【導(dǎo)讀】上海房地產(chǎn)市場綜述。上海別墅市場整體情況。上海市統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)顯示：2020年，上海市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，實(shí)現(xiàn)了“十五”。2020年，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年增長%，高于全國個(gè)百分點(diǎn)，并連續(xù)第10. 根據(jù)中央提出的上海要建成“國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”四個(gè)中心的指導(dǎo)意見，2020年3月上海市人民代表大會通過了《“十。五”社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是體現(xiàn)了“四個(gè)中心”的要求。隨著“十五”計(jì)劃開局新一輪投資計(jì)劃啟動和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢。2020年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長，與此同時(shí)，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢頭，

　　

【正文】 松江新城的興建速度和規(guī)模，以及花辰公路的工程進(jìn)度將直接影響到本案的地塊價(jià)值和交通狀況。 項(xiàng)目啟動的底線條件將是： 花辰公路的破土動工 。 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 31 頁 共 75 頁 ? 上海青青旅游世界 （偉盟生態(tài)林） 青青旅游世界與基地隔街（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。 青青旅游世界位于松江城北 6 公里處，園區(qū)面積 3600 畝。中西式景點(diǎn)數(shù)十處。各類苗木 280 余種 100 萬余株，另有建筑面積近 2 萬平方米的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)技術(shù)展示中心。中心附屬客房、餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目，可供來賓參觀、討論及會務(wù)需要，還有供游客觀光休閑居 住的小牧屋群等。 首先開放的景點(diǎn)有：苗木展示區(qū)、盆景長廊、日出花園、船?；顒訁^(qū)、果園區(qū)、親水公園、沙灘、情人島、許愿池、紫長廊、草地、瀑布、休閑運(yùn)動區(qū)、民俗表演區(qū)，百米大道及展示中心等。 本案可與青青旅游世界洽談合作事宜，以次增加本案的附加值。 青青旅游世界 為本案提供了發(fā)展生態(tài)屬性的可能。 ? 社區(qū)內(nèi)部配套： 本案的規(guī)模較大，可以通過內(nèi)部泛會所的建設(shè)解決大部分的生活配套，成為休閑、娛樂、餐飲的重要去處。 基地資源和周邊配套為 本案增加了兩大基本屬性： 水景的、生態(tài)的 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 32 頁 共 75 頁 【第五章 競爭分析】 一、 競爭的基準(zhǔn)分析原則 在開發(fā)前期，可以根據(jù)產(chǎn)品的已確立因素判定基準(zhǔn)競爭對象，并加以 研究，為產(chǎn)品的定位和營銷模式提供客觀可行的依據(jù)。 由本案確立因素決定的基準(zhǔn)競爭對象 ? 地理位置：處非傳統(tǒng)別墅區(qū)，距離市中心較九亭、新橋遠(yuǎn)。 ? 資源優(yōu)勢：水景、生態(tài)園 ? 容積率：初步規(guī)劃 ? 檔次 :中高檔 ,單價(jià)大于 5000/平米 ? 近郊個(gè)案代表 : 綠洲比麗華 遠(yuǎn)郊個(gè)案代表 : 云頂別墅 ? 水景個(gè)案代表 :九洲大唐花園 \楓丹白露 生態(tài)個(gè)案代表 :玫瑰灣 ? 容積率個(gè)案代表：東方夏威夷 \虹山半島 ? 中高檔個(gè)案代表 :淺水灣花園 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 33 頁 共 75 頁 基準(zhǔn)參考別墅分析 綠洲比華利 位置 明華路 366 號 發(fā)展商 翰陽 (上海 )城市建設(shè)發(fā)展有限公司 建筑、景觀設(shè)計(jì) 美國 JY 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所 基地面積 m2 一期 750 畝 \二期 500 別墅面積 m2 一期 33193 綠化率 建筑風(fēng)格與面積 意大利 H 式 NF西班牙式 NH北歐式 NC英國式 NG法國式 NB意大利式 北歐式 A 型 NE法國式 總套數(shù) 一期 356 幢 \二期 220 幢 物管費(fèi) 元 /平米 .月 主力價(jià)格 65009500 總價(jià) 130260 萬 銷售情況 一期剩二十幾套 主要賣點(diǎn)及概念 規(guī)模大 \密度較低 \私家花園大 \歐美別墅風(fēng)格 \大型生態(tài)社區(qū) \天然水系和魚塘 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 34 頁 共 75 頁 云頂別墅 位置 泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路交界口 發(fā)展商 上海富淘房地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計(jì) 同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院 景觀設(shè)計(jì) 美國 DND 設(shè)計(jì)與 開發(fā)有限公司 營造承建 上海開天集團(tuán) 基地面積 萬平方米 綠地面積 18 萬平方米 建筑風(fēng)格 簡潔現(xiàn)代 建筑面積 A 型 (三層 ) B 型 (二層 ) C(二層 ) D(三層 ) E(二層 ) F(三層 ) 地上 m2 地下 m2 m2 m2 m2 m2 m2 總套數(shù) 一期 66 幢 會所 6000 平方米 主 力總價(jià) 160— 320 萬元 銷售情況 一期開盤半年不到， 50 多幢預(yù)售 主要賣點(diǎn)及概念 高檔別墅山水 \普羅旺斯的生活方式 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 35 頁 共 75 頁 九洲大唐花園 位置 九亭滬松公路 1789 弄 發(fā)展商 上海森澤房地產(chǎn)有限公司 設(shè)計(jì)師 上海同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 /四川省建筑設(shè)計(jì)研究院 建造商 上海森洋美房地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司 基地面積 15 萬平方米 水域面積 5 萬平方米 綠化面積 6 萬平方米 建筑面積 C 型 (三層 ) F 型 (三層 ) D(二層 ) 總套 數(shù) 首期 35 幢 會所 2020 平方米 主力總價(jià) 38505880， 120230 萬 /套 物業(yè)管理 元 /平米 .月 銷售情況 2020 年 5 月開盤 ,半年去化 65% 主要賣點(diǎn)及概念 水面面積 5 萬平方米 .戶戶臨水 ,家家枕河 一環(huán)穿九島 ,九九繞九州 /都市水上自然村 高水化率別墅區(qū) 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 36 頁 共 75 頁 楓丹白露 位置 上海南匯華東大道 188 號（離上海野生動物園半公里） 投資商 上海愛建股份有限公司、上海三凌投資有限公司、上海南匯工業(yè)園區(qū)投資發(fā)展有限公司 發(fā)展商 上海愛凌置業(yè)有限公司 行銷企劃 上海燁隆房地 產(chǎn)咨詢有限公司 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積 m2 建筑總面積 m2 別墅 m2 公建 m2 建筑覆蓋率 容積率 綠化率 44620 40020 4600 % % 建筑風(fēng)格 面積 現(xiàn)代海派式 現(xiàn)代西班牙式 荷蘭鄉(xiāng)村式 法國貴族式 現(xiàn)代江南式 萊特式 396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 457m2 現(xiàn)代上海式 波特曼式 德國現(xiàn)代式 密斯式 美國維多利亞式 457m2 472m2 424m2 508m2 513m2 總套數(shù) 共 51 套，其 中一期 28 套，二期 23 套。 主力總價(jià) 250— 350 萬元 銷售情況 一期開盤一年左右，估計(jì)仍有 3— 5 套未售出 主要賣點(diǎn)及概念 海派休閑文化，藝術(shù)氛圍 備注 概念炒作時(shí)強(qiáng)調(diào)水環(huán)境和超低容積率，重點(diǎn)宣傳休閑文化和藝術(shù)品位。在推廣過程中曾邀約一批上海藝術(shù)界知名人士就文化和藝術(shù)話題展開討論。 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 37 頁 共 75 頁 玫瑰灣 位置 孫橋路 202 號（華夏路口） 發(fā)展商 上海振川物業(yè)有限公司 環(huán)境 地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈 \有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美 產(chǎn)品形態(tài) 由獨(dú)狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。 建筑風(fēng)格和面積 建筑外觀以紅色為基調(diào) 獨(dú)立別墅 295 平方米 聯(lián)排 價(jià)格 3200— 3800 元 /平方米 會所面積 1600 平方米 開盤時(shí)間 2020 年 11 月 銷售情況 獨(dú)棟別墅已售完 ,目前銷售聯(lián)排別墅 ,總價(jià)在 5080 萬 /套 主要賣點(diǎn)及概念 生態(tài)、自然：潔凈的空氣、新鮮的即食蔬菜瓜果、藍(lán)天碧水，沒有污染 捷運(yùn)概念：外懷線、龍東大道、羅山路、浦東機(jī)場、南浦、楊浦大橋、地鐵 2 號線、磁懸浮列車 備注 外立面已完、 2020 年年底交房 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場研究及營銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 38 頁 共 75 頁 東方夏威夷 位置 上海滬南路 5388 弄 開發(fā)商 廈門大洋集團(tuán)股份有限公司 上海夏大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積 m2 建筑總面積 m2 容積率 綠化率 52 萬 (分三期開發(fā) ) 13 萬 小于 65% 建筑面積 A B C D E G J K 總套數(shù) 共 500 幢獨(dú)立別墅 ,一期 106 戶 主力總價(jià) 130— 300 萬元 銷售情況 一期預(yù)售率已達(dá) 70% 主要賣點(diǎn)及概念 美國鄉(xiāng)村別墅 /夏威夷生活 ( 萬平米人工湖 ,3000 米人工河道 ) 備注 一期 2020 年 5 月開盤 ,2020 年 6 月交房 項(xiàng)目：冠華別墅