【導(dǎo)讀】地產(chǎn)估價的特性、房地產(chǎn)估價的原則及幾種房地產(chǎn)估價的方法。出正確公道的判定。房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)，正確的房。地產(chǎn)價格的推斷與判斷，必須基于一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)估價理論與方法，但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法，還必須依賴估價人員的經(jīng)驗。正確且具有效力的評估，必須是由專業(yè)估價職員根據(jù)據(jù)估價目的，地產(chǎn)會得出不同的結(jié)論。進(jìn)行估價，并完成估價報告。

　　

【正文】 轄區(qū) 15 個：市區(qū)有和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)；濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)；環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。市轄縣 3 個：靜?？h、寧河縣、薊縣。 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（ TEDATianjin EconomicTechnological Development Area）于 1984 年 12 月 6 日經(jīng)中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)建立，為中國首批國家級開發(fā)區(qū)之一。 “TEDA”是天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的英文名稱縮寫， “泰達(dá) ”是其音譯。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于天津市東 60 公里，緊鄰塘沽區(qū)?？傄?guī)劃面積 33 平方公里。此外，還分別在武清縣、西青區(qū)和漢沽區(qū)辟建了逸仙科學(xué)工業(yè)園、微電子工業(yè)區(qū)和化學(xué)工業(yè)區(qū)等三個區(qū)外小區(qū)。 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，依托京、津，輻射三北，其所在的環(huán)渤海區(qū)域是一個人口密集、城市集中、交通便利、工商業(yè)發(fā)達(dá)、市場容量大、購買力高的黃金地帶，具備發(fā)展工商業(yè)的良好條件。以 “21 世紀(jì)現(xiàn)代化國際工業(yè)新城區(qū) ”為目標(biāo)，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)致力于塑造與國際慣例和國際市場接軌的投資環(huán)境。經(jīng)過十幾 年的開發(fā)建設(shè)，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資環(huán)境日臻完善，經(jīng)濟(jì)實力迅猛發(fā)展，已成為中國乃至整個亞洲最具吸引力的投資區(qū)域。 估價對象位于天津開發(fā)區(qū)宏達(dá)街 19 號，周邊公共配套較為完善。 24 學(xué)校：南開大學(xué)泰達(dá)學(xué)院、濱海學(xué)院中小學(xué)、泰達(dá)一中、泰達(dá)小學(xué)幼兒園、泰達(dá)第三幼兒園；太平洋百貨，鴻泰千佰匯郵局，開發(fā)區(qū)郵電局，銀行有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè) 銀行、光大銀行，醫(yī)院：泰達(dá)心血管醫(yī)院、泰達(dá)醫(yī)院。估價對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達(dá)街北、第三大街南，附近有大型物業(yè)泰達(dá)金融廣場、天津口岸通關(guān)服務(wù)中心等辦公物業(yè)，總體而言，片區(qū)商業(yè)氛圍較好。通過估價對象的鄰近公交站為 “投資服務(wù)中心 ”站，主要公交線路有 503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路 (區(qū)間 ) 936 路，交通便捷程度較好。 市場背景分析 (1)天津市房地產(chǎn)整體交易情況 2020 年是天津樓市極不平凡的一年，商品房和二手房的交易量雙雙突破十萬 套，均創(chuàng)歷史新高，市場火爆程度實屬罕見。經(jīng)歷了 08 年市場寒冬之后， 09年初市場徘徊在十字路口，未來的市場情況撲朔迷離。然而經(jīng)過短短兩個多月的調(diào)整， 09 年 3 月份市場經(jīng)歷了 09 年度的首次上揚(yáng)。這一輪的漲幅是 08年受到抑制的剛性需求，借著房價下調(diào)的機(jī)會，得到了集中釋放所致。其中以婚房類的首次置業(yè)為主，這些需求的積極入市，使得交易活躍、市場回暖。剛性需求在 09 年初完成了幫助市場重拾信心的歷史重任。隨后的幾個月，樓市保持了高位活躍狀態(tài)。改善型和投資型購房者相繼入市，他們與拆遷、婚房等剛性需求一起，將市場整體支撐在高位 運(yùn)行，無論是成交量，還是交易均價，都呈現(xiàn)了高位的箱式震蕩整理態(tài)勢。市場打破了傳統(tǒng)的淡旺季規(guī)律，在 3 月到 10 月間，基本上各月交易量均處在較活躍狀態(tài)，至此 09 年市場回暖的大趨勢已定。 2020 年 11 月，樓市帶著加速度駛?cè)胱詈蟮膬蓚€交易月份，然而這兩個月的市場表現(xiàn)堪稱是空前絕后， 11 月、 12 月成了年度最火爆的交易月份，而樓市的溫度也升到了歷史同期的夠高點。然而 09 年末的搶購無疑已經(jīng)透支了 2020 年的部分需求。加之政策面的收緊和調(diào)控基調(diào)已明朗，預(yù)計 2020 年的市場，將經(jīng)歷一個冷靜降溫的過程，而總體情況將趨于更加的理性 和平穩(wěn)。 據(jù)天津市國土資源及房屋管理局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)， 2020 年上半年全 25 市共成交商品房 53408 套，二手房 40422 套。一、二手房的成交比例為： 1。從交易面積來看，商品房上半年共成交 萬平方米，二手房共成交 萬平方米。從交易金額來看，商品房上半年共成交 億元，二手房共成交 億元。 在需求持續(xù)的背景下，今年下半年天津樓市的價格不會產(chǎn)生明顯的下降，而二手房市場價格仍會比較堅挺。天津西站拆遷帶來的二手房市場推高效應(yīng)在下半年還將繼續(xù)，并有可能影響到明年上半年的 市場。就這個層面而言，下半年二手房市場的價格不會有明顯回調(diào)。需求大、泡沫少，這是現(xiàn)在天津市場與全國樓市相比的特點，也是上半年樓市成交量能逆勢上揚(yáng)的關(guān)鍵原因。 上半年本市房地產(chǎn)市場成交大幅增長主要有幾方面的原因。首先，年初開始樓市價格出現(xiàn) 5 年來首次下降，刺激了去年以來積累的彈性購買需求開始釋放。其次，濱海新區(qū)的快速發(fā)展使天津成為目前國內(nèi)外來人口數(shù)量增長最快的城市之一，間接帶動了房地產(chǎn)市場的需求上漲。成交量上漲的最關(guān)鍵原因還要數(shù)拆遷的拉動。單單紅橋區(qū)西站項目的拆遷就在短期內(nèi)刺激了上千戶的購買需求，對于二手房市 場來說，這些拆遷戶的購買需求直接推動了其成交量和價格的上漲。另外，據(jù)有關(guān)部門監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，年初的婚房和小戶型房產(chǎn)的熱銷，很好的啟動了 09 年存量房市場的行情。而目前買方客戶結(jié)構(gòu)已經(jīng)從即將結(jié)婚的新人和單身購房者，逐步向家庭改善型購房者轉(zhuǎn)變，成交的房產(chǎn)也從年初單純的小房值房產(chǎn)，向總房款適中居住條件較好的房產(chǎn)轉(zhuǎn)變。月均交易面積的逐步增大很好的印證了這一點。因此，目前市場的購房者結(jié)構(gòu)已經(jīng)趨于多元化和合理化。 (2)天津市房地產(chǎn)交易情況分析 ① 商品房方面： 根據(jù)本市國土房管局公布的每日房價 統(tǒng)計，上半年本市共成交商品房 萬平方米，同比上漲 %，甚至超過了去年全年的成交量，相比也有 %的漲幅。上半年本市商品房成交均價為 6835 元 /平方米，同比下降了 %，與去年全年成交均價相比也下降了 個百分點。 ② 二手房方面： 26 二手住宅上半年交易總量為 40422 套，同比上漲 %，與去年下半年的交易總量相比漲幅則更為明顯，環(huán)比漲幅高達(dá) %。二手房總成交面積為 萬平方米，同比上漲了 %，與去年下半年的交易面積相比環(huán)比漲幅 為 %。與去年全年成交數(shù)字相比，二手房市場的成交套數(shù)和成交面積分別上漲了 %和 %。二手房市場上半年的成交均價為 元 /平方米，同比下跌了 %，與去年二手房全年成交均價相比上漲了 %。 (3)寫字樓房地產(chǎn)市場狀況 天津作為一個新興市場，近年來經(jīng)歷了快速的經(jīng)濟(jì)增長，對寫字樓物業(yè)的需求也隨之增大。 1991 年，作為天津第一棟優(yōu)質(zhì)寫字樓國際大廈開張，標(biāo)志著天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場開始形成。此后到 1997 年，天津?qū)懽謽且暂^為緩慢和平穩(wěn)的速度發(fā)展，平均每年落成 1 座寫字樓， 落成物業(yè)主要集中在南京路沿線。 1997 年，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的制度改革和發(fā)展，天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展開始提速，大量外資和國內(nèi)資本進(jìn)入天津市場，辦公物業(yè)大量興起。但是大量的新增項目和同期亞洲金融危機(jī)的影響，使寫字樓市場競爭日益激烈，市場的不成熟也致使大量項目爛尾。這種混亂的局面直至 2020 年后，市場才逐漸有所回轉(zhuǎn)。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和入世后跨國企業(yè)的不斷入駐，天津?qū)懽謽鞘袌鲂枨笠恢北３稚仙龖B(tài)勢。許多爛尾樓也基本得以改造，重新進(jìn)入市場。 2020 年至 2020 年，寫字樓存量年復(fù)合增長率達(dá) %。 天津的高品質(zhì) 寫字樓較少。 2020 年津匯寫字樓 2 座的入市，終結(jié)了天津?qū)懽謽鞘袌鰶]有 “四管制中央空調(diào)系統(tǒng) ”的歷史。目前天津?qū)懽謽鞘袌鋈匀蝗鄙倌苓_(dá)到北京、上海市場中相比擬的頂級或甲級品質(zhì)寫字樓物業(yè)。寫字樓除主要集中于南京路沿線外，還分布于小白樓、友誼路和海河沿線等區(qū)域。分布較為分散，高品質(zhì)寫字樓較少，多數(shù)都有散售部分，整租型物業(yè)較少；低品質(zhì)寫字樓偏多，競爭相對激烈；同時寫字樓子市場尚未成熟，未來新增供應(yīng)非常大，散布于天津各個主要商業(yè)區(qū)域，是目前天津?qū)懽謽鞘袌龅幕咎卣鳌Ｌ旖蚴姓趯懽謽鞘袌龊臀飿I(yè)投資方面扮演著非常重要的 角色，政府直接參與許多項目的開發(fā)和招商引資工作，同時成立半政府性質(zhì)的地產(chǎn)商負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項目，例如泰達(dá) 27 集團(tuán)、海泰集團(tuán)以及新近的天津金融城開發(fā)有限公司等。本地地產(chǎn)商一直是天津?qū)懽謽俏飿I(yè)開發(fā)的主力，已建成物業(yè)中大約有 2/3 是由天津本地地產(chǎn)商所投資建設(shè)，直到近幾年，隨著天津物業(yè)市場的發(fā)展，越來越多的國內(nèi)大型地產(chǎn)商和外資地產(chǎn)商在天津購地，開發(fā)物業(yè)，市場主導(dǎo)力量才開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。預(yù)計未來天津?qū)懽謽俏飿I(yè)發(fā)展的中堅力量將逐漸由本地地產(chǎn)商向國內(nèi)和外資大型地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變。天津?qū)懽謽侵饕植荚?“一區(qū)四線 ”上， “一區(qū) ”即小白樓地區(qū)； “四線 ”即南京路沿線、友誼路沿線、中山路沿線、十一經(jīng)路沿線；其他商業(yè)繁華地區(qū)也有零星分布。 （ 4） 濱海新區(qū)未來寫字樓子市場地區(qū)分布 ① 供應(yīng) 目前天津?qū)懽謽鞘袌鲋饕獏^(qū)域可供租賃的寫字樓約 40 座，其中優(yōu)質(zhì)寫字樓有 16 座。除天津國際大廈是 1991 年建成外，其他優(yōu)質(zhì)物業(yè)均是在 1997 年及其后落成。根據(jù)政府統(tǒng)計， 1996 年到 1999 年期間，天津共形成各種停緩建項目 “爛尾樓 ” 66 座，總建筑面積 335 萬平方米，其中大部分已重新投資改造。截至 2020 年上半年底，天津市優(yōu)質(zhì)寫字樓市場存量為 533,350 平方米，整體空置率為 %。從 2020 年到 2020 年，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓的供應(yīng)量較為平穩(wěn)，每年約有 3 萬平方米到 7 萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入市場。其中以小白樓區(qū)域最多，優(yōu)質(zhì)寫字樓存量達(dá)224,433 平方米，其次為友誼路和南京路區(qū)域，分別有 116,986 平方米和 93,000 平方米的寫字樓空間。 ② 需求 天津?qū)懽謽鞘袌鲋?，?yōu)質(zhì)寫字樓的租戶以外資公司、內(nèi)資大型貿(mào)易公司為主，此類公司注重寫字樓的地理位置、品質(zhì)和商業(yè)配套等。其他寫字樓的租戶則以中小型貿(mào)易公司、咨 詢公司和科技公司為主，此類公司對寫字樓的地段、檔次有一定要求，但更注重租金成本，價格敏感度很高。大部分客戶的租賃面積需求在 300 平方米以下，以 150 平方米以下最多。值得一提的是，隨著天津外資公司的不斷涌入，對高檔寫字樓需求增長較為明顯。截至 2020 年年底，共有 128 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐天津。電子、汽車、化工、冶金、生物科技、醫(yī)藥、新能源和環(huán)境保 28 護(hù)等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，使天津逐漸成為中國北方的制造業(yè)中心。但是，到目前為止，這些制造企業(yè)只是推動了天津工業(yè)物業(yè)的發(fā)展，但還未能推動寫字樓物業(yè)市場升級發(fā)展。多 數(shù)大型企業(yè)在天津主要寫字樓區(qū)域中只是開設(shè)小面積的公司代表處，對于大面積優(yōu)質(zhì)寫字樓空間的需求還較小。從 2020 年到 2020 年，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場平均每年凈吸納量達(dá)43,994 平方米，略低于平均每年的新增供應(yīng)量 47,621 平方米。 ③ 租金 受 1997 和 1998 年寫字樓市場發(fā)展過熱影響，供應(yīng)量過大而需求量趨降，導(dǎo)致天津市寫字樓租金在 19982020 年間一直呈下降趨勢，直到 2020 年才有所緩解，之后一直保持較為穩(wěn)定、略微上浮的趨勢。由于天津?qū)懽謽鞘袌龌潭容^低，許多寫字樓多年的租金 都未有大幅變化，維持在相同水平。整體平均市場租金的上揚(yáng)往往是由新入市寫字樓較高租金的推動所致。 2020 年到 2020 年，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整天平均凈有效租金保持了一個上漲趨勢，年復(fù)合增長率為 %。但是在 2020 年上半年，受全球金融危機(jī)的影響，市場停止了一直上漲的趨勢，下滑%至 元每天每平米。 ④ 投資 與租金情形相似，天津市寫字樓售價在 19982020 年間持續(xù)下降。其后則保持了上漲的勢頭，經(jīng)過 2020 年至 2020 年年復(fù)合增長率達(dá)%的增長，目前優(yōu)質(zhì)寫字樓平均資 本值達(dá)每平方米 14,776 元。大部分項目售價與同區(qū)域住宅相比略高，但是扣除寫字樓更高的建安成本后，與住宅物業(yè)相比實際利潤率基本相同。且寫字樓銷售周期普遍比住宅要長，高端客戶稀缺，高空置率同大面積新增寫字樓預(yù)期同樣對地產(chǎn)商帶來較大壓力。這也是過去寫字樓市場發(fā)展較慢的原因之一。 ⑤ 展望 目前天津?qū)懽謽鞘袌錾希?“爛尾樓 ”項目已經(jīng)基本得到了改造，還有一些項目也將陸續(xù)竣工入市，包括天津中心（原北洋鋼鐵大廈）和天津國貿(mào)中心（原歐嘉華大廈）等項目。這些爛尾項目受原工程所限，品質(zhì)難以得到較大提升。另一方面 ，一些大型商業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)駐天津，加速了天津?qū)懽謽堑膰H化和品質(zhì)提升速度，包括金融街控股的環(huán)球金融中心 29 項目，和黃地產(chǎn)的世紀(jì)都會以及嘉里建設(shè)的天津嘉里中心等項目。這些項目的 完工將大大提升天津整體寫字樓市場的物業(yè)檔次。目前在建的寫字樓項目共 19 座，預(yù)計新增供給將達(dá) 1,112,118 平方米，是目前市場總存量的兩倍。加上已規(guī)劃尚未開建的項目，預(yù)計未來十年內(nèi)平均每年將會有 34 個寫字樓物業(yè)項目竣工入市，給市場帶來每年 20 萬平米左右的寫字樓空間。目前天津?qū)懽謽鞘袌鲰椖恐苓吷虅?wù)氛圍較淡，未來更多物業(yè)項目的竣 工和綜合商業(yè)項目的引導(dǎo)將有望催生形成更加成熟的寫字樓子市場，也可能引發(fā)目前商業(yè)地產(chǎn)市場格局的轉(zhuǎn)變。市場的巨大供應(yīng)在短時期內(nèi)將會帶來空置率的上升，同時對租金水平產(chǎn)生較大壓力，未來寫字樓物業(yè)將面臨較大的招租和培育壓力。新增供應(yīng)的高品質(zhì)預(yù)期將推高整體市場的租金水平，但是由于供應(yīng)較大和激烈的市場競爭，租金的上升空間將極為有限。 在未來 10 年內(nèi)，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的工業(yè)中心定位以及城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎、內(nèi)資巨頭的進(jìn)入和本地企業(yè)的擴(kuò)大及改