【導(dǎo)讀】年內(nèi)天津市藍印戶口新政、天津市公積金新政等一系列政策促進了天津新建。面臨著“雙核發(fā)展、多點擴張”的局面?？梢哉f，當(dāng)城市的發(fā)展到一。郊區(qū)縣成交均價大幅增長充分印證了這一點。具有天津特色的“濱海新區(qū)-中心。新區(qū)在“雙核”模式中的地位將得到進一步提升。因此，一些改善型的戶型在未來將會更多的受到自主性消費者的青睞。捧的熱點區(qū)域，受訪者大多愿意選擇這兩大個區(qū)域內(nèi)置業(yè)。在今后較長一段時間受到市場關(guān)注。房交易量的萎縮。而宏觀政策仍將成為影響今年房地產(chǎn)市場走勢的最大不確定因

　　

【正文】 房價的預(yù)期和應(yīng)對 在網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，我們還針對 天津 市下一階段房價的走勢以及消費者將采取的應(yīng)對方式向被訪者進行了提問，以期得出消費者對房價的預(yù)期，對下一階段房價的走勢預(yù)測提供依據(jù)。 在調(diào)查中有 47%的網(wǎng)友認為 2020 年的房價可能會下降，同時又有 39%的網(wǎng)友認為房價將會繼續(xù)上漲 ， 認為保持平衡和說不清的分別占到 9%和 5%。 可以看出， 在 面對 2020 年樓市的瘋狂增長和 2020 年宏觀政策的不確定性的情況下，消費者對于樓市走勢的預(yù)期也產(chǎn)生的較大分歧。 圖 35 消費者 對未來房價的預(yù)期 調(diào)查結(jié)果顯示，面對房價的快速上漲，觀望成為了絕大多數(shù)消費者的選擇。高達 80%的消費者選擇了“觀望一段時間”，只有 12%的被訪者選擇了追漲，仍有 8%的被訪者在面對快速上漲的房價不能做出很好的判斷。由此可見，隨著房價的快速上揚，消費者的觀望情緒重新聚集且集聚較深，房價繼續(xù)上升缺乏足夠動力。 2020 年天津市 房地產(chǎn)市場分析 報告 19 CRRC 中國不動產(chǎn)研究中心 圖 36 消費者應(yīng)對高房價的應(yīng)對分布圖 去年 12 月 9 日 ， 國務(wù)院總理溫家寶 9 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議 ，會議決定 個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復(fù)到 5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。這項政策的實施，被看做是 政府收緊 房地產(chǎn)市場政策的信號 ， 因此，我們在調(diào)查中特別加入 了 二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消后對房價的影響這一 項內(nèi)容。 調(diào)查結(jié)果顯示 ，有 47%的網(wǎng)友認為 二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消后， 2020 年的房價 將可能下降 ，同時有 39%的網(wǎng)友認為優(yōu)惠取消后房價將會繼續(xù)上漲 。 此外調(diào)查中 9%的網(wǎng)友認為未來房價將保持平穩(wěn)， 5%的網(wǎng)友表示說不清 。 通過對比 圖 35，可以看出 兩個調(diào)查的投票比例是基本相同的 ，對于在目前政策收緊的情勢下， 網(wǎng)友對于未來的房價判斷還是相對比較謹慎的 。 圖 37 二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消后對房價的影響 2020 年天津市 房地產(chǎn)市場分析 報告 20 CRRC 中國不動產(chǎn)研究中心 6. 消費者認為影響房價的因 素 關(guān)于影響房價的因素，我們選取了“政府政策” 、 “供求關(guān)系” 、 “淡旺季” 和“ 通脹預(yù)期 ” 作為選項。在調(diào)查結(jié)果中，“政府政策”成為選擇最多的選項，占到了 82%的比例；而“供求關(guān)系” 和“通脹預(yù)期”并列 排在第二位， 都 占 到了9%；選擇“淡旺季”的被訪者 不到 1%。 出現(xiàn)此調(diào)查結(jié)果的主要原因是，參與調(diào)查人員的教育水平、知識經(jīng)驗、資本積累等方面各不相同，大多網(wǎng)民認為，政府政策對房價有著最直接和最重要的影響，這與網(wǎng)絡(luò)上頻頻出現(xiàn)的網(wǎng)民對政府調(diào)控政策出臺的呼吁是相契合的。 近期，央行已經(jīng) 2 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 業(yè)內(nèi) 認為央行的新舉措可 能會 同 今年剛執(zhí)行的營業(yè)稅 “ 二改五 ” 政策一道給樓市進一步 “ 降溫 ” 。 在這種情況下 ， 購房者對于房價即將 遭到 調(diào)控的預(yù)期將會更加強烈，因此市場的觀望情緒也會加劇 。 這種形勢下， 一些大型房企 也可能會 刻意控制銷售節(jié)奏 ， 一些中小型房企也會 加入到觀望的隊伍中來 。 市場各方將 會 密切關(guān)注著國家以及地方出臺的各項調(diào)控政策 。 圖 38 消費者認為影響房價的因素分布圖 2020 年天津市 房地產(chǎn)市場分析 報告 21 CRRC 中國不動產(chǎn)研究中心 四、 結(jié)論 和 預(yù)測 1. 天津面臨著“雙核發(fā)展、多點擴張”的局面 可以說，當(dāng)城市的發(fā)展到一定階段時，必然會出現(xiàn)多點擴張的現(xiàn)象， 環(huán)城四區(qū)新建商品住宅成交量持續(xù)領(lǐng)跑、遠郊 區(qū)縣成交均價大幅增長充分印證了這一點 。 具有天津特色的“濱海新區(qū) 中心城區(qū)”的雙核發(fā)展模式已經(jīng)初具規(guī)模，濱海新區(qū)新建商品住宅成交量首次超過中心城區(qū)，隨著濱海新區(qū)行政區(qū)規(guī)劃及相關(guān)政策的進一步完善，濱海新區(qū)在“雙核”模式中的地位將得到進一步提升。 2. 自住型需求占主導(dǎo)，改善型戶型 將 受追捧 綜合中國不動產(chǎn)研究中心開展的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)，自住型購買目前是天津房地產(chǎn)市場購買的主力，投資性購買仍占到少數(shù)，但改善性購買所占比例呈上升趨勢。因此，一些改善型的戶型在未來將會更多的受到自主性消費者的青睞。 3. 關(guān)注區(qū)域 外擴， 重點區(qū)域?qū)㈤L期受關(guān)注 在區(qū)域方面，天津剛剛成立的濱海新區(qū)以及天津的中心城區(qū)依然是市場追捧的熱點區(qū)域，受訪者大多愿意選擇這兩大個區(qū)域內(nèi)置業(yè)。同時，濱海新區(qū)在 09年土地成交量大增，隨著公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的逐步完善，濱海新區(qū)會在今后較長一段時間受到市場關(guān)注 。 4. 年底需求量爆發(fā) 抑或改變市場供求關(guān)系 對于房地產(chǎn) 今年 的走勢， 09 年底之前需求量的爆發(fā)，有可能改變目前市場供求關(guān)系，營業(yè)稅 政策調(diào)整 從今年 1 月正式開始實施后，很有可能會造成 二手房交易量的萎縮。 而宏觀政策仍將成為影響今年房地產(chǎn)市場走勢的最大不確定因素 。 2020 年天津市 房地產(chǎn)市場分析 報告 22 CRRC 中國不動產(chǎn)研究中心 免責(zé)條款 本報告中的信息均來源于公開資料，我中心對這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不做任何保證，也不保證所包含的信息和建議不會發(fā)生任何變更。報告中的信息和意見僅供參考。我中心對任何人使用本報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負責(zé)。 本報告版權(quán)歸中國不動產(chǎn)研究中心所有。未獲得中國不動產(chǎn)研究中心事先書面授權(quán)，任何機構(gòu)和個人均不得對本報告進行任何形式的發(fā)布、復(fù)制、引用或轉(zhuǎn)載。如引用、刊發(fā)，需注明出處為中國不動產(chǎn)研究中心，且不得對本報告進行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。 中國不動產(chǎn)研究中心對于本報告內(nèi)容和免 責(zé)條款具有修改權(quán)和最終解釋權(quán)。 中心介紹 中國不動產(chǎn)研究中心（ China Realty Research Center 英文縮寫 CRRC）是專注于中國房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學(xué)術(shù)研究機構(gòu)，注冊地中國香港，由搜狐網(wǎng)、搜狐焦點網(wǎng)牽頭成立，國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部提供專業(yè)經(jīng)濟分析技術(shù)支持。該機構(gòu)還囊括了國內(nèi)國際知名的經(jīng)濟學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機構(gòu)作為理事研究單位。