【導讀】社會主義新農(nóng)村建設—撫順縣蘭山新城建設項目。撫順市撫順縣蘭山鄉(xiāng)蘭山河西。和充滿生機的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)。新建拆遷安置住房建筑面積79000m2；公建建筑面積2020. m2；居住區(qū)用地。本項目估算總投資為8400萬元。撫順位于遼寧省東部，在東經(jīng)123°39´42"至125°28´58"，北緯。41°14´10"至41°28´32"之間，撫順境內(nèi)平均海拔80米，地處中溫帶，撫順地理位置優(yōu)越，東與吉林省接壤，西距省會沈陽市45公里，撫順是一座歷史悠久的古城，人跡歷史達7000年。撫順地區(qū)有城堡始于漢代，漢于公元前75. 做出了突出貢獻。建國初期，撫順被定為中央直轄市，1954年遼東、遼西省合并為遼寧省，撫順改為省轄市。撫順市下轄四區(qū)三縣和兩個開發(fā)區(qū)。市總面積11272平方公里，總?cè)丝?26萬人。撫順縣地區(qū)位于撫順市的西端。全市下轄4個鎮(zhèn)，8個鄉(xiāng)。面積約2200平方公里，鄉(xiāng)村人口約20萬人。撫順縣處在南溫帶亞濕潤區(qū)內(nèi)，屬大性季風氣候。七月平均氣溫24.℃，最高氣溫℃?！笆晃濉逼陂g，撫順縣政府根據(jù)自身優(yōu)勢和外。府職能歸撫順縣委縣政府領導。

　　

【正文】 本工程旨在改善 村民居住環(huán)境和生活水平，改善 蘭山鄉(xiāng) 投資環(huán)境，為招商引資創(chuàng)造有 利條件。 工 程實施應本著早投資早受益的原則 盡快完成，使工程投資能在最短時司內(nèi)發(fā)揮出最大效益。 計劃設想 本項目總工期為 ，建設工期為 2年 。 2020年 10月 12月 完成項目可行性研究報告及審查論證等工作； 2020年 3月完成項目規(guī)劃及審批等工作； 2020年 4月 2020年 5月進行初步設計及施工圖設計、工程招標等前期工作； 2020年 5月 2020年 8月進行 住宅小區(qū) 69000㎡ 工程建設， 在完成住宅樓建設的同時，完成 小區(qū)的 基礎配套設施建設 和公用配套設施建設 ； 2020年 8月 工程竣工驗收，投入使用。 項目實施的管理要點 (1)項目實施主要原則 ： 符合國家建設項目的建設、審批程序。要建立專門的機構(gòu)，負責項目的實施、組織、 協(xié)調(diào)工作。 社會主義新農(nóng)村建設 —撫順縣蘭山新城建設項目可行性研究報告 撫順市建筑科學研究院有限責任公司 38 (2)工程組織機構(gòu)的主要任務 ： 工程計劃管理 ； 要按預期計劃完成項目建設任務。財務管理 ； 要將建設資金控制在批準的投資額范圍內(nèi)。技木管理 ； 保證施工質(zhì)量、負責施工安全及工程驗收、做好技術(shù)文件檔案的管理。 (3)實施措施 ： 要嚴格按照國家專業(yè)技術(shù)規(guī)范和標準執(zhí)行，項目建設各階段、施工各環(huán)節(jié)應銜接良好，以確保工程質(zhì)量并按期完成。 社會主義新農(nóng)村建設 —撫順縣蘭山新城建設項目可行性研究報告 撫順市建筑科學研究院有限責任公司 39 10 投資估算及資金籌措 編制說明 工程建設規(guī)模及總投資額 本工程為 蘭山鄉(xiāng)蘭山新城規(guī)劃建設中的一部分，即在蘭山河西建設 居住 小區(qū)， 估算總投資額為 8400萬元。 編制依據(jù)和原則 (1)工程量根據(jù) 規(guī)劃并參照已完工程 計算； (2)投資估算依據(jù)《遼寧省工程造價信息》，同時參考近期同類項目及現(xiàn)行市場價格 ； (3)工程費按現(xiàn)行價格的人工、材料、機械費及《遼寧省建筑工程、安裝工程單位估價表》編制 。 其它費用 (1)建設單位管理 費 (按建設部建標 [2020]164號 )； (2)勘測費、設計費、竣工圖決算編制費、可行性研究費、環(huán) 境評價費按有關文件規(guī)定計?。? (3)招投標費 (按國家計委計價格 [2020]1980號 )； (4)施工監(jiān)理 費 (按國家計委、建設部計價格 [2020]670號 )； (5)工程基本預備 費按 5%計，土地征用費按 8%計。 工程投資及資金籌措 社會主義新農(nóng)村建設 —撫順縣蘭山新城建設項目可行性研究報告 撫順市建筑科學研究院有限責任公司 40 項目總投資估算為 8400萬元。 資金來源為 : (1)申請銀行貸款 4500 萬元；貸款期限： 3 年。 (2)農(nóng)民擴大面積款 910 萬元 第 二 年完成 住宅 小區(qū)建設，并交付使用。 本項目 住宅小區(qū) 可安排居住戶數(shù) 725 戶，每戶擴大面積按 10 平方米，擴大面積款按 1260 元/㎡收取，可收取 擴大面積款 約 910 萬元 。 (3)蘭山鄉(xiāng)政府 財政 自有資金 2990 萬元 蘭山鄉(xiāng)政府 2020 年財政收入 預 計 547 萬元，支出 320 萬元，當年財政資金節(jié)余 227 萬元。預計 2020 年蘭山鄉(xiāng)政府財政收入可達8001000 萬元，支出 400 萬元， 09 年財政資金節(jié)余最少可達 400 萬元。 預計 2020 年蘭山鄉(xiāng)政府財政收入可達 10001100 萬元，支出 500萬元， 10 年財政資金節(jié)余最少可達 500 萬元。 故到 2020 年年底蘭山鄉(xiāng)政府自有資金預計可達 1127 萬元 ， 。 (4)土地出讓金收入 10090 萬元 ，此項目需用土地出讓金 1863 萬元。 進入住宅小區(qū)的農(nóng)民按 20%的分戶率考慮，可安排現(xiàn)有農(nóng)民家庭580 戶，每戶宅基地按 畝計算 （蘭山鄉(xiāng)有住戶 1872 戶，宅基地面積為 2534 畝，每戶宅基地面積平均為 畝），可騰出土地 1009畝。騰出的土地轉(zhuǎn)做工業(yè)用地和住宅開發(fā)用地，按最低價 10 萬元 /畝計算， 2020 年底后就可收取土地出讓金 10090 萬元。 投資估算書 社會主義新農(nóng)村建設 —撫順縣蘭山新城建設項目可行性研究報告 撫順市建筑科學研究院有限責任公司 41 本項目投資估算為 8400萬元， 具體估算 見 表 ～表 本項目征用土地 ，即 57700㎡。住宅建設面積 67000㎡，公建 2020㎡。以下估算價格參照已完成施工 的 工程價格。 表 序號 收費項目 金額（萬元） 備 注 一 土地征用費 土地補償費 /㎡ 土地使用證 /㎡ 動遷補償費 13元 /㎡ 印花稅 /㎡ 契稅 /㎡ 土地增值稅 /㎡ 土地整理費 /㎡ 合同鑒證費 /㎡ 合同公正費 /㎡ 二 不可預見費 8%征用費 土地 征用費合計 821 社會主義新農(nóng)村建設 —撫順縣蘭山新城建設項目可行性研究報告 撫順市建筑科學研究院有限責任公司 42 表 序號 工 程 項 目 投資金額（萬元） 備 注 一 工程費用 5934 住宅 67000㎡ 公建 2020㎡ 土建 工程 5037 730元 /㎡ 監(jiān)控等弱電系統(tǒng) 55 8元 /㎡ 公用配套設施 690 100元 /㎡ 項目綠化 21 15元 /㎡ 綠地面積 項目硬化 131 77元 /㎡硬化面積 二 工程建設其他費 測繪、規(guī)劃設計費 測繪 /㎡ 規(guī)劃 3元 /㎡ 勘察、設計費 勘察 6000元 /棟 設計 7元 /㎡ 工程監(jiān)理、檢測費 監(jiān)理 5元 /㎡ 檢測 2元 /㎡ 專家審圖費 /㎡ 散裝水泥、新材發(fā)展資金 /㎡ 建設單位管理費 工程費用 2% 外網(wǎng)配套費 100 三 基本預備費 工程費用 5% 建設投資合計 注：考慮此項目的建設地點為鄉(xiāng)鎮(zhèn)，故未計取人防結(jié)建費。 表 序號 項 目 投資金額 (萬元 ) 備 注 1 土地征用費 821 2 建設投資費 6673 3 貸款利息 906 貸款期限三年，貸款利率 % 總投資合計 8400 社會主義新農(nóng)村建設 —撫順縣蘭山新城建設項目可行性研究報告 撫順市建筑科學研究院有限責任公司 43 貸款償還 (1)該項目完成后， 拆遷移民后可整理出土地 1009 畝， 按最低價10 萬元 /畝計算，就可收取土地出讓金 10090 萬元； (2)該項目比鄰撫順大乙烯工程，大乙烯工程 2020 年開工以來，正按照計劃逐步完成，預計 2020 年竣工。圍繞該項目的上、下游產(chǎn)業(yè)已開始進入，蘭山鄉(xiāng)的地理優(yōu)勢已得到顯著體現(xiàn)，預計土地出讓金價格和招商引資速度會加速提高， 收取土地出讓金 10090 萬元和財政稅收節(jié)余能夠保證貸款的償還。 社會主義新農(nóng)村建設 —撫順縣蘭山新城建設項目可行性研究報告 撫順市建筑科學研究院有限責任公司 44 11 經(jīng)濟及社會效益分析 社會效益初步分析 該項目的全面建設，能夠 整理出土地 1009 畝 。這對于土地資源及其缺乏，人均土地占有量全世界排名在后的中國來說，社會意義及其重大。該項目的建成，還能 避免一些基礎設施的重復建設， 同時 為國家節(jié)約大量林業(yè)資源。 由于 傳統(tǒng)農(nóng)民生活方式燒飯、取暖， 而造成林材年用量為 3000 立方米，相當于毀林 13690 畝（ 立方米 /畝） ,嚴重破壞了生態(tài)環(huán)境 ,造成國家了林業(yè)資源的大量流失 。 該項 目的建設符合國家提倡的 堅持以人為本，建設社會主義新農(nóng)村的要求 。 解決了農(nóng)民長久以來依靠土地吃飯的生活習慣，會逐步提高農(nóng)民的的素質(zhì)和生活質(zhì)量。同時也解決了現(xiàn)有的鄉(xiāng)村及村鎮(zhèn)普遍存在的危房和不符合消防通道的問題。人的生命財產(chǎn)是最寶貴的，是無價的。 該項目的建設，為蘭山鄉(xiāng)提供了巨大的發(fā)展空間。 按市政府平均每畝不少于 50 萬引資金額的要求，可實現(xiàn)引資 5 億元，預計產(chǎn)值 10億 。 企業(yè)全部投產(chǎn)后，不僅能使全鄉(xiāng)現(xiàn)有 2200 名失業(yè)民工實現(xiàn)本地再就業(yè)，又能為外來人員提供近千個工作崗位，在人力和財力上給蘭山新城的開發(fā)提供了有力支持。 環(huán)境效益初步分析 該項目不僅包含 居住 小區(qū)的住宅建設，同時還包括小區(qū)內(nèi)基礎設施建設和小區(qū)內(nèi)綠化、硬化建設。會為居民提供一個花園式的生活環(huán)境， 居住 小區(qū)會為當?shù)丨h(huán)境改善提供一個樣板。 社會主義新農(nóng)村建設 —撫順縣蘭山新城建設項目可行性研究報告 撫順市建筑科學研究院有限責任公司 45 這些項目的完成，會極大改善農(nóng)民的生活環(huán)境，同時也改善了蘭山鄉(xiāng)的環(huán)境質(zhì)量， 725 戶居民使用桔桿氣生活，減少了由于燃木柴和燃煤而造成的空氣污染。 經(jīng)濟效益初步分析 本分析根據(jù)更加發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知“發(fā)改投資 [2020]1325 號。 (1)本項目計算期三年，其中建設期二年； (2)本項目總投資 8400 萬元，其中工程費用 6673 萬元； (3)本項目直接收入為土地出讓金，按 10 萬元 /畝，可收入 10090萬元。間接收入為稅收收入的提高， 預計 招商引資后，蘭山鄉(xiāng) 產(chǎn)值 可達 10 億，稅收 6000 萬 元，財政收入 1000 萬元 ，比 2020 年（ 227 萬）提高 773 萬； (4)由于此項目收入遠遠 大 于支出，受項目建設工期的限制，此項目的投資回收期可以確定為三年。投資回報率滿足要求。 以上分析表明，此項目社會效益和經(jīng)濟效益巨大，符合國家政策，項目可行。 敏感性分析 在計算期內(nèi)，可能發(fā)生變化的因素有，項目 建設投資、土地出讓金收入、蘭山鄉(xiāng)財政收入、管理成本。各單項因素對財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資會收期的影響程度，其中，土地出讓金影響最大，財政收入影響最小。 社會主義新農(nóng)村建設 —撫順縣蘭山新城建設項目可行性研究報告 撫順市建筑科學研究院有限責任公司 46 12 結(jié)論與建議 結(jié) 論 (1) 社會主義新農(nóng)村建設 — 撫順 縣蘭山新城建設項目 ，是提高農(nóng)民生活水平，保障和促進蘭山鄉(xiāng)快速發(fā)展的必要條件， 也是節(jié)約土地資源和林業(yè)資源的最有效的途徑，項目建設是十分必要的； (2)工程范圍包括 24棟住宅樓、 2020㎡公建、小區(qū)供水工程、排水工程、 供熱工程、園區(qū)綠化、硬化工程等所有小區(qū)配套工程及必要的拆遷工程 ； (3)工程投資估算總額 8400萬元，擬申請銀行貸款 4500萬元， 農(nóng)民擴大面積款 910萬元， 鄉(xiāng)政府 自有資金 2990萬元 ； (4)項目建設期 ，撫順市蘭山鄉(xiāng)政府負責建設， 其組織機 構(gòu)是健全的，管理經(jīng)驗能夠滿足項目需要； (5)全部投資財務內(nèi)部收益率很高，投資回收期 3年。本項目貸款償還努力較強，項目可行； (6)該項目具有明顯的社會效益，能夠直接、間接的提供就業(yè)機會， 為建設和諧社會，促進社會經(jīng)濟發(fā)展提供有利保障。 建 議 (1)依法按照規(guī)劃實施 ，保證項目建設的高水平，真正吸引廣大農(nóng)民自愿搬遷，改 善居住環(huán)境； (2)與該項目配套的工業(yè)園區(qū)建設和蘭山新城建設 其他項目 應與本項目同 步進行，以保證配套設施滿足本項目的需要； (3)加大招商引資力度，提高土地使用的效益，以保障本項目的社會主義新農(nóng)村建設 —撫順縣蘭山新城建設項目可行性研究報告 撫順市建筑科學研究院有限責任公司 47 資金充足； (4)進一步落實建設資 金，抓緊完成項目的前期工作； (5)在實際工作中注意加強管理，防止不必要的浪費，確保工程計劃按期完成。