【導(dǎo)讀】抵押貸款的運(yùn)行過(guò)程。抵押房屋的使用和管理。利率變化對(duì)還款額的影響。E/V為權(quán)益比率，在投資的初始期即為首付成數(shù)。營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的差值。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，凈營(yíng)業(yè)收益。的分配為兩部分：a付給銀行貸款利息，b股東收益。這里，我們記（R-i）為D，即資產(chǎn)收益率與貸款利率的差；記V/（V-M）為L(zhǎng)，即權(quán)益比率的倒數(shù)，稱(chēng)為杠桿因子。用，分三種情況來(lái)計(jì)算。足以購(gòu)買(mǎi)，也可向銀行貸款，則不同的貸款比例所帶來(lái)的股東權(quán)益收益率。是有明顯差異的。自有資金不足，向銀行貸款，款的年利率分別為8%，10%，12%，14%，用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。業(yè)的影響力有重要作用，同時(shí)也產(chǎn)生了一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。安排是按一定的時(shí)間間隔等額地償還。執(zhí)行還貸安排是保障各自利益的前提，這里，M為貸款額，n為貸款月數(shù)，i為貸款的月利率。

　　

【正文】 意提供擔(dān)保的書(shū)面文件及其資信證明； ⑹以?xún)?chǔ)蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證； ⑺以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門(mén)批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明； ⑻放款人要求提供的其他文件或資料 二、貸款審查 貸款 審查的內(nèi)容 主要包括 ： ⑴核驗(yàn)借款人申請(qǐng)表； ⑵核實(shí)借款人購(gòu)房行為、購(gòu)房合同的真實(shí)性與合法性，防止借款人和開(kāi)發(fā)商合謀騙取貸款； ⑶審核借款人的收入情況，對(duì)借款人所提供的收入證明的真實(shí)性進(jìn)行仔細(xì)審查核實(shí)，以保證借款人有足夠的償還貸款本息的能力； ⑷對(duì)擬抵押的房屋或土地進(jìn)行實(shí)地勘察，在必要時(shí)請(qǐng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估； ⑸審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件； ⑹審查保證人的保證資格和保證能力； ⑺審查借款人及其聯(lián)名人的真實(shí)年齡，一般要求貸款期限不超過(guò)其中年長(zhǎng)者的退休年限； ⑻審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于 30%，并要求其將自有資金存入開(kāi)發(fā)商在放款銀行所開(kāi)立的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)中。 三、借款人資信評(píng)估 個(gè)人素質(zhì)方面包括：職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、健康狀況、行為表現(xiàn)、綜合印象。 主要考察房?jī)r(jià)收入比和還貸收入比兩個(gè)指標(biāo)。 包括：抵押率、質(zhì)押率、第三方保證程度、雙重?fù)?dān)保、抵押物的變現(xiàn)能力、借款人購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況、其他附加條件。 四、貸款審批 經(jīng)上述程序后，同意貸款的按照規(guī)定的程序上報(bào)審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)通知借款人進(jìn)行相關(guān)程序；不同意的，應(yīng)將申請(qǐng)人的所有材料退還。 五、各銀行的具體要求 第三節(jié) 個(gè)人住房貸款的發(fā)放 一、簽訂借款合同 銀行批準(zhǔn)了申請(qǐng)人的貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通知借款人簽訂若干合同，包括借款合同、擔(dān)保合同、保險(xiǎn)合同和公證合同等，具體 程序如下 ： 。 （質(zhì)）押擔(dān)保方式擔(dān)保的需要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)公證和抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù)。 。 《 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 》 正本、抵押登記證明文件（或房屋他項(xiàng)權(quán)證）、抵押物保險(xiǎn)單正本交放款人保管，需要借用應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交還放款人保管。 ，保單正本有銀行保管。 ，要開(kāi)立開(kāi)發(fā)商保證金存款專(zhuān)戶(hù)。 二、貸款額度、期限和利率的確定 貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)值的80%，一般為 70%。 貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò) 30年。 貸款利率由中國(guó)人民銀行專(zhuān)門(mén)公布 。在利率調(diào)整時(shí)，若剩余期限在一年內(nèi)的仍按合同利率執(zhí)行；若剩余期限超過(guò)一年，則在次年 1月 1日起執(zhí)行新利率，因此 必須分段計(jì)算還貸清單 。 三、還款方式 目前，商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款的 還款方式 由中國(guó)人民銀行統(tǒng)一規(guī)定 ，貸款期限在一年內(nèi)的采用 到期一次還本付息方式，貸款期限在一年以上的采用 等額本息還款法（先息后本） 或 等額本金還款（利隨本清）法 ， 累進(jìn)償還法 正在研發(fā)之中。 M=P*r(1+r)n／ [(1+r)n－１ ] （遞減還款法） 每月還款額 =貸款本金 /貸款期月數(shù) +（本金－已歸還本金累計(jì)額） *月利率 請(qǐng)注意，與本息均還法不同！ 累進(jìn)償還法 是指貸款期內(nèi) 分段按一定比例遞增還款額 ，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月均按相等的金額（即先息后本法）歸還本金和利息。 其 計(jì)算公式 為： M1=P[（ 1+r） n（ d－ r） ]／ [（ 1+d） n－（ 1+r） n] Mi=M1*（ 1+d） i1 這里 ， M1為第一年的月償還額， P為借款總額， r為借款利率 ， n為貸款期限 ， d為等比年遞增率， i為第 i個(gè)還款年 ， Mi為該年月償還額 。 累進(jìn)償還法的分析過(guò)程 假設(shè)貸款總額為 P，按月償還，期限為 n，月利率為 r，還款額每月均按 d增加 ，則有： P=M1(1+r)1+M2(1+r)2+M3(1+r)3……+M n(1+r)n （ 1） 而 M2=M1(1+d) M3=M1(1+d)2 …… Mn=M1(1+d)n1 將各個(gè) M代入（ 1） ，則有： P=M1[(1+r)1+(1+d)(1+r)2+(1+d)2(1+r)3+……+(1+d) n1(1+r)n] （ 2） （ 2）兩邊同剩以 (1+d)(1+r)1，則有： P(1+d)(1+r)1=M1[(1+d)(1+r)2+(1+d)2(1+r)3+……+(1+d) n(1+r)n1] （ 3） （ 2）－（ 3） 得： P[1－ (1+d)(1+r)1]=M1[(1+r)1－ (1+d)n(1+r)n1] 則 M1=P[1－ (1+d)(1+r)1]／ [(1+r)1－ (1+d)n(1+r)n1] 即 M1=P(1+r)n（ d－ r）／ [(1+d)n－ (1+r)n] Mi=M1*（ 1+d） i1 提前還款的處理已講過(guò)，不再重復(fù)。 四、抵押權(quán)登記 借款人獲得抵押貸款時(shí)，一定要簽訂抵押合同并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押登記。具體程序如下： ⑴登記時(shí)限 抵押當(dāng)事人必須在抵押合同簽訂的 30天內(nèi) ，向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押登記，登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)及提交的文件審核合格后，應(yīng)在 15個(gè)工作日內(nèi) 作出是否準(zhǔn)予登記的書(shū)面答復(fù)， 抵押合同在生效日為登記之日 。 ⑵應(yīng)提交的文件 抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明、抵押雙方共同提交的抵押登記申請(qǐng)書(shū)、經(jīng)過(guò)公證的借款合同和抵押合同、《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 或 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》（共有房屋還必須提交 《 房屋共有權(quán)證 》 和其他共有人同意抵押的證明）、房屋價(jià)值證明文件、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。 ⑶ 房屋抵押權(quán)的設(shè)立與變更 以房屋的所有權(quán)證抵押 的，抵押的設(shè)立是通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)在 《 房屋所有權(quán)證 》 上 作 他項(xiàng)權(quán)利記載 ，并同時(shí)向抵押權(quán)人頒發(fā) 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 ；以預(yù)售房屋或在建工程作抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在 抵押合同 上作記載 。 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起 15天內(nèi) ，到原登記機(jī)關(guān) 辦理變更或注銷(xiāo)抵押登記手續(xù) 。 以期房抵押的 ，放款人與抵押人應(yīng)持合法的房屋買(mǎi)賣(mài)合同到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)，以 防止開(kāi)發(fā)商重復(fù)銷(xiāo)售同一房屋 。在取得 《 房屋所有權(quán)證 》 后要及時(shí)辦理正式的抵押登記手續(xù)。 以土地上建筑物并依法獲得土地使用權(quán)作抵押的，要到土地管理部門(mén)的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)或房地合一的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記。具體手續(xù)與房屋抵押登記基本一致， 只是時(shí)間上要求更嚴(yán)格 。 ⑴土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng) ⑵土地使用權(quán)抵押登記和變更登記 第四節(jié) 個(gè)人住房貸款貸后管理與貸款償還 一、貸后檢查及違約處理 貸后檢查 包括以下內(nèi)容： ⑴借款人依合同約定歸還貸款本息情況； ⑵借款人有無(wú)騙取銀行信用行為； ⑶借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還貸能力的因素變化情況； ⑷保證人保證資格和保證能力的變化情況； ⑸抵押物保管及其價(jià)值變化情況； ⑹項(xiàng)目工程進(jìn)度和抵押預(yù)登記和正式登記落實(shí)情況； ⑺有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性和有效性情況； ⑻貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度、變化及其發(fā)展趨勢(shì)； ⑼其他關(guān)系放款人債權(quán)實(shí)現(xiàn)和保障的內(nèi)容。 貸款形態(tài) 是指 根據(jù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)貸款進(jìn)行的分類(lèi) ，目前尚無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般劃分為 5級(jí)： ⑴正常貸款 ⑵關(guān)注貸款 ⑶次級(jí)貸款 ⑷可疑貸款 ⑸損失貸款 貸款檢查 分 抽查 和 重點(diǎn)檢查 ，其程序包括 5個(gè)主要環(huán)節(jié) 。 對(duì)違約貸款的處理包括 9種基本方式 。 二、貸款檔案的建立與管理 個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放后， 銀行信貸部門(mén)必須建立統(tǒng)一的貸款資料庫(kù) ，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，集中保管 貸款原始資料 。 三、清戶(hù)撤押 借款人清償全部貸款本息后， 銀行應(yīng)及時(shí)通知借款人（及保證人），持有效證件辦理清戶(hù)撤押手續(xù) 。 手續(xù)完成后，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)才能宣告正式結(jié)束。