【導(dǎo)讀】業(yè)管理方法、手段開展工作的針對(duì)性的、專門化的物業(yè)管理活動(dòng)。條款，運(yùn)用杰出的管理和經(jīng)營(yíng)手段，使企業(yè)發(fā)展和獲取利潤(rùn)的專門人才。有專業(yè)人員和專門機(jī)構(gòu)來施行。2．在國(guó)外物業(yè)分類管理是隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展和社會(huì)分工的需要而發(fā)展的。租物業(yè)制定了一套規(guī)范。設(shè)的角度出發(fā)，開創(chuàng)了由政府出面主持房地產(chǎn)即物業(yè)的成片開發(fā)、租賃、管理的先例。理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。其所轄的7個(gè)技術(shù)專業(yè)小組成員，除履行各自的與房地產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)技術(shù)職能外，年代在美國(guó)形成和出現(xiàn)。7．在美國(guó)，對(duì)物業(yè)管理公司來說，每一個(gè)物業(yè)均是其盈利中心。10．深圳中海物業(yè)介入寫字樓、商場(chǎng)、商住區(qū)、別墅區(qū)等不同類型的高檔物業(yè)達(dá)100余處，住宅小區(qū)管理辦法》，提出逐步推行“社會(huì)化、專業(yè)化”管理模式，服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人”的規(guī)定，物業(yè)管理行業(yè)組織的成立，使美國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入專業(yè)化管理時(shí)代。4．美國(guó)物業(yè)管理最顯著的特點(diǎn)是。

　　

【正文】 六、 C、設(shè)施先進(jìn) D、主要服務(wù)于大企業(yè) 9．物流配送中心物業(yè)管理的模式，按配送中心的承擔(dān)主體分為（ AB ） A、自管式的物業(yè)管理模式 B、托管式的物業(yè)管理模式 b) C、封閉式物業(yè)管理模式 D、一般式物業(yè)管理模式 10．從國(guó)際情況來看，商品配送（ D ）是配送中心的發(fā)展方向。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 23 頁，共 62 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 五、 A、立體化 B、分散化 六、 C、集約化 D、共同化 11．大力發(fā)展社會(huì)化共同配送共同化的基本模式包括：（ ABC ） A、物流企業(yè)的配送中心 B、廠商聯(lián)合的配送中心 C、商業(yè)企業(yè)的配送中心 D、地區(qū)配送中心 四、簡(jiǎn)答題： 1．工業(yè)物業(yè)的特征 工業(yè)物業(yè)的特征主要包括以下幾點(diǎn)： （ 1）投資大 （ 2）非流動(dòng)性。 （ 3）投資性。 （ 4）功能易過時(shí) （ 5）租賃期長(zhǎng)。 2．影響工業(yè)物業(yè)租售市場(chǎng)的因素。 （ 1）選址因素的分析。 （ 2）交通分析。 （ 3）工業(yè)物業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)需求分析。 （ 4）對(duì)物流的新要求。 （ 5）多戶租賃的需求。 （ 6）工業(yè)園區(qū)的需求。 （ 7）地區(qū)性合作的需求。 3．倉(cāng)儲(chǔ)中心管理應(yīng)注意的問題 （ 1）倉(cāng)儲(chǔ)中心的類型不同，其管理要求和特點(diǎn)也不同。 （ 2）倉(cāng)儲(chǔ)中心的租戶應(yīng)遵守以下 幾項(xiàng)規(guī)定：倉(cāng)儲(chǔ)中心不準(zhǔn)用作生活居??；企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)需要，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)中心進(jìn)行分割改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時(shí)，不可損壞接面結(jié)構(gòu)和超過樓面允許的荷載，施工前應(yīng)與管理者聯(lián)系，并提供圖紙．經(jīng)有關(guān)部門會(huì)蕩后方可施工；各企業(yè)應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物，如有超載放置而引起樓層損壞，管理者有權(quán)要求有關(guān)企業(yè)修復(fù)到正常狀態(tài)．由此造成的損失由責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé)；因使用水電不當(dāng)而造成其他企業(yè)損失由責(zé)任者承擔(dān)；管理者要求各企業(yè)的工業(yè)廢棄物自行處理，不可向外倒放。 （ 3）防止倉(cāng)儲(chǔ)中心工作人員的疏忽大意。 （ 4）預(yù)防事故的發(fā)生。 3．物流配送中 心物業(yè)管理的主要內(nèi)容 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 24 頁，共 62 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （ 1）配送中心設(shè)施設(shè)備的管理。 （ 2）商品在庫(kù)保管。 （ 3）理貨作業(yè)管理。 （ 4）配送中心的安全保衛(wèi)管理 （ 5）配送中心運(yùn)輸通道的管理。 （ 6）配送中心的綠化衛(wèi)生管理。 （ 7）防火、防水、防風(fēng)、防蟲、防凍、防暑的管理。 4．物流配送中心物業(yè)管理的如何發(fā)展。 （ 1）積極創(chuàng)建適應(yīng)配送中心物業(yè)管理發(fā)展的政策環(huán)境。 （ 2）充分利用現(xiàn)有資源，通過技術(shù)改造發(fā)展現(xiàn)代物流配送中心。 （ 3）積極轉(zhuǎn)變物流配送中心物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。 （ 4）重視配送先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用。 （ 5）重視物流配送專門人 才的培養(yǎng)。 五、論述題： 1．試述工業(yè)園區(qū)物業(yè)的營(yíng)銷管理的主要內(nèi)容。 工業(yè)園區(qū)物業(yè)的營(yíng)銷管理的主要內(nèi)容如下： （ 1）工業(yè)廣告營(yíng)銷。工業(yè)物業(yè)的工業(yè)廣告營(yíng)銷方式主要有：外部代理，它是指工業(yè)物業(yè)的管理者或其代理人依靠具備良好的物業(yè)及工業(yè)知識(shí)外部代理即工業(yè)經(jīng)紀(jì)人來尋找潛在的租戶的營(yíng)銷方式；標(biāo)志牌與宣傳冊(cè)，它是向潛在的租戶提供物業(yè)信息的常用廣告途徑；直接發(fā)送有關(guān)材料，物業(yè)管理者可以向帶有類似設(shè)施、空間和地理位置要求的相關(guān)公司發(fā)送有關(guān)的宣傳資料進(jìn)行營(yíng)銷。 （ 2）選擇獨(dú)立的工業(yè)代理商。工業(yè)物業(yè)的專業(yè)性特點(diǎn)使大多數(shù)工業(yè)物 業(yè)管理者和業(yè)主都要依靠外部的租賃中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，即工業(yè)代理商進(jìn)行營(yíng)銷或選址。這是最有效的工業(yè)物業(yè)推銷方式。 （ 3）選擇承租者。包括以下：對(duì)承租者的需求分析；土地總面積需求分析；建筑密分析度分析；租賃者資信狀況分析；交通設(shè)施分析；工業(yè)園區(qū)對(duì)環(huán)境的影響分析；實(shí)地考察物業(yè)時(shí)的營(yíng)銷；跟蹤服務(wù)；租賃談判等。 2．試分析工業(yè)物業(yè)增值的因素。 工業(yè)物業(yè)增值是客觀存在的普遍規(guī)律。它顯示了一定量的工業(yè)物業(yè)商品所代表的社會(huì)實(shí)際購(gòu)買力長(zhǎng)期遞增的必然趨勢(shì)，是工業(yè)物業(yè)商品自身所具備的“自然屬性”。造成工業(yè)物業(yè)增值的主要因素有： （ 1） 工業(yè)物業(yè)資源的供需矛盾。工業(yè)物業(yè)是人類經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要資源，由于土地資源 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 25 頁，共 62 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 的稀缺性、不可延伸性，建設(shè)資金的缺乏等原因，人類一定時(shí)期的工業(yè)資源供給總是有限的。由于人口的不斷增長(zhǎng)，生產(chǎn)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)對(duì)工業(yè)物業(yè)資源的需求增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出供給增長(zhǎng)，再加上工業(yè)物業(yè)的生產(chǎn)能力有限及資金缺乏的影響，在某些國(guó)家或地區(qū)，更加劇了這種供需矛盾。旺盛的需求遇到有限的供給，第一個(gè)結(jié)果便是帶來物業(yè)增值。 （ 2）環(huán)境投資的連帶效益。環(huán)境投資的連帶效益是指由于相鄰地段環(huán)境的改善對(duì)工業(yè)物業(yè)價(jià)值的影響。隨著人類社會(huì)的進(jìn)步和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，環(huán)境改良 投資逐年增加。而任何一宗工業(yè)物業(yè)都是固定坐落在一定的區(qū)域和位置。工業(yè)物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性形成了環(huán)境條件直接影響工業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要物性。而環(huán)境條件的不斷改善，自然帶來了工業(yè)物業(yè)價(jià)格的不斷上揚(yáng)，物業(yè)增值是不可避免。 （ 3）工業(yè)物業(yè)供求因素。當(dāng)工業(yè)物業(yè)供需矛盾的尖銳及存在良好的投資預(yù)期的情況下，有可能造成進(jìn)一步增值。 （ 4）工業(yè)物業(yè)管理的因素。良好的物業(yè)管理可以為物業(yè)帶來增值的空間，我們可以看到許多實(shí)際例子。在工業(yè)物業(yè)銷售初期，物業(yè)的價(jià)格并不高，隨著業(yè)主的進(jìn)駐和使用，工業(yè)物業(yè)管理開始全面覆蓋，物業(yè)的面貌發(fā)生 變化，或者是已經(jīng)使用物業(yè)的業(yè)主感到物業(yè)管理帶來的種種便利，會(huì)使更多的企業(yè)前來選擇，導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)售價(jià)的提高。這是物業(yè)管理的提升功能。 3．試述物流配送中心物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì) 物流配送中心物業(yè)管理是一項(xiàng)創(chuàng)新活動(dòng)，但總的發(fā)展趨勢(shì)是實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)目的： （ 1）信息管理網(wǎng)絡(luò)化。物流信息管理是根據(jù)企業(yè)物流活動(dòng)的需要而產(chǎn)生的，傳統(tǒng)的人工管理物流信息的辦法已不適應(yīng)配送中心現(xiàn)代化管理的要求。這是因?yàn)?。第一、信息的絕對(duì)數(shù)量增加；第二、信息流量在不同時(shí)段的差別很大；第三、信息發(fā)生地點(diǎn)、處理地點(diǎn)、傳達(dá)對(duì)象分散往廣大地區(qū)； 第四、物流與信息的流動(dòng)要同時(shí)進(jìn)行；第五，物流與商流的關(guān)系越來越密切。在這種情況下，只有全面采用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)來管理物流信息，才能保證高效率的商品配送。 配送中心信息管理系統(tǒng)。為了滿足上述五個(gè)方面的信息需求，配送中心應(yīng)建立五個(gè)信息管理子系統(tǒng)：銷售管理系統(tǒng)、采購(gòu)管理系統(tǒng)、倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)、輔助決策系統(tǒng)。 配送中心信息管理的網(wǎng)絡(luò)化不僅需要配送中心自身完善信息設(shè)施，而且還需要以門店的POS 系統(tǒng)、 EOS 系統(tǒng)以及社會(huì)性的 VAN 系統(tǒng)和 EDI 系統(tǒng)的建設(shè)為基礎(chǔ)。只有全公司、全社會(huì)的相互配套，才能充分發(fā)揮配送中心信息管理的 效率，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)配送作業(yè)的無紙化運(yùn)作。 （ 2）商品分揀自動(dòng)化。大型的配送中心，商品種類多達(dá)上萬種，客戶數(shù)量多、分布面廣，而目要求拆零配送、限時(shí)送達(dá)。在這種情況下，商品分揀作業(yè)就成了配送中心內(nèi)部工作量最大的一項(xiàng)工作。為了提高商品分揀的效率，國(guó)外的配送中心參照郵局分揀信件自動(dòng)化的 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 26 頁，共 62 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 經(jīng)驗(yàn)，配置了自動(dòng)化分揀系統(tǒng)。自動(dòng)分揀系統(tǒng)一般包括：輸入系統(tǒng)；分揀信號(hào)設(shè)定裝置；分揀傳輸裝置。由于自動(dòng)分揀系統(tǒng)的設(shè)備復(fù)雜，投資及營(yíng)運(yùn)成本也相當(dāng)高，因此，不一定所有的配送中心都必須配置。配送中心要實(shí)現(xiàn)分揀的自動(dòng)化，首先必須提高商品的條碼化 率和實(shí)現(xiàn)包裝的標(biāo)準(zhǔn)化。 （ 3）商品儲(chǔ)存立體化。商品儲(chǔ)存立體化是指用高層貨架儲(chǔ)存貨物，以巷道堆垛起重機(jī)（簡(jiǎn)稱巷道機(jī)）存取貨物，并通過周圍的裝卸運(yùn)輸設(shè)備，自動(dòng)進(jìn)行出入庫(kù)作業(yè)。這類倉(cāng)庫(kù)稱為“高層貨架倉(cāng)庫(kù)”。高層貨架倉(cāng)庫(kù)具有普通倉(cāng)庫(kù)無可比擬的優(yōu)越性：節(jié)約空間，節(jié)省勞力；提高倉(cāng)庫(kù)管理水平；實(shí)行無人化操作；管理控制系統(tǒng)。 （ 4）商品配送共同化。商品配送共同化是指生產(chǎn)、批發(fā)或零售、連鎖企業(yè)共同參與，由一家配送中心承擔(dān)他們的配送作業(yè)。共同配送的實(shí)質(zhì)是相同或不同類型的企業(yè)聯(lián)合，其目的在于相互調(diào)劑使用各自的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸設(shè)施，最大限 度地提高配送設(shè)施的使用效率。從國(guó)際情況來看，商品配送共同化是配送中心的發(fā)展方向。人們逐漸意識(shí)到了共同配送的重要性。大力發(fā)展社會(huì)化共同配送共同化的基本模式包括：物流企業(yè)的配送中心；廠商聯(lián)合的配送中心；商業(yè)企業(yè)的配送中心。 六、案例分析題： 案例 1： 工業(yè)物業(yè)經(jīng)理 羅 宇下為其管理的商務(wù)地區(qū)尋找租戶。該地區(qū)位于郊外，租戶場(chǎng)地較?。?5— 10英畝），且沒有直達(dá)高速公路及鐵路的專線，但離住宅區(qū)及交通干道較近。 問題： 1．應(yīng)尋找哪一類租戶？ 2．應(yīng)對(duì)租戶情況做哪些了解？ （答案：略） 第五章 特種物 業(yè)管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 27 頁，共 62 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 一、名詞解釋題： 1． 特種物業(yè) ： 是指除住宅小區(qū)物業(yè)、公共商業(yè)樓宇物業(yè)、高層辦公樓宇物業(yè)和工業(yè)物業(yè)以外，有必要運(yùn)用物業(yè)管理的方法實(shí)施管理的物業(yè)。 2． 政府物業(yè) ： 是指由政府全額投資或參股興辦的，產(chǎn)權(quán)歸全部或部分歸政府的物業(yè)。 3． 酒店： 是 提供有形的飲食產(chǎn)品及客房、各項(xiàng)設(shè)施、無形的服務(wù)等綜合型產(chǎn)品與服務(wù)給離家食素者消費(fèi)，并因此獲取利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)單位。 4．聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng)：所謂聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng)，就是聯(lián)號(hào)公司授予成員酒店在某特定的地點(diǎn)、特定的期限內(nèi)按照規(guī)定的方式經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的權(quán)利。與管理合同不同，聯(lián)號(hào)既不是租賃經(jīng)營(yíng)管理，也不是委 托經(jīng)營(yíng)管理，聯(lián)號(hào)公司只是提供成員就地權(quán)益品牌、各種標(biāo)準(zhǔn)和要求、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)及質(zhì)量控制服務(wù)。 二、填空題： 1．從特種物業(yè)管理體制看，有 單位系統(tǒng)管理物業(yè) 和 物業(yè)管理公司管理的物業(yè) 。 2． 政府物業(yè)的特點(diǎn)是：首先是 產(chǎn)權(quán)的公共性 ； 其次是物業(yè)的 社會(huì)服務(wù)性 ；還有政府物業(yè) 功能的特殊性 。 3． 根據(jù)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方式 將政府物業(yè) 分為： 自管物業(yè) 和 托管 經(jīng) 營(yíng)物業(yè) 。 4．實(shí)行專業(yè)化社會(huì)化的 物業(yè)管理 已成為我國(guó)房產(chǎn)管理的發(fā)展趨勢(shì)。機(jī)關(guān)辦公物業(yè)也必須逐步引入 物業(yè)管理企業(yè) 進(jìn)行管理。 5．政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理方式的改革，就是要用 企業(yè)管理 的方法 取代原先機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門所做的工作，通過 物業(yè)管理企業(yè) 的服務(wù)，達(dá)到轉(zhuǎn)換機(jī)關(guān)管理機(jī)制的目的。 6．當(dāng)前政府機(jī)關(guān)物業(yè)的改革，應(yīng)按 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 的規(guī)定來推行。關(guān)鍵是 政府機(jī)關(guān)擺正自己的位置 。 7．采取租賃經(jīng)營(yíng)管理模式是業(yè)主將酒店物業(yè)通過簽訂 租賃 合同，明確租金、租賃期限和雙方的權(quán)責(zé)與權(quán)限，租給 經(jīng)營(yíng)公司 進(jìn)行管理。 8．現(xiàn)代聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng)始于上世紀(jì) 50年代，酒店業(yè)主越來越意識(shí)到品牌形象、聲譽(yù)、 顧客網(wǎng)絡(luò) 、經(jīng)營(yíng)方式和 預(yù)訂系統(tǒng) 的價(jià)值。 9．聯(lián)號(hào)是擴(kuò)張酒店的一種易 獲利 且 低成本 的方法。 10． 服務(wù)性公寓 是隨著首先在歐洲流行的休閑度假的需 要，而建設(shè)起來的一類物業(yè)形式。 11．服務(wù)性公寓是一種 高檔居住性 物業(yè)，但與居住物業(yè)的不同之處在于它的 經(jīng)營(yíng)性和社會(huì)性 。 12．服務(wù)性公寓是一類以營(yíng)利為目的，建成 單元式 結(jié)構(gòu)的，按按照“ 家 ”的要求來配置設(shè)和設(shè)備，按 酒店方式 管理的滿足社會(huì)需要的特殊居住物業(yè)。 13． 會(huì)議酒店是酒店業(yè)充分利用了商業(yè)性酒店的 營(yíng)銷與管理 的優(yōu)勢(shì)，所占據(jù)的是會(huì)議市場(chǎng)的 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁，共 62 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 份額，但并不具備承接 大型展覽 的場(chǎng)所和能力。 14．會(huì)展物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，對(duì)會(huì)展 建筑物及附屬設(shè)備 、 設(shè)施 進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，為 參展商和客戶 提供管理服務(wù)。 15．現(xiàn)代 會(huì)展中心的物業(yè)管理，只有在 公共建筑管理 、 公共事業(yè)管理 、 公眾管理 的基礎(chǔ)上，配合 個(gè)性化的服務(wù) 、 動(dòng)態(tài)管理 、 快速反應(yīng) 等與之相應(yīng)，才能形成獨(dú)具一格的會(huì)展管理服務(wù)模式。 16．標(biāo)識(shí)、導(dǎo)視的制作與布置服務(wù)系統(tǒng)，主要有三大類，第一類是 建筑及公用設(shè)備 、 設(shè)施的編號(hào) ，第二類是 服務(wù)標(biāo)識(shí) ，第三類是 功能標(biāo)識(shí) 。 17．布展期的首要重點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容之一就是布展 現(xiàn)場(chǎng)管理 ，即 裝修布置和展臺(tái)搭建 的管理。展務(wù)現(xiàn)場(chǎng)巡視可分為 日常巡視 、 定點(diǎn)巡視 、 突擊加強(qiáng)巡視 。 18．展示會(huì)期間各種公用設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)及使用狀況的檢查也是個(gè)非常重要的內(nèi)容，包括洗手間 、 展會(huì)主 通道 、 空調(diào)舒適度 、 電梯運(yùn)行情況 、 安全消防通道 、 消防設(shè)施 等，遇有問題，立即填寫公用設(shè)施維修表，及時(shí)報(bào)送相關(guān)部門解決，并跟蹤處理結(jié)果。 19．展會(huì)管理人員須本著“ 讓參展商滿意 ， 讓參觀者滿意 ， 讓組委會(huì)滿意 ”的宗旨，積極熱情、靈活有效地處理各種投訴，積極解決存在問題。 20．在展覽期間，由于組委會(huì)、參展商和展品的進(jìn)駐，則存在 責(zé)任界限 和 責(zé)任移交 問題。 21．醫(yī)院的服務(wù)管理中屬于 專業(yè)性的 、 技術(shù)性 的工作，應(yīng)由醫(yī)院來完成，屬于 服務(wù)性 的工作，可以由物業(yè)管理公司來承擔(dān)。 三、選擇題： 1