香港購(gòu)物中心考察報(bào)告(完整版)
【正文】 、口味盡有。 （三）商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種 1．業(yè)態(tài) 1) 主力店 區(qū)域性的購(gòu)物中心通常以百貨店為主力店，社區(qū)性的購(gòu)物中心以生活超市為主力店。萬(wàn)象城、中華廣場(chǎng)外圍有小部分商鋪均對(duì)外封閉，避免室內(nèi)外搶客，而其他購(gòu)物中心多對(duì)外均沒(méi)有設(shè)計(jì)商鋪。 ? 購(gòu)物中心主要需要將人流引入室內(nèi)，讓其逗留，引發(fā)消費(fèi)。這一階段，購(gòu)物中心的檔次起步較低，如香港太古城、中華廣場(chǎng)。 （ 六 ）社區(qū)購(gòu)物中心 案例：黃埔新天地 區(qū)位：位于九龍最大的居住區(qū)，居民出行以公車與的士為主 建筑：有 10 個(gè)獨(dú)立的建筑單體構(gòu)成，通過(guò)賦予每個(gè)單體不同的主題，如家居坊、時(shí)尚坊、家寶坊等來(lái)連接各自的關(guān)系 定位：滿足社區(qū)居民日常生活方便品的需求 產(chǎn)品： （ 1）主力店：吉之島百貨，經(jīng)營(yíng)日常生活用品及中 低 擋的商品，內(nèi)設(shè)有 10元專區(qū)、特價(jià)促銷區(qū)等，產(chǎn)品琳瑯滿目 ，貨賣堆山 （ 2）次主力店：百佳生活超市 （ 3）專賣店經(jīng)營(yíng)家居用品、服裝、兒童服飾、社區(qū)服務(wù)店、餐飲等品類。 （ 2） 愿意做折扣店的名牌不多，商家資源不豐富，規(guī)模不宜過(guò)大。 ● 評(píng)述：定位準(zhǔn)確，營(yíng)銷得體 東薈城 ● 區(qū)位：位于大嶼山東涌站，與地鐵交通相近，周邊人口較多。 ● 評(píng)述：時(shí)代廣場(chǎng)定位大體準(zhǔn)確 （四）主 題 購(gòu)物中心 APM ● 區(qū)位： 位于九龍工業(yè)區(qū)，居民少，基本上沒(méi)有商業(yè)氛圍。調(diào)查發(fā)現(xiàn)：消費(fèi)者絕大部分是學(xué)生，并且是三五成群結(jié)伴進(jìn)入賣場(chǎng)，獨(dú)立消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)，不需要家長(zhǎng)陪同。 交通狀況 香港人口密度高，每日有 1100 萬(wàn)人在流動(dòng)，主要靠地鐵、電車 、巴士、的士、輪渡等公共交通工具，公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，道路順暢。購(gòu)物中心 人流充分整合：地鐵站與巴士站在購(gòu)物中心轉(zhuǎn)乘，寫字樓、酒店與購(gòu)物中心出入口相連。 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：購(gòu)物中心在人均 GDP 達(dá) 12021 美元時(shí)，才是購(gòu)物中心發(fā)展的時(shí)代。 工作路徑 ● 交流：戴德梁行、新世界僑樂(lè)物業(yè)、正佳廣場(chǎng)、中華城廣場(chǎng)、廣州道本。 ● 考察： 26 個(gè)購(gòu)物中心 ● 討論：總結(jié)交流加深體會(huì)。 1980 年，香港的人均 GDP 僅 5644 美元，直到 1990 年，人均GDP 達(dá) 13225 美元，超過(guò)國(guó)際 經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，具備了快速發(fā)展的條件。 其中地鐵約占30%，公車及的士占 38%，私車占 15%。但消費(fèi)能力低，難以支撐其經(jīng)營(yíng)。輕軌入口引入購(gòu)物中心 ● 背景：發(fā)展商開(kāi)發(fā)時(shí)非常顧慮。但不購(gòu)稠密，總規(guī)模約 3 萬(wàn) ㎡ 。 （ 3） 容易造成假貨折扣市場(chǎng)。特點(diǎn)如下： ●以生活方便品 、 家居用品及與兒童相關(guān)所有讀書、服裝、游樂(lè)場(chǎng)、培訓(xùn)等內(nèi)容為主 ●極少有專門品牌店，因?yàn)樯鐓^(qū)消費(fèi)品牌絕大部分在市內(nèi)大型購(gòu)物中心 ●產(chǎn)品豐富：貨賣堆山、價(jià)格便宜、購(gòu)買方便 ●社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)：洗衣店、房屋中介、旅行社、銀行、培訓(xùn)中心、票務(wù)中心、彩票點(diǎn)等 啟發(fā) 社區(qū)型購(gòu)物中心主要滿 足居民日常生活方便品的需 求 。因此，大武漢 G 座的定位無(wú)疑是準(zhǔn)確的。室內(nèi)應(yīng)給顧客親切的尺度與質(zhì)感，外面形象一般 。 ? 人流動(dòng)線應(yīng)單一，避免多動(dòng)線。 內(nèi)地與香港購(gòu)物中心比較： 主力店 面積內(nèi)地要遠(yuǎn)大于香港，香港主力店規(guī)模不大，甚至有的購(gòu)物中心不需要主力店。 ? 規(guī)模：面積大，一般占購(gòu)物中心 20％－ 30％的營(yíng)業(yè)面積，就餐人多 3） 娛樂(lè)類 ? 內(nèi)容：電影院、游戲場(chǎng)、游樂(lè)城、溜冰場(chǎng)、歌舞廳等 ? 特點(diǎn)： ? 電影院、歌舞廳、溜冰場(chǎng)能帶來(lái)持續(xù)人流，而游樂(lè)城新鮮感失去后，人流難以持續(xù)，后期經(jīng)營(yíng)困難 ? 承受租金能力差 ? 占用面積大 ? 案例：香港購(gòu)物中心娛樂(lè)元素單一、不豐富，僅設(shè)有電影院和溜冰場(chǎng)。 香港的 70％購(gòu)物中心將地鐵、公路交通引入室內(nèi)，讓人流在購(gòu)物中心換乘，極大的提升了人氣。 （六）產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)營(yíng) 中華廣場(chǎng)介紹 六、 購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理 （一） 組織特征 體制：業(yè)主控制為主，外包管理為輔 機(jī)制：市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行，長(zhǎng)短期目標(biāo)清晰 能力：前期策劃專業(yè)，后期運(yùn)營(yíng)精細(xì) （ 二 ） 目標(biāo)設(shè)定 租金目標(biāo) ? 根據(jù)投資回報(bào)及市場(chǎng)租金水平確定中長(zhǎng)期租金目標(biāo) ? 根據(jù)中長(zhǎng)期租金目標(biāo)及年度經(jīng)營(yíng)狀況確定年度租金計(jì)劃 ? 租金目標(biāo)由大業(yè)主主導(dǎo)，與商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司協(xié)商確定 營(yíng)銷目標(biāo)
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