【正文】 二條主干道東西穿過(guò)，交通便捷，嚴(yán)州大道及規(guī)劃的商業(yè)廣場(chǎng)給區(qū)塊營(yíng)造了濃郁的商業(yè)氛圍，臨江而建的江濱路給區(qū)塊營(yíng)造極佳的休閑之地。 22 （二）集體所有土地征地費(fèi)用估算 根據(jù)建德市人民政府建政（ 2020） 29 號(hào)《建德市征用集體所有土地實(shí)施辦法的規(guī)定》，改造項(xiàng)目需征用新安江村集體所有土地 708 畝，報(bào)批、征地 費(fèi)用約 萬(wàn)元，其中，報(bào)批及相關(guān)規(guī)費(fèi) 萬(wàn)元，征地補(bǔ)償費(fèi) 萬(wàn)元，青苗補(bǔ)償費(fèi) 萬(wàn)元，集體土地宅基地征用費(fèi) 萬(wàn)元。 拆遷安置總費(fèi)用 30629 萬(wàn)元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi) 12704 萬(wàn)元，拆遷安置房建設(shè)費(fèi)用 12488 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 3420 萬(wàn)元，建設(shè)前期費(fèi)用 734 萬(wàn)元，相關(guān)補(bǔ)助費(fèi)為 322 萬(wàn)元，相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 836 萬(wàn)元，違章建筑自行拆除獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助費(fèi) 125 萬(wàn)元。集體土地 房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算為 萬(wàn)元。 其中：第一期安置 房面積 萬(wàn) m2，建設(shè)費(fèi)用 518 萬(wàn)元； 第二期安置房 7 萬(wàn) m2，建設(shè)費(fèi)用 4900 萬(wàn)元。 b、國(guó)有劃撥土地房改房住戶拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約 5462 萬(wàn)元， 第一期： 8603 m21835 元 /m2=13205605 元 第二期： 22569m21835 元 m2=41414115 元。 劃撥用地商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)：約 萬(wàn)元，其中： 第一期： 200m24200 元 /m2=840000 萬(wàn)元 第二期： 425m24200 元 /m2=1789200 元。 拆遷安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用 三通一平、室外輔助工程及景觀建設(shè)等費(fèi)用，按建筑面積 200 元//m2計(jì)取，則： 171000m2 萬(wàn)元 /m2=3420 萬(wàn)元 拆遷安置房建設(shè)前期費(fèi)用估算約為 734 萬(wàn)元： ① 建筑設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)：按建筑面積 24 元 / m2計(jì)取，則： 171000m2 萬(wàn)元 /m2=410 萬(wàn)元 ② 景觀設(shè)計(jì)費(fèi)：按建筑面積 2 元 / m2計(jì)取，則： 171000m2 萬(wàn)元 /m2=34 萬(wàn)元 ③ 勘察費(fèi)：按建筑面積 5 元 / m2計(jì) 取，則： 171000m2 萬(wàn)元 /m2=86 萬(wàn)元 ④ 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) :按工程造價(jià)的 %計(jì)取 ,則 : 16736 萬(wàn)元 %=59 萬(wàn)元 ⑤ 白蟻防治費(fèi)：按建筑面積 2 元 / m2計(jì)取，則： 171000m2 萬(wàn)元 /m2=34 萬(wàn)元 ⑥ 工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑面積 5 元 / m2計(jì)取，則： 171000m2 萬(wàn)元 /m2=86 萬(wàn)元 ⑦ 工程招標(biāo)代理費(fèi)：按工程造價(jià)的 %計(jì)取，則 26 16763 萬(wàn)元 0. 15%=25 萬(wàn)元 ⑧ 建設(shè)單位管理費(fèi)：在改造項(xiàng)目中統(tǒng)一計(jì)取 ,在此不再計(jì)取 . 拆遷安置房 建設(shè)用地估算。 ② 集體土地拆遷戶搬家補(bǔ)助費(fèi)： 215 戶 600 元 /戶 2 次 =258000 元。 ② 按時(shí)騰空移交被拆遷房屋的獎(jiǎng)勵(lì)： 1311 戶 50 元 /戶 60 天 80%=3146400 元。 ② 磚木泥木結(jié)構(gòu)： 8000m270 元 /m2=560000 元。 28 表 8 企業(yè)名稱 土地面積 （畝） 廠房面積 m2 搬遷補(bǔ)償費(fèi) （萬(wàn)元） 備注 新安江電力電容器有限公司 1172 新安江電焊條廠 3556 499 新安江水晶有限公司 254 新安江皮革制品廠 402 江城建筑有限公司 294 建德宇新網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 744 建德市內(nèi)燃機(jī)配件廠 4497 建德市新化化工有限公司 11600 浙江新安化工集團(tuán)股份有限公司 9764 合 計(jì) 29226 保健院、學(xué)校及其它單位搬遷費(fèi)用 表 9 單位名稱 土地面積 （ 畝） 房屋面積（ m2） 搬遷費(fèi)用 （萬(wàn)元） 備注 建德市婦幼保健院 542 建德市育才中學(xué) 986 含過(guò)渡費(fèi) 其它單位 638 合 計(jì) 2166 企業(yè)搬遷按計(jì)劃提前完成獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用估算根據(jù)建政（ 2020） 6 號(hào)文件規(guī)定，按搬遷補(bǔ)償資金 4%給予獎(jiǎng)勵(lì)，則： （ 29226+2166）萬(wàn)元 4%= 萬(wàn)元。 2 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 29 按工 程造價(jià) % 30 計(jì)取。 投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國(guó)稅發(fā)（ 1994） 021 號(hào)文投資方向調(diào)幣稅按零稅率計(jì)算。 （九）橋東區(qū)塊改造項(xiàng)目開發(fā)投資估算匯總表（詳見表 12） 表 12 序 號(hào) 投資估算項(xiàng)目 投資估算 （萬(wàn)元） 備 注 1 集體土地報(bào)批、征用費(fèi) 4599 2 房屋拆遷安置費(fèi)估算 30629 集體土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2126 國(guó)有土地居民拆遷補(bǔ)償費(fèi) 10578 31 集體土地住戶拆遷安置房建設(shè) 5418 國(guó)有土地居民安置房建設(shè) 7070 各種補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 1283 安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3420 安置房建設(shè)前期費(fèi)用 734 3 企事業(yè)單位搬遷費(fèi) 32648 4 土地整理費(fèi)用 1120 5 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 8598 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi) 8144 基礎(chǔ)設(shè)施配套前期費(fèi) 454 6 相關(guān)費(fèi)用 11930 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7200 預(yù)備費(fèi)用 2365 管理費(fèi)用 2365 合計(jì) 89524 二、資金籌措 本改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資 89524 萬(wàn)元人民幣，是以社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益為主，直接經(jīng)濟(jì)效益為輔的舊城改造結(jié)合企業(yè)搬遷的項(xiàng)目，資金來(lái)源于政府資金投入和銀行中長(zhǎng)期貸 款，具體計(jì)劃為： 政府投入橋東區(qū)塊改造專項(xiàng)資金 36524 萬(wàn)元； 建德市城興城防有限公司實(shí)收資本 3000 萬(wàn)元。除評(píng)估項(xiàng)目的收益率，同時(shí)評(píng)估該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，該項(xiàng)目承辦方的債務(wù)償還能力。 e、行政劃撥用地開發(fā)成本的收入。所有的附表是本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的組成部分，數(shù)據(jù)單價(jià)是萬(wàn)元，因小數(shù)點(diǎn)和四舍五入關(guān)系，合計(jì)數(shù)和各列數(shù)相加可能存在一定的誤差。則收入為 3370 萬(wàn)元，其中： 集體土地安置房等面積部分收入： 按市政府建政（ 2020） 14 號(hào)文件和《新安江東入城口土地征 用房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：集體土地安置房的收入即為拆遷戶拆遷面積的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（見 P20）計(jì) 2126 萬(wàn)。 其它管理費(fèi)用及稅費(fèi)均已計(jì)入建設(shè)資金管理費(fèi)用，不再計(jì)算。因?yàn)楸靖脑祉?xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期短，其投資收益率和投資利稅率不具可比性。 該項(xiàng)目的承辦人在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，資產(chǎn)負(fù)債率小于 %，說(shuō)明其有良好的財(cái)務(wù)狀況，具有較強(qiáng)的債務(wù)償還能力，詳見資產(chǎn)負(fù)債表（表18）。經(jīng)濟(jì)管理部門提供的企業(yè)資產(chǎn)狀況是真實(shí)的，沒有大的出落 。 （ 2）融資的風(fēng)險(xiǎn)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響和金融部門銀根緊縮政策的逐步落實(shí)，使項(xiàng)目融資存在較大的壓力。 （ 4）土地出讓的風(fēng)險(xiǎn)， 在改造開發(fā)完成后土地?zé)o法按計(jì)劃、按評(píng)估地價(jià)順利出讓，所以將直接影響改造項(xiàng)目的收入，從而引起盈余的大幅度下降。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，受需求拉動(dòng)和供給滯后的影響，大部分建材價(jià)格仍處于上升趨勢(shì)，能源緊缺在短期內(nèi)難以改變，這將會(huì)增大改造項(xiàng)目成本，也會(huì)延長(zhǎng)工期。該改造項(xiàng)目是可行的。改造項(xiàng)目涉及住戶拆遷、企業(yè)的搬遷必定會(huì)損害到一部分人和部分企業(yè)的利益，拆遷工作被稱之 “天下第一難 ”，因此，不可避免地會(huì)出現(xiàn)個(gè)別 “釘子戶 ”，進(jìn)而影響改造項(xiàng)目的期限，而增大項(xiàng)目的成本。 （ 6）建安成本漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。 ② 企業(yè)搬遷按建政（ 2020） 6 號(hào)文件測(cè)算，但在按文件規(guī)定測(cè)算與實(shí)際操作中可能也會(huì)存在差距，再者企業(yè)要求趨高，所以也會(huì)影響到搬遷補(bǔ)償測(cè)算的準(zhǔn)確性。 （ 1）國(guó)家宏觀政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家自采取信貸、土地宏觀調(diào)整政策后，今年又加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和調(diào)控力度。改造開發(fā)整理后的土地能按評(píng)估地價(jià)順利出讓； 其結(jié)果如下： 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %； 投資回收期為 年； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)在值（ 12%拆現(xiàn)）為 4319 萬(wàn)元。 總成本費(fèi)用結(jié)算表 表 15 序號(hào) 投資成本項(xiàng)目 費(fèi)用（萬(wàn)元） 備注 1 開發(fā)投資 77594 集體土地報(bào)批征用費(fèi)用 4599 房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用 30629 37 企事業(yè)單位搬遷費(fèi)用 32648 土地整理費(fèi)用 1120 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用 8598 2 相關(guān)費(fèi)用 11930 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7200 管理費(fèi)用 2365 預(yù)備費(fèi)用 2365 3 稅金 6903 營(yíng)業(yè)稅 6276 城市維護(hù)建設(shè)稅 439 教育附加費(fèi) 188 總計(jì) 96427 （二）改造項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益、財(cái)務(wù)盈利能力分析 靜態(tài)盈利性分析 根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對(duì)本改造項(xiàng)目投入產(chǎn)出進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益分析可知，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間，收支相抵后尚有盈余，累計(jì)為 29085 萬(wàn)元。利息：經(jīng)營(yíng)期間的利息和建設(shè)期的利息已計(jì)入建設(shè)投資中，不再計(jì)息； 詳見 “經(jīng)營(yíng)收入及稅金預(yù)測(cè)表 ”。該地塊經(jīng)改造開發(fā)后出讓的地價(jià)應(yīng)為 200 萬(wàn)元 /畝，土地出讓收入為： 527 畝 200 萬(wàn)元 /畝 =105400 萬(wàn)元。在評(píng)估過(guò)程中，我們采用了稅前全部投資的指標(biāo)。 投資計(jì)劃：本項(xiàng)目投資總額為 89524 萬(wàn)元人民幣，分五年投入，各年所需投資詳見 “投資使用計(jì)劃和資金籌措表，（表 13）。 具體詳見 “投資使用計(jì)劃及資金籌措表 ”。 建設(shè)單位管理費(fèi)按項(xiàng)目投資費(fèi)用 3%計(jì)取，計(jì) 2365 萬(wàn)元。 4 工程招標(biāo)代理費(fèi) 12 5 6 合 計(jì) 454 （七）、其它費(fèi)用估算 預(yù)備費(fèi)：按項(xiàng)目投資額的 3%計(jì)取，計(jì) 2365 萬(wàn)元。 29 （五）、改造項(xiàng)目土地整理費(fèi)用估算 改造項(xiàng)目需進(jìn)行場(chǎng)地平整，須開挖土石方量約 56 萬(wàn) m3，其費(fèi)用估算為 56 萬(wàn) m320 元 /m3=1120 萬(wàn)元。 共需獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助費(fèi) 125 萬(wàn)元。 違章建筑鼓勵(lì)自行拆除的補(bǔ)助費(fèi)用估算 改造區(qū)塊內(nèi)違章建筑面積 萬(wàn) m2，其中： 鋼混結(jié)構(gòu) 5920 m2， 磚木與泥木結(jié)構(gòu) 8000 m2， 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 2020 m2。 拆遷戶臨時(shí)過(guò)渡安置補(bǔ)助費(fèi)估算 國(guó)有土地拆遷戶按拆遷安置方案不進(jìn)行臨時(shí)過(guò)渡安置，而集體土地拆遷戶需進(jìn)行臨時(shí)過(guò)渡安置，所以需給予集體土地拆遷戶補(bǔ)助，按市政府集體土地房屋拆遷有關(guān)規(guī)定每戶每月 450 元，按二年計(jì)算，則需： 215 戶 450 元 /月 24=2322020 元。 拆遷戶搬家補(bǔ)助費(fèi)估算 改造項(xiàng)目拆遷戶總戶數(shù) 1131 戶，其中居民 1067 戶，農(nóng)戶 215 戶，商業(yè) 29 戶，根據(jù)建政