【導(dǎo)讀】項(xiàng)目符合《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》錯(cuò)誤!項(xiàng)目符合《海口市美蘭區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》錯(cuò)誤!第5章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案.......

　　

【正文】 設(shè)施現(xiàn)代化和生態(tài)宜居城市建設(shè)，加快形成現(xiàn)代化新興大城市格局，為到 2030 年建成現(xiàn)代化大城市打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 。 根據(jù)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，注重新城市、新產(chǎn)業(yè)、新人才融合發(fā)展，推動(dòng)城市功能與產(chǎn)業(yè)功能、社會(huì)功能與經(jīng)濟(jì)功能、生活功能與生態(tài)功能同步規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展。加快形成“核心城區(qū) — 東部新城 — 西部新城 — 南部新城 — 北部新城 — 花橋新城”一核五副的城市發(fā)展新格局，形成“中心城區(qū)（核心區(qū)和功能區(qū)） — 特色鎮(zhèn) — 新型社區(qū) — 自然村落”四層五級(jí)市域城市體系 。 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 張浦鎮(zhèn)正處于昆山市 規(guī)劃的 南部生活新鎮(zhèn)片區(qū) 為了能更好的服務(wù)融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)， 《昆山市城市總體規(guī)劃（ 20xx－ 2020）》提出了“片區(qū)發(fā)展”、“市域即城市”、“大區(qū)域聯(lián)動(dòng)”三個(gè)新理念，統(tǒng)籌 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整合市域城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)空間，突出前瞻性、戰(zhàn)略性、綜合性。 根據(jù)以上規(guī)劃，西部副中心核心區(qū)將被打造成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、服務(wù)設(shè)施齊備，公共交通便捷、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，全面展示昆山國(guó)際化新形象的綜合服務(wù)型區(qū)域。其建設(shè)不僅能夠極大帶動(dòng)昆山西部地區(qū)的發(fā)展，同時(shí)也能進(jìn)一步完善中心城區(qū)的整體功能。未來(lái)將形成 七 大 功能片區(qū)。 生活新鎮(zhèn)片區(qū)位置居于南北向之長(zhǎng)江路及東西向之機(jī)場(chǎng)路十字交叉口，功能定位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 項(xiàng)目 戶型 可以滿足各類客戶的需求 項(xiàng) 目戶型從一房至三房不等，全面滿足了各類客戶的需求。 一房一廳 51 平方米 至 57 平方米 ，均設(shè)有獨(dú)立的廚房及陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)極佳。 二房二廳 83 平方米 至 90 平方米 ，有經(jīng)濟(jì)型兩房及豪華型兩房，滿足不同人群的需求，戶型方正實(shí)用。 三房二廳 90 平方米 至 118 平方米 ，戶型方方正正，南北通透。 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 第 3章 市場(chǎng)分析 全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況 20xx 年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)主要指標(biāo)均出現(xiàn)回落跡象，個(gè)別指標(biāo)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)明顯回落，半數(shù)城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲跡象。 一、政策影響分析 20xx 年，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了 20xx 年的調(diào)控思路，限購(gòu)、限貸政策繼續(xù)實(shí)施，抑制房?jī)r(jià)上漲和加快保障性安居工程建設(shè)依然是房地產(chǎn)調(diào)控的重心。 從政策出臺(tái)情況看，中央層面多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。但從地方層面來(lái)看，地方政府一直在嘗試通過(guò)各種手段來(lái)為樓市調(diào)控 “松綁 ”。支持剛性需求、抑制投機(jī)性需求是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主旋律。 7 月份，國(guó)務(wù)院再次派出督查組對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開(kāi)展專項(xiàng)督查，凸顯了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控工作的重視。 12 月份，中 央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，要繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理 ,加快棚戶區(qū)改造。 從政策效果看，隨著有關(guān)調(diào)控措施的繼續(xù)實(shí)施，投機(jī)投資性購(gòu)房需求得到有效遏制，新建商品住房銷售價(jià)格和二手住房銷售價(jià)格漲幅明顯放緩，多數(shù)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)絕對(duì)下降，保障性安居工程建設(shè)快速推進(jìn)。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然處于關(guān)鍵時(shí)期，部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，下半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲苗頭，四季度房屋銷售出現(xiàn)較快增長(zhǎng)，深層次的矛盾依然較為突出；保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展不平衡，工程質(zhì)量、分配管理等方面還有待加強(qiáng)。調(diào)控政策 一旦放松，房?jī)r(jià)將會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性上漲。 展望未來(lái)樓市政策走向，預(yù)計(jì)中央政府抑制不合理住房需求的大方向不會(huì)變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢(shì)。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果，防止市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，中央政府將要求地方政府繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施各項(xiàng)政策，地方政府突破限購(gòu) “救市 ”的森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 舉措將繼續(xù)被叫停。預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅明年將會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)，通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為政府房地產(chǎn)調(diào)控的又一重要手段。 二、 20xx 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)回落 20xx 年 111 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 64772 億元，同比增長(zhǎng) %；增幅比上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)，與上月增幅相比上升 個(gè)百分點(diǎn)。分類型看，其中，商品住宅完成投資 44607 億元，增長(zhǎng) %，增幅與上年同期相比回落 個(gè)百分點(diǎn)。 圖 31： 20xx 年 20xx 年 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額 2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速逐月回升 隨著穩(wěn)增長(zhǎng)在宏觀調(diào)控中的地位上升，貨幣政 策有所微調(diào)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速自今年 4 月份起逐月回升。 20xx 年 111 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源 85802 億元，同比增長(zhǎng) %。其中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)最快，增長(zhǎng) %；利用外資增速最慢，下降 %。 3．新開(kāi)工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但 4 季度出現(xiàn)回升跡象 20xx 年 111 月，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積為 億平方米，下降 %，與上年同期相比，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，下降 %。自 20xx 年 4 季度起，新開(kāi)工面積出現(xiàn)回升跡象。 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 圖 32： 20xx 年 20xx 年 商品房開(kāi)工面積增長(zhǎng)情況 20xx 年 111 月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積 91705 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)，與 20xx 年全年相比回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積 81500 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。從各地區(qū)情況來(lái)看，北京、貴州、遼寧、福建、山西等省市銷售增長(zhǎng)較快，而內(nèi)蒙古、青海、河北、山東等省份則出現(xiàn)較大幅度下降。 圖 33： 20xx 年 20xx 年 商品房銷售面積及增長(zhǎng)情況 5．房?jī)r(jià)漲幅小幅回落，價(jià)格上漲勢(shì)頭得到遏制 從 70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)上看，價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出 “先降后升 ”的特征，上半年房 價(jià)指數(shù)出現(xiàn)明顯下降，下半年房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲勢(shì)頭。 從環(huán)比價(jià)格指數(shù)看， 15 月 70 個(gè)大中城市整體保持下降態(tài)勢(shì)，各月均有超過(guò)半數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌。自 6 月份起，房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)出現(xiàn)明顯上升， 611 月各月森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市個(gè)數(shù)跌至半數(shù)以下，上漲城市個(gè)數(shù)有所增加。 從同比價(jià)格指數(shù)看， 1 月份 70 個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格平均漲幅為 %， 6 月份降到谷底，下跌 %，隨后降幅逐月縮小，到 11 月份降幅縮小到下跌 %。從同比下跌的城市個(gè)數(shù)來(lái)看，自 3 月份起， 70 個(gè)大中城市中超過(guò)半數(shù)城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下跌。 20xx 年各月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)漲跌變化情況 三、 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 通過(guò)對(duì) 1998 年 1 月 20xx 年 11 月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來(lái)的政策走向，利用 ARIMA 預(yù)測(cè)模型，我們對(duì) 20xx年全年和 20xx 年全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 20xx 年全年，房地產(chǎn)維 持低位運(yùn)行，房屋新開(kāi)工面積、銷售面積、土地購(gòu)置面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其余指標(biāo)保持正增長(zhǎng)，但增幅明顯回落。 20xx 年，如果中央政府繼續(xù)堅(jiān)持當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、資金來(lái)源、新開(kāi)工面積、銷售等指標(biāo)增速加快，房屋竣工面積和土地購(gòu)置面積出現(xiàn)小幅下降，房屋銷售價(jià)格上漲。 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 20xx 年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測(cè)情況 單位：億元、萬(wàn)平方米、 % 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回升： 20xx 年全年，固定資產(chǎn)投資 完成額達(dá)到 萬(wàn)億元，增長(zhǎng) %，增速較 20xx 年回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 萬(wàn)億元，增長(zhǎng) %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅投資完成 萬(wàn)億元，增長(zhǎng) %，增幅同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將有所回升。其中，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）完成 萬(wàn)億，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 萬(wàn)億，增長(zhǎng) %；商品住宅投資完成 萬(wàn)億，增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速明顯增加：預(yù)計(jì) 20xx 年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源達(dá)到 96383 億元，同比增長(zhǎng) %，同比增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。與房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資增幅相比，增幅低 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源預(yù)計(jì)達(dá) 萬(wàn)億元，增長(zhǎng) %，增速與上年相比有明顯增加。 新開(kāi)工面積增長(zhǎng)較快，竣工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)： 20xx 年，預(yù)計(jì)全年商品房新開(kāi)森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 工面積達(dá) 億平方米，下降 %，其中商品住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，回落 %。商品房竣工面積將達(dá)到 億平方米，同比增長(zhǎng) %；商品住宅竣工面積 萬(wàn)平方米 ，同比增長(zhǎng) %。 20xx 年，預(yù)計(jì)全年商品房新開(kāi)工面積將達(dá)到 億平方米，同比增長(zhǎng) %；商品住宅新開(kāi)工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %。商品房竣工面積將達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比小幅回落 %；商品住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。與 20xx 年相比，竣工面積增增速處于較低水平。 銷售形勢(shì)好轉(zhuǎn)，銷售面積增幅出現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)：預(yù)計(jì) 20xx 年全年全國(guó)商品房銷售面積實(shí)現(xiàn) 億平方米，下降 %。其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積 億平方米，下降 %。 20xx 年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售形勢(shì)會(huì)明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì) 20xx 年全年商品房和商品住宅銷售面積分別實(shí)現(xiàn) 億平方米和 億平方米，分別增長(zhǎng) %和 %。 20xx 年 昆山市 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析 昆山 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 量大幅下滑，市場(chǎng)數(shù)度受挫 20xx 年限購(gòu)令、限價(jià)、限貸、加息等一系列刺激政策陸續(xù)收緊的影響，受房市整體大環(huán)境影響，樓市交易陰晴不定。連環(huán)政策的襲擊著實(shí)讓開(kāi)發(fā)商措手不及，紛紛選擇降價(jià)出售。拋開(kāi) 1 月份， 2 月份因?yàn)閭鹘y(tǒng)春節(jié)的原因，成交量平淡應(yīng)在清理之中。從 3 月份開(kāi)始的上半年表現(xiàn)平平，下半年中的“金 九銀十”與往年相比，都名不副實(shí)。除了 8 月份的小幅回升，下半年月均成交量不足 2500 套，成交量一度受挫。 持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控政策組合拳使得住宅不再是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，商業(yè)地產(chǎn)儼然由過(guò)去的“陪嫁的丫頭”成為現(xiàn)在的“搶手的新娘”，昆山商業(yè)地產(chǎn)自然也乘風(fēng)蛻變而崛起。 20xx 年昆山開(kāi)發(fā)商實(shí)際開(kāi)盤率僅為 65%，與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。開(kāi)發(fā)商動(dòng)作明顯放緩。 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 眾房企紛紛厲兵秣馬，大量樓盤盤紛紛展開(kāi)強(qiáng)大營(yíng)銷攻勢(shì)，其中有打親情牌的世貿(mào)集團(tuán)的“社區(qū)冬日溫馨家庭節(jié)”，這次活動(dòng)上將“家”的含義詮釋的淋漓盡致，對(duì)業(yè)主起到了非常好的效果！還有樓盤 甚至利用“明星效應(yīng)”來(lái)宣傳，但效果不佳。11 年下半年開(kāi)始，降價(jià)潮已充斥整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。昆山也不例外，各大開(kāi)發(fā)商紛紛以各種優(yōu)惠形勢(shì)或直接折扣降價(jià)來(lái)吸引客戶購(gòu)房。年末，開(kāi)發(fā)商降價(jià)更為明顯，主要是為了促進(jìn)銷售，回籠資金運(yùn)轉(zhuǎn)。 嚴(yán)峻、發(fā)展失衡、剛需受限 宏觀面，調(diào)控政策持續(xù)高壓。樓市拐點(diǎn)已然到來(lái)，市場(chǎng)預(yù)期受此影響，觀望情緒濃重。此外，加息等一系列舉措，企業(yè)資金鏈面臨深度考驗(yàn)。 其次，成交量存在隱憂。昆山市場(chǎng)存在成交嚴(yán)重失衡狀態(tài)，各區(qū)成交量差異較大。開(kāi)發(fā)區(qū)從去年開(kāi)始，迅速崛起，至今已經(jīng)成為昆山商品房成交量的最主 要貢獻(xiàn)者，相比開(kāi)發(fā)區(qū)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，昆山其他區(qū)域則波瀾不驚。如果開(kāi)發(fā)區(qū)成交量下滑，短時(shí)間內(nèi)難以有其他區(qū)域可以作為支撐，昆山樓市至少在數(shù)據(jù)面上將再度深跌，此種情況已經(jīng)在花橋的身上得到過(guò)驗(yàn)證。 第三，剛需成為市場(chǎng)主力。從近期樓盤表現(xiàn)來(lái)看，標(biāo)榜高端的項(xiàng)目開(kāi)盤效果不算理想，反而是以高性價(jià)比和較低價(jià)位的剛需樓盤受到市場(chǎng)追捧，這也延續(xù)了 20xx年得趨勢(shì)。隨著改善性和投資性住房需求受到壓制，市場(chǎng)主力已經(jīng)變成剛需。而今年樓市的新增量卻主要集中在了價(jià)位較高的項(xiàng)目，低價(jià)位樓盤新增量有限，這在很大程度上抑制了剛需的釋放。 第四，熱點(diǎn) 板塊輪轉(zhuǎn)。昆山成交熱點(diǎn)板塊主要集中在花橋、玉山、周市等傳統(tǒng)熱點(diǎn)板塊，而千燈作為新興的土地崛起板塊，預(yù)計(jì)將在未來(lái)成為市場(chǎng)又一主要活躍板塊。土地市場(chǎng)亦主要集中在這些區(qū)域。其他各鎮(zhèn)市場(chǎng)一般，潛力有限。 府規(guī)劃帶來(lái)直接利好 今年是昆山“十二五”的開(kāi)局之年，在這五年里，昆山將在全國(guó)范圍內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。此外，昆山的城市化建設(shè)也將進(jìn)入“大城市”建設(shè)的階段，城鄉(xiāng)差距基本消除。伴隨著這個(gè)過(guò)程，昆山的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將在其中扮演重要角色。 就昆山區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域在 20xx 年的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，整體呈升溫趨勢(shì)，20xx 年仍 將繼續(xù)延續(xù)這種勢(shì)頭。千燈作為昆山的沿滬產(chǎn)業(yè)園，社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 市場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)買力較強(qiáng)。更由于其緊鄰上海的地理優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)升溫將不久到來(lái)。 周市搭上昆山商貿(mào)城建設(shè)和北部副中心建設(shè)的雙重契機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展值得關(guān)注。除鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域之外，傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)區(qū)域的花橋可能會(huì)在來(lái)年煥發(fā)新機(jī)。隨著虹橋映像、國(guó)基城邦、中宇項(xiàng)目、城開(kāi)項(xiàng)目、都會(huì)新峰等項(xiàng)目的增推或是新開(kāi)，花橋市場(chǎng)的供應(yīng)將會(huì)明顯增大。隨著 11 號(hào)線花橋延伸段進(jìn)入正式建設(shè)、各項(xiàng)生活配