延慶商業(yè)市場調(diào)查報告及電信局項目定位報告-資料下載頁
2025-08-23 21:43本頁面
【導讀】我們在數(shù)天內(nèi)先后走訪了相關政府部門的領導，征求華聯(lián)超市和夏都商廈負責人對于。利用收集的市場數(shù)據(jù)，對電信局項目進行了初步的定位。我們首先走訪了縣規(guī)委，規(guī)委的王主任接待了我們。在規(guī)委我們搜集了2020年~2020. 年已批和歸檔的大量房地產(chǎn)項目資料。在縣一商局，某負責同志談到了延慶商業(yè)的市場情況和發(fā)展的歷史。延慶的工業(yè)基礎十。死、吃不飽，百貨大樓和夏都都是一商局的企業(yè)，百貨大樓由于效益不好，已經(jīng)租給別人，這與《延慶報》的文章有些出入，據(jù)《延慶報》消息，夏都。其他的進貨渠道。在延慶縣商業(yè)普遍不景氣的情況下，一
【正文】 （ 3）個體 32483 67522 13475 376 合 計 284503 284503 284503 284503 從上述表格中可以看出，延慶的零售額反映了整個延慶經(jīng)濟類型的構成已經(jīng)是個體和其他經(jīng)濟成分占據(jù)了優(yōu)勢地位；從行業(yè)分類的數(shù)據(jù)中可以看出延慶的制造業(yè)十分薄弱，零售額僅有 376 萬元；從商品分類一欄中可以看出，延慶居民吃方面的消費很大， 2020 年有 12 億元，基尼系數(shù)很高，因此在房地產(chǎn)的定位上，我們可以定位于餐飲和食品方面的超市項目。 2020 年各類商品市場交易情況 單位 數(shù)量 其 中 中心市場 恒生市場 各類商品交易市場 個 10 1 1 12 各類商品成交額 萬元 77943 36973 2327 從 2020 年各類商品市場交易情況一表可以看出，中心市場的成交金額有 36973 萬元，接近總統(tǒng)計數(shù)據(jù)的 50%，這說明了一個問題，那就是延慶居民的整體消費水平還很低，屬于價格敏感性的消費。我們對延慶的一位 40 歲左右的酒吧的管理人員進行了訪談，問她主要在什么地方買東西，她的回答是在大市場（中心市場），原因是比商場和超市里的東西便宜實惠。有這樣的一種說法，延慶的消費分為高中低三類，上層的高收入人群因為有車，買東西去北京，中層的消費人群買東西去夏都商廈，絕大部分人買東西去中心市場。 這就是延慶整體上商業(yè)的現(xiàn)狀。 2020 年延慶社會消費品零售額（萬元） 商 業(yè) 飲 食 業(yè) 工 業(yè) 集貿(mào)市場 其他行業(yè) 行業(yè)合計 156442 35105 941 62463 742 255693 其中：國有 65328 其中：國有 7437 其中：國有 846 集 體 46800 集 體 3776 集 體 95 股 份 10764 股 份 611 個 體 33550 個 體 23731 鑒于電信局項目位于商業(yè)的黃金地段，因此我們的一定要做商業(yè)項目。在定位 上可以在價格上低于夏都，在環(huán)境和布置上高于夏都；在價格上略高于中心市場，在購物環(huán)境上在中心的基礎上大大提高一步。這樣做就可以與縣城不斷發(fā)展的經(jīng)濟水平相適應，又不超越縣城居民的購買能力。在商業(yè)的形態(tài)上，可以選擇開辦綜合超市。 2020/2020 旅游業(yè)基本情況 13 2020/2020 旅游業(yè)基本情況 年份 接待旅游人數(shù)（人次） 旅游收入（萬元） 利稅（萬元） 合 計 免費接待 內(nèi)賓 外賓 合 計 其中 :門票 商業(yè) 餐飲 住宿 合計 稅金 2020 8423429 449807 7385107 588515 74485 23717 —— —— —— 6594 —— 2020 8660100 266679 7481228 912193 86215 28275 6611 13230 5191 8735 3600 從 2020/2020 延慶的旅游業(yè)基本情況可以看出，延慶不愧為旅游大縣。具體分析又可以看出其中的不足。以 2020 年為例，延慶的旅游總收入中，門票收入 28285 萬元，而商業(yè)為6611 萬元，餐飲 13230 萬元，住宿為 5191 萬元，這么一組數(shù)據(jù)印證了延慶旅游配套設施的不足，沒有好的旅游紀念品，沒有 特色的飲食，游客在延慶停留的時間過于短暫，沒有在景點附近住下來，這從反面說明了延慶旅游設施的不足。 2020/2020 商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營情況 從以上表格中可以 產(chǎn)生三個結論： ① 整體商業(yè)不景氣。 2020 年與 2020 年的營業(yè)利潤都是負值，并且固定資產(chǎn)與商業(yè)銷售收入基本持平，說明經(jīng)營情況很差，商業(yè)的投入無法得到豐厚的回報，固定資產(chǎn)的投入在較短的時間內(nèi)難以收回。 ② 商業(yè)在保持一定的增長，因為 2020 年商業(yè)銷售收入高于 2020 年。 ③ 商品的銷售檔次在提高。 2020 年商業(yè)從業(yè)人員為 2891 人，而 2020 年商業(yè)的從業(yè)人員為 2773 人，減少了 118 人，同期的銷售收入上升了 4021 萬元，人均的銷售收入上升了。人均銷售收入的上升可以從兩個方面來解釋：或者每位銷售員的在同一價位售出了更多的產(chǎn)品， 14 或者每位銷售員在售出同等數(shù)量產(chǎn)品的時候售價提高了。因為從業(yè)人員減少，說明第一種解釋不成立，因此說明了隨著延慶整體經(jīng)濟的發(fā)展，居民的消費檔次在提高。這個結論說明了我們可以在大市場（中心市場）的基礎上提升檔次，辦一個較大的超市。 2020/2020 延慶縣房地產(chǎn)投資情況 2020/2020 年延慶縣人均收入 2020/2020 年延慶縣人均收入 城鎮(zhèn)人均收入 農(nóng)民人均收入 指標 2020年 2020 年 指標 2020 年 2020 年 家庭總收入 純收入 4378 5042 出售財產(chǎn)收入 現(xiàn)金收入 借貸收入 現(xiàn)金支出 其中：提取儲蓄存款 住房貸款 家庭總支出 借貸支出 15 三、電信局項目的定位 綜合實際的統(tǒng)計數(shù)據(jù)、調(diào)查結果和上述的分析，對于電信局項目我們可以有如下的定位： 項目功能 在該處建立各類酒店的設計不可行。因為按照控規(guī)的要求，臨街要退 10 米，其余位置也要分別退出 6~14 米，無法建立適應延慶未來需求的高檔的酒店。因此我們可以初步定出兩種方案： 方案 1：該項目將成為購物、餐飲、娛樂、辦公為一體的公共建筑物。 方案 2：該項目將成為購物、住宅為一體的綜合樓。 各種方案的商業(yè)布置及優(yōu)缺電 方案 A 地下一層為停車場和設備間， 1 層為 1500 平米的超市（延慶縣最大）， 2 層為化妝品、服裝、藝術品、旅游紀念品銷售， 3~4 層為餐飲，五層為練歌房和桑拿，六層為辦公。在這種定位情況下，一定要有多部電梯，建筑結構采用框架式。 這種定位的優(yōu)點是較好的利用了地塊，能夠獲得較多的收入，缺點是存在著資金回籠慢和不確定的市場風險。 方案 B 地下一層為商業(yè)設施和首層，采用框架式結構； 2~6 層為住宅，采用磚混結構。這種定位 市場風險很小，已經(jīng)有成功的先例，但是盈利較少。
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