性是某個(gè)經(jīng) 濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而造成外部不經(jīng)濟(jì)的人卻沒有為此承擔(dān)成本。 公共產(chǎn)品及外部性理論的為政府財(cái)政學(xué)及福利經(jīng)濟(jì)學(xué)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 5 二、 企業(yè)融資結(jié)構(gòu)理論 企業(yè)融資理論始于上世紀(jì) 50 年代， 60 年代企業(yè)融資結(jié)構(gòu)理論成為公共財(cái)政學(xué)和金融學(xué)的重要研究領(lǐng)域， 70 年代后產(chǎn)業(yè)組織理論的分析工具被引入到這一領(lǐng)域，到了 80年代，博弈論和非對(duì)稱信息理論的應(yīng)用企業(yè)融資結(jié)構(gòu)理論得到進(jìn)一步的豐富和發(fā)展。其主要研究企業(yè)能否通過(guò)改變資本結(jié)構(gòu)來(lái)影響其總價(jià)值及融資成本。在資本結(jié)構(gòu)理論體系中， MM 理論被奉為經(jīng)典的資本結(jié)構(gòu)理論，它揭示 了選擇不同融資方式的意義以及負(fù)債在融資結(jié)構(gòu)中的價(jià)值。但是 MM 理論由于苛刻的假設(shè)條件導(dǎo)致其實(shí)用性不強(qiáng)。后來(lái)出現(xiàn)的權(quán)衡理論，解決了負(fù)債的稅收收益與破產(chǎn)成本現(xiàn)值之間權(quán)衡的問(wèn)題，但卻一直沒有擺脫這兩個(gè)概念的束縛。 保障性住房融資理論發(fā)展歷程和特點(diǎn)分析 保障房住房融資理論發(fā)展歷程，從最初的公共財(cái)政為主，到后面企業(yè)參與融資，再到當(dāng)下全方位吸引社會(huì)各類資金。 在發(fā)展的過(guò)程中，呈現(xiàn)出如下幾個(gè)特點(diǎn)： 特點(diǎn)一：融資從只關(guān)注社會(huì)效益，轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r(shí)關(guān)注社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益； 特點(diǎn)二：融資渠道從基本依靠財(cái)政渠道，拓展為多個(gè) 融資渠道； 特點(diǎn)三：融資方式從單一方式逐步過(guò)渡到多元方式 。 保障性住房融資理論發(fā)展探究 保障性住房融資理論的發(fā)展現(xiàn)狀分析 由于保障房建設(shè)問(wèn)題是最近幾年才被日益重視，而其融資問(wèn)題也是在這一兩年中才凸顯出來(lái)，故專門針對(duì)國(guó)內(nèi)保障房建設(shè)融資的文獻(xiàn)較少。但關(guān)于保障房融資缺口、融資模式、及相關(guān)政策的討論很多，主要是以評(píng)論、新聞、隨筆、調(diào)研等方式發(fā)表在各大報(bào)刊、雜志、及網(wǎng)站、論壇等。另外各大房地產(chǎn)商及部分證券公司 出 于自身業(yè)務(wù)的需要所發(fā)表一系列調(diào)研和研究報(bào)告也具備一定的參考價(jià)值。 陳杰（復(fù)旦大學(xué)住房政策研 究中心）建議盡快從開展住房公積金建設(shè)貸款的擔(dān)保機(jī)制開始，設(shè)立覆蓋各類公共住房的擔(dān)保基金或擔(dān)保體系，促進(jìn)保障房建設(shè)融資的多元化渠道和良性發(fā)展。 在是否能融資成功的判斷方面，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥曾在多個(gè)場(chǎng)合公開表示“建設(shè)資金大約 萬(wàn)億，其中中央投入 1000 多億，地方政府 5000 多億，剩下大約 8000 億由民間籌得，通過(guò)現(xiàn)有的資金渠道和一些新的政策支持，今年完成１湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 6 ０００萬(wàn)套保障性安居工程的任務(wù)，是完全可能的?！敝行抛C券 20xx 年 3 月 24 號(hào)研究報(bào)告《保障房建設(shè)資金或?qū)⒔鉀Q，內(nèi)固根本激發(fā)估值回歸》 中從土地供應(yīng)，建設(shè)模式和資金分配三個(gè)方面闡述了我國(guó)商業(yè)化力量助力保障房建設(shè)，認(rèn)為中強(qiáng)有力的中國(guó)政府的決心下， 萬(wàn)億的建設(shè)資金完全可以透過(guò)商業(yè)化運(yùn)作解決。 在具體的融資模式的討論和報(bào)道中，新華網(wǎng)《中國(guó)探索金融創(chuàng)新破解 萬(wàn)億元保障房融資難題》（ 20xx 年 03 月 10 日）探討了土地出讓金收益、銀行貸款、保險(xiǎn)基金、住房公積金、信托基金等幾種融資方式在保障房的應(yīng)用情況。美國(guó)彭博社《房產(chǎn)機(jī)構(gòu)說(shuō)，中國(guó)保障房計(jì)劃將面臨融資挑戰(zhàn)》（ ）則指出由于通貨膨脹，建造成本上升，保障房的微利性，周期長(zhǎng)等的原因， 開發(fā)商建設(shè)缺乏熱情， 8000 億融資缺口并不容易解決。新華社“財(cái)政部談保障房建設(shè) :創(chuàng)新支持方式加大投入力度”（ ）闡述了近年來(lái)中央財(cái)政對(duì)于保障房資金的投入情況及稅收的各種政策。指出 20xx 中央財(cái)政將會(huì)創(chuàng)新地方扶持方式，確保 1000 萬(wàn)套的建設(shè)目標(biāo)的。新京報(bào)專訪全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生，專題討論了關(guān)于公租房基金參與保障房融資的情況。 保障房建設(shè)屬于政府公共產(chǎn)品的建設(shè)項(xiàng)目，而在政府投資項(xiàng)目融資這一塊上我國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家及學(xué)者做了大量的研究。關(guān)于市政基礎(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)的融資文獻(xiàn)也很多。根據(jù)論文需要本文查 閱了相關(guān)文獻(xiàn)，包括烏云娜、牛東曉（ 20xx）編著的《政府投資建設(shè)項(xiàng)目代建制度；理論與實(shí)務(wù)》，該書探討了政府投資建設(shè)項(xiàng)目代建中的概念、模式、合同關(guān)系、監(jiān)督體系及建管理工作的內(nèi)容和具體程序。 張啟智、嚴(yán)存寶（ 20xx）的《城市公共基礎(chǔ)設(shè)施投融資方式選擇 :基于 BOT、 TOT、PPP、 PFI、 ABS 方式研究》一書針對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施的屬性，有比較地研究了 BOT、 TOT、PPP、 PFI、 ABS 各自的優(yōu)勢(shì)、使用范圍、使用的差異性和互補(bǔ)性。為加快城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政府融資行為提供了很好的建議。 王鐵軍（ 20xx）系統(tǒng)地總 結(jié)了中國(guó)地方政府融資的理論依據(jù)與實(shí)用模式，首次歸納了中國(guó)地方政府融資的 22 種模式，為中國(guó)地方政府通過(guò)投融資載體進(jìn)行融資實(shí)務(wù)運(yùn)作提供了金融技術(shù)操作知識(shí)。在保障房建立體系及政策的研究上，相關(guān)的文獻(xiàn)也比較多。 此外， 《住房社會(huì)保障理論與實(shí)務(wù)》王曉瑜、郭松海等著（ 20xx）；《住房政策國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒和中國(guó)現(xiàn)實(shí)選擇》田東海編著。（ 1998）等 也 詳細(xì)介紹了我國(guó)保障房的建設(shè)歷史進(jìn)程及相關(guān)政策，并介紹了國(guó)外的建設(shè)體系及建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。 保障性住房融資理論的發(fā)展趨勢(shì)探究 湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 7 國(guó)際上，發(fā)達(dá)國(guó)家因?yàn)楸Ｕ闲宰》咳谫Y體系較為完善，宏 觀理論層面比較穩(wěn)定，因此其理論發(fā)展趨勢(shì)更偏向于微觀層面，更多是傾向于某一特定群體的保障性住房融資。 而發(fā)展中國(guó)家或者欠發(fā)達(dá)國(guó)家，則宏觀層面的理論研究更多，畢竟這些國(guó)家保障房融資系統(tǒng)處于建立和完善期，需要宏觀理論作為指導(dǎo)。 中國(guó)在保障房融資理論探討方面，目前也主要是以宏觀為主，兼顧微觀，探討的重點(diǎn)是如何確保龐大的保障房建設(shè)規(guī)模能夠順利完成融資。 第三章 我國(guó)保障性住房融資現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題 我國(guó)保障性住房融資現(xiàn)狀 我國(guó)保障性住房融資要求 自從國(guó)家啟動(dòng)商品房改革以來(lái)，房?jī)r(jià)呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)，因 此 保障房 建設(shè) 資金壓力問(wèn)題 逐步顯現(xiàn)出來(lái) 。按照國(guó)家規(guī)劃， 20xx、 20xx 年 全國(guó)分別建設(shè) 300 多萬(wàn)套 和 500 多萬(wàn)套保障房 ， 20xx 年初，更是提出了未來(lái)五年 ， 也就是“十二五”期間 3600 萬(wàn)套的 整體 建設(shè)目標(biāo)， 其中 明確了 20xx 年和 20xx 年各 建設(shè) 1000 萬(wàn)套， 力爭(zhēng) 到 20xx 年實(shí)現(xiàn)保障性住房的覆蓋面達(dá)到 20％， 而建設(shè)這些保障房 所需要投入的資金將超過(guò) 萬(wàn)億元。 根據(jù)上面的數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)的保障房建設(shè)規(guī)劃規(guī)模逐漸擴(kuò)大，規(guī)模幾乎都是接近成倍的增長(zhǎng)，其目前在 20xx 年和 20xx 年之間達(dá)到峰值，而 龐大的保障房建設(shè)量需要大 量的建設(shè)資金支持。 每年數(shù)百萬(wàn)或者上千萬(wàn)套保障房建設(shè)，都需要進(jìn)行大量的融資，從目前的情況來(lái)看，每年投入的資金都是數(shù)千億甚至上萬(wàn)億之多，完全靠財(cái)政資金的話，基本上不太可能完成任務(wù)。這也是目前存在巨大資金缺口的原因，也是保障房融資存在迫切需求的根本原因所在。 十二五期間保障房融資需求（表 1） 時(shí)間 套數(shù)（萬(wàn)） 融資需求（億） 完成額度（億） 完成比例(%) 20xx 1000 10978 8930 20xx 1000 11432 9024 20xx 600 8763 7039 20xx 500 7920