附件3：可研報(bào)告模板--房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度-資料下載頁(yè)
2025-08-25 10:25本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，提。升公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。歷史沿革，行政區(qū)劃，地理環(huán)境，自然資源，人口構(gòu)成，綜合。實(shí)力，城市建設(shè)。所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)。展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；河湖泊等因素分割土地；國(guó)家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。
【正文】 四、結(jié)論和建議 第九部分 竟拍策略 一、主要指標(biāo)測(cè)算 預(yù)測(cè)直接建造成本 （不包括地價(jià)） 、售價(jià) 投資收益分析 （參考以下格式） ： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價(jià) 開(kāi)發(fā)成本 總投資 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 內(nèi)部收益率 銷(xiāo)售凈利率 注： A代表起拍價(jià)或投標(biāo) 底價(jià)，若沒(méi)有底價(jià) A 代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)； M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性 （或重要性） 變化值，例如 100 萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。 二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 主要背景，控股股東情況 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn) （每股利潤(rùn)） 資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 操作水平，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備情況 近期或未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略 參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的和策略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。 三、制定策略 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷(xiāo)售時(shí)的地價(jià)。 銷(xiāo)售凈利率在 10%時(shí)可接受的 地價(jià)或在可接受的銷(xiāo)售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。 把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán) （開(kāi)發(fā)權(quán)） 的原則。 四、資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 附件： 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。 按照公司成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程 《經(jīng)濟(jì)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)報(bào)表》 欲簽定的意向書(shū)和合同文本 《新城市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 《 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析》 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 （一）項(xiàng)目立項(xiàng) 項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng) 立項(xiàng)主體是否能夠變更 立項(xiàng)變更條件和時(shí)間 有關(guān)立項(xiàng)的政府文件 （寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引） （二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬 土地使用權(quán)歸屬 土地的用途 有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件 （寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引） 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 （三）項(xiàng)目用地規(guī)劃 規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬 規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬 規(guī)劃用地用途 有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的 政府文件 （寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引） （四）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 取得土地使用權(quán)的程序描述 取得土地使用權(quán)需要的工作日 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 （取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決） （五）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估 （已經(jīng)是商品房用地可以不寫(xiě)） 土地性質(zhì)變更的程序描述和理由 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 土地性質(zhì)變更需要的工作日 有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件 （寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引） （六）政 策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 政府資源利用的評(píng)估： （ 1）當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來(lái)投資的態(tài)度； （ 2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)的辦事作風(fēng)； （ 3）當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度； （ 4）地塊周邊已有開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素； （ 5）與政府合作關(guān)系。 政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響： （ 1）城市規(guī)劃限制或更改； （ 2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 合作方基本情況：名稱(chēng)，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背 景等 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 合作方式：例如：一次性買(mǎi)斷土地、建后分房 （面積） 、建后分銷(xiāo)售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。 主要合作條件 合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估： （ 1）通過(guò)其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司； （ 2）土地使用年限； （ 3）土地權(quán)屬有無(wú)瑕疵，抵押或其他的法律糾紛； （ 4）土地方的信用； （ 5）付款進(jìn)度及與土地出讓 （轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)） 土地手續(xù)的配合； （ 6）其他與合作方 式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。 三、總體評(píng)價(jià) 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。
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