【正文】 625 2625 2600 2625 2625 2525 9 2605 2605 2505 2630 2630 2505 2605 2605 2580 2605 2605 2505 8 2585 2585 2485 2610 2610 2485 2585 2585 2560 2585 2585 2485 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 E 棟向中庭方 向 18F（含 18F）以下加價 10 元， 18F 以上加價 20 元。 D 棟與 C、 E 棟之間的間距較小， 18F 以下戶型采光通風均受到影響，因此， 18F 以下（含 18F）樓層加價 10 元， 18F 以上加價 20 元。 本案 A、 B 棟位置最好，價值相對較高，同時樓層也較其他棟低，因此，其樓層差價相對其他棟高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們認為，本案至正式銷售時至少有五個百分點的上升空間，合理運用科學的營銷推廣策略，本案住宅套內(nèi)銷售均價能達到 2600 元 /平方米。 6 6 6 6 6 5 5 6 20 18 19 19 18 16 17 18 牌 12 11 11 11 10 9 10 10 銷手法 8 7 8 8 8 7 7 8 素 5 5 5 5 5 5 5 5 總計 100 94 97 94 96 80 82 84 均價 (元／ M2) 2750 3100 2900 3200 2150 2300 2520 系數(shù)修正均價(元／ M2) 2500 綜合以上因素分析，本案住宅的基準均價為 2500 元 /平 方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 住宅項目的基準均價設(shè)定 住宅項目價格分析表 比較內(nèi)容 權(quán)重％ 南方香榭里鑫苑 華宇名都城 珠江華軒 新銳地帶 怡錦苑 聯(lián)芳旭豐苑 本案 35 33 34 33 34 28 27 28 15 15 15 15 15 12 11 12 10 9 9 9 9 8 8 8 5 5 5 5 5 4 4 4 入交通 5 4 5 4 5 4 4 4 40 38 39 37 39 31 33 33 及立面 7 6 7 7 7 5 6 6 8 7 7 7 8 7 7 7 和環(huán)藝 7 7 7 6 6 5 6 5 套設(shè)施 7 7 7 6 7 5 5 5 房期 5 5 5 5 5 4 4 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 178。若以當前市場住宅價格為價格制定參照，則結(jié)果明顯偏高。 年下半年 2200 均價2500 年 1 月 2300 均價2700 3 月 均價 3000 聯(lián)芳花園六期 公開時 起價2100 均價：2150 2021年 1 月 起價：2100 均價：2150 2021 年3 月 起價：2350 均價：2400 綜合均價： 2300 怡 錦苑二期 2021年下半年 起價： 1850 均價： 2100 2021 年3 月 起價 2021 均價 2200 綜合均價： 2150 新銳地帶 2021年下半年 起價2300 均價2600 2021年 1 月 起價2900 均價3100 2021 年3 月（二期） 起價 3600 均價 3800 綜合均價： 3200 取值說明： 178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、價格體系的建立 （一）基準均價的設(shè)定 周邊主要參照樓盤價格一覽表 珠江華軒 2021年下半年 起價：2400 均價：2700 2021年 1 月 起價：2600 均價：2900 2021 年3 月 起價：2998 均價：3100 綜合均價： 2900 華宇名都城 2021年下半年 起價：2200 均價：2600 2021年 1 月 起價：2700 均價：3100 2021 年3 月 起價：3300 均價：3600 綜合均價： 3100 南方香榭里 2021 起價 2021 起價 2021 年 起價 2800 綜合均價： 2750 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。同時，本案產(chǎn)品具備一定的投資性，作為投資性物業(yè)也必須為投資者留下足夠的利潤空間，因此，本案總體價格 策略上采取 “ 低開高走 ” 的價格策略。從長遠的角度看，近期價格的變態(tài)上漲不能作為本案價格制定的參照依據(jù)，因此，在本案基準均價制定時，主要參考樓盤一段時期內(nèi)的綜合平均價格，并結(jié)合市場的競爭狀況予以設(shè)定。 為了最大限度的保證本案資金的迅速回籠，加快銷售進度，縮短銷售周期，因此本案采用獲取平均利潤的定價目標，即把本案的價格定位于本地市場同類產(chǎn)品的最低銷售價和最高銷售價之中，從而保證本案銷售資金的順暢回籠，財務(wù)目標的順利實現(xiàn)。 第一節(jié)、住宅價格策略 一、價格策略的運作思路 定價目標 雖然本 案住宅在產(chǎn)品設(shè)計上、在區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢上已具備與轉(zhuǎn)盤其他項目競爭的實力，但從周邊市場的發(fā)展態(tài)勢上看，項目周邊眾多項目即將啟動，市場競爭仍然相當激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案較佳且富于彈性的地段位置、準確的市場定位、開發(fā)商強大的品牌實力背景，再配合準確有效的營銷推廣策略，其市場前景是令人期待的。 以上戶型調(diào)整文 字表述不盡扼要、全面，細微之處須結(jié)合工程圖紙解釋闡述。 （ 2）、 1/J、 1/C 軸線與 1/ 2/2 間進戶門右移至承重墻位置，衛(wèi)生間隔墻延長至 1/4 軸線，可增加盥洗臺位置，解決三居室單衛(wèi)且衛(wèi)生間面積過小問題。對稱面戶型同理。對稱面戶型同理。對稱戶型作相同修改。 （ 5）、 3/P 和 1/Q 軸線間一居室客廳陽臺寬度過小，實用率不高，建議寬度增加到 1500— 1800。 （ 3）、 C 棟 S 軸線 2/ 4/3 軸線和 1/ 3/7 軸線間主臥室外墻外移 600，增加主臥室面積，同時也使主臥室陽臺寬度由 米減小到 米，更趨于合理實用。（同理 2/8 軸線左移 300，客廳開間減小為 4200） （ 2）、 C 棟 2/ 5/4 軸線之間和 1/ 3/6 軸線之間衛(wèi)生間開間僅 米，不能滿足功能需求，建議 2/4 左移 300， 3/6 軸線右移 300。 二、住宅戶型的調(diào)整建議 A 區(qū)住宅 （ 1）、取消二居室 90 ㎡躍層的設(shè)計，改為建面 45 ㎡的一居室戶型，封閉生活陽臺，提高戶型的使用率，同時也易于價格的突破和控制總價，也有利于吸引投資型客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）、在 ⑤ — ⑤ — ⑥ — ⑥ 軸線間增加扶梯。建議將車庫功能調(diào)整為板材經(jīng)營區(qū)功能，以實現(xiàn)商業(yè)部分 “ 裝飾建材綜和市場 ” 定位，起到拾遺補缺的功能，同時有利于 A 區(qū)一層、二層小商鋪經(jīng)營品種的定位?！匆妶D一〉 （ 2）、 A 區(qū)三個 “ 天井 ” 中，南側(cè)入口處天井深度減少至 5 米即可。 （ 1）、 A 區(qū) 1 、 3樓梯間上移，便于商場內(nèi)布置次循環(huán)通道，以滿足商鋪劃分成小面積的需求，同時形成了商場內(nèi)部循環(huán)通道。 A 區(qū)商鋪價格按套內(nèi)建筑面積 10000 元 /㎡計，即鋪面的套內(nèi)建筑面積應(yīng)控制在 50 ㎡左右。 一、 商業(yè)物業(yè)修改建議 A 區(qū) 據(jù)國窖公司總體經(jīng)營目標，擬將 A 區(qū)商業(yè)物業(yè)分零銷售回籠資金。 4）、項目附近較為富裕的村民 項目附近白鶴村、玉靈洞不少村民，有一定的投資習慣并具備一定的投資能力，他們對項目地塊及前景較為熟悉。 3）、首次投資商業(yè)物業(yè)的投資者 有一定存款，欲進行買房投資行為者。按目標客戶的投資心態(tài)和種類，可以分為以下幾類： 1）、職業(yè)投資客、炒房一族 對房地產(chǎn)投資具有一定的經(jīng)驗心得，尤其是對商業(yè)物業(yè)，這群人是未來本案推廣造勢不可或缺的主角演員。 本案 A 區(qū)商業(yè)用于出售快速回籠資金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二． 商業(yè)部分目標客戶分析 投資客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在重慶長期穩(wěn)定發(fā)展，主要從事建 材、摩汽配、家具、五金及通訊等行業(yè)。 消費心態(tài) ：小戶型需求、租房不如買房。 第二類：石橋鋪外來工作人員。 新橋方向的舊城居民，傳統(tǒng)的石橋鋪情結(jié)是他們心頭難言的痛，對于華宇、南方等樓盤價位，他們還不能一步到位，而本案區(qū)位的優(yōu)勢對于他們來說，向石橋鋪邁進的步伐又更進一步。 b) 自住型居民。周邊居民早已嘗到出租房屋帶來豐厚收益的甜頭，而目前他們手頭擁有不少的民間資本，具有一定的投資能力，對這部分客戶群的投資行為只需加以引導。 a) 投資型居民。 “ 醇度社區(qū) ” 也體現(xiàn)出樓盤的良好品質(zhì)，緊湊的生活狀態(tài)和一種朦朧的生活滿足感。 本案位置雖然不能類比華宇、南方和珠江等項目，但同一區(qū)位的定位，有利于產(chǎn)品地段價值感的提升。 產(chǎn)品定位： 醇 ℃ 生活社區(qū) 定位理由： l 本案目前距石橋鋪轉(zhuǎn)盤僅 800 米，隨著老街市場的改建，轉(zhuǎn)盤交通循環(huán)線的完善，距離感將不復存在，本案歸類為轉(zhuǎn)盤項目在理應(yīng)之中。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而目前本地地產(chǎn)以酒類文化為題材的樓盤尚沒有出現(xiàn)，本案以瀘洲老窖集團企業(yè)資源為背 景，以酒藝術(shù)文化為題材進行包裝炒作，足以產(chǎn)生強大的向心力，輻射區(qū)域廣泛，擴大項目的消費群。 大型商業(yè)地產(chǎn)項目對市場運作能力要求很高。 競爭對手 —— 如巴山陶瓷城三期、渝洲新城、福源來裝飾建材超市、玉靈洞商住項目、民政公司項目、儀表廠項目等 10 余萬平方米商業(yè)物業(yè)將陸續(xù)啟動，加上物業(yè)建筑風格、營銷手段等方 面具有較強的可模仿性，這些將構(gòu)成對本項目未來市場消化的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。 市場總供給與消化之間的矛盾 綜合比較本區(qū)域同類定位項目整體供給量與消化量的關(guān)系，我們會發(fā)現(xiàn)本區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)有扎堆效應(yīng)且在功能及運營上有重復現(xiàn)象，競爭形式不很樂觀。 小結(jié)： 在迎接及捕捉市場機會點之前，還需細化運營目標而精準命中。 隨著二郎新城的進一步建設(shè)和周邊其他項目的相繼形成，未來本區(qū)域?qū)⑹歉咝聟^(qū)又一居住、商貿(mào)及辦公區(qū)之 一，聚積大量私營個體商業(yè)機構(gòu)，目標客戶群體扎堆明顯，對本項目的潛在購買欲望轉(zhuǎn)化為實際購買行為的效率和速度給予項目足夠的支撐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、項目機會點 項目位置為重慶市和高新區(qū)未來 10 年的重點發(fā)展區(qū)域，二郎科技新城已全面啟動，且本案緊靠二郎城規(guī)劃的商務(wù)居住區(qū)。 項目周邊配套性服務(wù)設(shè)施較差，項目要吸引目標客戶和投資者的關(guān)注，尚 須在配套服務(wù)上狠下功夫。對未來項目營運整體計劃及人氣上有一定的影響。 如何引導消費者的項目價值認同和投資行為將是在實際推廣中需要縝密考慮的問題。 二、項目的劣勢 區(qū)域認同問題。 項目潛在優(yōu)勢 l 近兩年重慶房地產(chǎn)的高速發(fā)展，直接帶動建材市場的繁榮； l 瀘洲老窖集團上市公司的實力是本案市場經(jīng)營運作的強力后盾保障。 l 緊靠的 八益建材市場、玉靈洞建材市場已經(jīng)營七八年，且都經(jīng)營良好，建材市場的地位已根深蒂