【導(dǎo)讀】為能圓滿完成哈爾濱南郡房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的?，更好的銷售與品牌推廣，我司系統(tǒng)。的制定了調(diào)研計(jì)劃與執(zhí)行策略。本次前期策劃報(bào)告憑借華業(yè)行多年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)。密的分析與調(diào)研。且具有很強(qiáng)的實(shí)際操盤能力。本次報(bào)告為近期對(duì)哈爾濱房地。北20地塊大型商住項(xiàng)目前期策劃報(bào)告。

　　

【正文】 81 1 . 5 0 %1 3 . 1 0 %1 8 . 3 0 %13%1 3 . 5 0 %1 4 . 4 0 %1 3 . 2 0 %1 2 . 1 0 %0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 02 5 0 0 . 03 0 0 0 . 03 5 0 0 . 02021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %GDP ( （ 億元 ） 增幅 二、 哈爾濱市區(qū)域財(cái)政收入 伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，哈爾濱財(cái)政收入也是逐年增長(zhǎng)，自 2021 年至 2021 年，7 年間，財(cái)政收入的增幅也一直保持著 2 位數(shù)的增長(zhǎng)。哈爾濱市 2021 年 全年財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，盡管較 2021 年增幅有所減弱，但仍保持 20%的增長(zhǎng)勢(shì)頭 %。 哈市 2021 年 2 0 0 9 年 財(cái)政收入及其增幅走勢(shì)圖3 3 8 . 41 1 7 . 91 3 5 . 31 6 1 . 41 6 5 . 5 1 9 2 . 32 2 4 . 02 8 0 . 51 0 . 6 0 %1 4 . 8 0 %1 9 . 3 0 %1 0 . 5 0 %1 2 . 5 0 %2 1 . 3 0 %27%2 0 . 6 0 %0 . 05 0 . 01 0 0 . 01 5 0 . 02 0 0 . 02 5 0 . 03 0 0 . 03 5 0 . 04 0 0 . 02021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %財(cái)政一般收入 （ 億元 ） 增幅 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 19 三、 哈爾濱市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 自 2021 年至 2021 年 7 年間，社會(huì)消費(fèi)品總額持續(xù)走高連年攀升，這說(shuō)明人民購(gòu)買能力在逐漸加強(qiáng)， 人民物質(zhì)文化生活水平的逐年提高。 2021 年全年，在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀環(huán)境作用下，哈爾濱消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。 哈爾濱 2 0 0 2 2 0 0 9 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增幅趨勢(shì)1 5 0 7 . 912641 0 3 5 . 98 9 4 . 66 2 4 . 25 5 9 . 37 8 8 . 16 9 9 . 31 9 . 3 0 %1 2 . 7 0 %1 5 . 8 0 %2 2 . 0 0 %1 1 . 6 0 %1 1 . 2 0 %1 3 . 4 0 %1 3 . 3 0 %0 . 02 0 0 . 04 0 0 . 06 0 0 . 08 0 0 . 01 0 0 0 . 01 2 0 0 . 01 4 0 0 . 01 6 0 0 . 02021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %增幅 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ( 億元 ) 增幅 四、 哈爾濱市城市居民家庭年人均可支配 收入 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 20 哈爾濱 2 0 0 2 2 0 0 9 城市居民家庭年人均可支配收入及其增幅趨勢(shì)8940 100657004 790711231127721 4 5 8 8 . 6158878 . 9 0 %1 3 . 0 6 %1 1 . 5 8 %1 3 . 8 0 %1 2 . 9 0 %1 4 . 2 2 %1 3 . 7 2 %1 2 . 5 8 %0202140006000800010000120211400016000180002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 % 城市居民人均可支配收入( 元) 增幅 從上圖可知，哈爾濱城市居民人均可支配收入連年增長(zhǎng)，穩(wěn)定和持續(xù)的收入增長(zhǎng)，促進(jìn)了哈爾濱市消費(fèi)力水平的提升。 五、 哈爾濱市固定資產(chǎn)投資 根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控的方針以及全省戰(zhàn)略部署需要，哈爾濱市將 2021 年定為?項(xiàng)目建設(shè)年?，加快了一些重大項(xiàng)目的投資，一些城鄉(xiāng)重大建設(shè)項(xiàng)目也提早開工。固定資產(chǎn)投資呈強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭， 完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，增幅較同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 21 哈市 2021 年 2 0 0 9 年 固定資產(chǎn)投資及其增幅走勢(shì)圖1 8 9 2 . 13 6 1 . 1 4 3 6 . 05 3 2 . 6 6 3 9 . 0 8 0 9 . 91 0 3 0 . 61 3 4 1 . 34 1 . 1 0 %2 7 . 3 0 %2 0 . 0 0 %2 2 . 2 0 %1 5 . 8 0 %2 0 . 7 0 %2 6 . 7 0 %3 0 . 2 0 %0 . 02 0 0 . 04 0 0 . 06 0 0 . 08 0 0 . 01 0 0 0 . 01 2 0 0 . 01 4 0 0 . 01 6 0 0 . 01 8 0 0 . 02 0 0 0 . 02021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 % 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 （ 億元 ） 增幅 六、 哈爾濱宏觀經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)述 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必備條件，本項(xiàng)目在這樣的背景條件下，將取得良好 的市場(chǎng)表現(xiàn)； 居民人均可支配收入的大幅增長(zhǎng)促進(jìn)了天津市消費(fèi)力水平的提升，為天津市地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)平臺(tái)。 第三節(jié) 哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)概括 一、 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 22 全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 %。商品房施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中商品住宅施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中商品住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房銷售 面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中商品住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 二、 新建商品房銷售總體情況 商品房整體銷售情況 2021 年哈爾濱商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的趨勢(shì)，截止 2021 年 12 月末，全市商品房共成交 39888 套，成交面積 平方米，同比去年上漲了 51%。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年全市商品房銷售保持較快增長(zhǎng)，特別是 12 月份銷量不僅較去年年末和今年年初銷量有明顯增長(zhǎng)，甚至比?金九銀十?銷量還要多，創(chuàng)今年以來(lái)新高。 哈爾濱 2021 年商品房成交套數(shù)一覽表 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 23 從今年的商品房銷售情況來(lái)看，市民購(gòu)房的熱情空前高漲，去年 房地產(chǎn) 業(yè)的低迷已經(jīng)一掃而空。據(jù)了解，目前哈爾濱市商品住宅成交仍然以中等價(jià)位4000 元 6000 元 /平方米為主。 排在成交榜前五名的住宅，同時(shí)包含普通住宅、高品質(zhì)住宅、二環(huán)內(nèi)及二環(huán)外項(xiàng)目 等；既包含每平方米 4000 元以下低價(jià)位項(xiàng)目，也包含每平方米 6000 元以上的中高價(jià)項(xiàng)目。房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖增加了開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心，特別是高端市場(chǎng)回暖顯示出一些投資型需求開始入市，受此影響今年以來(lái)哈爾濱眾多開發(fā)商紛紛調(diào)高銷售目標(biāo)，其中部分開發(fā)商開始明確計(jì)劃調(diào)高價(jià)格。 各行政區(qū)域商品房市場(chǎng)簡(jiǎn)述 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 24 哈爾濱各行政區(qū)域商品房銷售圖表 根據(jù)哈爾濱網(wǎng)上 房地產(chǎn) 數(shù)據(jù)顯示， 2021 年以來(lái)哈市各區(qū)域商品房成交量排名分別為道里區(qū)、香坊區(qū)、南崗區(qū)、松北區(qū)、道外區(qū)。由于政府大力發(fā)展群力的政策，群力新區(qū)及周邊涌現(xiàn)一批具有影響力的項(xiàng)目，其良好的環(huán) 境及升值前景吸引了大批投資置業(yè)者，從而使道里區(qū)占據(jù)各城區(qū)成交量榜首，而香坊區(qū)目前項(xiàng)目主要集中在原動(dòng)力區(qū)，各方面配套相對(duì)完善，彌補(bǔ)了其地段方面的劣勢(shì)，同時(shí)其相對(duì)較低的價(jià)格吸引了大量剛性需求客戶置業(yè)，拉動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。而南崗區(qū)目前供應(yīng)量主要集中在哈爾濱西客站地區(qū)，隨著西客站地區(qū)的開發(fā)，南崗區(qū)的成交量也會(huì)有所上升。 哈爾濱各行政區(qū)域商品房銷售比例 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 25 道里區(qū) 2021 年度道里區(qū) 房地產(chǎn) 的發(fā)展十分迅猛，從成交數(shù)量和群力地王的產(chǎn)生上得到了充分的印證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，道里區(qū)的商品房供應(yīng)主要集中在群力新區(qū)，截至十月份，群力商品房成交均價(jià)已 經(jīng)達(dá)到 5108 元 /平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自身所處環(huán)線的均價(jià) 4300 元 /平方米，超過(guò)配套成熟的香坊區(qū) 4464 元 /平方米，超過(guò)哈爾濱早年建設(shè)的松北 4621 元 /平方米與哈西新區(qū) 4392 元 /平方米，直追城市中心區(qū)域南崗區(qū) 5688 元 /平方米。雖然價(jià)格在不斷攀升，但群力新區(qū)各個(gè)樓盤仍然持續(xù)受到購(gòu)房者的關(guān)注。 群力新區(qū)自規(guī)劃修建開始，就備受關(guān)注。而隨著群力新區(qū)規(guī)劃的金融區(qū)、住宅區(qū)以及配套設(shè)施等項(xiàng)目的相繼動(dòng)工，其增值潛力進(jìn)一步凸顯出來(lái)，以及小區(qū)環(huán)境、商品房質(zhì)量、性價(jià)比等多種優(yōu)勢(shì)，也是購(gòu)房者在此買房考慮的又一因素。 南崗區(qū) 南 崗區(qū)作為城市傳統(tǒng)核心區(qū)域，生活各項(xiàng)配套十分成熟，因此受到眾多意向置業(yè)者的青睞，但是由于二環(huán)內(nèi)土地日益稀缺，市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目稀少，價(jià)格也是居高不下，也成為阻礙購(gòu)房者南崗置業(yè)的主要因素。目前南崗區(qū)供應(yīng)量主要集中在哈爾濱西客站地區(qū)，如辰能 溪樹庭院 、金域藍(lán)城等項(xiàng)目一經(jīng)推出亮相就 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 26 受到了市場(chǎng)的極大關(guān)注，隨著西客站地區(qū)的開發(fā)，將會(huì)有越來(lái)越多的項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，南崗區(qū)的市場(chǎng) 成交量有望在明年大幅上升。 道外區(qū) 道外區(qū)作為哈爾濱的老城區(qū)，近年來(lái)大部分項(xiàng)目約為棚改回遷項(xiàng)目，商品房供應(yīng)量很小，成交量相對(duì)也不高，只占全市成交量的 11%，但隨著第一批回遷項(xiàng)目的落幕，道外區(qū) 2021 年的商品房供應(yīng)量會(huì)有所增加。 房地產(chǎn)銷售小結(jié) 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 27 2021 年哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)先抑后揚(yáng)，量?jī)r(jià)齊升的局面，哈市房?jī)r(jià)的漲幅很大，部分樓盤幾乎漲了一倍，房屋銷量也較去年有大幅的上漲。隨著國(guó)家調(diào)控政策相繼出臺(tái)，買房人紛紛搶搭政策優(yōu)惠末班車，同樣導(dǎo)致哈市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易擁擠。 2021 年，隨著剛性需求的釋放和政策實(shí)施后購(gòu) 房成本的增加，將會(huì)有效抑制投機(jī)購(gòu)房和投資購(gòu)房現(xiàn)象，市場(chǎng)將會(huì)有所降溫，房?jī)r(jià)的上漲空間不會(huì)很大。 三、土地市場(chǎng)情況 2021 年土地市場(chǎng)情況： 2021 年土地收益逾 60 億元 地產(chǎn)交易熱點(diǎn)集中在四環(huán)以內(nèi)及群力新區(qū)。 2021年，市國(guó)土資源局共掛牌出讓土地 84個(gè)項(xiàng)目，其中經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目 56個(gè)，占 %，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目 28 個(gè)，占 %。出讓土地總面積 萬(wàn)平方米，其中經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地 ，占 %，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目用地 ，占 %。成交總額 億元，其 中經(jīng)營(yíng)性用地