【正文】 南省內(nèi)綜合條件僅次于省會長沙的城市建造五星級酒店是明智之舉，未來市場前景廣闊。 未來需求分析 未來五年內(nèi)每年會有一至兩個新增五星級酒店。預(yù)計在 202 2021 年，將有三家大型五星級酒店開業(yè)，市場會有一定的競爭壓力，因此，預(yù)計客房出租率會略有下 23 調(diào)。但是，在潛在需求保持穩(wěn)步上升的情況下，未來五年的客房出租率預(yù)計基本能保持在 70%的理想水平，整個市場不會有太大的波動。； 五星級酒 店發(fā)展前景預(yù)測 ⑴ 湘潭縣新一輪的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)啟動，長株潭一體化加快了經(jīng)濟的發(fā)展，長株潭地鐵，紅色旅游城市規(guī)劃，等這些大型項目促使湘潭成為一湖南重點的商務(wù)紅色旅游區(qū)。 ⑵湘潭縣已經(jīng)成為外資企業(yè)在中國投資的熱土，具備了發(fā)展商務(wù) 旅游市場的基礎(chǔ)，九華工業(yè)園的成功是一個很好的佐證，另一方面湘潭舉辦國際性會展活動的軟硬件環(huán)境日趨完善，紅色旅游業(yè)將會是 湘潭 旅游事業(yè)的主要增長點。紅色旅游由于計劃性強，沒有季節(jié)性，因此能給酒店帶來穩(wěn)定的收入。 鑒于此，我公司認為番禺五星級酒店仍具有較強的長遠發(fā)展?jié)摿Α? 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： 1)區(qū)位條件優(yōu)越，周邊環(huán)境成熟。 2)該擬建酒店為房地產(chǎn)配套酒店綜合開發(fā)項目，各種酒店類型可 相互取長補短，發(fā)揮互動效應(yīng)。 3)利用周邊擁有的酒店集群優(yōu)勢，以填補市場空白及走綜合型高 檔精品休閑旅游酒店設(shè)計，商務(wù)配套先進齊備。 劣勢： 較之與目前其他星級酒店所處位置相對集中的特點，該地塊的位 置較為獨立，酒店體量較少、積聚性較差，難以引起規(guī)模效應(yīng)及注意。 機會： 1)配合新工業(yè)園、長株潭地鐵項目等大型項目的開發(fā)，將進一 步完善區(qū)位的旅游、休閑等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來交通更便捷，這必將 帶動 商業(yè)、休閑旅游的全面發(fā)展，從而促進旅游客源的增長。 2)紅色旅游業(yè)在湘潭蓬勃發(fā)展，必將吸引更多商務(wù)客源的入住。 3)現(xiàn)時的湘潭地區(qū)四星級以上酒店不多。但作為整體規(guī)劃為大型物 流中心、紅色旅游城市規(guī)劃、大型商業(yè)中心未來將是區(qū)域市場消費與供給的主要矛盾點之一，這也是本項目進入的最佳時機。 挑戰(zhàn)： 隨著長株潭地區(qū)其他的高星級酒店的陸續(xù)推出，將對本項目的商務(wù)、休閑、旅游客源造成一定的沖擊。 24 項目開業(yè)時間建議 20212021 年預(yù)計大量酒店進入市場，因此，為降低風險，應(yīng)盡 快進入市場，搶占市場份額，盡 早形成市場品牌，從而穩(wěn)定一批客源。 考慮到年底政府會議和過年的旺季，因此，推測應(yīng)在 2021 年底開業(yè)，可借政府會議提升酒店經(jīng)營知名度。 25 第三章 項目 建設(shè)規(guī)模與件設(shè)計概況 鑫田大酒店是由湘潭縣政府批準，湖南鑫田房地產(chǎn)公司投資，土建結(jié)構(gòu)廣州智海建筑設(shè)計院按五星級標準設(shè)計建設(shè)的，裝飾園林由深圳茂華集團設(shè)計的，酒店占地面積為 （ ），主建筑面積為 50490m2，分為客房區(qū) 、商務(wù)區(qū)、展覽區(qū)、休閑娛樂區(qū)等四大部份?？头?300間，設(shè)床位 450個，各種配套功能齊全，其中會議廳（室） 12個，大型多功能會議廳（演藝廳） 1個，可容納 500多人的大型會議，擁有健身美容桑拿、室內(nèi)球類、棋牌休閑、室外網(wǎng)球、露天游泳池等娛樂設(shè)施，以及相配套的酒吧、咖啡廳。該酒店綠化用地占地 70%，名花古木、小橋流水、環(huán)境幽靜、景色迷人。該項目概算投資為 。 在歐式風格的前提要求下，現(xiàn)代功能帶來的現(xiàn)代技術(shù)語言與歐式古典審美情趣為主調(diào)的西文傳統(tǒng)文化特征，異域文化風格與酒店的 地域特征，這兩對矛盾能否協(xié)調(diào)好就成為設(shè)計成敗的關(guān)鍵。 包容古今，融匯中外文化， 尤其對湘潭本土文化的突出， 在變化中尋求兩種文化的結(jié)合點并努力貫徹到內(nèi)部空間每個區(qū)域的裝飾設(shè)計中，力求在追求酒店整體統(tǒng)一的風格中體現(xiàn)多元化、多視有的文化內(nèi)涵，在構(gòu)造高雅、華貴的五星級酒店的室內(nèi)空間的同時，創(chuàng)造出別具一格的 “ 現(xiàn)代化傳統(tǒng)文化觀 ” ， “ 外國人眼里的中國 ” 等文化藝術(shù)氛圍成了本設(shè)計的構(gòu)思出發(fā)點。 用純凈、淡雅、明快的米黃色調(diào)作背景，襯托高品位的家具、燈具及藝術(shù)品陳設(shè)，結(jié)合突出的立體感與節(jié)奏感，烘托出酒店高雅的文化氛圍，這 成為貫穿酒店各區(qū)域設(shè)計的基本準則。 酒店各個工域的裝飾設(shè)計都貫徹了這些基本原則使得酒店的整體裝飾在相當程度上達到豪華與高雅并重的裝飾效果。 酒店客房 部分 酒店將設(shè)計客房樓層共 16 層，計劃近擁有 300 間（套）各類能滿足商務(wù)旅行、行政辦公用途的豪華、舒適客房 。 客房的主要面積及尺寸指標 1) 標準房建筑尺寸：分客房面積： 30m2（達到五星級標準）； 2) 客房室內(nèi)凈高 （層高 ）； 3) 衛(wèi)生間使用面積 :不小于 8m2，套房與行政樓層衛(wèi)生間面積加大至 10 m2 左右； 26 4) 標準客床尺寸 (不包括 多套房的特殊客床尺寸 )： A. (大床房 )B. (雙人房 ) 5) 客房層走廊 2m（墻中尺寸），客房門凹進 — ，形 成交叉通行的錯位 6) 服務(wù)員模數(shù)控制在 14 間／每員工 說明： ⑴ . 客房面積 國家旅游局的“旅游飯店星級的劃分與評定” GB／ Tl43082021中要求：星級飯店70％客房的面積 (不包括衛(wèi)生間和門廊面積 )達到 30 m2 ，以上記 16 分， 24m2 以上記13 分，白金五星級的普通客房面積不小于 36m2，本酒店的定位為五星酒店，建筑尺寸面積達到 45 m2以上，是充分考慮到未來客房的競爭趨勢。 ⑵ . 客房高度 客房的室內(nèi)高度，國家旅游局的“星級評定標準”在普通客房高度方面有不低于 3m 的標準 (房內(nèi)凈高度 )。按照本酒店管理公司的經(jīng)驗，客房高度略高一些，采光和景觀也比較好。目前華南地區(qū)新建成的五星級酒店標準客房的室內(nèi)高度一般為 3～ 3． 2m(凈高 )。為此，建議客房室內(nèi)凈高為 （層高 ）。 ⑶ . 客房衛(wèi)生間 國家旅游局的“星級評定標準”中要求客房衛(wèi)生間面積 48m2，在衛(wèi)生設(shè)施的布置上要求做到淋浴間和浴缸分開設(shè)置，即需要在衛(wèi)生間中設(shè)置臉盆、座廁、浴 盆、淋浴間四大件，同時做到干濕分開。以此標準，衛(wèi)生間的面積需達到 8m2 以上才能做到較為合理的設(shè)置。目前華南地區(qū)新建成的五星級酒店標準客房衛(wèi)生間面積一般為 8～10 m2。為此，建議行政客房衛(wèi)生間的使用面積 10 m2 左右，設(shè)置臉盆、座廁、浴缸、淋浴間四大件 ,干濕分區(qū)，標準客房衛(wèi)生間使用 面積不小于 8m2, 設(shè)置臉盆、座廁、浴缸、淋浴間四大件。 ⑷ . 標準客床國家旅游局的“星級評定標準”對雙人床和單人床的寬度尺寸分別要求在 ～ 和 ～ 范圍之間，其中雙人床部分的大尺寸顯然包含了多套房(總統(tǒng)房 )的因素。床墊的長度不小于 1． 9m。東方酒店管理公司對標準客房的客床尺寸有不同的規(guī)格，客床尺寸多，會影響床上布件的互換率，增加布件儲存規(guī)格和數(shù)量。為此，建議標準客床尺寸 (不包括多套房的特殊客床尺寸 )為 （大床房）和（雙床房）。 27 餐飲部分 大堂吧 amp。西餐廳 面積： 280m2（大堂吧）， 300 m2（西餐廳）座位：每個座位 ；座位以2 人組和 4 人組安排為主； 55％ 4 個座位 ,30％ 2 個座位 ,l5％ 6～ 8 人的圓桌，也可帶有屏蔽隔 斷的包房。 A. 酒吧柜臺：包含酒柜、酒架、水吧、酒具架、收銀等； B. 閱覽區(qū)域：中外雜志； C. 西廚房，備餐間： ，一般為 50m2 以上； D. 30％座位為無煙區(qū)域； E. 有可調(diào)節(jié)的背景音樂以及餐廳單獨的音樂播放設(shè)施； F. 使用地毯； G. 提供自助早餐和西式正餐，營業(yè)時間不少于 l8 小時；作為酒店住店客早餐廳，同時也是送餐服務(wù)餐廳；由于工作時間長，餐廳必須能夠提供多品種的食品，通過經(jīng)常變化食品品種來吸引用餐客戶； H. 西餐廳的設(shè)計應(yīng)具有鮮明的主題。通過餐廳的地面層 次、 地面材料、燈光、藝品以及局部屏蔽與室外景觀的交融結(jié)合產(chǎn)生時尚 動力； I. 為了便捷，高效的服務(wù)，西餐廳應(yīng)與西廚房有良好的連接； 中餐廳 面積 —— 中餐大廳：約 ， 650m2； 座位 —— 建議： 30％ 4～ 6 人座位， 70％ 8～ 10 中餐包房：小型包房 25m2/間；中型包房 40m2/間，大型包房 50 m2/間；可考慮部分包房連通，適應(yīng)不同的宴會需求。有可調(diào)節(jié)的背景音樂以及餐廳單獨的音樂播放設(shè)施；中餐廚房：約，建議與宴 會廳廚房合并，廚房包括以下功能： a) 廚房主體區(qū) b) 點心部 c) 粗加工間 d) 洗碗間 e) 備餐間 f) 涼菜間 g) 送菜電梯（ 3 臺以上，可進人） 28 各類廚房庫房面積 一般慣例廚房庫房面積與供應(yīng)餐位數(shù)的比例約為 m2/10 餐位 (根據(jù)不同情況調(diào)整 ) 1) 冷庫：冷凍肉類庫 50 m3，約占地 25m2；蔬菜保險庫 20m3占地 10 m2； 2) 食品干貨倉庫： 30 m2； 3) 物品倉庫：約 20 m2； 說明： 中廚房主要為中餐廳服務(wù)。其出品主要為中式烹調(diào)的食品；所有廚房都配置 餐具洗消設(shè)備和存放設(shè)施；粗加工間用于完成蔬菜揀削、家禽屠宰、肉類分割等食品加工工序；精加工工序如切制、配菜、冷菜制作等均在廚房主體區(qū)內(nèi)完成；廚房必須充分考慮與各自餐廳的服務(wù)流線配合，充分考慮食品輸送流線的合理性； 宴會多功能廳及會議室部分 1)多功能宴會大廳 A. 宴會廳面積： 700m2，指標如下： a) 正餐宴會： b) 冷餐宴會： m2/每餐位 c) 會議，劇場式： m2/每餐位 B. 凈高：由于宴會廳面積較大，建議室內(nèi)凈高度控制在 89m左 右，避免壓抑感； C. 具有極佳的音響和燈光調(diào)控系統(tǒng)； D. 具有同聲翻譯系統(tǒng)； E. 可分隔為 23 個大小不等的空間，隔斷具備隔音、隔光的效果； 2)說明： 國家旅游局的“星級評定標準”對五星級酒店要求宴會廳的面積規(guī)定為 500m2 以上 (不包括前廳等候區(qū)和配套設(shè)施的面積 )計分最高，同時要求配置貴賓休息室；同時本公司十分強調(diào)宴會廳和家具的多功能效能。多功能宴會廳的使用內(nèi)容以宴會、酒會、結(jié)婚宴會、會議、展覽為主。 3)多功能宴會廳的配套設(shè)施面積（建議） A. 賓客等候區(qū)域 (前廳走廊 )： 150 m2，指標是 (1/61/3)宴會廳面積或 每人； B. 貴賓室： 30 m2/間左右，建議 2 間； C. 衣帽間： 1015 m2左右； D. 后臺化妝間：分男女化妝間各一間，帶衛(wèi)生間，各 3040 m2左右； E. 音響、燈光及同聲翻譯控制室： 20 m2左右； F. 家具倉庫： 150 m2左右； 29 G. 備餐間： 50 m2左右； H. 公共衛(wèi)生間： 50 m2左右； I. 配置宴會專門的廚房，可與中餐廳廚房共用，面積指標詳見中餐廳廚房面積指標； 5. 會議廳、房 a) 大型會議廳： 1 間，階梯式會議多功能廳 ， 150m2/間； b) 中型會議廳： 1 間， 100m2/間 c) 小型會議室： 2 間， 5080m2/間 d) 會議輔助設(shè)備，其中包括： 無線上網(wǎng) 電腦燈系統(tǒng) 康體水療娛樂部分 KTV 夜總會 夜總會可以設(shè)置 KTV 房 32 個，實際面積大小根據(jù)市場要求調(diào)整 . 康體水療區(qū) 包括：男女賓水區(qū)、綜合休息大廳、影視休息室、多功能房、棋 牌室、 桌球、乒乓球、自助餐廳、按摩房、室內(nèi)外游泳池等。 行政辦公部分 1. 總經(jīng)辦公室 60 m2 2. 前廳辦公室 (設(shè)置在大堂 )20 m2 3. 餐飲部辦公室 40 m2 4. 客房部 40 m2 5. 市場銷售部 40 m2 6. 財務(wù)部 40 m27. 人力資源部 30 m2 8. 工程部 40 60m2 9. 安保部 2030 m2 10. 采購辦公室 40 m2 11. 其它 100 m2 30 a) 總茶水室 b) 衛(wèi)生間 c) 培訓(xùn)室 12. 員工區(qū)域 1) 員工餐廳，員工廚房 200 m2 2) 男、女更衣室及浴室 250 m2 其中：男更衣 100 m2，女更衣 150 m2 3) 醫(yī)務(wù)室 20m2 4) 倒班宿舍 80 m2 后勤設(shè)備部分 1)后勤倉庫用房 300 m2 2)卸貨平臺 50 m2左右 3)垃圾房： 40 m2左右（設(shè)置在室外，設(shè)置制冷降溫設(shè)備） 4)煤氣房： 10m2 左右（設(shè)置在室外） 5)空調(diào)機房： 120m2 6)消防水池：約需 100m27)生活水池：約需 100m2 8)水泵房： 80m2 9)變壓器房，高壓配電房，低壓配電房： 200m2 10) 發(fā)電機房： 100m2 11) 弱電 機房： 60m2 12) 工程維修房： 100m2 停車場部分 說明：國家旅游局星級評定標準要求為自備停車場車位不少于 40％客房數(shù)，加分較多。 酒店機電系統(tǒng)與流線說明 空調(diào)／通風系統(tǒng) 1)中央空調(diào)機房（供公共部分），模塊式空調(diào)機組（供客房部分）