【正文】 函（ 2020） 57 號文件規(guī)定，房屋拆遷搬家補助費每戶 600 元 /戶，由于集體土地房屋拆遷需臨時過渡，需二次搬家，因而按二次計費。 25 國有土地房屋拆遷需建安置房 萬 m2，其中：住宅 萬 m2，商業(yè)用房 萬 m2，其建安造價為 700 元 / m2（含水電）：則： 第一期： 24500m2700 元 /m2=17150000 元。 d、商業(yè)用房拆遷補償費估算為 660 萬元；其中：一期 316 萬元，二期 萬元。 ① 拆遷安置補償費估算為 10578 萬元。 b、第二期集體土地房屋拆遷總面積 萬 m2按四檔進行拆遷補償估算計 1931 萬元： 鋼混結(jié)構(gòu) 3432 m2550 元 / m2=1887600 元 磚混結(jié)構(gòu) 31572m2450 元 / m2=14207400 元 磚木結(jié)構(gòu) 5121m2350 元 / m2=1792350 元 泥木結(jié)構(gòu) 9475m2150 元 / m2=1421250 元 ② 集體土地房屋拆遷安置房建設(shè)費用估算 集體土地房屋拆遷需建安置房 萬 m2。 集體土地房屋拆遷安置總費用 7544 萬元，其中：拆遷補償費用2126 萬元，安置房建設(shè)費 5418 萬元。 需建拆遷安置房 萬 m2。 綜上分析該宗地的開發(fā)雖受 國家政策的一定影響，但建德所特有的開發(fā) “小氣候條件 ”是難以改變的，因此，該區(qū)塊可供經(jīng)營性用地，每畝 200 萬元 /畝的地價是不受質(zhì)凝的。這主要是由建德的八山一水一分田的土地環(huán)境和建德作為 國家優(yōu)秀旅游城市、休閑度假勝地和良好的社會發(fā)展趨勢和交通狀況所決定的。同時由于極需解決城市東西向交通擁擠的矛盾，因此，整個區(qū)域改造項目分為二期實施： 17 第一期為解決城市出行難的東西交通工程，工程內(nèi)容包括嚴(yán)州大道（橋東段）道路工程、跨 320 國道立交橋工程、部分集體土地征用與工程相配套 的拆遷安置工作等，時間為 2020 年底 ——2020 年 9 月。 表 2 路名 功 能 寬度（ m） 長度（ m） 面積（ m2） 備 注 嚴(yán)州大道 主干道 30 1435 43050 江濱路 次干道 20 1426 28520 嚴(yán)州支路 次干道 20 376 7520 支 路 15 400 6000 支 路 14 489 6846 一號路 支 路 16 425 6800 二號路 次干道 22 454 9988 16 三號路 次干道 22 410 9020 四號路 次干道 22 343 7546 五號路 支 路 14 291 4074 六號路 支 路 16 262 4192 七號路 支 路 14 218 3052 八號路 支 路 10 148 1480 新橋路 支 路 10 605 6050 二號路 支 路 14 200 2800 合計 7482 146938 道路建設(shè)工程必須同時進行給水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)?、有線電視、路燈等 8 種管線的埋設(shè)。 （二）企事業(yè)單位搬遷概況 15 企事業(yè)單位概況 改造項目需搬遷企事業(yè)單位 15 家，占地 畝，建筑面積 萬 m2。 拆遷安置方案 根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《浙江 省城市房屋拆遷管理條例》、《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷安置采取貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置二種方式。 拆遷安置房建設(shè)概況 14 改造項目住房拆遷總面積約 萬 M2，需建設(shè)拆遷安置房面積約 萬 M2，其中：集體所有土地住戶需建安置房 萬 M2；國有土地住戶建安置房 萬 M2；居民住宅 需建安置房 萬 M2，需建商鋪房 萬 M2。 二、改造項目拆遷安置、企業(yè)搬遷概況 （一）住戶拆遷安置概況 住戶拆遷概況 改造項目開發(fā)需拆遷住戶約 1311 戶，拆遷面積約 萬 M2，其中：集體土地房屋拆遷 215 戶，建筑面積 萬 M2；居民住戶約 1067戶，建筑面積 萬 M2；商鋪房 29 戶，建筑面積 萬 M2；違章建筑約 萬 M2。 廣播電視規(guī)劃：區(qū)塊內(nèi)規(guī)劃設(shè)立有線、電視管線分別從嚴(yán)州大道引入，新建道 路上埋設(shè)電視管線，以 23 支 ，網(wǎng)絡(luò)分布密集區(qū)域適當(dāng)增加管孔數(shù)量。 12 配電線路：區(qū)塊內(nèi) 10KV配電線，采用架空敷設(shè)與電纜地埋敷設(shè)相結(jié)合方式，在商業(yè) 服務(wù)中心區(qū)、主要道路以及景觀較好的地帶采用地埋方式，其余地帶可采用架空敷設(shè)。雨水管材采用鋼筋砼管。 供水方式：供水管網(wǎng)采用主干管與樹技狀支管相結(jié)合的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，管網(wǎng)系統(tǒng)采用生活與消防合并系統(tǒng)由嚴(yán)州大道城市給水主干管引入。 二、規(guī)劃功能定位 根據(jù)建德市城市總體規(guī)劃確定的發(fā)展目標(biāo)和橋東區(qū)塊的發(fā)展條件，采取： “統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一搬拆遷、統(tǒng)一開發(fā)、分批建設(shè) ”的方式，建成以商業(yè)金融、休閑娛樂和旅游接待三大功能為主的主城區(qū)新中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽地。舊城改造是一項 既要對百姓負(fù)責(zé)，又要對政府負(fù)責(zé)，既要對現(xiàn)實負(fù)責(zé)，更要對歷史和未來負(fù)責(zé)，既要講究社會效益，也要強調(diào)經(jīng)濟效益的綜合性工程。新安江水庫自 1960 年 4月竣工運行以來，共泄洪 6 次。 （三）是打造旅游休閑城市，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略 橋東區(qū)塊北靠牛頭山、南依新安江，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，但由于多重原因其城區(qū)功能不斷衰退，已成為發(fā)展落后的代名詞，嚴(yán)重地影響了 “全國優(yōu)秀旅游城市 ”的形象。為此，通過改造形成與新安東路平行的嚴(yán)州大道和江濱大道，極大地提高了城市道路網(wǎng)的通行能力和服務(wù)水平，破解了 “行路準(zhǔn) ”的矛盾，同時區(qū)域內(nèi)公建配套設(shè)施得到改善，使城市東、西二區(qū)域得以貫通，創(chuàng)造了良好的休閑消費空間，增強城市向心力，有效提高中心城市集聚功能，加快城市化進程，有十分重要意義。 ④ 處理好國家宏觀調(diào)控政策的落實和進一步規(guī)范本地房 地產(chǎn)市場，促進地方持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，使開發(fā)工作有計劃、有步驟、有序穩(wěn)妥地進行，盡量降低政策風(fēng)險、融資風(fēng)險。 6 建議 ① 政府應(yīng)組成強有力的綜合協(xié)調(diào)班子，全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理區(qū)塊改造過程中遇到的困難和問題，不要因 為互為扯皮、推委而影響改造項目開發(fā)的實施。 三、問題與建議 存在的主要問題 ① 區(qū)塊企業(yè)較多，尤其是有二家市骨干化工企業(yè)，其搬遷費用和進度直接影響了 開發(fā)的效益。 （四）項目投入總資金及效益情況 項目投入總資金 5 經(jīng)估 算項目投入總資金 億元。原橋東路現(xiàn)狀：全長 1510 米，現(xiàn)狀路面寬5—12 米，泥路面、砼路面混雜。年平均氣 溫℃ ，年平均總積溫 6180℃ ，無霜期 254 天。橋東區(qū)塊臨近新安江，屬錢塘江流域。 （三）規(guī)劃及建設(shè)條件 規(guī)劃設(shè)計 根據(jù)市政府批準(zhǔn)的由浙江大學(xué)設(shè)計的《建德市橋東區(qū)塊城市設(shè)計方案》，通過實施企業(yè)搬遷，住戶拆遷安置，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的建設(shè)，未來該地區(qū)將建設(shè)成為一個濱江特色突出、公共服務(wù)設(shè)施完善和集中，金融商業(yè)氛圍濃郁、人居環(huán)境優(yōu)良的集商業(yè)、文化娛樂、商務(wù)辦公、旅游信息、休閑、賓 館為一體的建德市現(xiàn)代化城市功能區(qū)和城市公共中心區(qū)域。 該項目地處建德市新安江街道東南區(qū)域，是主城區(qū)中僅剩的舊城未改造的區(qū)域，她濱臨新安江，北靠牛頭山，自然環(huán)境得天獨厚。 （三）可行性分析研究報告編制的依據(jù) 建德市人民政府建設(shè)函（ 2020） 57 號《關(guān)于公布 2020 年度建德市城市房屋拆遷貨幣補償基準(zhǔn)價的通知》； 《關(guān)于建德市基準(zhǔn)地價更新結(jié)果的批復(fù)》（浙土資函（ 2020） 9號）； 2 建德市人民政府建政（ 2020） 29 號關(guān)于印發(fā)《建 德市征用集體所有土地實施辦法》的通知； 建德市人民政府關(guān)于印發(fā)《建德市實施〈浙江省城市房屋拆遷管理條例〉若干規(guī)定的補充規(guī)定》的通知（建政（ 2020） 18 號）； 建德市人民政府辦公室（ 2020） 268 號《關(guān)于征（使）用集體所有土地房屋拆遷補償安置政策》； 《建德市人民政府關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的若干意見》（建政（ 2020） 6 號） 建德市城市總體規(guī)劃、建德市橋東區(qū)塊城市設(shè)計； 《浙江省建筑工程預(yù)算定額》（ 2020）、《浙江省安裝工程預(yù)算定額》（ 2020）、《浙江省市政工程預(yù)算定額》（ 2020）、《浙江省建設(shè)工程收費定額》（ 2020）； 浙江省建筑工程計價暫行辦法； 建德市建筑工程造價信息。 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目 可 行 性 研 究 報 告 浙江省科技咨詢中心 2020年 7月 1 建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目 可行性研究報告 第一章 總論 一、項目背景 （一）項目名稱 本報告分析研究對象為：建德市橋東區(qū)塊改造開發(fā)項目。該公司目前主管部門為建德市橋東區(qū)塊開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組（該小組是市委、市政府為確保橋東區(qū)塊改造開發(fā)建設(shè)項目順利實施而專門設(shè)立的機構(gòu)，由市長擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)小組組長，下設(shè)開發(fā)建設(shè)指揮部，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)項目建設(shè)所涉及的各項工作，由副市長擔(dān)任總指揮）。其中：集體土地住宅拆遷面積 萬 m2，拆遷 215 戶；國有地住宅拆遷面積 萬 m2，拆遷戶 1067 3 戶；商業(yè)用房 萬 m2，拆遷戶 29 戶；企事業(yè)單位拆遷面積 萬m2，企業(yè) 15 家；需拆除違章建筑 萬 m2。 （二）項目開發(fā)的主要思路 對該區(qū)塊實施整體改造后，出讓土地所得收益一部分用于企業(yè)搬遷、居民拆遷安置，另一部分用于基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)和公益事業(yè)建設(shè)，以達到舊城改造目的，并取得良好的社會效果和經(jīng)濟效益。 ② 、工程地質(zhì)與水文條件 橋東區(qū)塊基本為河谷泛濫沖積層，基巖夾砂巖成砂巖加泥巖，地基承載力一般為 12∽ 20 噸 /M2。 ③ 、氣候條件 橋東區(qū)塊屬中熱帶北緣季風(fēng)氣候，氣候溫暖濕潤。 ④ 、交通運輸條件 橋東區(qū)塊主要通過東西向的橋東路連接各地塊，其西端接白沙路，東端可通往溪頭區(qū)。遇上下班人流高峰期堵塞嚴(yán)重。 （五）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) （ 1）財務(wù)內(nèi)部收益率： （ 2）財務(wù)凈現(xiàn)值： 6000 （ 3）投資回收期 5 年。 ③ 由于國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整，尤其是目前國家對房地產(chǎn)市場的進一步調(diào)控，項目受國家政策影響大，不僅在開發(fā)成本控制和土地的供應(yīng)上有一定的難度，而且融資也存在較大的壓力。使百姓通過搬遷不僅改善了居住環(huán)境，而且使生活條件也得到一定的改良。而橋東區(qū)塊工業(yè)、生活居住混雜，交通等公建配套設(shè)施極弱，更何況區(qū)塊 7 位于市政府城市建設(shè)實現(xiàn)