【正文】 百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比 11 月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款 11293 億元，增長(zhǎng) %；利用外資 470 億元，下降 %；企業(yè)自籌資金 17906 億元，增長(zhǎng) %；其他資金 27459億元，增長(zhǎng) %。 哈爾濱北 20 地塊前期策劃報(bào)告 11 2021 年，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)速度較慢、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生動(dòng)力不足，出口經(jīng)濟(jì)前景未來(lái)不樂(lè)觀的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一枝獨(dú)秀飛速發(fā)展，2021 年在保增長(zhǎng)的短期目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)后， 2021 年在鞏固經(jīng)濟(jì)回升是的同時(shí)，將加大宏觀調(diào)控的力度，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，同時(shí)將抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 （ 2） ?要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶(hù)作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶(hù)籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。 ? 但是大量的城市建設(shè)可能會(huì)支持新開(kāi)工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)中小型城市幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求 國(guó)家五部委通知：對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地首付至少 50% 的限制。 為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋漲的局面， 2021 年底中央政府終于下定了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心，自 2021 年 12月以來(lái)，中央在一個(gè)月內(nèi)連續(xù) 5 次出臺(tái)房地產(chǎn)政策與 1 次信貸緊縮政策聯(lián)合控市。 一個(gè)重要的信號(hào)就是本輪宏觀調(diào)控采取的手段與以往截然不同，強(qiáng)調(diào)通過(guò)增加供應(yīng)來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)，而非以往慣用的抑制需求。 在面對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，內(nèi)需動(dòng)力不足，實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度放緩，城鎮(zhèn)化建設(shè)促使大量開(kāi)工面積增加，農(nóng)村人口購(gòu)買(mǎi)力短期內(nèi)無(wú)法支持樓市的大背景下，本項(xiàng)目如何定位，如何營(yíng)銷(xiāo)才能立足市場(chǎng)將變的至關(guān)重要。 哈爾濱北 20 地塊前期策劃報(bào)告 16 自然資源 黑龍江省幅員遼闊，基本地貌特征是五山、一水、一草、三分田，表現(xiàn)為南北兩大山地，東西兩大平原，山勢(shì)緩和，平原廣闊。 肥沃的黑土地，祖國(guó)的糧倉(cāng)。礦產(chǎn)資源品種多、儲(chǔ)量大、質(zhì)地優(yōu)良、分布集中、易于采選。 森林資源豐富，黑龍江省是全國(guó)最大的林業(yè)省份之一，林業(yè)生態(tài)地位十分重要。黑龍江全長(zhǎng) 43700 公里，僅次于長(zhǎng)江、黃河，列我國(guó)第三，是著名的國(guó)際界河。全省共有家庭戶(hù) 1356 萬(wàn)戶(hù)，家庭戶(hù)平均戶(hù)規(guī)模 人。 2021 年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 1 （ GDP） 億元，在各省自治區(qū)中排名 17 位，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng) %，連續(xù)五年保持 %以上的增幅，整體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在較高增長(zhǎng)平臺(tái)運(yùn)行。人均地區(qū)生產(chǎn)總值 21727 元，增長(zhǎng) %。經(jīng)濟(jì)回暖趨勢(shì)強(qiáng)勁，其中 2021 年（ 110 月份 ）第一產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，比上年同期增加%，第二產(chǎn)業(yè)增加值為 ，比上年同期增加 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值為 2075，比上年同期增加 %， 2021 年 110 月分實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11496 元和農(nóng)村居民人均純收入 5961 元，分別比上年增長(zhǎng) %與 6%； 全省城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 7983 元和農(nóng)村居民人均生活消費(fèi) 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 2 支出 2690 元，分別增長(zhǎng) 11%。 第二節(jié) 黑龍江房地產(chǎn)發(fā)展綜述 一、 黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 3 房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。未來(lái)幾年隨著舊城改造、城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加大因素的影響，未來(lái)黑龍江省房地產(chǎn)成交量將呈現(xiàn)繼續(xù)上升的趨勢(shì)。 黑龍江房?jī)r(jià)水平總體不高，但今年來(lái)增速明顯加快 黑龍江省房?jī)r(jià)水平總體上不算高，累計(jì)漲幅不大，但近年來(lái)增速明顯加快：近三年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)的漲幅均在兩位數(shù)，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，吸引了全國(guó)各地的資金向黑龍 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 6 江省房地產(chǎn)市場(chǎng)流入，在剛性需求持續(xù)增長(zhǎng)與投資性購(gòu)房加大，且開(kāi)發(fā)量不足的情況下，未來(lái)黑龍江省的房地產(chǎn)價(jià)格水平還有加大的升值空間。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，國(guó)家主要從三方面采取措施：第一，通過(guò)?營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策?調(diào)整來(lái)抑制投資需求和投機(jī)需求；第二，通過(guò)?二套房貸利率?等信貸政策調(diào)整來(lái)抑制?炒房?資金供給；第三，通過(guò)打擊炒地、囤地、囤房 行為，增加保障性住房和普通商品住房有效供給來(lái)降低住房成本、增加商品房供應(yīng)量。 42′ 130176。全市土地面積 萬(wàn)平方公里，其中，市區(qū)面積 7086 平方公里，轄 8區(qū) 10 縣 (市 )。 旅游資源 哈爾濱地處富庶的松遼平原，松花江沿岸，是著名的避暑勝地，同時(shí)也是一座風(fēng)光旖旎、獨(dú)具特色、充滿(mǎn)歐陸風(fēng)情的國(guó)際旅游城市，尤其以冰雪旅游吸引著無(wú)數(shù)國(guó)內(nèi)外賓客。其中，國(guó)內(nèi)旅游業(yè)務(wù)收入 億元，增長(zhǎng) %；國(guó)際旅游創(chuàng)匯 億美元，下降 %。以?哈洽會(huì)?為標(biāo)志的商貿(mào)會(huì)展旅游，以?哈夏音樂(lè)會(huì)?為代表的文化旅游，以改造后的太陽(yáng)島、巴蘭河漂流為代表的避暑旅游，以索菲亞教堂 、中央大街、果戈里大街為主要代表的歐陸風(fēng)情游，以金上京歷史博物館、蕭紅故居、坐井觀天園等為代表的歷史文化游，以抗聯(lián)露營(yíng)、侵華日軍第 731 部隊(duì)罪證陳列館、四野指揮部等為代表的紅色旅游，以東北虎林園、北方森林動(dòng)物園和?巴木通森林?小火車(chē)為代表的生態(tài)游，初步形成了哈爾濱多元的旅游產(chǎn)品體系。哈爾濱太平國(guó)際機(jī)場(chǎng)進(jìn)出港旅客達(dá)到 萬(wàn)人次／年，已有 23 家國(guó)內(nèi)外航空公司在哈爾濱機(jī)場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)，開(kāi)通國(guó)內(nèi)、國(guó)際航線(xiàn) 82 條，通航城市 47 個(gè)。 （ 3） 城市空間發(fā)展規(guī)劃 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 12 根據(jù)?北躍西擴(kuò)、南延?xùn)|優(yōu)、中興外聯(lián)。 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 14 城市建設(shè)用地發(fā)展方向分析圖 規(guī)劃到 2020年，城市建設(shè)用地面積達(dá)到 493平方公里，人均城市建設(shè)用地 平方米 /人。 城市規(guī)劃 到 2020 年，將更位這座魅力都城增添更多便利，規(guī)劃中的兩條城市主干道 未來(lái)將位本項(xiàng)目所在地相連，這將促 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 17 使項(xiàng)目?jī)r(jià)值的進(jìn)一布提升。項(xiàng)目所在地處在規(guī)劃中的副中心地帶，未來(lái)區(qū)域價(jià)值潛力巨大。 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 18 哈市 2021 年 2 0 0 9 年國(guó)民生產(chǎn)總值及增幅走勢(shì)3 1 6 4 . 028002 4 3 6 . 82 0 9 4 . 11 8 3 0 . 51 6 0 4 . 51 3 5 5 . 91 1 9 8 . 81 1 . 5 0 %1 3 . 1 0 %1 8 . 3 0 %13%1 3 . 5 0 %1 4 . 4 0 %1 3 . 2 0 %1 2 . 1 0 %0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 01 5 0 0 . 02 0 0 0 . 02 5 0 0 . 03 0 0 0 . 03 5 0 0 . 02021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %GDP ( （ 億元 ） 增幅 二、 哈爾濱市區(qū)域財(cái)政收入 伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，哈爾濱財(cái)政收入也是逐年增長(zhǎng)，自 2021 年至 2021 年，7 年間，財(cái)政收入的增幅也一直保持著 2 位數(shù)的增長(zhǎng)。 哈爾濱 2 0 0 2 2 0 0 9 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增幅趨勢(shì)1 5 0 7 . 912641 0 3 5 . 98 9 4 . 66 2 4 . 25 5 9 . 37 8 8 . 16 9 9 . 31 9 . 3 0 %1 2 . 7 0 %1 5 . 8 0 %2 2 . 0 0 %1 1 . 6 0 %1 1 . 2 0 %1 3 . 4 0 %1 3 . 3 0 %0 . 02 0 0 . 04 0 0 . 06 0 0 . 08 0 0 . 01 0 0 0 . 01 2 0 0 . 01 4 0 0 . 01 6 0 0 . 02021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %增幅 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ( 億元 ) 增幅 四、 哈爾濱市城市居民家庭年人均可支配 收入 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 20 哈爾濱 2 0 0 2 2 0 0 9 城市居民家庭年人均可支配收入及其增幅趨勢(shì)8940 100657004 790711231127721 4 5 8 8 . 6158878 . 9 0 %1 3 . 0 6 %1 1 . 5 8 %1 3 . 8 0 %1 2 . 9 0 %1 4 . 2 2 %1 3 . 7 2 %1 2 . 5 8 %0202140006000800010000120211400016000180002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 % 城市居民人均可支配收入( 元) 增幅 從上圖可知，哈爾濱城市居民人均可支配收入連年增長(zhǎng)，穩(wěn)定和持續(xù)的收入增長(zhǎng)，促進(jìn)了哈爾濱市消費(fèi)力水平的提升。 第三節(jié) 哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)概括 一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 22 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 %。 哈爾濱 2021 年商品房成交套數(shù)一覽表 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 23 從今年的商品房銷(xiāo)售情況來(lái)看，市民購(gòu)房的熱情空前高漲，去年 房地產(chǎn) 業(yè)的低迷已經(jīng)一掃而空。 各行政區(qū)域商品房市場(chǎng)簡(jiǎn)述 哈爾濱北 20地塊前期策劃報(bào)告 24 哈爾濱各行政區(qū)域商品房銷(xiāo)售圖表 根據(jù)哈爾濱網(wǎng)上 房地產(chǎn) 數(shù)據(jù)顯示， 2021 年以來(lái)哈市各區(qū)域商品房成交量排名分別為道里區(qū)、香坊區(qū)、南崗區(qū)、松北區(qū)、道外區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，道里區(qū)的商品房供應(yīng)主要集中在群力新區(qū)，截至十月份，群力商品房成交均價(jià)已 經(jīng)達(dá)到 5108 元 /平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自身所處環(huán)線(xiàn)的均價(jià) 4300 元 /平方米，超過(guò)配套成熟的香坊區(qū) 4464 元 /平方米，超過(guò)哈爾濱早年建設(shè)的松北 4621 元 /平方米與哈西新區(qū) 4392 元 /平方米，直追城市中心區(qū)域南崗區(qū) 5688 元 /平方米。 南崗區(qū) 南 崗區(qū)作為城市傳統(tǒng)核心區(qū)域，生活各項(xiàng)配套十分成熟，因此受到眾多意向置業(yè)者的青睞，但是由于二環(huán)內(nèi)土地日益稀缺，市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目稀少，價(jià)格也是居高不下，也成為阻礙購(gòu)房者南崗置業(yè)的主要因素。隨著國(guó)家調(diào)控政策相繼出臺(tái)，買(mǎi)房人紛紛搶搭政策優(yōu)惠末班車(chē)，同樣導(dǎo)致哈市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易擁擠。出讓土地總面積 萬(wàn)平方米，其中經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地 ，占 %，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目用地 ，占 %。