【導(dǎo)讀】（四）市區(qū)采用“一主四次”的空間布局形態(tài)。

　　

【正文】 金龍置業(yè) 29 2020 年，新建多層住宅小區(qū)已日漸稀少，由于 2020 年市政府有關(guān)政策的貫徹推行，“兩片四帶”一帶一律要規(guī)劃建設(shè)高層和小高層建筑，由此市中心僅存的少量多層住宅在 2020 年的市面上變得極為稀缺，由于濰坊人長年喜住多層的居住習(xí)慣短時間難以改變，加之高層存在價高、公攤大、物業(yè)費用高等情況， 2020 年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷，升值幅度較大的行情，即便是一些遠(yuǎn)郊樓盤也大受追捧，多次調(diào)高了價格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房價增幅較小，一些高層樓盤推出了優(yōu)惠讓利的措施。 ? 濰坊樓盤的中小戶型數(shù)量增多 前幾年濰坊的新建商品住宅戶型一直明顯偏大， 90 多平米就算是濰坊的小戶型，甚至出現(xiàn)了不少 180 平米、 200 平米的超大戶型。相比較 2020年的樓盤，本年度濰坊新起樓盤的戶型面積明顯“減肥”，戶型由上年的90150 平方米，以 130150 大戶型為主，已經(jīng)縮減到 70140 平方米，以80120 平方米左右為主，有的小區(qū)還設(shè)計了少量 60多平米的小戶型。而3050 平米的小戶型公寓在本年度更是大行其道。 究其因，一方面是 2020 年國家政策的調(diào)整使然， 140平米以上的大戶型受到了限制，另一方面也是市場自身調(diào)節(jié)的結(jié)果，過大的面積必然帶來過高的總價和相應(yīng)的高額費用，對此濰坊市場缺乏有力的需求支撐。 相對濰坊普通百姓的購買力和生活需求而言， 80— 100 平米的小戶型在濰坊還是具有廣闊潛力。 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調(diào)查報告 凌峻中國 金龍置業(yè) 30 ? 濰坊住宅品質(zhì)進(jìn)一步提高 2020 年濰坊樓市受國家新政影響，購房者更為理性謹(jǐn)慎，對候選樓盤更加挑剔，要求開發(fā)商進(jìn)一步提高品質(zhì)，同時更加先進(jìn)的開發(fā)理念由一些品牌企業(yè)引入濰坊，故而 2020 新建住宅的品質(zhì)進(jìn)一步提高，細(xì)節(jié)上更加講求完美、人性化并更加符合濰坊的實際。 ? 商業(yè)地產(chǎn)開始過熱，多種商業(yè)類型產(chǎn)品層出不窮 濰坊商業(yè)地產(chǎn)起步較晚（以銷售為主商業(yè)地產(chǎn)項目 2020 年才正式開始出現(xiàn)），受商業(yè)地產(chǎn)高額利潤的驅(qū)使， 2020 年濰坊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度升溫，商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)量、規(guī)模較 2020 年大增。但與 2020 年不同的是，2020 年出現(xiàn)的幾個超大體量商業(yè)樓盤，開發(fā)商越來越注重后期的經(jīng)營，大部分的商業(yè)大盤均引進(jìn)了大型經(jīng)營實體做支撐，整個濰坊商業(yè)地產(chǎn)的成熟度不斷增長。 2020 年度濰坊大型批發(fā)市場型商業(yè)項 目也逐漸增多，如豪德廣場、恒易星河輕紡城、健康街上的汽車裝飾城、家居裝飾城等專業(yè)化市場紛紛涌現(xiàn)。同時山東最大單體 MALL 財富廣場開盤，濰坊又一個 SHOPPINGMALL項目世紀(jì)泰華三期泰華城奠基。 ? 濰坊西部的濰城區(qū)地產(chǎn)顯著升溫 近些年在一片“向東發(fā)展”的呼聲中，濰坊市區(qū)的開發(fā)熱土顯然首屬高新區(qū)和奎文區(qū)， 2020 年的絕大多數(shù)高尚社區(qū)都聚集在配套、規(guī)劃情況優(yōu)良的東部新城區(qū)，作為老城的濰城區(qū)的幾個屈指可數(shù)的好項目也基本集中在濰城區(qū)東部邊緣地帶，且多以商業(yè)地產(chǎn)項目為主，廣闊的濰城區(qū)腹地山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調(diào)查報告 凌峻中國 金龍置業(yè) 31 則一片平靜。配套環(huán)境差、新 式現(xiàn)代住宅項目少、檔次低使得濰城區(qū)的住宅給人以低質(zhì)、低價的印象，有實力的置業(yè)者很少去考慮把家安在濰城。 ? 小戶型公寓熱銷并走向風(fēng)靡 受濰坊市酒店入住率帶動，小戶型投資性公寓在 2020 年引入濰坊即大獲成功，第一個項目東方曼哈頓在去年短短幾個月中即告售罄， 2020年已告入住，隨之轉(zhuǎn)過年來地段優(yōu)勢并不算十分明顯的書香苑又已銷售一空，這兩個小戶型項目公認(rèn)的成功帶動了濰坊為數(shù)不少的小套房項目的追隨，大量小戶型的上馬使之成為 2020 年濰坊樓市一個引人關(guān)注的“現(xiàn)象”。 （三）近 2 年房地產(chǎn)市場小結(jié) 近 2 年商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、 銷售遞增速度很快，開發(fā)量暴增，這對項目后續(xù)的開發(fā)銷售有一定的影響 大體量商業(yè)地產(chǎn)項目增多，市場同質(zhì)化競爭激烈，項目的開發(fā)必須要走一種差異化競爭的策略 濰坊的房地產(chǎn)邁向品牌化、品質(zhì)化發(fā)展 住宅戶型向中小戶型發(fā)展，產(chǎn)品走向市場化。 四、商業(yè)及商用物業(yè)發(fā)展概況 濰坊是重要的工業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)基地、世界風(fēng)箏之都，屬于渤海經(jīng)濟(jì)圈南部中心城市之一，城市商業(yè)化進(jìn)程起步較早，城市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了不同的階段。 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調(diào)查報告 凌峻中國 金龍置業(yè) 32 第一階段：計劃經(jīng)濟(jì)下的百貨業(yè)和中小型商貿(mào)專業(yè)市場及臨街營業(yè)商鋪為主 最初，由于城市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民生活水平較 低，商業(yè)流通不發(fā)達(dá)，交易量較小，商業(yè)形態(tài)及商用物業(yè)主要為百貨大樓和比較初級的集貿(mào)市場，還有道路兩旁的臨街商鋪，這階段因為還處于計劃經(jīng)濟(jì)時代，經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展還不夠，商業(yè)形態(tài)還是比較傳統(tǒng)，所以，城市整體商業(yè)還是以臨街商業(yè)占主流。 此階段商業(yè)形態(tài)的主要特征是： 規(guī)模小，經(jīng)營品種業(yè)態(tài)相對單一，主要經(jīng)營中低檔百貨日用品、服裝、小家電等主要生活用品。 商業(yè)經(jīng)營起點低，商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，商業(yè)輻射范圍不大，以滿足周邊居民日生活需求為主。 國有的管理體制下，商業(yè)管理比較落后、效率低，缺乏市場意識商業(yè)輻射范圍不大 。 第二階段：大型的集購物、休閑、娛樂、餐飲等多功能商業(yè)街為主的大流通、大商貿(mào)格局。 隨著經(jīng)濟(jì)及商業(yè)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，計劃經(jīng)濟(jì)下的商業(yè)模式已經(jīng)不能滿足人們購物的需要，需要在市中心產(chǎn)生較大的購物商場以及市區(qū)形成集中商品批量交易的場所，才能夠整合臨街商鋪的資源，滿足人們零售消費及批發(fā)交易的需求，形成一個中心商貿(mào)區(qū)域，滿足人們更高層次的購物需要。 在這個階段，商業(yè)形態(tài)及商業(yè)物業(yè)的特點是： 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調(diào)查報告 凌峻中國 金龍置業(yè) 33 經(jīng)營規(guī)模大，商品種類豐富多樣 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃比較合理，業(yè)態(tài)比例相對科學(xué) 商業(yè)輻射范圍大，成為市區(qū) 乃至整個地區(qū)的商業(yè)中心 商業(yè)空間規(guī)劃及硬件設(shè)施能滿足人民休閑購物娛樂的需求 商業(yè)管理開始趨向?qū)I(yè)化、規(guī)范化 商業(yè)功能集中了購物、休閑、娛樂、餐飲等于一身，引導(dǎo)人們的消費潮流 這階段商業(yè)物業(yè)多樣化，有大型的購物中心、步行街、專業(yè)市場、一般商場等多種形態(tài)，經(jīng)營、招商方式也多種多樣。 目前，濰坊的商業(yè)及商業(yè)物業(yè)開發(fā)正處于這個階段，已經(jīng)出現(xiàn)了大型購物中心、大型生活超市、多功能的商業(yè)街、購物中心多種商業(yè)類型并存，可以預(yù)見的是， 23 年后，濰坊的商業(yè)和商業(yè)物業(yè)的將會處于比較成熟的時期，但也將是商業(yè)競爭非 常激烈的局面。 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調(diào)查報告 34 第二篇 濰坊商業(yè)與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調(diào)查報告 35 一、 濰坊市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一）濰坊主要商圈 商圈的形成與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口布、交通條件等息息相關(guān)，市區(qū)商業(yè)中心是以傳統(tǒng)的大型綜合百貨店、專業(yè)店和傳統(tǒng)商業(yè)街為主要特征，其周邊有高檔酒店和寫字樓、銀行、通訊、餐飲娛樂等設(shè)施。 目前，濰坊的商業(yè)中心區(qū)域位于福壽街以南、向陽路以東、健康街以北、濰州路以西圍成的區(qū)域，其中，核心商圈地帶在勝利西街、和平路、東風(fēng)西街、四平路、民生西街、青年路組城的區(qū)域，這一區(qū)域內(nèi)的勝利西街路段是濰坊最繁華的商業(yè)中心。 濰坊商圈中心示意圖 （二）商業(yè)街分布 濰坊市區(qū)商業(yè)街除了勝利西街一段外，其它路段的商業(yè)網(wǎng)點密度相對濰坊商圈 中心 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調(diào)查報告 36 比較低，濰坊市各商業(yè)街調(diào)查表如下： 濰坊市商業(yè)街調(diào)查表 序號 名稱 地址 特色 長度（米） 建設(shè)時 間 1A 勝利西街商業(yè)街 向陽路至青年路 百貨、服飾、餐 飲 300 1 向陽路商業(yè)街 向陽路中段路西 機電一條街 300 1997 2 盛和步行街北段 青年路與和平路 之間 服飾 100 2020． 1 3 摩托車配件商業(yè) 街 濰城區(qū)勝利西街 摩配專賣 200 2020． 7 4 副食品商 業(yè)街 濰城區(qū)愛國路 副食專賣 300 1998． 4 5 西市場三街 西市場 美食 300 1992 6 西市場一街 西市場 美食 200 1985 7 西市場二街 西市場 美食 200 1985 8 金水泉小吃街 民生街 美食 260 2020 9 步行街 和平路 服裝 600 2020 10 西園步行小吃一 條街 濰城區(qū)西園街 生、熟食品、小 吃 1000 1984 奎文區(qū) 11 文化路美食街 文化路東風(fēng)街至 福壽街段 餐飲休閑 500 2020 12 四平路美食街 四平路東風(fēng)街至 福壽街段 餐飲休閑 500 2020 13 行政街（服裝街） 行政街 服裝 800 1998 14 四平路電子街 四平路東風(fēng)街至 福壽街段 電子產(chǎn)品 500 2020 15 友誼街 餐飲娛樂、綜合 商業(yè) 16 院校街 特色商業(yè)街 17 中學(xué)街 特色商業(yè)街 18 十中街 特色商業(yè)街 19 幸福街 20 民生東街 21 南樂道 22 金寶商業(yè)街 坊子區(qū) 23 坊子區(qū)六馬路商 業(yè)街 六馬路 零售 1500 1983 24 坊子新區(qū)鄭營街 鄭營街 餐飲零售 400 2020 25 坊子新區(qū)龍泉街 龍泉街 餐飲娛樂 300 2020 寒 26 商業(yè)街 民主街以北 綜合商業(yè)街 800 1992 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調(diào)查報告 37 亭區(qū) 高新區(qū) 27 上東國際購物廣 場步行街 北宮東街火炬大 廈對面 綜合商業(yè)街 1300 2020 （三）大中型商業(yè)零售網(wǎng)點布局 目前，濰坊城區(qū)擁有商業(yè)網(wǎng)點 萬處，千人擁有網(wǎng)點個數(shù)達(dá) 28個，整個城區(qū)已基本形成了大中小相配套、高中低相結(jié)合、中心集中、點面聯(lián)結(jié)、具有較強輻射力的市場和商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展網(wǎng)絡(luò)。 隨著城市空間的不斷擴(kuò)展，大型 商業(yè)零售網(wǎng)點迅速增長，數(shù)量明顯增加，已建或在建的 5000 平方米大型商業(yè)零售網(wǎng)點共 27處，其中大型綜合超市 5 處，詳見下表《濰坊市上規(guī)模商業(yè)零售網(wǎng)點列表》 濰坊市上規(guī)模商業(yè)零售網(wǎng)點列表 序號 名稱 地址 業(yè)態(tài) 開業(yè)時間 營業(yè)面積 （㎡） 就業(yè)人數(shù) （人） 2020年營業(yè)額 （萬元） 奎文區(qū) 1 中百佳樂家超市 新華路中段 大型綜合超 市 1998 12020 500 40000 2 濰坊遠(yuǎn)東醫(yī)藥公司 四平路 136號 專業(yè)店 2020 4200 150 2020 3 中百家樂佳四平路 店 四平路 138號 超市 2020 7000 380 14000 4 濰坊大潤來商場 四平路 136號 專業(yè)店 2020 8000 200 200 5 世紀(jì)泰華購物廣場 東風(fēng)東街 304號 購物中心 2020 53000 800 30000 6 三聯(lián)家電 東風(fēng)東街 305號 專業(yè)店 1996 2020 98 22020 7 國美商場 東風(fēng)東街 306號 專業(yè)店 2020 2600 53 15000 8 濰坊友誼新世紀(jì)購 物廣場 友誼街 購物中心 2020 32020 1500 12020 9 新春天購物城 濰州路中段 大型專業(yè)店 2020 5000 400 4250 10 世紀(jì)聯(lián)華友誼超市 友誼街 超市 2020 3000 180 4800 11 天翔商業(yè)大廈 民生東街 19號 百貨店 1998 5000 150 2970 12 利群濰坊購物廣場 福壽東街 218號 大型綜合超 市 2020 22020 460 15000 13 新華書城 5000 14 濰坊金源江鈴汽車 銷售公司 二十里堡村 專賣店 2020 20200 60 8000 15 濰坊廣濰汽車銷售 公司 二十里堡村 專賣店 1998 20200 60 38000 16 奧迪 A64S店 二十里堡村 專賣店 2020 9000 60 22020 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項目市場調(diào)查報告 38 17 一汽大眾（捷達(dá)） 4S店 二十里堡村 專賣店 2020 9000 40 7000