【正文】 濰坊商圈中心示意圖 （二）商業(yè)街分布 濰坊市區(qū)商業(yè)街除了勝利西街一段外，其它路段的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度相對(duì)濰坊商圈 中心 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 36 比較低，濰坊市各商業(yè)街調(diào)查表如下： 濰坊市商業(yè)街調(diào)查表 序號(hào) 名稱 地址 特色 長(zhǎng)度（米） 建設(shè)時(shí) 間 1A 勝利西街商業(yè)街 向陽(yáng)路至青年路 百貨、服飾、餐 飲 300 1 向陽(yáng)路商業(yè)街 向陽(yáng)路中段路西 機(jī)電一條街 300 1997 2 盛和步行街北段 青年路與和平路 之間 服飾 100 2020． 1 3 摩托車配件商業(yè) 街 濰城區(qū)勝利西街 摩配專賣 200 2020． 7 4 副食品商 業(yè)街 濰城區(qū)愛國(guó)路 副食專賣 300 1998． 4 5 西市場(chǎng)三街 西市場(chǎng) 美食 300 1992 6 西市場(chǎng)一街 西市場(chǎng) 美食 200 1985 7 西市場(chǎng)二街 西市場(chǎng) 美食 200 1985 8 金水泉小吃街 民生街 美食 260 2020 9 步行街 和平路 服裝 600 2020 10 西園步行小吃一 條街 濰城區(qū)西園街 生、熟食品、小 吃 1000 1984 奎文區(qū) 11 文化路美食街 文化路東風(fēng)街至 福壽街段 餐飲休閑 500 2020 12 四平路美食街 四平路東風(fēng)街至 福壽街段 餐飲休閑 500 2020 13 行政街（服裝街） 行政街 服裝 800 1998 14 四平路電子街 四平路東風(fēng)街至 福壽街段 電子產(chǎn)品 500 2020 15 友誼街 餐飲娛樂、綜合 商業(yè) 16 院校街 特色商業(yè)街 17 中學(xué)街 特色商業(yè)街 18 十中街 特色商業(yè)街 19 幸福街 20 民生東街 21 南樂道 22 金寶商業(yè)街 坊子區(qū) 23 坊子區(qū)六馬路商 業(yè)街 六馬路 零售 1500 1983 24 坊子新區(qū)鄭營(yíng)街 鄭營(yíng)街 餐飲零售 400 2020 25 坊子新區(qū)龍泉街 龍泉街 餐飲娛樂 300 2020 寒 26 商業(yè)街 民主街以北 綜合商業(yè)街 800 1992 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 37 亭區(qū) 高新區(qū) 27 上東國(guó)際購(gòu)物廣 場(chǎng)步行街 北宮東街火炬大 廈對(duì)面 綜合商業(yè)街 1300 2020 （三）大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)布局 目前，濰坊城區(qū)擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 萬處，千人擁有網(wǎng)點(diǎn)個(gè)數(shù)達(dá) 28個(gè)，整個(gè)城區(qū)已基本形成了大中小相配套、高中低相結(jié)合、中心集中、點(diǎn)面聯(lián)結(jié)、具有較強(qiáng)輻射力的市場(chǎng)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)。 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 34 第二篇 濰坊商業(yè)與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 35 一、 濰坊市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一）濰坊主要商圈 商圈的形成與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口布、交通條件等息息相關(guān)，市區(qū)商業(yè)中心是以傳統(tǒng)的大型綜合百貨店、專業(yè)店和傳統(tǒng)商業(yè)街為主要特征，其周邊有高檔酒店和寫字樓、銀行、通訊、餐飲娛樂等設(shè)施。中國(guó) 金龍置業(yè) 33 經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，商品種類豐富多樣 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃比較合理，業(yè)態(tài)比例相對(duì)科學(xué) 商業(yè)輻射范圍大，成為市區(qū) 乃至整個(gè)地區(qū)的商業(yè)中心 商業(yè)空間規(guī)劃及硬件設(shè)施能滿足人民休閑購(gòu)物娛樂的需求 商業(yè)管理開始趨向?qū)I(yè)化、規(guī)范化 商業(yè)功能集中了購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等于一身，引導(dǎo)人們的消費(fèi)潮流 這階段商業(yè)物業(yè)多樣化，有大型的購(gòu)物中心、步行街、專業(yè)市場(chǎng)、一般商場(chǎng)等多種形態(tài)，經(jīng)營(yíng)、招商方式也多種多樣。 隨著經(jīng)濟(jì)及商業(yè)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的商業(yè)模式已經(jīng)不能滿足人們購(gòu)物的需要，需要在市中心產(chǎn)生較大的購(gòu)物商場(chǎng)以及市區(qū)形成集中商品批量交易的場(chǎng)所，才能夠整合臨街商鋪的資源，滿足人們零售消費(fèi)及批發(fā)交易的需求，形成一個(gè)中心商貿(mào)區(qū)域，滿足人們更高層次的購(gòu)物需要。 國(guó)有的管理體制下，商業(yè)管理比較落后、效率低，缺乏市場(chǎng)意識(shí)商業(yè)輻射范圍不大 。 此階段商業(yè)形態(tài)的主要特征是： 規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)品種業(yè)態(tài)相對(duì)單一，主要經(jīng)營(yíng)中低檔百貨日用品、服裝、小家電等主要生活用品。 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 凌峻 （三）近 2 年房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 近 2 年商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、 銷售遞增速度很快，開發(fā)量暴增，這對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)銷售有一定的影響 大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增多，市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目的開發(fā)必須要走一種差異化競(jìng)爭(zhēng)的策略 濰坊的房地產(chǎn)邁向品牌化、品質(zhì)化發(fā)展 住宅戶型向中小戶型發(fā)展，產(chǎn)品走向市場(chǎng)化。配套環(huán)境差、新 式現(xiàn)代住宅項(xiàng)目少、檔次低使得濰城區(qū)的住宅給人以低質(zhì)、低價(jià)的印象，有實(shí)力的置業(yè)者很少去考慮把家安在濰城。 ? 濰坊西部的濰城區(qū)地產(chǎn)顯著升溫 近些年在一片“向東發(fā)展”的呼聲中，濰坊市區(qū)的開發(fā)熱土顯然首屬高新區(qū)和奎文區(qū)， 2020 年的絕大多數(shù)高尚社區(qū)都聚集在配套、規(guī)劃情況優(yōu)良的東部新城區(qū)，作為老城的濰城區(qū)的幾個(gè)屈指可數(shù)的好項(xiàng)目也基本集中在濰城區(qū)東部邊緣地帶，且多以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主，廣闊的濰城區(qū)腹地山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 凌峻 2020 年度濰坊大型批發(fā)市場(chǎng)型商業(yè)項(xiàng) 目也逐漸增多，如豪德廣場(chǎng)、恒易星河輕紡城、健康街上的汽車裝飾城、家居裝飾城等專業(yè)化市場(chǎng)紛紛涌現(xiàn)。 ? 商業(yè)地產(chǎn)開始過熱，多種商業(yè)類型產(chǎn)品層出不窮 濰坊商業(yè)地產(chǎn)起步較晚（以銷售為主商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 2020 年才正式開始出現(xiàn)），受商業(yè)地產(chǎn)高額利潤(rùn)的驅(qū)使， 2020 年濰坊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱度升溫，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模較 2020 年大增。 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 凌峻 究其因，一方面是 2020 年國(guó)家政策的調(diào)整使然， 140平米以上的大戶型受到了限制，另一方面也是市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的結(jié)果，過大的面積必然帶來過高的總價(jià)和相應(yīng)的高額費(fèi)用，對(duì)此濰坊市場(chǎng)缺乏有力的需求支撐。相比較 2020年的樓盤，本年度濰坊新起樓盤的戶型面積明顯“減肥”，戶型由上年的90150 平方米，以 130150 大戶型為主，已經(jīng)縮減到 70140 平方米，以80120 平方米左右為主，有的小區(qū)還設(shè)計(jì)了少量 60多平米的小戶型。中國(guó) 金龍置業(yè) 29 2020 年，新建多層住宅小區(qū)已日漸稀少，由于 2020 年市政府有關(guān)政策的貫徹推行，“兩片四帶”一帶一律要規(guī)劃建設(shè)高層和小高層建筑，由此市中心僅存的少量多層住宅在 2020 年的市面上變得極為稀缺，由于濰坊人長(zhǎng)年喜住多層的居住習(xí)慣短時(shí)間難以改變，加之高層存在價(jià)高、公攤大、物業(yè)費(fèi)用高等情況， 2020 年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷，升值幅度較大的行情，即便是一些遠(yuǎn)郊樓盤也大受追捧，多次調(diào)高了價(jià)格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房?jī)r(jià)增幅較小，一些高層樓盤推出了優(yōu)惠讓利的措施。 市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，施工面積 284 萬平方米，竣工面積 175 萬平方米，其中住宅開發(fā)完成投資 億元，施工面積 228 萬平方米，竣工面積 137萬平方米，全年商品房銷售額 億元。項(xiàng)目藉此契機(jī)，可以文化、娛樂為切入點(diǎn)來打造項(xiàng)目。整體良好的城市建設(shè)開發(fā)形勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)有較好的促進(jìn)作用。 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 凌峻如此好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭，對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)是利好形勢(shì)。 2020年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 10318 元，城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄達(dá)到 9540元，分別比 2020 年增加 4011 元和 4515 元。 政府公共資源更多地轉(zhuǎn)向關(guān)注民本民生 解決了 ，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè) 40 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)。持續(xù)開展嚴(yán)打?qū)ｍ?xiàng)斗爭(zhēng)，穩(wěn)步推進(jìn)社會(huì)治安綜合治理，確保了社會(huì)穩(wěn)定。 民主法制建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，累計(jì)辦理人大代表建議和政協(xié)委員提案山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 凌峻第一次經(jīng)濟(jì)普查工作獲得全國(guó)先進(jìn)集體榮譽(yù)稱號(hào)。人口自然增長(zhǎng)率控制在 ‰以下。疾病控制和醫(yī)療救治兩個(gè)體系進(jìn)一步完善。 社會(huì)全面進(jìn)步、人民生活水平進(jìn)一步提高 高職學(xué)院發(fā)展到 10 所、在校生 8 萬人。初步建立起了多元化的投融資體制。 各項(xiàng)改革不斷深化、發(fā)展環(huán)境明顯改善 國(guó)有中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革基本到位，大中型企業(yè)初步建立起了現(xiàn)代企業(yè)制度，已有 10 家企業(yè)、 11支股票上市。堅(jiān)持“四個(gè)放開、六個(gè)一樣”，大力促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中國(guó) 金龍置業(yè) 26 五年引進(jìn)到位市外資金 1963 億元，實(shí)際利用外資 億美元， 14家世界 500強(qiáng)企業(yè)落戶濰坊。爭(zhēng)創(chuàng)為國(guó)家環(huán)保模范城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、省級(jí)園林城市，榮獲國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市、中國(guó)品牌特色城市獎(jiǎng)、山東省適宜 人居環(huán)境獎(jiǎng)，創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市已通過省級(jí)考核。實(shí)行了城市管理相對(duì)集中行政處罰制度，進(jìn)行了大規(guī)模的環(huán)境綜合整治。 2020 年農(nóng) 民人均純收入 5017 元，比 2020 年增加 1580元。解決了 51萬農(nóng)村人口吃水困難，新型農(nóng)村合作醫(yī)療參保人數(shù)達(dá) 420 萬人，轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力34 萬人。 “三農(nóng)”工作邁上新臺(tái)階 大力實(shí)施“三化三帶動(dòng)三變”戰(zhàn)略，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位進(jìn)一步鞏固。中國(guó) 金龍置業(yè) 25 值比重提高了 個(gè)百分點(diǎn)。五大支柱產(chǎn)業(yè)銷售收入占工業(yè)銷售收入的比重達(dá)到 75%。有 9 家企業(yè)銷售收入超過 50 億元，其中 3 家超過 150 億元。人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 2020 美元，綜合實(shí)力位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市第 61 位。累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 2939 億元，是“九五”時(shí)期的 倍。 2020 年實(shí)現(xiàn)“六個(gè)兩年翻番”，提前一年完成“十五”計(jì)劃的主要目標(biāo)。 （二） 2020 年濰坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 綜合實(shí)力顯著提升 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，自從 2020 以來，地區(qū)生產(chǎn)總值年度增長(zhǎng)率分別為 %、 %、 15%、 %和 %，一年比一年發(fā)展得更快更好。中國(guó) 金龍置業(yè) 24 失業(yè)保險(xiǎn)金 萬元。農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)為 萬人，收繳保險(xiǎn)費(fèi) 3489 萬元。 1社會(huì)保障 社會(huì)保障水平繼續(xù)提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市出生人口 85067 人，合法生育率達(dá) 98％以上，人口自然增長(zhǎng)率 ‰，性別比 108。總投資 9600 萬元的 67 個(gè)第三批“星光計(jì)劃”服務(wù)項(xiàng)目全部建成并陸續(xù)投入使用，全市為老服務(wù)設(shè)施達(dá)到 167 處。 2020 年，全市城鎮(zhèn)低保人數(shù)達(dá)到 萬人，基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保；救災(zāi)捐贈(zèng)工作 成效顯著，捐助網(wǎng)絡(luò)不斷完善，全市共投入救濟(jì)資金 3600 多萬元；社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)加快，社區(qū)服務(wù)也逐步向網(wǎng)絡(luò)化、社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。年末在崗職工人數(shù) 萬人，增長(zhǎng) ％；全年工資總額 億元，增長(zhǎng) ％；在崗職工平均工資 12317 元，增長(zhǎng) ％。 2020 年，舉辦招聘洽談會(huì) 387 場(chǎng)次，全市共培訓(xùn)城鄉(xiāng)各類人員山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 凌峻 勞動(dòng)就業(yè)再就業(yè)成效顯著，工資水平有所提高 。人均消費(fèi)性支出 元，增長(zhǎng) ％；年末百戶城區(qū)居民家庭擁有彩電 114臺(tái)，電冰箱 (柜 )115 臺(tái)，洗衣機(jī) 95 臺(tái)，空調(diào)器 53 臺(tái)，移動(dòng)電話 115部，家用電腦 33 臺(tái)，家用汽車 3 輛。 1居民生活與人口 城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)明顯?？鄢称窛q價(jià)影響，非食品價(jià)格指數(shù)下降 ％。其中消費(fèi)品價(jià)格上漲 ％，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比上年上漲 ％。 1市場(chǎng)物價(jià) 2020 年，物價(jià)指數(shù)有所回升。 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 凌峻進(jìn)一步加強(qiáng)了與國(guó)外田徑、武術(shù)、跆拳道等項(xiàng)目的交流。濰坊市運(yùn)動(dòng)員邢慧娜在第 28屆奧運(yùn)會(huì)上奪得萬米比賽金牌。全系統(tǒng)在市以上報(bào)刊、雜志、新聞媒體發(fā)表、播出各類文藝作品 2020 多件；舉辦了風(fēng)箏會(huì)文化藝術(shù)節(jié)、魯 臺(tái)經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)十周年慶典暨世界風(fēng)箏小姐大賽等多場(chǎng)大型文化藝術(shù)活動(dòng)，極大地豐富了人民群眾的精神文化生活；全市共查處取締黑網(wǎng)吧 30多家，查處非法音像制品 16 余萬盒 (盤 )，整頓和規(guī)范文化市場(chǎng)秩序工作取得明顯成效。年末全市擁有各類衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 1474 所，其中各類醫(yī)院、衛(wèi)生院 262 所；醫(yī)院床位 21107 張；衛(wèi)生技術(shù)人員 28542 人，其中醫(yī)生 12344人，護(hù)士 8844 人。 衛(wèi)生事業(yè)健康發(fā)展。有 21處職業(yè)學(xué)校被命名為省部級(jí)重