【正文】 況開展專項(xiàng)督查，凸顯了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控工作的重視。 一、政策影響分析 20xx 年，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了 20xx 年的調(diào)控思路，限購、限貸政策繼續(xù)實(shí)施，抑制房價(jià)上漲和加快保障性安居工程建設(shè)依然是房地產(chǎn)調(diào)控的重心。 一房一廳 51 平方米 至 57 平方米 ，均設(shè)有獨(dú)立的廚房及陽臺(tái)，采光通風(fēng)極佳。其建設(shè)不僅能夠極大帶動(dòng)昆山西部地區(qū)的發(fā)展，同時(shí)也能進(jìn)一步完善中心城區(qū)的整體功能。 根據(jù)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，注重新城市、新產(chǎn)業(yè)、新人才融合發(fā)展，推動(dòng)城市功能與產(chǎn)業(yè)功能、社會(huì)功能與經(jīng)濟(jì)功能、生活功能與生態(tài)功能同步規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展。 圖 21： 20xx 年 7 月 20xx 年 7 月上海商品房供求走勢 從上邊可以看出上海房價(jià)穩(wěn)定在 20xx0 萬左右，這樣的房價(jià)對于生活在上海的低收入人群是難以承受的。 上海商品住房的銷售價(jià)格 20xx 年以來 一直 維持在高位。 “融入上海、與蘇州共同完成城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”的外部城市關(guān)系定位使昆山未來在長三角區(qū)域的立意充滿想象空間 。 “五橫四縱”的城市路網(wǎng)規(guī)劃使昆山的路網(wǎng)交通四通八達(dá)，為其集約化產(chǎn)業(yè)流通提供了良好平臺(tái)。 昆山張浦鎮(zhèn)地處長江積極三 角區(qū)具有優(yōu)勢： 交通方便， 20 分 到達(dá) 上海、 20 分鐘 到達(dá) 蘇州的獨(dú)享天生區(qū)位優(yōu)勢，使之成為了上海 蘇州線上的產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)城市。 城市西部副中心的設(shè)立，是昆山市政府提出的最新規(guī)劃，是完善城市功能，保護(hù)和營造良好的城市生態(tài)環(huán)境，拓展生活空間，疏解老城區(qū)人口壓力，推動(dòng)中心城區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重大舉措。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成大城市格局的基礎(chǔ)設(shè)施體系。 生活新鎮(zhèn)片區(qū)位置居于南北向之長江路及東西向之機(jī)場路十字交叉口，功能定森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn) 。未來將形成大 的 功能片區(qū)： 中心城片區(qū)為昆山市之市區(qū)，功能定位為全方位、人口密集之現(xiàn)代城市，綜合了 政、住居、文化、教育、工作、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能 。而西部副中心將是昆山市在未來幾年內(nèi)開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 第 2章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 項(xiàng)目背景 昆山市城市發(fā)展規(guī)劃與重點(diǎn) 發(fā)展區(qū)域 （ 1） 張浦鎮(zhèn)處于昆山市南部正處于生活新鎮(zhèn)片區(qū) 《昆山市城市總體規(guī)劃（ 20xx－ 2020）》提出了“片區(qū)發(fā)展”、“市域即城市”、“大區(qū)域聯(lián)動(dòng)”三個(gè)新理念。本項(xiàng)目總投資規(guī)模適中，對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極的推動(dòng)作用。 投入使用 時(shí)， 總銷售收入可達(dá) 萬元；利潤總額 萬元，稅后利潤 萬元；投資利潤率為 %；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率（稅后） 為 %，投資回收期（稅后）為 年。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃如 下 表： 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 月份 項(xiàng)目名稱 20xx 年 20xx 年 20xx 年 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 611月 12月 1月 27月 8月 9月 1 項(xiàng)目準(zhǔn)備工 作 2 可研報(bào)告編 制及審批 3 工程地質(zhì)勘 察 4 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 5 項(xiàng)目招投標(biāo) 6 場地平整及 土建施工 7 裝修及設(shè)備 安裝調(diào)試 8 竣工驗(yàn)收 交付使用 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 項(xiàng)目投資及資金來源 項(xiàng)目總投資由固定資產(chǎn)投資構(gòu)成。 （ 3）室內(nèi)、外裝修階段 包括室內(nèi)裝修、室外裝修等 工作 內(nèi)容。 在資源綜合利用方面：非承重墻體中應(yīng)用了微晶二元膠凝材料作為示范工程，在地下建筑使用了再生型保溫吸聲材料（以粉煤灰陶粒及汽車漆渣粘接）以實(shí)現(xiàn)資源綜合利用。 根據(jù)建設(shè)方案 ，本項(xiàng)目擬建的建筑總面積 為 平方米 ，其中南區(qū)建筑總面積為 平方米，北區(qū)建筑總面積為 平方米 ，其中： 1） 南區(qū)住宅樓建筑面積為 平方米，其中地上建筑面積為 平方米，地下建筑面積為 平方米； 2） 南區(qū)社區(qū)綜合用房 建筑面積 為 平方米； 3） 南區(qū)物業(yè)管理及業(yè)委會(huì)用房建筑面積為 平方米； 4） 北區(qū)商住兩用樓 建筑面積 為 平方米 ，其中地上建筑面積為 平方米，地下建筑面積為 平方米； 5） 北區(qū)社區(qū)綜合用房 建筑面積 為 平方米； 6）北區(qū)物業(yè)管理及業(yè)委會(huì)用房建筑面積為 平方米 。 項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模： 根據(jù)規(guī)劃， 項(xiàng)目 南區(qū)：東距通湖路中心線 20 米，南距河道駁岸線 5 米，西距河道駁岸線 7 米，北距京東路中心線 20 米。 學(xué) 校： 張浦鎮(zhèn)中心幼兒園 、 張浦中心小學(xué) 、 張浦中學(xué) 。整合各種資源，積極探索并實(shí)施振蘇地區(qū)的改造開發(fā)；加快推進(jìn)丹桂園整體改造建設(shè)步伐，打造一流的休閑旅游主題公園。加快“退二進(jìn)三”步伐，全面改造南港集鎮(zhèn)區(qū)，有效提升鎮(zhèn)區(qū)形象。因此滬寧杭城際列車設(shè)計(jì)列車編組為初期 6～ 8 輛，遠(yuǎn)期 12 輛，列車運(yùn)行最短間隔為 3 分鐘。 ? 港口 :上海港（中國最大港口、距離 60 公里）、張家港（距 100 公里）、太倉瀏家港（距 35 公里），吳淞江、婁江東流過境，最大通航噸位 300 噸。南側(cè) 部分 建筑為住宅用地。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。 第 10 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ................................................................................................ 82 項(xiàng)目建設(shè)周期 .................................................................................................. 82 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ........................................................................................... 82 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 ........................................................................................... 82 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 .................................................................................... 83 第 11 章 投資估算與資金籌措 ............................................................................................ 84 項(xiàng)目總投資估算 .............................................................................................. 84 投資估算依據(jù) ........................................................................................... 84 項(xiàng)目總投資估算 ....................................................................................... 84 資金籌措及使用計(jì)劃 ....................................................................................... 84 資金來源 .................................................................................................. 85 第 12 章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ................................................................................................ 86 財(cái)務(wù)預(yù)測方法及依據(jù) ....................................................................................... 86 財(cái)務(wù)假設(shè) ......................................................................................................... 86 產(chǎn)品銷售收入及稅金估算 ................................................................................ 87 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ........................................................................................... 87 動(dòng)態(tài)分析 .................................................................................................. 87 靜態(tài)分析 .................................................................................................. 88 財(cái)務(wù)分析結(jié)論 .................................................................................................. 89 第 13 章 可行性研究結(jié)論與建議 ......................................................................................... 91 結(jié)論 ................................................................................................................ 91 建議 ................................................................................................................ 92 森隆控股房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 第 1章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目 建設(shè)單位 概況 項(xiàng)目名稱 森隆控股 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 項(xiàng)目單位 單位名稱： 昆山 森隆控股集團(tuán) 主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)； 資產(chǎn)經(jīng)營管理；資本運(yùn)營；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與農(nóng)產(chǎn)品加工；古典建筑， 園林園藝為一體的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。 項(xiàng)目所處濱海新城區(qū)域，升值潛力無限 .................................................... 14 項(xiàng)目戶型可以滿足各類客戶的需求 ........................................................... 17 第 3 章 市場分析 .............................................................................................................. 18 全國 房地產(chǎn)行業(yè)市場運(yùn)行情況 ......................................................................... 18 20xx 年海南省房地產(chǎn)行業(yè)市場分析 ................................................................. 18 20xx 年海南省房地產(chǎn)行業(yè)市場分析 ................................................................. 36 項(xiàng)目 SWOT 分析 ...................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目符合《海南省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 .............. 16 項(xiàng)目符合《?？谑忻捞m區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .....................