【導(dǎo)讀】本報(bào)告分析研究對(duì)象為：建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)項(xiàng)目。立的，注冊(cè)資金為人民幣3000萬元整。該公司目前主管部門為建德。項(xiàng)工作，由副市長擔(dān)任總指揮）。城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的通知》；體所有土地實(shí)施辦法》的通知；遷管理?xiàng)l例〉若干規(guī)定的補(bǔ)充規(guī)定》的通知；江省建設(shè)工程收費(fèi)定額》；規(guī)劃用地面積約為1495畝，總拆遷房屋面積為萬。m2，住戶1311戶，企事業(yè)單位15家。m2，企業(yè)15家；需拆除違章建筑萬m2。于歷史的原因，廠區(qū)、居民區(qū)混雜，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，配套設(shè)施較落后，尤其是2家大型化工廠，不僅給周邊環(huán)境、居民生活環(huán)境造成污染，為改善城市交通狀況和人居環(huán)境、保障。橋東區(qū)塊屬中熱帶北緣季風(fēng)氣候，氣候溫暖濕潤。℃，年平均總積溫6180℃，無霜期254天。流高峰期堵塞嚴(yán)重。125512萬元，收支相抵后尚有留余，為計(jì)29085萬元人民幣。公平、公正”的原則，嚴(yán)格按國家法律法規(guī)制定相應(yīng)的拆遷安置辦法，

　　

【正文】 系，合計(jì)數(shù)和各列數(shù)相加可能存在一定的誤差。 經(jīng)營收入的測(cè)算 1）可出讓土地的收入估算約 105400 萬元 在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地的價(jià)值取決于市場(chǎng)的價(jià)格，根據(jù)建德市國土局提供的資料和本報(bào)告第 章對(duì)區(qū)塊土地價(jià)格的預(yù)估分析，該區(qū)塊面江靠山，與本市區(qū)其它地塊相比且 有更理想的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是建德城市總體規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬繁華核心的地塊，而且是建德城區(qū)內(nèi)不再有的極具開發(fā)優(yōu)勢(shì)的地塊。該地塊經(jīng)改造開發(fā)后出讓的地價(jià)應(yīng)為 200 萬元 /畝，土地出讓收入為： 527 畝 200 萬元 /畝 =105400 萬元。 2）住宅安置房的收入估算約 萬元 ① 集體土地房屋拆遷安置房的收入 集體土地房屋拆遷安置房與被拆遷房屋等面積部分按拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)收，超拆遷面積部分按 600 元 /m2計(jì)收。則收入為 3370 萬元，其中： 集體土地安置房等面積部分收入： 按市政府建政（ 2020） 14 號(hào)文件和《新安江東入城口土地征 用房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：集體土地安置房的收入即為拆遷戶拆遷面積的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（見 P20）計(jì) 2126 萬。 集體土地安置房超面積部分收入 （ 7 萬 萬 m2） 600 元 / m2=1244 元 ② 國有土地住宅安置房收入 35 由于安置小區(qū)的出售對(duì)象為屬于原區(qū)塊內(nèi)國有土地上的被拆遷戶，在產(chǎn)權(quán)置換結(jié)算時(shí)，根據(jù)建政函（ 2020） 57 號(hào)文件規(guī)定，屬出讓地被拆遷戶按出讓土地房價(jià) 2150 元 /m2，屬劃撥地的被拆遷戶按劃撥土地房價(jià) 1344 元 / m2，則收入為 16002 萬元，其中 屬出讓土地住宅安置房收入： 31124 m22150 元 / m2= 6691 元 屬劃撥土地住宅安置房收入： 69276 m21344 元 / m2=9310 元 3) 商業(yè)用房拆遷安置房收入 商業(yè)安置房根據(jù)新安江城區(qū)市場(chǎng)價(jià)，該區(qū)塊價(jià)格為 5600 元，劃撥土地商業(yè)安置房價(jià)為 2724 元 / m2，則收入為 740 萬元，其中： 出讓土地商業(yè)安置房收入： 869m2 元 / m2= 萬元 劃撥土地商業(yè)安置房收入： 931m2 元 / m2= 萬元 4) 經(jīng)營總收入估算約為 萬元 營業(yè)稅金及附加： 上繳的稅金按國家 規(guī)定稅率計(jì)算，其中營業(yè)稅為營業(yè)收入的 5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為營業(yè)稅的 7%，教育附加費(fèi)為營業(yè)稅的 3%，稅金及附加總計(jì)為 6903 萬元。詳見 “經(jīng)營收入及稅金預(yù)測(cè)表 ”。（詳見表 14） 經(jīng)營收入及稅金預(yù)測(cè)表 表 14 營業(yè)收入 稅金預(yù)測(cè) 序號(hào) 收入項(xiàng)目 金額（萬元） 序號(hào) 收稅項(xiàng)目 基數(shù) 稅率 金額（萬元） 1 土地出讓金 105400 1 營業(yè)稅 125512 5% 6275 2 安置房 20202 2 城市建設(shè) 6275 7% 439 36 銷售收入 維護(hù)稅 住宅安置房銷售收入 19372 3 教育費(fèi)附加 6275 3% 188 商業(yè)安置房銷售收入 740 4 3 小 計(jì) 125512 5 小 計(jì) 4 6 5 合 計(jì) 125512 7 合 計(jì) 6903 經(jīng)營成本預(yù)計(jì)： 本效益分析中的經(jīng)營成本，只考慮經(jīng)營期內(nèi)實(shí)際現(xiàn)金支付的成本，即在總成本費(fèi)用中剔除拆舊，攤銷和各年根據(jù)收入分?jǐn)偟拈_發(fā)成本。 出售安置房的建設(shè)成本，已在投資支出中考慮，在經(jīng)營成本中，不再計(jì)算； 利息：經(jīng)營期間的利息和建設(shè)期的利息已計(jì)入建設(shè)投資中，不再計(jì)息； 職工工資和福利等均已計(jì)入建設(shè)投資管理費(fèi)用中，不再計(jì)算； 其它管理費(fèi)用及稅費(fèi)均已計(jì)入建設(shè)資金管理費(fèi)用，不再計(jì)算。 按上述成本計(jì)算總成本為 96427 萬元，詳見 “總成本費(fèi)用結(jié)算表 ”（表 15）。 總成本費(fèi)用結(jié)算表 表 15 序號(hào) 投資成本項(xiàng)目 費(fèi)用（萬元） 備注 1 開發(fā)投資 77594 集體土地報(bào)批征用費(fèi)用 4599 房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用 30629 37 企事業(yè)單位搬遷費(fèi)用 32648 土地整理費(fèi)用 1120 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用 8598 2 相關(guān)費(fèi)用 11930 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7200 管理費(fèi)用 2365 預(yù)備費(fèi)用 2365 3 稅金 6903 營業(yè)稅 6276 城市維護(hù)建設(shè)稅 439 教育附加費(fèi) 188 總計(jì) 96427 （二）改造項(xiàng)目經(jīng)營效益、財(cái)務(wù)盈利能力分析 靜態(tài)盈利性分析 根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對(duì)本改造項(xiàng)目投入產(chǎn)出進(jìn)行經(jīng)營效益分析可知，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間，收支相抵后尚有盈余，累計(jì)為 29085 萬元。結(jié)果詳見 “損益表 ”（表 16）。因?yàn)楸靖脑祉?xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期短，其投資收益率和投資利稅率不具可比性。 38 表 16 損益表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 累計(jì)數(shù) 1 開發(fā)經(jīng)營收入 125512 土地出讓收入 105400 安置房銷售收入 20202 2 開發(fā)投資成本 89524 開發(fā)建設(shè)投入 77594 開發(fā)建設(shè)相關(guān)費(fèi)用投入 11930 3 工商營業(yè)稅 6903 4 開發(fā)經(jīng)營利潤 29085 5 企業(yè)所得稅 6 凈利潤 29085 資金流量分析 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率按 12%，改造項(xiàng)目計(jì)算期按 6 年，根據(jù) “現(xiàn)金流量表 ”計(jì)算內(nèi)部收益率， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期。其結(jié)果如下： 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %； 投資回收期為 年； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)在值（ 12%拆現(xiàn)）為 4319 萬元。 具體詳見 “現(xiàn)金流量表（表 17） ” 現(xiàn)金流量表 表 17 年 份 項(xiàng) 目 2020 2020 2020 2020 2020 2020 39 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 18000 24000 40000 23400 回收流動(dòng)資金 安置房銷售收入 10000 10112 合 計(jì) 28000 34112 4000 23400 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 11044 22475 29350 17127 9528 流動(dòng)資金 經(jīng)營成本 工商營業(yè)稅 所得稅 合計(jì) 11044 22475 29350 17127 9528 凈現(xiàn)金流量 11044 22475 1350 16985 30472 23400 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 11044 33519 34869 17884 12588 35988 清償能力分析 本改造項(xiàng)目建設(shè)共計(jì)中長期借款 89524 萬元，其中銀行貸款 50000萬元，償還借款的資金來源主要為土地出讓收入及安置房銷售收入，在表 13“投資計(jì)劃和資金籌措表 ”中可看出本項(xiàng)目貸款可在 5 年內(nèi)還清，各年的資金都有一定的留余。 該項(xiàng)目的承辦人在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，資產(chǎn)負(fù)債率小于 %，說明其有良好的財(cái)務(wù)狀況，具有較強(qiáng)的債務(wù)償還能力，詳見資產(chǎn)負(fù)債表（表18）。 40 資產(chǎn)負(fù)債表 表 18 項(xiàng) 目 數(shù) 額 資 產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn) 固定資產(chǎn)凈值 89524 無形資產(chǎn) 負(fù)債及資本 流動(dòng)負(fù)債 借 款 50000 負(fù)債合計(jì) 50000 資 本 政府投入 36524 公司注冊(cè)資本 3000 未分配利潤 29085 資本合計(jì) 68609 風(fēng)險(xiǎn)分析 上述測(cè)算基于以下假設(shè)： 改造開發(fā)整理后的土地能按評(píng)估地價(jià)順利出讓； 拆遷調(diào)查的資料是準(zhǔn)確的，不會(huì)出現(xiàn)大的漏洞； 經(jīng)濟(jì)管理部門提供的企業(yè)資產(chǎn)狀況是真實(shí)的，沒有大的出落 。 41 下面著重分析改造項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)作過程中可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，以期有一定的心理準(zhǔn)備。 （ 1）國家宏觀政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，國家自采取信貸、土地宏觀調(diào)整政策后，今年又加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和調(diào)控力度。對(duì)此，一方面可能會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，重復(fù)產(chǎn)生持幣待購行為，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，對(duì)土地市場(chǎng)和土地的出讓帶來影響，便會(huì)直接影響改造項(xiàng)目能否成功和達(dá)到預(yù)期的效益。 （ 2）融資的風(fēng)險(xiǎn)，隨著國家宏觀調(diào)控政策的影響和金融部門銀根緊縮政策的逐步落實(shí)，使項(xiàng)目融資存在較大的壓力。 （ 3）存在成 本低估的風(fēng)險(xiǎn)： ① 雖本報(bào)告的成本測(cè)算嚴(yán)格按建政函（ 2020） 57 號(hào)《關(guān)于公布 2020 年建德市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的通知》和具體土地房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定中的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，但這樣的補(bǔ)償價(jià)與被拆遷戶的心理期望值總是有差距，難以讓一些人接受，實(shí)際操作中有可能還需提高標(biāo)準(zhǔn)。 ② 企業(yè)搬遷按建政（ 2020） 6 號(hào)文件測(cè)算，但在按文件規(guī)定測(cè)算與實(shí)際操作中可能也會(huì)存在差距，再者企業(yè)要求趨高，所以也會(huì)影響到搬遷補(bǔ)償測(cè)算的準(zhǔn)確性。 ③ 企業(yè)及被拆遷戶提供信息不全，在本測(cè)算中只能按社會(huì)平均水平，故存在不確定的因素。 （ 4）土地出讓的風(fēng)險(xiǎn)， 在改造開發(fā)完成后土地?zé)o法按計(jì)劃、按評(píng)估地價(jià)順利出讓，所以將直接影響改造項(xiàng)目的收入，從而引起盈余的大幅度下降。 42 （ 5）貸款利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，國家宏觀調(diào)控政策，目前主要采取了金融和土地二個(gè)閘門的作用，央行在提高準(zhǔn)備金后商業(yè)銀行資金全面吃；同時(shí)，今年上半年投資過快，央行最近又公布擴(kuò)大貸款利率上浮幅度等意味著存在利率上調(diào)的可能，這就可能增加財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （ 6）建安成本漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。我國近期在一定程度上已出現(xiàn)通貸澎脹現(xiàn)象， 尤其是建筑所用的材料鋼材、水泥、型材等價(jià)格會(huì)大幅上漲，電力能源供應(yīng)緊張，電力雖在一定程度上得到緩解，但在 一定時(shí)期內(nèi)還存有不足的現(xiàn)象，也會(huì)影響工程的順利進(jìn)行。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，受需求拉動(dòng)和供給滯后的影響，大部分建材價(jià)格仍處于上升趨勢(shì)，能源緊缺在短期內(nèi)難以改變，這將會(huì)增大改造項(xiàng)目成本，也會(huì)延長工期。 （ 7）開發(fā)期限延期的風(fēng)險(xiǎn)。改造項(xiàng)目涉及住戶拆遷、企業(yè)的搬遷必定會(huì)損害到一部分人和部分企業(yè)的利益，拆遷工作被稱之 “天下第一難 ”，因此，不可避免地會(huì)出現(xiàn)個(gè)別 “釘子戶 ”，進(jìn)而影響改造項(xiàng)目的期限，而增大項(xiàng)目的成本。 第八章 結(jié) 論 綜上所述，建德市橋東區(qū)塊開發(fā)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及生態(tài)效益，具有重大的建設(shè) 意議，項(xiàng)目建設(shè)者有較強(qiáng)的還貸能力。該改造項(xiàng)目是可行的。