香港購物中心考察報(bào)告-資料下載頁
2025-02-28 08:04本頁面
【正文】 為游樂園，前期對(duì)項(xiàng)目起到了提升作用，但后期經(jīng)營(yíng)不溫不火。 （四）品類協(xié)同 1．平面商業(yè)分布不設(shè)商品專屬區(qū)，實(shí)行混業(yè)經(jīng)營(yíng) 香港購物中心商業(yè)分布大部分采取集中與分散相結(jié)合的分布原則，即在大的類別和大的經(jīng)營(yíng)品種上，劃分一條基本界限，各品類混業(yè)經(jīng)營(yíng)，讓顧客購物充滿偶然性與隨機(jī)性，充分體驗(yàn)“逛街”的樂趣。 2．餐飲與娛樂緊臨 又一城、太古廣場(chǎng)、萬象城的餐飲圍繞溜冰場(chǎng)布置。這樣既能體驗(yàn)，又能邊吃邊欣賞，同時(shí)也可讓家長(zhǎng)得以休息。 （五）人流動(dòng)線 人流動(dòng)線 受 城市規(guī)劃動(dòng)線、建筑規(guī)劃動(dòng)線、商業(yè)布局動(dòng)線 影 響 1．與城市規(guī)劃動(dòng)線 購物中心應(yīng)讓城市交通在室內(nèi)得以延續(xù)，成為城市交通有機(jī)構(gòu)成部分。方式有：地鐵出入通道 進(jìn)室內(nèi) 、封閉人行天橋 連接 、公路延展入室內(nèi)等。 香港的 70％購物中心將地鐵、公路交通引入室內(nèi)，讓人流在購物中心換乘，極大的提升了人氣。廣州正佳廣場(chǎng)自掏 2021 萬將地鐵引入室內(nèi)。 地鐵出口根據(jù)人流規(guī)劃的需要，可在不同樓層設(shè)置。 大 部分購物中心以一種先進(jìn)的理念，將一樓商業(yè)部分規(guī)劃為公路交通，在室內(nèi)設(shè)置公交站。 2．建筑規(guī)劃動(dòng)線（已闡述） 3．商業(yè)布局動(dòng)線 1） 主力店與次主力店應(yīng)多 層 布局，形成層層均有主力店，每層設(shè)置出入口，使每層人流共享，如海港城、又一城等 2） 主力店設(shè)置方式有兩種，以實(shí)現(xiàn)資源互動(dòng)、人流共享 ? 主力店置于購物中心兩端，散戶設(shè)中部，如又一城、新城市廣場(chǎng)。 ? 主力店置于購物中心中間，散戶圍繞主力店分布，如萬象城、東 薈 城。 3） 頂層設(shè)置美食廣場(chǎng)及驚險(xiǎn)娛樂項(xiàng)目、電影院、溜冰場(chǎng)等，讓人流向上行，如朗豪坊頂層“天幕”影院、西九龍中心的頂層過山車、溜冰場(chǎng)等，拉動(dòng)人流自然上行。 4） 電影院入口設(shè)在首層，出口 置于高層，引入人流往上走，如太古城、又一城 5） 餐飲確定一個(gè)主體區(qū)域后，每一層設(shè)有小型休閑餐飲，讓人逛累后得以休息。 （六）產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)營(yíng) 中華廣場(chǎng)介紹 六、 購物中心運(yùn)營(yíng)管理 （一） 組織特征 體制：業(yè)主控制為主，外包管理為輔 機(jī)制：市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行，長(zhǎng)短期目標(biāo)清晰 能力：前期策劃專業(yè)，后期運(yùn)營(yíng)精細(xì) （ 二 ） 目標(biāo)設(shè)定 租金目標(biāo) ? 根據(jù)投資回報(bào)及市場(chǎng)租金水平確定中長(zhǎng)期租金目標(biāo) ? 根據(jù)中長(zhǎng)期租金目標(biāo)及年度經(jīng)營(yíng)狀況確定年度租金計(jì)劃 ? 租金目標(biāo)由大業(yè)主主導(dǎo)，與商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司協(xié)商確定 營(yíng)銷目標(biāo) ? 在 3年左右市場(chǎng)培育期根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)規(guī)劃擬定營(yíng)銷推廣計(jì)劃及預(yù)算 ? 市場(chǎng)培育期后營(yíng)銷費(fèi)用根據(jù)物業(yè)升值、租金目標(biāo)確定，實(shí)行單獨(dú)列支 ? 營(yíng)銷費(fèi)用由主業(yè)和商戶承擔(dān)，從前期項(xiàng)目成本或租金費(fèi)用中籌集。 運(yùn)營(yíng)目標(biāo) ? 根據(jù)項(xiàng)目不同設(shè)定不同運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，包括收入與支出、商務(wù)調(diào)整目標(biāo)等 ? 根據(jù)年度預(yù)算設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo) ? 項(xiàng)目目標(biāo)由運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)理層決定，公司整體運(yùn)營(yíng)目標(biāo)由運(yùn)營(yíng)公司董事會(huì)確定 （ 三 ） 核心能力 商業(yè)項(xiàng)目整體策劃：商業(yè)定位策劃、結(jié)合運(yùn)營(yíng)需要對(duì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)提出意見、預(yù)測(cè)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的投入與產(chǎn)出等 項(xiàng)目招 商與銷售代理：根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主要求、按照項(xiàng)目商業(yè)定位，擬定并實(shí)施項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案，完成與業(yè)主約定的招商、銷售目標(biāo)等 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理：商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的營(yíng)銷推廣、商戶選擇、基礎(chǔ)管理等 （ 四 ） 收入來源 整體策劃費(fèi)：項(xiàng)目顧問費(fèi) 銷售代理：商鋪銷售傭金 招商報(bào)酬： 12 個(gè)月租金 運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)：按面積固定收取或從利潤(rùn)中的提成 （ 五 ） 案例 僑樂：大集團(tuán)支撐，市場(chǎng)化運(yùn)作，專業(yè)化管理，內(nèi)外結(jié)合 中華廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)：業(yè)主控制、年度計(jì)劃 （ 六 ） 反思與借鑒 組建專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)商業(yè)項(xiàng)目整體策劃能力、 招商和營(yíng)銷能力、運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化管理能力，是大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)能力和實(shí)現(xiàn)物業(yè)長(zhǎng)期增值的重要舉措。 按市場(chǎng)化原則組建專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)管理大型商業(yè)項(xiàng)目，使之能持續(xù)發(fā)展，是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的共同選擇。 南國(guó)商業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)逐漸清晰，組織團(tuán)隊(duì)正在形成，全面能力急待提高，業(yè)務(wù) 壓力 迫在眉睫。
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