【導讀】本報告分析研究對象為：建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)項目。立的，注冊資金為人民幣3000萬元整。該公司目前主管部門為建德。項工作，由副市長擔任總指揮）。城市房屋拆遷貨幣補償基準價的通知》；體所有土地實施辦法》的通知；遷管理條例〉若干規(guī)定的補充規(guī)定》的通知；江省建設工程收費定額》；規(guī)劃用地面積約為1495畝，總拆遷房屋面積為萬。m2，住戶1311戶，企事業(yè)單位15家。m2，企業(yè)15家；需拆除違章建筑萬m2。于歷史的原因，廠區(qū)、居民區(qū)混雜，基礎設施薄弱，配套設施較落后，尤其是2家大型化工廠，不僅給周邊環(huán)境、居民生活環(huán)境造成污染，為改善城市交通狀況和人居環(huán)境、保障。橋東區(qū)塊屬中熱帶北緣季風氣候，氣候溫暖濕潤?！?，年平均總積溫6180℃，無霜期254天。流高峰期堵塞嚴重。125512萬元，收支相抵后尚有留余，為計29085萬元人民幣。公平、公正”的原則，嚴格按國家法律法規(guī)制定相應的拆遷安置辦法，

　　

【正文】 系，合計數(shù)和各列數(shù)相加可能存在一定的誤差。 經(jīng)營收入的測算 1）可出讓土地的收入估算約 105400 萬元 在完全市場經(jīng)濟條件下，土地的價值取決于市場的價格，根據(jù)建德市國土局提供的資料和本報告第 章對區(qū)塊土地價格的預估分析，該區(qū)塊面江靠山，與本市區(qū)其它地塊相比且 有更理想的區(qū)位優(yōu)勢，是建德城市總體規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬繁華核心的地塊，而且是建德城區(qū)內(nèi)不再有的極具開發(fā)優(yōu)勢的地塊。該地塊經(jīng)改造開發(fā)后出讓的地價應為 200 萬元 /畝，土地出讓收入為： 527 畝 200 萬元 /畝 =105400 萬元。 2）住宅安置房的收入估算約 萬元 ① 集體土地房屋拆遷安置房的收入 集體土地房屋拆遷安置房與被拆遷房屋等面積部分按拆遷補償價計收，超拆遷面積部分按 600 元 /m2計收。則收入為 3370 萬元，其中： 集體土地安置房等面積部分收入： 按市政府建政（ 2020） 14 號文件和《新安江東入城口土地征 用房屋拆遷補償安置實施細則》規(guī)定：集體土地安置房的收入即為拆遷戶拆遷面積的拆遷補償費（見 P20）計 2126 萬。 集體土地安置房超面積部分收入 （ 7 萬 萬 m2） 600 元 / m2=1244 元 ② 國有土地住宅安置房收入 35 由于安置小區(qū)的出售對象為屬于原區(qū)塊內(nèi)國有土地上的被拆遷戶，在產(chǎn)權(quán)置換結(jié)算時，根據(jù)建政函（ 2020） 57 號文件規(guī)定，屬出讓地被拆遷戶按出讓土地房價 2150 元 /m2，屬劃撥地的被拆遷戶按劃撥土地房價 1344 元 / m2，則收入為 16002 萬元，其中 屬出讓土地住宅安置房收入： 31124 m22150 元 / m2= 6691 元 屬劃撥土地住宅安置房收入： 69276 m21344 元 / m2=9310 元 3) 商業(yè)用房拆遷安置房收入 商業(yè)安置房根據(jù)新安江城區(qū)市場價，該區(qū)塊價格為 5600 元，劃撥土地商業(yè)安置房價為 2724 元 / m2，則收入為 740 萬元，其中： 出讓土地商業(yè)安置房收入： 869m2 元 / m2= 萬元 劃撥土地商業(yè)安置房收入： 931m2 元 / m2= 萬元 4) 經(jīng)營總收入估算約為 萬元 營業(yè)稅金及附加： 上繳的稅金按國家 規(guī)定稅率計算，其中營業(yè)稅為營業(yè)收入的 5%，城市建設維護稅為營業(yè)稅的 7%，教育附加費為營業(yè)稅的 3%，稅金及附加總計為 6903 萬元。詳見 “經(jīng)營收入及稅金預測表 ”。（詳見表 14） 經(jīng)營收入及稅金預測表 表 14 營業(yè)收入 稅金預測 序號 收入項目 金額（萬元） 序號 收稅項目 基數(shù) 稅率 金額（萬元） 1 土地出讓金 105400 1 營業(yè)稅 125512 5% 6275 2 安置房 20202 2 城市建設 6275 7% 439 36 銷售收入 維護稅 住宅安置房銷售收入 19372 3 教育費附加 6275 3% 188 商業(yè)安置房銷售收入 740 4 3 小 計 125512 5 小 計 4 6 5 合 計 125512 7 合 計 6903 經(jīng)營成本預計： 本效益分析中的經(jīng)營成本，只考慮經(jīng)營期內(nèi)實際現(xiàn)金支付的成本，即在總成本費用中剔除拆舊，攤銷和各年根據(jù)收入分攤的開發(fā)成本。 出售安置房的建設成本，已在投資支出中考慮，在經(jīng)營成本中，不再計算； 利息：經(jīng)營期間的利息和建設期的利息已計入建設投資中，不再計息； 職工工資和福利等均已計入建設投資管理費用中，不再計算； 其它管理費用及稅費均已計入建設資金管理費用，不再計算。 按上述成本計算總成本為 96427 萬元，詳見 “總成本費用結(jié)算表 ”（表 15）。 總成本費用結(jié)算表 表 15 序號 投資成本項目 費用（萬元） 備注 1 開發(fā)投資 77594 集體土地報批征用費用 4599 房屋拆遷補償、安置費用 30629 37 企事業(yè)單位搬遷費用 32648 土地整理費用 1120 基礎設施配套建設費用 8598 2 相關(guān)費用 11930 財務費用 7200 管理費用 2365 預備費用 2365 3 稅金 6903 營業(yè)稅 6276 城市維護建設稅 439 教育附加費 188 總計 96427 （二）改造項目經(jīng)營效益、財務盈利能力分析 靜態(tài)盈利性分析 根據(jù)上述基礎數(shù)據(jù)，對本改造項目投入產(chǎn)出進行經(jīng)營效益分析可知，項目開發(fā)經(jīng)營期間，收支相抵后尚有盈余，累計為 29085 萬元。結(jié)果詳見 “損益表 ”（表 16）。因為本改造項目開發(fā)經(jīng)營期短，其投資收益率和投資利稅率不具可比性。 38 表 16 損益表 單位：萬元 序 號 項 目 累計數(shù) 1 開發(fā)經(jīng)營收入 125512 土地出讓收入 105400 安置房銷售收入 20202 2 開發(fā)投資成本 89524 開發(fā)建設投入 77594 開發(fā)建設相關(guān)費用投入 11930 3 工商營業(yè)稅 6903 4 開發(fā)經(jīng)營利潤 29085 5 企業(yè)所得稅 6 凈利潤 29085 資金流量分析 財務基準收益率按 12%，改造項目計算期按 6 年，根據(jù) “現(xiàn)金流量表 ”計算內(nèi)部收益率， 財務凈現(xiàn)值和投資回收期。其結(jié)果如下： 所得稅前財務內(nèi)部收益率為 %； 投資回收期為 年； 財務凈現(xiàn)在值（ 12%拆現(xiàn)）為 4319 萬元。 具體詳見 “現(xiàn)金流量表（表 17） ” 現(xiàn)金流量表 表 17 年 份 項 目 2020 2020 2020 2020 2020 2020 39 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 18000 24000 40000 23400 回收流動資金 安置房銷售收入 10000 10112 合 計 28000 34112 4000 23400 現(xiàn)金流出 建設投資 11044 22475 29350 17127 9528 流動資金 經(jīng)營成本 工商營業(yè)稅 所得稅 合計 11044 22475 29350 17127 9528 凈現(xiàn)金流量 11044 22475 1350 16985 30472 23400 累計凈現(xiàn)金流量 11044 33519 34869 17884 12588 35988 清償能力分析 本改造項目建設共計中長期借款 89524 萬元，其中銀行貸款 50000萬元，償還借款的資金來源主要為土地出讓收入及安置房銷售收入，在表 13“投資計劃和資金籌措表 ”中可看出本項目貸款可在 5 年內(nèi)還清，各年的資金都有一定的留余。 該項目的承辦人在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，資產(chǎn)負債率小于 %，說明其有良好的財務狀況，具有較強的債務償還能力，詳見資產(chǎn)負債表（表18）。 40 資產(chǎn)負債表 表 18 項 目 數(shù) 額 資 產(chǎn) 流動資產(chǎn) 固定資產(chǎn)凈值 89524 無形資產(chǎn) 負債及資本 流動負債 借 款 50000 負債合計 50000 資 本 政府投入 36524 公司注冊資本 3000 未分配利潤 29085 資本合計 68609 風險分析 上述測算基于以下假設： 改造開發(fā)整理后的土地能按評估地價順利出讓； 拆遷調(diào)查的資料是準確的，不會出現(xiàn)大的漏洞； 經(jīng)濟管理部門提供的企業(yè)資產(chǎn)狀況是真實的，沒有大的出落 。 41 下面著重分析改造項目在開發(fā)運作過程中可能會遇到的風險，以期有一定的心理準備。 （ 1）國家宏觀政策調(diào)整的風險，國家自采取信貸、土地宏觀調(diào)整政策后，今年又加大了對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和調(diào)控力度。對此，一方面可能會影響消費者對房地產(chǎn)市場的預期，重復產(chǎn)生持幣待購行為，進而影響房地產(chǎn)市場的走勢；另一方面，房地產(chǎn)市場的走勢，對土地市場和土地的出讓帶來影響，便會直接影響改造項目能否成功和達到預期的效益。 （ 2）融資的風險，隨著國家宏觀調(diào)控政策的影響和金融部門銀根緊縮政策的逐步落實，使項目融資存在較大的壓力。 （ 3）存在成 本低估的風險： ① 雖本報告的成本測算嚴格按建政函（ 2020） 57 號《關(guān)于公布 2020 年建德市城市房屋拆遷貨幣補償基準價的通知》和具體土地房屋拆遷補償有關(guān)規(guī)定中的標準進行，但這樣的補償價與被拆遷戶的心理期望值總是有差距，難以讓一些人接受，實際操作中有可能還需提高標準。 ② 企業(yè)搬遷按建政（ 2020） 6 號文件測算，但在按文件規(guī)定測算與實際操作中可能也會存在差距，再者企業(yè)要求趨高，所以也會影響到搬遷補償測算的準確性。 ③ 企業(yè)及被拆遷戶提供信息不全，在本測算中只能按社會平均水平，故存在不確定的因素。 （ 4）土地出讓的風險， 在改造開發(fā)完成后土地無法按計劃、按評估地價順利出讓，所以將直接影響改造項目的收入，從而引起盈余的大幅度下降。 42 （ 5）貸款利率上調(diào)風險，國家宏觀調(diào)控政策，目前主要采取了金融和土地二個閘門的作用，央行在提高準備金后商業(yè)銀行資金全面吃；同時，今年上半年投資過快，央行最近又公布擴大貸款利率上浮幅度等意味著存在利率上調(diào)的可能，這就可能增加財務費用。 （ 6）建安成本漲價的風險。我國近期在一定程度上已出現(xiàn)通貸澎脹現(xiàn)象， 尤其是建筑所用的材料鋼材、水泥、型材等價格會大幅上漲，電力能源供應緊張，電力雖在一定程度上得到緩解，但在 一定時期內(nèi)還存有不足的現(xiàn)象，也會影響工程的順利進行。許多經(jīng)濟學家預測，受需求拉動和供給滯后的影響，大部分建材價格仍處于上升趨勢，能源緊缺在短期內(nèi)難以改變，這將會增大改造項目成本，也會延長工期。 （ 7）開發(fā)期限延期的風險。改造項目涉及住戶拆遷、企業(yè)的搬遷必定會損害到一部分人和部分企業(yè)的利益，拆遷工作被稱之 “天下第一難 ”，因此，不可避免地會出現(xiàn)個別 “釘子戶 ”，進而影響改造項目的期限，而增大項目的成本。 第八章 結(jié) 論 綜上所述，建德市橋東區(qū)塊開發(fā)具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益及生態(tài)效益，具有重大的建設 意議，項目建設者有較強的還貸能力。該改造項目是可行的。