【正文】 兩年后恢復(fù)正常租金水平。 戰(zhàn)術(shù)性原則： 在實(shí)際招商中，可根據(jù)商家品牌的大小和影響力情況，適當(dāng)延長(zhǎng)商家入場(chǎng)裝修期。 可根據(jù)市場(chǎng)的招商情況、當(dāng)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)情況，調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)減免期和停車位、倉(cāng)庫(kù)配套、空調(diào)費(fèi)用等，加大優(yōu)惠力度。 （二）、不同階段的價(jià)格策略 先售后租模式： 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 公開(kāi)期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 執(zhí)行時(shí)間 2021 年 3 月至 5月 2021 年 5 月 2021 年 6 月至 8月 2021年 9月至 12月 價(jià)格策略 低于基準(zhǔn)均價(jià)3~5%入市 整體價(jià)格平于基準(zhǔn)均價(jià)，價(jià)格優(yōu)惠僅在折扣上體現(xiàn)。 高于基準(zhǔn)均價(jià)3~5%，視具體的銷售情況作靈活調(diào)整。 根據(jù)銷售情況，對(duì)未售部位可實(shí)行統(tǒng)一價(jià)格銷售，進(jìn)行清盤(pán)掃尾。 優(yōu)惠政策 一次性付款 95折、爭(zhēng)取銀行 6成 10 年按揭。 一次性付款 96折、銀行按揭 98折 一次性付款 97折、銀行 6 成 10年按揭無(wú)折。 一次性付款 95折、按揭 98 折。 產(chǎn)品策略 主推二三線鋪位，保留一線鋪位作為后期的利潤(rùn)點(diǎn)。 主推二鋪位，公開(kāi)部分黃金鋪位，刺激市場(chǎng)。 分批分次推出黃金鋪面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。 未售 部位全線公開(kāi)。 說(shuō)明： 市場(chǎng)銷售的其他優(yōu)惠政策參照當(dāng)時(shí)的銷售政策執(zhí)行。 若市場(chǎng)反應(yīng)好，項(xiàng)目銷售速度快于預(yù)定，則相應(yīng)的價(jià)格策略也應(yīng)提前進(jìn)行，并可根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況作靈活調(diào)整。 先租后售模式： 價(jià)格策略根據(jù)市場(chǎng)成熟后的經(jīng)營(yíng)狀況、租金價(jià)位及當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件等具體執(zhí)行。 第五部分、廣宣策略 本案作為國(guó)窖集團(tuán)進(jìn)入重慶的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，項(xiàng)目周邊存在較多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同時(shí)，目前項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值感上的認(rèn)同直接制約了項(xiàng)目?jī)r(jià)值和價(jià)格的提升，項(xiàng)目存在著較大的運(yùn)作難度，尤其是商業(yè)部分的運(yùn)作。因此，只有具備創(chuàng)新性、針對(duì) 性的廣宣策略，才能為項(xiàng)目的順利運(yùn)作作好強(qiáng)力鋪墊，所以，在項(xiàng)目的市場(chǎng)導(dǎo)入階段，我們提出了 “ 國(guó)窖名酒 明城推介會(huì) ” 和 “ 石橋鋪循環(huán)大社區(qū) ” 新聞炒作為主線的廣宣策略。 雖然，推介會(huì)和社區(qū)新聞炒作在操作上存在著較大的難度，但其所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是其他方式所不能比擬的，因此，我們非常希望能在本案入市階段，傾各方之力促使推介活動(dòng)和新聞炒作的順利進(jìn)行。 本報(bào)告中因某些客觀因素尚未確定，其所涉及的相關(guān)部分僅為設(shè)想和建議，具體內(nèi)容待有關(guān)要素確定后再行落實(shí)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第一節(jié)．廣宣策略的整體思路 雖然本案擁有國(guó)窖酒類企業(yè)品牌和實(shí) 力的強(qiáng)大支撐，單目前市場(chǎng)知名度仍較低，基本無(wú)任何地產(chǎn)品牌而言。從實(shí)現(xiàn)國(guó)窖酒類品牌向地產(chǎn)品牌延伸的途徑看，本案廣宣推廣圍繞國(guó)窖深厚的企業(yè)品牌資源進(jìn)行仍是最佳的選擇。 我們認(rèn)為，廣宣的執(zhí)行模式和具有新聞價(jià)值的公關(guān)活動(dòng)之間存在著乘法關(guān)系。通常在大多數(shù)的情況下，廣宣的執(zhí)行模式會(huì)受到廣宣經(jīng)費(fèi)、執(zhí)行力、媒體因素等諸多局限，但具備新聞價(jià)值的公關(guān)活動(dòng)則存在更廣闊發(fā)揮空間。因此，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目在不同階段的廣宣推廣，應(yīng)根據(jù)各階段不同的策略思路，充分利用各種高新聞價(jià)值的公關(guān)活動(dòng)，發(fā)揮廣宣之最大效應(yīng)。 本案在市場(chǎng)導(dǎo)入階段，以具有 較高新聞價(jià)值的公關(guān)活動(dòng)為切入點(diǎn)，以國(guó)窖集團(tuán)入駐重慶房地產(chǎn)為主線，吸引市場(chǎng)關(guān)注，充分展現(xiàn)國(guó)窖集團(tuán)全力打造本項(xiàng)目的信心與實(shí)力。同時(shí)利用 “ 石橋鋪循環(huán)大社區(qū) ” 概念提升項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值感，結(jié)合房交會(huì)的媒體聚焦效應(yīng)，展開(kāi)第一輪的媒體攻勢(shì)。 第二節(jié)．廣宣推廣整體計(jì)劃 一． 廣告媒介策略 幾種主要媒介特性 媒介 媒介優(yōu)勢(shì) 媒介的局限性 報(bào)紙 富于靈活性，時(shí)效性強(qiáng)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)覆蓋面廣； 成本高、保存時(shí)間短、復(fù)制質(zhì)量差、讀者傳閱率低； 電視 綜合視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)符號(hào)，感官吸引力強(qiáng)、受眾 注意力高度集中、傳播面廣、受眾人數(shù)多； 絕對(duì)成本高、廣告擁擠 展露時(shí)間短、受眾選擇余地小； 廣播 成本低、受眾總量大； 只有聲音效果，比電視注意程度低、展露時(shí)間短、受眾選擇余地??； 雜志 地理和人口選擇性強(qiáng)、可靠、聲譽(yù)好、保存時(shí)間長(zhǎng)、復(fù)制質(zhì)量高、讀者傳閱率高； 廣告版面購(gòu)買前置時(shí)間長(zhǎng)、時(shí)效性差、刊登位置不保證 印刷媒體 針對(duì)性和靈活性較強(qiáng)，是現(xiàn)場(chǎng)有力的銷售道具，可根據(jù)各階段的需要進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)計(jì)制作。 傳播面小、傳播渠道不廣泛 戶外廣告 展露時(shí)間長(zhǎng)、成本低、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度低； 受眾可選擇性差、廣告創(chuàng)意受到 限制； 幾種可利用之新興廣告媒介 l 制作 “ 光碟 ” 郵寄 優(yōu)勢(shì)：傳播內(nèi)容詳盡、能吸引特定的受眾群、具有品質(zhì)感、成本相對(duì)較低； l 網(wǎng)絡(luò)廣告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 優(yōu)勢(shì)：成本相對(duì)較低，展現(xiàn)內(nèi)容全面詳盡，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，目前階段適用于客戶群體針對(duì)中青年人群的項(xiàng)目。 劣勢(shì)：對(duì)目標(biāo)受眾的選擇性大。 l 直接郵寄 優(yōu)勢(shì)：受眾有高度可選擇性、靈活性強(qiáng)、信息傳播高度個(gè)人化、同一媒體內(nèi)無(wú)廣告競(jìng)爭(zhēng)； 劣勢(shì)：成本較高、郵寄廣告過(guò)多會(huì)引起受眾反感、郵寄名單獲得比較困難、準(zhǔn)確率較低； 媒介選擇及組合 根據(jù)本案特性，其目標(biāo)消費(fèi)群包含居家客戶和投資客戶。如僅通過(guò)一種媒體的傳播，無(wú)法達(dá)到立體的宣傳效果。 因此，對(duì)本案的媒介選擇及推廣建議采取整體傳播策略。 住宅物業(yè)： A、報(bào)紙廣告：本案推廣的主要媒體，占廣告費(fèi)用的 55~60%。 主力報(bào)紙：重慶晨報(bào) 次要報(bào)紙：重慶商報(bào)、重慶晚報(bào) 輔助報(bào)紙：重慶經(jīng)濟(jì)報(bào)、渝報(bào)、青年報(bào) B、戶外廣告：占廣告費(fèi)用的 25% l 戶外廣告牌 設(shè)置地點(diǎn)： —— 石橋鋪轉(zhuǎn)盤(pán)較為現(xiàn)眼位置，引導(dǎo)轉(zhuǎn)盤(pán)人流和視線； —— 工地臨 石新路主干道； —— 二廊立交橋路口車管所位置 時(shí)間：由于周邊廣告位置有限，眾多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也即將啟動(dòng)，建議對(duì)好位置搶先占領(lǐng)。 l 燈箱： 設(shè)置地點(diǎn)： —— 石橋鋪轉(zhuǎn)盤(pán)各路口燈箱 —— 石新路沿線，轉(zhuǎn)盤(pán)至巴山儀表廠位置，突出廣宣訴求點(diǎn)，并加入 “ 您現(xiàn)在距國(guó)窖明城還有 **米 ” 的標(biāo)語(yǔ)，直接對(duì)人流形成導(dǎo)視。 時(shí)間：搶先占領(lǐng) l 公交車身廣告：目前主要經(jīng)過(guò)公交車有 222 路（石橋鋪 —— 中梁山）、 701 路（朝天門 —— 新橋）、 364 路，可選 取其中一條。 l 公交站牌：目前本案臨石新路公交車站非主要站點(diǎn)，建議與公交部門達(dá)成聯(lián)系，將本案站點(diǎn)設(shè)置為大站，并擴(kuò)大站臺(tái)位置； 石橋鋪主要站點(diǎn)設(shè)置廣告牌。 C、印刷媒體：占廣告費(fèi)用的 5% D、公關(guān)促銷活動(dòng)：占廣告費(fèi)用的 10% E、其他： 2% 商業(yè)部分： A、報(bào)紙廣告：占廣告費(fèi)用的 40% B、戶外廣告：占廣告費(fèi)用的 30% C、印刷：占廣告費(fèi)用的 8% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 D、公關(guān)活動(dòng)：占廣告費(fèi)用的 20% E、其他： 2% 二． 廣告周期安排 住宅部分： 項(xiàng)目 周期 市場(chǎng)導(dǎo)入 期 蓄勢(shì)期 公開(kāi)及強(qiáng)銷期 持續(xù)及掃尾期 執(zhí)行時(shí)間 2021 年 3 月中旬至 5 月春交會(huì) 2021年 5月中旬至 10月 2021年 10月至2021 年 1 月底 2021 年 2 月至 4月底 主要任務(wù) 完成產(chǎn)品入市前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 本案產(chǎn)品信息廣泛推廣 正式公開(kāi)及強(qiáng)銷，塑造產(chǎn)品整體氣勢(shì) 針對(duì)剩余商品特色加以推廣 市場(chǎng)特點(diǎn) 產(chǎn)品第一次面世，知名度低 產(chǎn)品上市時(shí)間短，知名度低，市場(chǎng)需要預(yù)熱 產(chǎn)品知名度迅速提升，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知度產(chǎn)生變化 ，市場(chǎng)占有率有所上升 市場(chǎng)知名度達(dá)到最高，但銷售增長(zhǎng)緩慢 營(yíng)銷策略 以國(guó)窖品牌為背景入市，充分利用瀘洲老窖企業(yè)資源。 營(yíng)銷方案重審、策略調(diào)整。 初步引入 “ 石橋鋪循環(huán)大社區(qū) ” 概念 以宣傳為主、吸引消費(fèi)者的關(guān)注 順利實(shí)現(xiàn)國(guó)窖酒業(yè)品牌向地產(chǎn)品牌延伸。 炒 結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)有力的業(yè)務(wù)推廣展開(kāi)銷售攻勢(shì)，進(jìn)行全面的立體促銷攻擊； 結(jié)合階段性的促銷政策，吸引持幣觀望的客戶 以爭(zhēng)取新客戶、進(jìn)入新的市場(chǎng)細(xì)分為主。如： 爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)客戶、開(kāi)展以老帶新的銷售策略等。 調(diào)整產(chǎn)品賣點(diǎn)，進(jìn)行營(yíng)銷策略的重組。 對(duì)部分產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 作“ 石橋鋪循環(huán)大社區(qū) ”概念； 推廣“ 醇度生活 ”概念 廣宣策略 品牌廣告 +媒體炒作策略： 以瀘洲老窖集團(tuán)實(shí)力和企業(yè)文化為市場(chǎng)切入點(diǎn)，給市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)入駐重慶地產(chǎn)印象。 將本案炒作為 “ 石橋鋪循環(huán)大社區(qū) ” 石新路第一盤(pán)印象。 品牌廣告 +產(chǎn)品廣告 +媒體炒作策略：深層次的挖掘“ 醇度生活 ”住宅賣點(diǎn)，全新的詮釋醇度生活概念。實(shí)現(xiàn)國(guó)窖酒文化向地產(chǎn)文化的嫁接；同時(shí)繼續(xù)炒作產(chǎn)品廣告 +促銷廣告策略 ：產(chǎn)品強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)的廣泛推廣，配合各種促銷政策和吸引手段，促使客戶達(dá)成交易。 促銷廣告策略： 廣告以感性訴求點(diǎn)為主；以具體生活中某人的例子來(lái)穿針引線，引導(dǎo)消費(fèi)者的共鳴。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 石橋鋪循環(huán)大社區(qū)石新路第一盤(pán)，以達(dá)到市場(chǎng)的最高認(rèn)同，提升地段價(jià)值感。 本階段以提高產(chǎn)品知名度、消費(fèi)者認(rèn)知度為主。同時(shí)吸引人氣、積累客戶。 注： a、本案上述營(yíng)銷周期為根據(jù)目前已知條件和市場(chǎng)現(xiàn)狀預(yù)測(cè)，營(yíng)銷周期還需結(jié)合樓盤(pán)的施工進(jìn)度，并可根據(jù)施工進(jìn)度的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)為本案的營(yíng)銷介入點(diǎn)。 b、由于本案 A、 C 棟涉及地塊置換，具體工程進(jìn)度時(shí)間未能明確，實(shí)際操作中可根據(jù)市場(chǎng) 條件和工程進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整。 商業(yè)部分： 項(xiàng)目 周期 市場(chǎng)導(dǎo)入期 蓄勢(shì)期 招商期 開(kāi)業(yè)及持續(xù)期 執(zhí)行時(shí)間 2021 年 3 月中旬至 5 月春交會(huì) 2021 年 5 月至2021 年元月 2021年 2月至 10月 2021年 10月后 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商