【導讀】地產(chǎn)估價的特性、房地產(chǎn)估價的原則及幾種房地產(chǎn)估價的方法。出正確公道的判定。房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術，正確的房。地產(chǎn)價格的推斷與判斷，必須基于一套嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)估價理論與方法，但又不能完全拘泥于有關的理論和方法，還必須依賴估價人員的經(jīng)驗。正確且具有效力的評估，必須是由專業(yè)估價職員根據(jù)據(jù)估價目的，地產(chǎn)會得出不同的結論。進行估價，并完成估價報告。

　　

【正文】 轄區(qū) 15 個：市區(qū)有和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)；濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)；環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。市轄縣 3 個：靜?？h、寧河縣、薊縣。 天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（ TEDATianjin EconomicTechnological Development Area）于 1984 年 12 月 6 日經(jīng)中華人民共和國國務院批準建立，為中國首批國家級開發(fā)區(qū)之一。 “TEDA”是天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的英文名稱縮寫， “泰達 ”是其音譯。天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于天津市東 60 公里，緊鄰塘沽區(qū)?？傄?guī)劃面積 33 平方公里。此外，還分別在武清縣、西青區(qū)和漢沽區(qū)辟建了逸仙科學工業(yè)園、微電子工業(yè)區(qū)和化學工業(yè)區(qū)等三個區(qū)外小區(qū)。 天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，依托京、津，輻射三北，其所在的環(huán)渤海區(qū)域是一個人口密集、城市集中、交通便利、工商業(yè)發(fā)達、市場容量大、購買力高的黃金地帶，具備發(fā)展工商業(yè)的良好條件。以 “21 世紀現(xiàn)代化國際工業(yè)新城區(qū) ”為目標，天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)致力于塑造與國際慣例和國際市場接軌的投資環(huán)境。經(jīng)過十幾 年的開發(fā)建設，天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)投資環(huán)境日臻完善，經(jīng)濟實力迅猛發(fā)展，已成為中國乃至整個亞洲最具吸引力的投資區(qū)域。 估價對象位于天津開發(fā)區(qū)宏達街 19 號，周邊公共配套較為完善。 24 學校：南開大學泰達學院、濱海學院中小學、泰達一中、泰達小學幼兒園、泰達第三幼兒園；太平洋百貨，鴻泰千佰匯郵局，開發(fā)區(qū)郵電局，銀行有農(nóng)業(yè)銀行、建設 銀行、光大銀行，醫(yī)院：泰達心血管醫(yī)院、泰達醫(yī)院。估價對象位于天津市開發(fā)區(qū)宏達街北、第三大街南，附近有大型物業(yè)泰達金融廣場、天津口岸通關服務中心等辦公物業(yè)，總體而言，片區(qū)商業(yè)氛圍較好。通過估價對象的鄰近公交站為 “投資服務中心 ”站，主要公交線路有 503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路 (區(qū)間 ) 936 路，交通便捷程度較好。 市場背景分析 (1)天津市房地產(chǎn)整體交易情況 2020 年是天津樓市極不平凡的一年，商品房和二手房的交易量雙雙突破十萬 套，均創(chuàng)歷史新高，市場火爆程度實屬罕見。經(jīng)歷了 08 年市場寒冬之后， 09年初市場徘徊在十字路口，未來的市場情況撲朔迷離。然而經(jīng)過短短兩個多月的調整， 09 年 3 月份市場經(jīng)歷了 09 年度的首次上揚。這一輪的漲幅是 08年受到抑制的剛性需求，借著房價下調的機會，得到了集中釋放所致。其中以婚房類的首次置業(yè)為主，這些需求的積極入市，使得交易活躍、市場回暖。剛性需求在 09 年初完成了幫助市場重拾信心的歷史重任。隨后的幾個月，樓市保持了高位活躍狀態(tài)。改善型和投資型購房者相繼入市，他們與拆遷、婚房等剛性需求一起，將市場整體支撐在高位 運行，無論是成交量，還是交易均價，都呈現(xiàn)了高位的箱式震蕩整理態(tài)勢。市場打破了傳統(tǒng)的淡旺季規(guī)律，在 3 月到 10 月間，基本上各月交易量均處在較活躍狀態(tài)，至此 09 年市場回暖的大趨勢已定。 2020 年 11 月，樓市帶著加速度駛入最后的兩個交易月份，然而這兩個月的市場表現(xiàn)堪稱是空前絕后， 11 月、 12 月成了年度最火爆的交易月份，而樓市的溫度也升到了歷史同期的夠高點。然而 09 年末的搶購無疑已經(jīng)透支了 2020 年的部分需求。加之政策面的收緊和調控基調已明朗，預計 2020 年的市場，將經(jīng)歷一個冷靜降溫的過程，而總體情況將趨于更加的理性 和平穩(wěn)。 據(jù)天津市國土資源及房屋管理局公布的相關數(shù)據(jù)， 2020 年上半年全 25 市共成交商品房 53408 套，二手房 40422 套。一、二手房的成交比例為： 1。從交易面積來看，商品房上半年共成交 萬平方米，二手房共成交 萬平方米。從交易金額來看，商品房上半年共成交 億元，二手房共成交 億元。 在需求持續(xù)的背景下，今年下半年天津樓市的價格不會產(chǎn)生明顯的下降，而二手房市場價格仍會比較堅挺。天津西站拆遷帶來的二手房市場推高效應在下半年還將繼續(xù)，并有可能影響到明年上半年的 市場。就這個層面而言，下半年二手房市場的價格不會有明顯回調。需求大、泡沫少，這是現(xiàn)在天津市場與全國樓市相比的特點，也是上半年樓市成交量能逆勢上揚的關鍵原因。 上半年本市房地產(chǎn)市場成交大幅增長主要有幾方面的原因。首先，年初開始樓市價格出現(xiàn) 5 年來首次下降，刺激了去年以來積累的彈性購買需求開始釋放。其次，濱海新區(qū)的快速發(fā)展使天津成為目前國內外來人口數(shù)量增長最快的城市之一，間接帶動了房地產(chǎn)市場的需求上漲。成交量上漲的最關鍵原因還要數(shù)拆遷的拉動。單單紅橋區(qū)西站項目的拆遷就在短期內刺激了上千戶的購買需求，對于二手房市 場來說，這些拆遷戶的購買需求直接推動了其成交量和價格的上漲。另外，據(jù)有關部門監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，年初的婚房和小戶型房產(chǎn)的熱銷，很好的啟動了 09 年存量房市場的行情。而目前買方客戶結構已經(jīng)從即將結婚的新人和單身購房者，逐步向家庭改善型購房者轉變，成交的房產(chǎn)也從年初單純的小房值房產(chǎn)，向總房款適中居住條件較好的房產(chǎn)轉變。月均交易面積的逐步增大很好的印證了這一點。因此，目前市場的購房者結構已經(jīng)趨于多元化和合理化。 (2)天津市房地產(chǎn)交易情況分析 ① 商品房方面： 根據(jù)本市國土房管局公布的每日房價 統(tǒng)計，上半年本市共成交商品房 萬平方米，同比上漲 %，甚至超過了去年全年的成交量，相比也有 %的漲幅。上半年本市商品房成交均價為 6835 元 /平方米，同比下降了 %，與去年全年成交均價相比也下降了 個百分點。 ② 二手房方面： 26 二手住宅上半年交易總量為 40422 套，同比上漲 %，與去年下半年的交易總量相比漲幅則更為明顯，環(huán)比漲幅高達 %。二手房總成交面積為 萬平方米，同比上漲了 %，與去年下半年的交易面積相比環(huán)比漲幅 為 %。與去年全年成交數(shù)字相比，二手房市場的成交套數(shù)和成交面積分別上漲了 %和 %。二手房市場上半年的成交均價為 元 /平方米，同比下跌了 %，與去年二手房全年成交均價相比上漲了 %。 (3)寫字樓房地產(chǎn)市場狀況 天津作為一個新興市場，近年來經(jīng)歷了快速的經(jīng)濟增長，對寫字樓物業(yè)的需求也隨之增大。 1991 年，作為天津第一棟優(yōu)質寫字樓國際大廈開張，標志著天津優(yōu)質寫字樓市場開始形成。此后到 1997 年，天津寫字樓以較為緩慢和平穩(wěn)的速度發(fā)展，平均每年落成 1 座寫字樓， 落成物業(yè)主要集中在南京路沿線。 1997 年，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的制度改革和發(fā)展，天津寫字樓市場發(fā)展開始提速，大量外資和國內資本進入天津市場，辦公物業(yè)大量興起。但是大量的新增項目和同期亞洲金融危機的影響，使寫字樓市場競爭日益激烈，市場的不成熟也致使大量項目爛尾。這種混亂的局面直至 2020 年后，市場才逐漸有所回轉。經(jīng)濟的快速發(fā)展和入世后跨國企業(yè)的不斷入駐，天津寫字樓市場需求一直保持上升態(tài)勢。許多爛尾樓也基本得以改造，重新進入市場。 2020 年至 2020 年，寫字樓存量年復合增長率達 %。 天津的高品質 寫字樓較少。 2020 年津匯寫字樓 2 座的入市，終結了天津寫字樓市場沒有 “四管制中央空調系統(tǒng) ”的歷史。目前天津寫字樓市場仍然缺少能達到北京、上海市場中相比擬的頂級或甲級品質寫字樓物業(yè)。寫字樓除主要集中于南京路沿線外，還分布于小白樓、友誼路和海河沿線等區(qū)域。分布較為分散，高品質寫字樓較少，多數(shù)都有散售部分，整租型物業(yè)較少；低品質寫字樓偏多，競爭相對激烈；同時寫字樓子市場尚未成熟，未來新增供應非常大，散布于天津各個主要商業(yè)區(qū)域，是目前天津寫字樓市場的基本特征。天津市政府在寫字樓市場和物業(yè)投資方面扮演著非常重要的 角色，政府直接參與許多項目的開發(fā)和招商引資工作，同時成立半政府性質的地產(chǎn)商負責建設房地產(chǎn)項目，例如泰達 27 集團、海泰集團以及新近的天津金融城開發(fā)有限公司等。本地地產(chǎn)商一直是天津寫字樓物業(yè)開發(fā)的主力，已建成物業(yè)中大約有 2/3 是由天津本地地產(chǎn)商所投資建設，直到近幾年，隨著天津物業(yè)市場的發(fā)展，越來越多的國內大型地產(chǎn)商和外資地產(chǎn)商在天津購地，開發(fā)物業(yè)，市場主導力量才開始發(fā)生轉變。預計未來天津寫字樓物業(yè)發(fā)展的中堅力量將逐漸由本地地產(chǎn)商向國內和外資大型地產(chǎn)商轉變。天津寫字樓主要分布在 “一區(qū)四線 ”上， “一區(qū) ”即小白樓地區(qū)； “四線 ”即南京路沿線、友誼路沿線、中山路沿線、十一經(jīng)路沿線；其他商業(yè)繁華地區(qū)也有零星分布。 （ 4） 濱海新區(qū)未來寫字樓子市場地區(qū)分布 ① 供應 目前天津寫字樓市場主要區(qū)域可供租賃的寫字樓約 40 座，其中優(yōu)質寫字樓有 16 座。除天津國際大廈是 1991 年建成外，其他優(yōu)質物業(yè)均是在 1997 年及其后落成。根據(jù)政府統(tǒng)計， 1996 年到 1999 年期間，天津共形成各種停緩建項目 “爛尾樓 ” 66 座，總建筑面積 335 萬平方米，其中大部分已重新投資改造。截至 2020 年上半年底，天津市優(yōu)質寫字樓市場存量為 533,350 平方米，整體空置率為 %。從 2020 年到 2020 年，天津優(yōu)質寫字樓的供應量較為平穩(wěn)，每年約有 3 萬平方米到 7 萬平方米的新增供應進入市場。其中以小白樓區(qū)域最多，優(yōu)質寫字樓存量達224,433 平方米，其次為友誼路和南京路區(qū)域，分別有 116,986 平方米和 93,000 平方米的寫字樓空間。 ② 需求 天津寫字樓市場中，優(yōu)質寫字樓的租戶以外資公司、內資大型貿(mào)易公司為主，此類公司注重寫字樓的地理位置、品質和商業(yè)配套等。其他寫字樓的租戶則以中小型貿(mào)易公司、咨 詢公司和科技公司為主，此類公司對寫字樓的地段、檔次有一定要求，但更注重租金成本，價格敏感度很高。大部分客戶的租賃面積需求在 300 平方米以下，以 150 平方米以下最多。值得一提的是，隨著天津外資公司的不斷涌入，對高檔寫字樓需求增長較為明顯。截至 2020 年年底，共有 128 家世界 500 強企業(yè)進駐天津。電子、汽車、化工、冶金、生物科技、醫(yī)藥、新能源和環(huán)境保 28 護等行業(yè)的蓬勃發(fā)展，使天津逐漸成為中國北方的制造業(yè)中心。但是，到目前為止，這些制造企業(yè)只是推動了天津工業(yè)物業(yè)的發(fā)展，但還未能推動寫字樓物業(yè)市場升級發(fā)展。多 數(shù)大型企業(yè)在天津主要寫字樓區(qū)域中只是開設小面積的公司代表處，對于大面積優(yōu)質寫字樓空間的需求還較小。從 2020 年到 2020 年，天津優(yōu)質寫字樓市場平均每年凈吸納量達43,994 平方米，略低于平均每年的新增供應量 47,621 平方米。 ③ 租金 受 1997 和 1998 年寫字樓市場發(fā)展過熱影響，供應量過大而需求量趨降，導致天津市寫字樓租金在 19982020 年間一直呈下降趨勢，直到 2020 年才有所緩解，之后一直保持較為穩(wěn)定、略微上浮的趨勢。由于天津寫字樓市場化程度較低，許多寫字樓多年的租金 都未有大幅變化，維持在相同水平。整體平均市場租金的上揚往往是由新入市寫字樓較高租金的推動所致。 2020 年到 2020 年，天津優(yōu)質寫字樓市場整天平均凈有效租金保持了一個上漲趨勢，年復合增長率為 %。但是在 2020 年上半年，受全球金融危機的影響，市場停止了一直上漲的趨勢，下滑%至 元每天每平米。 ④ 投資 與租金情形相似，天津市寫字樓售價在 19982020 年間持續(xù)下降。其后則保持了上漲的勢頭，經(jīng)過 2020 年至 2020 年年復合增長率達%的增長，目前優(yōu)質寫字樓平均資 本值達每平方米 14,776 元。大部分項目售價與同區(qū)域住宅相比略高，但是扣除寫字樓更高的建安成本后，與住宅物業(yè)相比實際利潤率基本相同。且寫字樓銷售周期普遍比住宅要長，高端客戶稀缺，高空置率同大面積新增寫字樓預期同樣對地產(chǎn)商帶來較大壓力。這也是過去寫字樓市場發(fā)展較慢的原因之一。 ⑤ 展望 目前天津寫字樓市場上， “爛尾樓 ”項目已經(jīng)基本得到了改造，還有一些項目也將陸續(xù)竣工入市，包括天津中心（原北洋鋼鐵大廈）和天津國貿(mào)中心（原歐嘉華大廈）等項目。這些爛尾項目受原工程所限，品質難以得到較大提升。另一方面 ，一些大型商業(yè)地產(chǎn)商進駐天津，加速了天津寫字樓的國際化和品質提升速度，包括金融街控股的環(huán)球金融中心 29 項目，和黃地產(chǎn)的世紀都會以及嘉里建設的天津嘉里中心等項目。這些項目的 完工將大大提升天津整體寫字樓市場的物業(yè)檔次。目前在建的寫字樓項目共 19 座，預計新增供給將達 1,112,118 平方米，是目前市場總存量的兩倍。加上已規(guī)劃尚未開建的項目，預計未來十年內平均每年將會有 34 個寫字樓物業(yè)項目竣工入市，給市場帶來每年 20 萬平米左右的寫字樓空間。目前天津寫字樓市場項目周邊商務氛圍較淡，未來更多物業(yè)項目的竣 工和綜合商業(yè)項目的引導將有望催生形成更加成熟的寫字樓子市場，也可能引發(fā)目前商業(yè)地產(chǎn)市場格局的轉變。市場的巨大供應在短時期內將會帶來空置率的上升，同時對租金水平產(chǎn)生較大壓力，未來寫字樓物業(yè)將面臨較大的招租和培育壓力。新增供應的高品質預期將推高整體市場的租金水平，但是由于供應較大和激烈的市場競爭，租金的上升空間將極為有限。 在未來 10 年內，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的工業(yè)中心定位以及城市經(jīng)濟的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎、內資巨頭的進入和本地企業(yè)的擴大及改