【正文】 B26 景觀 2 1 0 0 0 0 2 2 1 0 0 0 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 采光、通風 1 0 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 空間利用率 1 0 1 1 1 1 1 1 0 1 1 1 面積 1 0 1 2 2 1 0 1 0 2 2 1 功能 分區(qū) 1 1 1 0 0 1 1 1 1 0 0 1 合計 2 2 2 3 3 2 2 2 1 2 2 2 （ 3）、 C 棟戶型系數(shù)： C11 C12 C13 C14 C15 C16 C17 C21 C22 C23 C24 C25 C26 C27 景觀 0 0 0 1 1 1 1 0 0 1 1 2 2 1 采光、通風 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 空間利用率 1 1 1 2 1 2 2 1 1 0 2 1 1 2 面積 1 0 1 2 1 1 2 1 0 1 2 1 0 2 功能分區(qū) 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 合計 0 3 0 3 3 2 3 0 3 2 4 2 3 3 （ 4）、 D 棟戶型系數(shù) D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 景觀 1 1 1 0 0 1 1 1 采光、通風 0 1 1 0 0 1 1 1 空間利用率 1 0 0 1 1 0 0 1 面積 0 0 1 0 0 1 0 0 功能分區(qū) 0 1 1 0 0 1 1 0 合計 0 3 4 1 1 4 3 1 （ 5）、 E 棟戶型系數(shù)： E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 E8 景觀 1 1 1 0 1 0 0 0 采光、通風 0 1 1 0 0 0 0 0 空間利用率 1 0 0 1 1 0 0 1 面積 0 0 1 0 0 1 0 0 功能分區(qū) 0 1 1 0 0 1 1 0 合計 0 3 4 1 2 2 1 1 各棟樓層系數(shù)確定 棟 數(shù) 樓層差價 備 注 A 棟 20 B 棟 20 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C 棟 15 D 棟 5— 18F 10 19— 26F 20 E 棟 5— 18F 10 19— 26F 20 說明： 178。 178。 178。 各棟價格表 房號說明：各棟樓層房號按按順時針方向排列，單元按從左至右排列。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、具體執(zhí)行方式 （一）、調價平臺及調價比例原則的設定 調價最主要的目的是為了最大可能的刺激銷售。 人為因素過于明顯調價，只會導致客戶不信任和反感。每次調價的幅度既能給前期 購房者產(chǎn)生信心，又能給未購者帶來刺激，產(chǎn)生導購欲念，同時，每一步調價都應明確價格支撐點，忌人為因素明顯的價格調整。 （二）、不同階段價格策略 根據(jù)項目工程進度的不同，本案項目個棟依次達到預售條件的時間不同，因此，在推廣的順序和價格策略上，在時間上進行分棟開盤銷售，制造一波又一波的市場銷售熱點，同時保持價格整體上的低開高走、勻速上調。 內部認購期對部分位置較好的產(chǎn)品進行銷售控制，保證項目的財務目標順利實現(xiàn)。 優(yōu)惠政策： 一次性付款 97 折、銀行按揭和分期付款無折扣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 強銷期 執(zhí)行時間： 2021 年 11 月至 2021 年 2 月（公開期后 3 個月內） 價格策略： 配合項目的工程形象進度、總體上不同階段的調價平臺，價格逐月上調 1~2%。 優(yōu)惠政策： 一次性付款 97 折、銀行按揭和分期付款無折扣。 持續(xù)及收尾期 執(zhí)行時間： 2021 年 3 月至 5 月（強銷期后 3 個也內） 價格策略： 價格總體上仍保持低開高走的價格勢頭，價格呈現(xiàn)逐月上漲的態(tài)勢，調價的比例控制在 1~2%之間，根據(jù)實際的銷售情況靈活調整。 其他優(yōu)惠政策參照各階段促銷優(yōu)惠政策執(zhí)行。 分期付款：分期付款由于付款期限過長，不利于項目資金的迅速回籠，建議不過多采用。 銀行按揭：爭取 8 成 30 年銀行按揭。 定價基準 定價基準以主城區(qū)主要建材市場租金為參照，每個建材市場對本案不同的影響力賦予不同的權重。 策略方向 租金價格策略整體上采用 “ 低開高走 ” 的租金策略，前期加大招商優(yōu)惠力度，吸引商家入場，匯集人氣。 銷售價格策略仍采取 “ 低開高走 ” 的價格策略，前期以低價入市，刺激銷售，匯聚人氣，打擊周邊競爭對手，中后期在合適的調價平臺內采用適當?shù)恼{價比例，以增強投資者信心，推動商鋪銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 各建材市場平均租金的取值為目前市場租金的執(zhí)行平均價格， 因而本案租金的比較結果也為市場執(zhí)行均價。因此，市場綜合租金水平， A、 B 區(qū)仍然接近，按 50 元 /平方米執(zhí)行。因市場及行業(yè)競爭狀況在不斷的發(fā)生變化，若市場競爭大，商家利潤低， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 則租金必然下降。 （二）、樓層價格的設定 各樓層租金價格確定 各樓層租金價格表 單位：元 /平方米 樓層 租金 A 區(qū) B 區(qū) 一層 50~70 50~80 二層 30~50 30~50 三層 20~60 說明： B 區(qū)三層單層面積最大，商業(yè)價值分布不易均衡，租金價格浮動大。 三、具體執(zhí)行方式 （一）、調價平臺及調價比例原則的設定 銷售： 戰(zhàn)略性原則調價 178。針對可控因素，以主體封頂、建筑外裝修完成、項目招商完成 50%以上和市場開業(yè)四個階段為主要調價平臺，每次調價比例在3~5%之間。調價既能給前期投資者產(chǎn)生信心，又能給市場觀望者帶來刺激，產(chǎn)生投資欲念，刺激銷售。 先租后售模式： 在市場經(jīng)營成熟后再進行銷售，根據(jù)市場經(jīng)驗，預定時間為兩年。 戰(zhàn)術性原則調價： 在戰(zhàn)略性原則的指導下，針對不可控因素，在實際操中，根據(jù)銷售量的進度、客戶的投資狀況、競爭對手狀況等予以靈活應對和調整。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戰(zhàn)略性原則： 市場開業(yè)免三個月租金，第一年內租金按三折收取，兩年內按七折收取，兩年后恢復正常租金水平。 可根據(jù)市場的招商情況、當時競爭對手的競爭情況，調整物業(yè)管理費減免期和停車位、倉庫配套、空調費用等，加大優(yōu)惠力度。 高于基準均價3~5%，視具體的銷售情況作靈活調整。 優(yōu)惠政策 一次性付款 95折、爭取銀行 6成 10 年按揭。 一次性付款 95折、按揭 98 折。 主推二鋪位，公開部分黃金鋪位，刺激市場。 未售 部位全線公開。 若市場反應好，項目銷售速度快于預定，則相應的價格策略也應提前進行，并可根據(jù)當時的情況作靈活調整。 第五部分、廣宣策略 本案作為國窖集團進入重慶的首個房地產(chǎn)項目，從目前的發(fā)展態(tài)勢看，項目周邊存在較多的競爭對手，同時，目前項目區(qū)域價值感上的認同直接制約了項目價值和價格的提升，項目存在著較大的運作難度，尤其是商業(yè)部分的運作。 明城推介會 ” 和 “ 石橋鋪循環(huán)大社區(qū) ” 新聞炒作為主線的廣宣策略。 本報告中因某些客觀因素尚未確定，其所涉及的相關部分僅為設想和建議，具體內容待有關要素確定后再行落實。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從實現(xiàn)國窖酒類品牌向地產(chǎn)品牌延伸的途徑看，本案廣宣推廣圍繞國窖深厚的企業(yè)品牌資源進行仍是最佳的選擇。通常在大多數(shù)的情況下，廣宣的執(zhí)行模式會受到廣宣經(jīng)費、執(zhí)行力、媒體因素等諸多局限，但具備新聞價值的公關活動則存在更廣闊發(fā)揮空間。 本案在市場導入階段，以具有 較高新聞價值的公關活動為切入點，以國窖集團入駐重慶房地產(chǎn)為主線，吸引市場關注，充分展現(xiàn)國窖集團全力打造本項目的信心與實力。 第二節(jié)．廣宣推廣整體計劃 一． 廣告媒介策略 幾種主要媒介特性 媒介 媒介優(yōu)勢 媒介的局限性 報紙 富于靈活性，時效性強，當?shù)厥袌龈采w面廣； 成本高、保存時間短、復制質量差、讀者傳閱率低； 電視 綜合視覺和聽覺符號，感官吸引力強、受眾 注意力高度集中、傳播面廣、受眾人數(shù)多； 絕對成本高、廣告擁擠 展露時間短、受眾選擇余地小； 廣播 成本低、受眾總量大； 只有聲音效果，比電視注意程度低、展露時間短、受眾選擇余地?。? 雜志 地理和人口選擇性強、可靠、聲譽好、保存時間長、復制質量高、讀者傳閱率高； 廣告版面購買前置時間長、時效性差、刊登位置不保證 印刷媒體 針對性和靈活性較強，是現(xiàn)場有力的銷售道具，可根據(jù)各階段的需要進行針對性的設計制作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 劣勢：對目標受眾的選擇性大。如僅通過一種媒體的傳播，無法達到立體的宣傳效果。 住宅物業(yè)： A、報紙廣告：本案推廣的主要媒體，占廣告費用的 55~60%。 l 燈箱： 設置地點： —— 石橋鋪轉盤各路口燈箱 —— 石新路沿線，轉盤至巴山儀表廠位置，突出廣宣訴求點，并加入 “ 您現(xiàn)在距國窖明城還有 **米 ” 的標語，直接對人流形成導視。 l 公交站牌：目前本案臨石新路公交車站非主要站點，建議與公交部門達成聯(lián)系，將本案站點設置為大站，并擴大站臺位置； 石橋鋪主要站點設置廣告牌。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 營銷方案重審、策略調整。 炒 結合現(xiàn)場有力的業(yè)務推廣展開銷售攻勢，進行全面的立體促銷攻擊； 結合階段性的促銷政策，吸引持幣觀望的客戶 以爭取新客戶、進入新的市場細分為主。 調整產(chǎn)品賣點，進行營銷策略的重組。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 將本案炒作為 “ 石橋鋪循環(huán)大社區(qū) ” 石新路第一盤印象。實現(xiàn)國窖酒文化向地產(chǎn)文化的嫁接；同時繼續(xù)炒作產(chǎn)品廣告 +促銷廣告策略 ：產(chǎn)品強勢賣點的廣泛推廣，配合各種促銷政策和吸引手段，促使客戶達成交易。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 石橋鋪循環(huán)大社區(qū)石新路第一盤，以達到市場的最高認同，提升地段價值感。同時吸引人氣、積累客戶。 b、由于本案 A、 C 棟涉及地塊置換，具體工程進度時間未能明確，實際操作中可根據(jù)市場 條件和工程進度進行調整。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年