【正文】 要特征是季風(fēng)顯著，氣溫差較大。冬季多為偏北風(fēng)，寒冷、干燥、降水少；夏季多東南風(fēng)、偏南風(fēng)，高溫、降水集中。 （二）基礎(chǔ)設(shè)施條件 本項(xiàng)目位于地處天津 市 濱海新區(qū)保稅區(qū) 。建設(shè)地塊地勢(shì)較為平坦，地面無建筑物。項(xiàng)目周邊給排水、雨排水、供電、燃?xì)狻⒐?、港澳現(xiàn)代城項(xiàng)目初步 可行性研究報(bào)告 36 通訊等市政條件 較為成熟。 三、環(huán)境影響分析 （一）施工期環(huán)境影響分析 施工揚(yáng)塵 施工現(xiàn)場(chǎng)砂、土等物料飛揚(yáng)及汽車運(yùn)輸物料、廢土過程中可能產(chǎn)生的揚(yáng)塵污染。 噪聲 施工車輛運(yùn)輸及設(shè)備運(yùn)行過程中產(chǎn)生的噪聲污染。 廢氣 施 工機(jī)械、車輛排放的廢氣污染。 廢水 施工的廢水主要是施工泥漿廢水、運(yùn)輸車輛、設(shè)備清洗廢水，施工人員的生活廢水。 固體廢物 本項(xiàng)目的固體廢棄物主要是廢棄建材、撒落的砂石料、廢工程土、裝修廢料、廢包裝和施工人員產(chǎn)生的生活垃圾等。 （二）運(yùn)營期環(huán)境影響分析 廢氣 住宅廚房及配套商業(yè)內(nèi)的餐廳排放 的油煙。 廢水 居民生活及餐廳操作間產(chǎn)生的油污水； 居住 區(qū)及商業(yè)區(qū)廁所及盥洗室所產(chǎn)生的污水。 港澳現(xiàn)代城項(xiàng)目初步 可行性研究報(bào)告 37 噪聲 送排風(fēng)風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)組等機(jī)電設(shè)備產(chǎn)生的噪聲。 固體廢物 固體廢物主要是在住宅中人們的生活廢棄物；在 高層辦公樓 和 底商 工作人員辦公和生活垃圾及廢棄物。 四、環(huán)境保護(hù)方案 （一）施工期治理措施 施工揚(yáng)塵 （ 1）建筑所用的材料采用成品混凝土及與預(yù)拌砂漿。 （ 2）作業(yè)場(chǎng)地外應(yīng)當(dāng)進(jìn)行硬化處理。 （ 3）采取灑水抑塵措施、出入工地車輛槽幫、車輪沖洗等防塵措施，以減少施工場(chǎng)地和道路的揚(yáng)塵污染。 （ 4）對(duì)易起塵物料 實(shí)行庫內(nèi)堆放或加蓋蓬布，定期清掃施工場(chǎng)地。 噪聲 （ 1）盡量減少夜間施工和少采用噪聲大的施工設(shè)備，以避免夜間噪聲擾民。 （ 2）對(duì)機(jī)電設(shè)備采取減震措施，將界內(nèi)噪聲控制在超標(biāo)值以內(nèi)。 廢水 項(xiàng)目向市政管道排放工程污水應(yīng)設(shè)置二級(jí)沉淀池，經(jīng)過濾后再進(jìn)行排放。 固體廢物 港澳現(xiàn)代城項(xiàng)目初步 可行性研究報(bào)告 38 項(xiàng)目工程垃圾應(yīng)在指定地點(diǎn)堆放，并及時(shí)清運(yùn)，由環(huán)衛(wèi)部門集中處理。 施工單位須認(rèn)真落實(shí)報(bào)告表提出的各項(xiàng)施工期揚(yáng)塵、噪聲、振動(dòng)污染防治措施，對(duì)散體物料要求采用密閉裝置運(yùn)輸。將使工期影響降低到最低限度，避免擾民現(xiàn)象發(fā)生。 （二）運(yùn)營期治理措施 廢氣 廚房、餐廳的油煙排放，應(yīng)采用油煙凈化設(shè)施處理，達(dá)標(biāo)后再排放。 廢水 （ 1）廚房、餐廳產(chǎn)生的油污水，采取在首層設(shè)置帶隔油處理的沉淀池，經(jīng)此處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)。 （ 2） 廁所污水經(jīng)化糞池發(fā)酵，沉淀池沉淀后經(jīng)市政污水管網(wǎng)排入污水處理廠。 （ 3）對(duì)盥洗間產(chǎn)生的污水，用沉淀池沉淀后經(jīng)市政污水管網(wǎng)排入污水處理廠。 噪聲 （ 1）對(duì)產(chǎn)生噪聲的空調(diào)機(jī)組、機(jī)電設(shè)備采取減震措施，將其在使用界內(nèi)的噪聲控制在超標(biāo)值以內(nèi)。 （ 2）將產(chǎn)生噪聲的機(jī)電設(shè)備用房實(shí)施吸音、隔音的措施 （ 3）對(duì)風(fēng)機(jī)、水泵等主要噪聲源應(yīng)采取嚴(yán) 格的消音、減噪措施并盡量布置在遠(yuǎn)離環(huán)境保護(hù)目標(biāo)一側(cè)，確保滿足區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的港澳現(xiàn)代城項(xiàng)目初步 可行性研究報(bào)告 39 要求。 固體廢物 對(duì)固體廢物及時(shí)清理并采用袋裝集中，交由環(huán)衛(wèi)部門處理，避免散落及異味影響環(huán)境。 五、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 綜上所述，本項(xiàng)目的各項(xiàng)環(huán)境分析，對(duì)環(huán)境的影響分析較為合理。建設(shè)期對(duì)環(huán)境的影響主要在于施工期的揚(yáng)塵、噪聲等方面，而運(yùn)營期對(duì)環(huán)境的影響主要是生活污水及對(duì)產(chǎn)生噪聲等方面。上述環(huán)境影響在嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)環(huán)境保護(hù)措施的前提下是可以接受的，本項(xiàng)目從環(huán)境保護(hù)角度來講是可行的。港澳現(xiàn)代城項(xiàng)目初步 可行性研究報(bào)告 40 第九章 消防工程 一、編制依據(jù) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī) 范》 GB500162021 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（ 2021年版） 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5022295 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB501402021 《自動(dòng)噴火滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500842021（ 2021 年版） 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5011698 二、項(xiàng)目的建筑分類和耐火等級(jí) 高層商務(wù) 樓為一類建筑，耐火等級(jí)一級(jí)； 單體 辦公樓 耐火等級(jí) 三級(jí)。 三、總圖防火 本項(xiàng)目各建筑后退紅線距離滿足地塊規(guī)劃要求 。高層建筑與周圍建筑的間距大于 13m，滿足防火間距的要求。 沿建筑外圍設(shè)置環(huán)形消防車道，車道兩端分別與外部道路連接，消防車道轉(zhuǎn)彎半徑大于等于 6m，其余部位道路大于 4m，車道滿足消防車荷載 32T。 四、建筑防火 高層商務(wù)樓 各建筑構(gòu)件耐火極限按《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（ 2021 年版）表 規(guī)定。 商業(yè)綜合體（購物中心 、步行街 及寫字樓） 建筑物內(nèi)設(shè)有自動(dòng)滅火系統(tǒng)及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，地上部分 裙房 每層按防火規(guī)范的要求為 2 個(gè)防火分區(qū)， 高層塔樓每層為 1港澳現(xiàn)代城項(xiàng)目初步 可行性研究報(bào)告 41 個(gè)防火分區(qū)， 地下部分為 10 個(gè)防火分區(qū) 。每層設(shè)置一 部防煙樓梯，均設(shè)加壓送風(fēng)，前室面積大于 6 平方米；所用疏散樓梯及前室的門均為乙級(jí)防火門；每棟塔樓 設(shè)置 一 部消防電梯，前室面積大于 10 平方米。 所用的設(shè)備用房均采用甲級(jí)防火門，并且外開，除風(fēng)井以外的設(shè)備管徑均層層封堵，設(shè)乙級(jí)防火檢修門。 疏散出口數(shù)、疏散走道、疏散門及疏散樓梯寬度均符合《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595（ 2021 年版） 款各條的規(guī)定，疏散距離均符合規(guī)范要求。 單體 辦公樓 內(nèi)每層為一個(gè)防火分區(qū) 。 隔墻、樓板的管道采用不燃燒材料填塞密實(shí)其周圍的縫隙。在每層樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的不 燃燒體作防火分隔。 地下室與地上層共用樓梯間，在首層與地下層的出入口處設(shè)置有耐火極限不低于 的隔墻和乙級(jí)防火門隔開，并設(shè)有直通室外的安全出口。 五 、消防給水 室外消防給水：本項(xiàng)目消防室外用水量按 30L/s。室外消防給水自地塊外提供二路水源接入該項(xiàng)目，接入管管徑為 DN300 在區(qū)域內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)，管徑為 DN300 區(qū)內(nèi)沿道路按規(guī)范設(shè)置地上式消火栓。 在水泵接合器距離 40m 之內(nèi)亦設(shè)消火栓，環(huán)網(wǎng)上設(shè)檢修閥門。 室內(nèi)消防給水：室內(nèi)消防用水量按 40L/s，消火栓系統(tǒng)為臨時(shí)高壓系統(tǒng)，由消火栓泵直接從室外環(huán)狀管網(wǎng)抽吸 ，加壓供水，設(shè)置 3 套港澳現(xiàn)代城項(xiàng)目初步 可行性研究報(bào)告 42 水泵結(jié)合器與室內(nèi)消火栓管網(wǎng)連接。屋頂設(shè) 18m3消防水箱，消防泵站出水管為二條，成環(huán)狀布置，消火栓泵由室內(nèi)消火栓內(nèi)按鈕直接控制其啟動(dòng)。 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) :地下汽車庫噴淋用水量按中危 II 級(jí)定，其他區(qū)域按中危 I 級(jí)設(shè)計(jì)，水噴淋消防系統(tǒng)用水量為 27L/S，系統(tǒng)均由噴頭、濕式報(bào)警閥、每層水流指示器、信號(hào)閥、配管及噴淋泵組成。噴淋泵暫定設(shè)置在地下汽車庫的水泵房?jī)?nèi)，泵直接從室外環(huán)狀管網(wǎng)抽吸。在地下汽車庫外置二套水泵結(jié)合器與噴淋管網(wǎng)連接。 根據(jù)規(guī)定，建筑物內(nèi)均設(shè)置手提式滅火器。 六 、空調(diào)通風(fēng)消防 封 閉樓梯間通過可開啟外窗自然排煙。不具備自然排煙條件的內(nèi)走廊設(shè)機(jī)械排煙，排煙量按 60m3/ 設(shè)計(jì)，并且排煙量不小于13000m3/h。 面積大于 100m2的房間通過可開啟外窗自然排煙。 地下車庫設(shè)機(jī)械排煙兼排風(fēng)系統(tǒng)，排煙風(fēng)量按 6 次 /h 設(shè)計(jì)，并且每個(gè)防煙分區(qū)的排煙風(fēng)量不小于 30000m3/h。防火分區(qū)內(nèi)有車道的通過車道自然補(bǔ)風(fēng)。防火分區(qū)內(nèi)無車道的設(shè)機(jī)械補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，補(bǔ)風(fēng)量為排煙量的 1/2。 通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的管道等應(yīng)采用不燃燒材料制作，管道和設(shè)備的保溫材料、消聲材料和粘結(jié)劑應(yīng)為不燃燒材料或難燃燒 材料。風(fēng)管道穿越防火分區(qū)及重要的或火災(zāi)危險(xiǎn)性大的房間隔墻和樓板處應(yīng)設(shè)防火閥。 港澳現(xiàn)代城項(xiàng)目初步 可行性研究報(bào)告 43 七 、電氣消防 本項(xiàng)目設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)和緊急報(bào)警系統(tǒng)。火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)按一級(jí)保護(hù)對(duì)象設(shè)防，采用消防控制中心報(bào)警系統(tǒng)。消防控制中心內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器、消防聯(lián)動(dòng)控制柜、消防廣播及消防電話設(shè)備。消防控制中心設(shè)火警專線電話。每家商業(yè)用戶及 辦公樓 用戶至少設(shè)一個(gè)緊急報(bào)警求助按鈕。 本項(xiàng)目消防水泵等消防設(shè)備、主要通道照明等屬于一級(jí)負(fù)荷。供電系統(tǒng)采用兩路 10KV 電源同時(shí)供電，高壓母線不設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)。 低壓母線設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)的供電方式， 兩路低壓電源互為備用。對(duì)消防等重要設(shè)備采用兩路電源同時(shí)供電，末端自動(dòng)切換， 選用質(zhì)量可靠的 ATS 切換開關(guān)，保證供電可靠性。 特別重要設(shè)備供電應(yīng)配備 EPS,UPS 電源裝置。 港澳現(xiàn)代城項(xiàng)目初步 可行性研究報(bào)告 44 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目 總建設(shè)周期初步擬定為 年 ，初步項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃見下圖 季度 步驟名稱 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 方案設(shè)計(jì) 前期手續(xù) 項(xiàng)目立項(xiàng) 工程施工 設(shè)備采購 設(shè)備安裝 室外工程 竣工驗(yàn)收 港澳現(xiàn)代城項(xiàng)目初步 可行性研究報(bào)告 45 第十一章 投資估算與資金籌措 一、投資估算依據(jù) 根據(jù)建設(shè)單位提供方案設(shè)計(jì)圖紙及設(shè)計(jì)說明 國家發(fā)改委與建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 國內(nèi)類似項(xiàng)目投資 國家及天津市關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的法律法規(guī)和有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 二、項(xiàng)目建設(shè)投資估算 表 111 投資估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 建筑工 程 設(shè)備購置及 安裝工程 其他費(fèi)用 合計(jì) 一 第一部分 建安費(fèi) 38541 13239 51753 （一） 建 安 工程 38514 12035 50549 1 土建工程 38514 38514 2 給排水工程 1540 1540 3 消防工程 1733 1733 4 變配電工程 2889 2889 5 弱點(diǎn)工程 2311 2311 6 通風(fēng)空調(diào)工程 2022 2022 7 燃?xì)夤こ? 385 385 8 電梯工程 1155 1155 （二） 室外工程 1204 1204 1 室外 管網(wǎng) 387 387 2 室外 道路 645 645 3 室外 綠化 172 172 二 第二部分 其他費(fèi)用 10678 10678 1 建設(shè)單位 管理費(fèi) 1035 1035 2 市政配套費(fèi) 4872 4872 3 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 626 626 4 工程監(jiān)理費(fèi) 905 905 港澳現(xiàn)代城項(xiàng)目初步 可行性研究報(bào)告 46 5 供電建設(shè)配套費(fèi) 960 960 6 人防異地 建設(shè)費(fèi) 894 894 7 前期咨詢費(fèi) 113 113 8 設(shè)計(jì)費(fèi) 1107 1107 9 施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi) 77 77 10 工程保險(xiǎn)費(fèi) 89 89 三 土地費(fèi) 45000 45000 1 土地出讓金 5569 5569 四 第四部分 預(yù)備費(fèi)用 1 基本預(yù)備費(fèi) 5569 5569 總計(jì) 38514 13239 61247 113000 三 、總投資估算 項(xiàng)目 總 投資 共計(jì) 113000 萬元，其中建筑 安裝 費(fèi)用 51753 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi) 10678 萬元 ， 土地出讓金 45000 萬元， 預(yù)備費(fèi)用 5569萬元 。 四 、資金籌措 該項(xiàng)目 建設(shè)所需 資金完全由 天津港澳商品城有限 公司 自籌。 港澳現(xiàn)代城項(xiàng)目初步 可行性研究報(bào)告 47 第 十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、評(píng)價(jià)依據(jù)和數(shù)據(jù)來源 建設(shè)部和國家改委發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 (第三版 )； 財(cái)政部《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》 ； 建設(shè)單位提供的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)及相關(guān)背景資料； 市場(chǎng)調(diào)研取得的有關(guān)數(shù)據(jù) ； 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告相關(guān)章節(jié) 。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)選取 （一）計(jì)算期的確定 該項(xiàng)目計(jì)算期 5 年，其中建設(shè)期 年。 （二）營業(yè)收入估算 該項(xiàng)目的 房屋類型分為 高層商務(wù)樓 和 單體 辦公樓 兩種形式，經(jīng)營方式采用 直接 銷售的方式進(jìn)行 。因此， 該項(xiàng)目的收入來源于房屋 銷售收入 。 預(yù)計(jì) 在五年內(nèi)完成，在建設(shè)期 1 年以后即開始銷售， 計(jì)算期 5 年。 （ 三 ）利潤及利潤分配估算 利潤總額估算 利潤總額為營業(yè)收入扣除總成本費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加和房產(chǎn)稅后的余額。 所得稅估算 按照國家關(guān)于所得稅的規(guī)定，該項(xiàng)目繳納的所得稅 按租金收港澳現(xiàn)代城項(xiàng)目初步 可行性研究報(bào)告 48 入 的 25%計(jì)算。 三、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) （一）財(cái)務(wù)預(yù)