【導(dǎo)讀】丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程。長江勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)研究有限責(zé)任公司。本成果僅限于合同指定的項(xiàng)目使用。未經(jīng)知識產(chǎn)權(quán)擁有者。書面授權(quán)，不得翻印(錄)、傳播或他用。對于侵權(quán)行為將保留。追究其法律責(zé)任的權(quán)力?？尚行匝芯繄?bào)告》。主管部門技術(shù)負(fù)責(zé)人：江國明。謝秋俊劉均衛(wèi)陳迪張深

　　

【正文】 部，總面積 224095 m2。工程靜態(tài)總投資 16246萬元，扣除屬于國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付的費(fèi)用后 ,國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)影子投資為丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報(bào)告 9 工程效益 評價(jià) 長江勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)研究有限責(zé)任公司 24 14946萬元 ,建設(shè)總工期 2 年 。 （ 2）年運(yùn)行費(fèi) 年 運(yùn)行費(fèi)包括工程修理維護(hù)費(fèi)、職工工資及福利、材料費(fèi)及其它費(fèi)用。 工程修理維護(hù)費(fèi)按固定資產(chǎn)投資的 1%計(jì)， 維修費(fèi) 為 85 萬元；職工工資及福利根據(jù)人員編制計(jì)算，本工程定員 10 人，年工資按 5 萬元 /人計(jì)，福利按工資總額的 37%計(jì)，職工工資及福利費(fèi)每年為 80 萬元；材料及其它費(fèi)用按固定資產(chǎn)投資的 %計(jì)算，為 43萬元。 工程總成本費(fèi)費(fèi) 用合計(jì) 均 為 208 萬元。 （ 3）流動資金 流動資 金按年運(yùn)行費(fèi)的 10％估算 ，流動資金為 21 萬元。 效益計(jì)算 （ 1） 土地增值效益 本工程建設(shè)范圍內(nèi)占地約 336 畝 ， 考慮到土地出讓增值效益， 初步估算增值土地面積 205 畝， 項(xiàng)目建成后 按每畝增值 10 萬元計(jì)，因此土地增值效益為 4100 萬元 ，此部分效益為前 3 年完成。 （ 2） 帶動產(chǎn)業(yè)、綠化等 效益 間接效益包括 旅游產(chǎn)業(yè)、人員就業(yè) 、綠化等效益，該工程 位于淅川縣上集鎮(zhèn) ， 帶動旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人員就業(yè)效益明顯。另外，隨著項(xiàng)目實(shí)施，本項(xiàng)目作為上集鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃的一部分，對城鎮(zhèn) 環(huán)境、 綠化等方面的效益 也很 明顯，間接效益按當(dāng)年 土地增值 效益的 60%倍 估算，為 2460 萬元。 此部分效益主要體現(xiàn)在營運(yùn)期前 10年。 （ 3）項(xiàng)目建成后營運(yùn)項(xiàng)目效益 營運(yùn)項(xiàng)目主要有停車場收費(fèi)、加油站等營運(yùn)效益。經(jīng)初步估算，此部分營運(yùn)效益 400 萬 /年，此部分效益體現(xiàn)在整個營運(yùn)期之中。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報(bào)告 9 工程效益 評價(jià) 長江勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)研究有限責(zé)任公司 25 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo) 依據(jù) 上述資料和原則進(jìn)行本工程的國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)，評價(jià)指標(biāo)成果如下 表 91： 表 91 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)表 單位：萬元 經(jīng)濟(jì) 內(nèi)部收益率（ FIRR）（ %） 經(jīng)濟(jì) 凈現(xiàn)值 （萬元） 經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用比 5030 兩個方案經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率為 %，大于《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法和參數(shù)》（第三版 20xx）要求的社會公益性水利項(xiàng)目社會折現(xiàn)率 8%。 當(dāng)社會折現(xiàn)率為 8%時(shí)， 方案 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值為 5030 萬元 ，大于零，經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用比 分別 為 ， 均 大于 1。 因此，方案國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)可行。 財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況分析 本項(xiàng)目作為提高淅川縣旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，為社會公益性項(xiàng)目，其效益主要體現(xiàn)在社會效益方面，無 太多直接 財(cái)務(wù)收入，根據(jù)規(guī)范和現(xiàn)行有關(guān)政策要求，應(yīng)提出本工程維持正常運(yùn)行所需資金的解決方案。 經(jīng)計(jì)算，本工程年運(yùn)行費(fèi)用為 208 萬元， 可從停車場收費(fèi)、加油站營運(yùn)效益中適當(dāng)提出部分資金 維持工程正常運(yùn)行。 綜合評價(jià) 本項(xiàng)目 是 淅川縣人民政府為提高當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展及帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要舉措，項(xiàng)目不僅提高了淅川縣上集鎮(zhèn)旅游客運(yùn)通過能力，通過對碼頭后方陸域的拓展，更加豐富了碼頭的旅游客運(yùn)功能，提高了當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本工程也作為上集鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃的一部丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報(bào)告 9 工程效益 評價(jià) 長江勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)研究有限責(zé)任公司 26 分，對移民就業(yè)、綠化環(huán)境等方面也起到了積極促進(jìn)作用，本工程是 一項(xiàng)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)和社會進(jìn)步等多種功能于一體的綜合性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。 本工程 建設(shè) 經(jīng)濟(jì)效益初步分析經(jīng)濟(jì)合理， 該工程的 土地增值 效益、環(huán)境效益及社會經(jīng)濟(jì)效益顯著 。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報(bào)告 10 風(fēng)險(xiǎn)分析與對策 長江勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)研究有限責(zé)任公司 27 10 風(fēng)險(xiǎn)分析與對策 風(fēng)險(xiǎn)分析 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)歷年的土地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目所處的區(qū)域情況、目前體制狀況等綜合分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素包括市場風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、社會影響風(fēng)險(xiǎn)、政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)等。具體分析如下： 市場風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)主要來源于兩個方面：一是土地一級市場的實(shí)際需求總量 與預(yù)計(jì)的發(fā)生偏差，尤其是項(xiàng)目區(qū)可出讓土地未能按期望的需求態(tài)勢得以順利掛牌出讓，影響項(xiàng)目投資收益的實(shí)現(xiàn)。二是土地出讓價(jià)格低于期望值，減少項(xiàng)目投資收益。 融資風(fēng)險(xiǎn) 融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：一是項(xiàng)目資金不落實(shí)或資金供應(yīng)不充足，導(dǎo)致項(xiàng)目工期拖延甚至被迫終止；二是資金結(jié)構(gòu)不合理，債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，企業(yè)在財(cái)務(wù)上不能持續(xù)發(fā)展；三是利率變動導(dǎo)致融資成本升高。 投資風(fēng)險(xiǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn)主要是由于投資估算的不確定性造成投資增加的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：一是工程量預(yù)計(jì)不足；二是人工、材料、機(jī)械臺班費(fèi)、各種費(fèi) 率、通貨膨脹率等的提高；三是征地及拆遷工程量的增加和單價(jià)的提高；四是政府規(guī)劃調(diào)整、特殊的趕工要求而發(fā)生的增減工程項(xiàng)目或設(shè)計(jì)變更引起的工程費(fèi)用變更。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報(bào)告 10 風(fēng)險(xiǎn)分析與對策 長江勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)研究有限責(zé)任公司 28 社會影響風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的社會風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目與所在地互適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問題，對社會各利益群體、當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)及當(dāng)?shù)丶夹g(shù)、文化環(huán)境帶來的負(fù)面影響，而引發(fā)的項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù) 淅川及周邊地區(qū) 歷年的實(shí)踐情況來看，主要風(fēng)險(xiǎn)是：一是因征地補(bǔ)償問題干擾項(xiàng)目施工；二是項(xiàng)目當(dāng)?shù)乩嫒后w或組織機(jī)構(gòu)強(qiáng)行要求承包項(xiàng)目土石方工程等，干擾項(xiàng)目的正常實(shí)施。 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生重大變化或者上一級政府政策作出重大調(diào)整，項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)甚至無法實(shí)現(xiàn)。政府是由官員組成的，官員又是流動的，在沒有詳細(xì)的法規(guī)文件來明確上一級政府在土地成片開發(fā)中的權(quán)責(zé)利時(shí)，政府將始終面臨著政策變動帶來的不確定性及其造成的風(fēng)險(xiǎn)。 環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目系為成片土地開發(fā)進(jìn)行配套的項(xiàng)目，它必然會對項(xiàng)目區(qū)的自然環(huán)境、水土保持等產(chǎn)生負(fù)面影響，致使項(xiàng)目不能順利實(shí)施或需要增加大量的投資進(jìn)行治理等。 風(fēng)險(xiǎn)對策 市場風(fēng)險(xiǎn) 對策 為降低市場風(fēng)險(xiǎn)，大幅度提高土地一級市場出讓收益，建議 淅川縣 政府積極引入城市運(yùn)營的理念，運(yùn)用市場手段，對城市的 旅游 資源、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人文資源進(jìn)行優(yōu)化整合和市場運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置和高效利用。當(dāng)前要加快開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作進(jìn)度，加大宣傳，同時(shí)積極做好土地 的征用 工作。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報(bào)告 10 風(fēng)險(xiǎn)分析與對策 長江勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)研究有限責(zé)任公司 29 融資風(fēng)險(xiǎn)對策 為避免或減少融資方面的風(fēng)險(xiǎn)，建議采取如下對策：一是政府應(yīng)明確本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投融資機(jī)制，盡快確定開發(fā)建設(shè)資金的決算方式，并建議以政府支持函的形式確保本項(xiàng)目的融資能順利進(jìn)行。二是政府應(yīng)及時(shí)地與代建單 位 進(jìn)行資金決算，確保開發(fā)建設(shè)資金的及時(shí)供應(yīng)。 三 是為規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極與貸款行談判，盡可能多地爭取政策性銀行 —— 國家開發(fā)銀行貸款額度，減少商業(yè)銀行貸款。 投資風(fēng)險(xiǎn)對策 為避免或減少因投資估算的不確定性造成投資增加的風(fēng)險(xiǎn)，建議采取以下對策：一是加大前期工作力度，加強(qiáng)征地拆遷的實(shí)物工程量的調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作；二是留足預(yù)備費(fèi)，同時(shí)加強(qiáng)投資成本管理與控制工作；三是及時(shí)跟蹤該片區(qū)規(guī)劃的變化情況，及時(shí)調(diào)整建設(shè)方案及融資方案。 社會影響風(fēng)險(xiǎn)對策 為盡可能將社會影響風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度， 建議：一是政府在征地拆遷補(bǔ)償問題上應(yīng)做到公開、公平、公正，對同一類型土地實(shí)行統(tǒng)一的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，避免差別化引發(fā)矛盾；二是要切實(shí)把解決失地農(nóng)民的社會生存問題作為政府必須解決好的頭等大事來抓，積極引導(dǎo)和扶持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)和個體經(jīng)濟(jì)投入到為 園 區(qū)配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)中，加強(qiáng)并免費(fèi)地為失地農(nóng)民提供轉(zhuǎn)崗再就業(yè)培訓(xùn)及職業(yè)教育培訓(xùn)；三是從征地補(bǔ)償款中拿出一部分資金及政府再補(bǔ)貼一部分資金作為失地農(nóng)民的基本社會保障金，統(tǒng)籌管理，增加農(nóng)民社會保障。 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對策 為避免政策環(huán)境的變化給開發(fā)企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn) ，建議 淅川縣 政府應(yīng)盡丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報(bào)告 10 風(fēng)險(xiǎn)分析與對策 長江勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)研究有限責(zé)任公司 30 量爭取上一級政府的支持，保證已通過片區(qū)的規(guī)劃，避免因規(guī)劃的變動而影響到投資收益。 環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)對策 為確保項(xiàng)目能順利實(shí)施，開發(fā) 單位 應(yīng)重視項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)工作，建議委托有資質(zhì)的環(huán)評機(jī)構(gòu)開展項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)工作并報(bào)環(huán)境保護(hù)主管部門審批；開發(fā)過程中要切實(shí)采取環(huán)境保護(hù)措施，尤其要重視水土保持和 自然環(huán)境 保護(hù)工作 。 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 可行性研究報(bào)告 11 結(jié)論與建議 長江勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)研究有限責(zé)任公司 31 11 結(jié)論與建議 結(jié) 論 丹江口庫區(qū)淅川縣上集碼頭陸域配套工程 建設(shè)，是 淅川縣旅游產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的重要支撐項(xiàng)目之一，對 完善上集碼頭功能、 促進(jìn) 淅川縣旅游產(chǎn)業(yè) 發(fā)展具 有十分重要的意義。本項(xiàng)目建設(shè)符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，項(xiàng)目建設(shè)十分必要。 同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)符合 淅川縣 相關(guān)政策和“十 二 五”發(fā)展規(guī)劃，符合 淅川縣旅游 總體規(guī)劃的要求，項(xiàng)目建設(shè)采用的 布局、方案 較為先進(jìn)、合理，財(cái)務(wù)效益評價(jià)結(jié)果較好，建設(shè)是可行的。 建 議 為使項(xiàng)目盡快順利實(shí)施，本報(bào)告提出如下建議： （ 1） 盡快開展征地拆遷工作。根據(jù)以往類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，征地拆遷是關(guān)系到項(xiàng)目能否順利實(shí)施的關(guān)鍵因素。 （ 2） 盡快 委托有資質(zhì)的環(huán)評機(jī)構(gòu)開展項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)工作并報(bào)環(huán)境保護(hù)主管部門審批 。 （ 3） 鑒于本項(xiàng)目建設(shè)的緊迫性，建議 業(yè)主盡快確定設(shè)計(jì)單位開展設(shè)計(jì)工作，以保證本工程的順利實(shí)施。