【正文】 形成了產(chǎn)業(yè)鏈。產(chǎn)業(yè)鏈延伸是將一條既己存在的產(chǎn)業(yè)鏈盡可能地向上下游拓展延伸。產(chǎn)業(yè)鏈的實(shí)質(zhì)就是不同產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)，而這種產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的實(shí)質(zhì)則是各產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)之間的供給與需求的關(guān)系。按照養(yǎng)老根據(jù)“六老”方針劃分的八大板塊如下所示： （ 1）老年服務(wù)業(yè)：涵蓋家政、餐飲、護(hù)理服務(wù)等多個(gè)行業(yè)； （ 2）老年房地產(chǎn)業(yè)：包 括養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、居家養(yǎng)老住宅等產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)； （ 3）老年醫(yī)療保健業(yè)：包括體檢、醫(yī)療、養(yǎng)生、理療等特殊行業(yè)機(jī)構(gòu)； （ 4）老年用品業(yè)：包括生活起居、飲食保健、康樂(lè)器材等方面的老年用品生產(chǎn)行業(yè)； (5) 老年旅游業(yè)：含候鳥(niǎo)式旅游、度假式旅游、組團(tuán)旅游、自助式旅游等多種形式； （ 6） 老年娛樂(lè)文化產(chǎn)業(yè)：含老年大學(xué)、老年俱樂(lè)部、才藝展示、互動(dòng)體驗(yàn)式娛樂(lè)等業(yè)態(tài)； （ 7）老年咨詢服務(wù)業(yè)：含政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展顧問(wèn)、企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型資訊、個(gè)人養(yǎng)老指導(dǎo)等； （ 8）老年金融投資業(yè)：含保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)、金融理財(cái)、養(yǎng)老基金管理等業(yè)務(wù)。 租、售、反按揭組合入住 模式 （一）銷售型模式 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目完成之后向老年住戶出售是一種與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類似的入住方式。但是對(duì)入住的老年住戶而言，這類入住方式相當(dāng)于“一錘子買(mǎi)賣’’，即使在后期入住使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有這樣那樣的問(wèn)題，也很難使問(wèn)題得到圓滿解決。這類入住方式對(duì)開(kāi)發(fā)商而言資金回收期較長(zhǎng)，但是如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)?shù)脑?，可以獲得良好口碑，從而在后期獲得持續(xù)的穩(wěn)定的回報(bào)。 （三）反按揭模式 老年夫妻買(mǎi)下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行與保險(xiǎn)公司簽訂一份合同，在相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估公寓價(jià)值和測(cè)算人 均壽命之后，銀行與保險(xiǎn)公司每月支付老年夫妻一定的生活費(fèi)，直到其故世，屆時(shí)，該住宅歸銀行等處置。目前，我國(guó)反按揭入住方式的相關(guān)法律法規(guī)上部健全，相應(yīng)手續(xù)及程序也不夠規(guī)范，相信在養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)一步成熟發(fā)展的基礎(chǔ)上，這類入住方式會(huì)逐步流行。 （二）管理模式構(gòu)建 開(kāi)發(fā)商管理模式 開(kāi)發(fā)商管理模式是指，養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)直接經(jīng)營(yíng)管理，為入住的業(yè)主提供直接的服務(wù)，業(yè)主自始至終的相對(duì)人只有一家。采用開(kāi)發(fā)商管理模式，能夠迅速建立起成熟的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。此種模式構(gòu)建了非常完善的服務(wù)體系，包括生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂(lè)、心理咨 詢、家政等方面，這些服務(wù)形成了一個(gè)完整的養(yǎng)老體系。在品牌的統(tǒng)領(lǐng)下，確保在較短的時(shí)間內(nèi)，形成養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)聯(lián)盟，通過(guò)專業(yè)化的分工，構(gòu)建獨(dú)特的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)。 專業(yè)公司管理模式 專業(yè)公司管理模式是指引進(jìn)專業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的Ｒ常運(yùn)營(yíng)管理。此種模式操作靈活，經(jīng)營(yíng)便捷，服務(wù)質(zhì)量高。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目采用專業(yè)公司管理模式，通過(guò)多年的實(shí)踐證明，該模式具有較強(qiáng)的生命力和可調(diào)節(jié)性。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，專業(yè)化程度更高、居住質(zhì)量更好、價(jià)格更適宜的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。 尚未形成完整的金融支撐體系 今天的中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司及其他民營(yíng)企業(yè)，但各自的角色定位很模糊，更談不上彼此的分工合作，結(jié)果在養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商仍然處于主導(dǎo)地位，從投資到開(kāi)發(fā)建設(shè)，再到后期的持有運(yùn)營(yíng)，都能看到開(kāi)發(fā)商的身影；而投資商和運(yùn)營(yíng)商尚未形成清晰定位，既缺乏專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，更缺乏長(zhǎng)期的投資人。 尚未形成多元化的運(yùn)營(yíng)模式 由于目前國(guó)內(nèi)尚未形成完整的養(yǎng)老地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)，其經(jīng)營(yíng)模式僅停留在開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的各種拆分與組合上。 一是開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)的模式。此種模式適合有物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)且社會(huì)資源整合能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商。 二是開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商合作的模式。此種模式適合于沒(méi)有物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商。運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)全部的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并收獲全部經(jīng)營(yíng)收入，這對(duì)運(yùn)營(yíng)商的考驗(yàn)比較大，目前能完成此類工作的運(yùn)營(yíng)商還比較少。 養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)屬性不足 由于我 國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于萌芽期，我國(guó)專業(yè)的護(hù)理人員仍十分缺乏，單純靠開(kāi)發(fā)商的投入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因而更應(yīng)該集中社會(huì)力量進(jìn)行大力發(fā)展。而目前，諸如老年病專業(yè)醫(yī)師、康復(fù)治療師、長(zhǎng)期照護(hù)護(hù)士、心理咨詢師、營(yíng)養(yǎng)師等應(yīng)該在老年社區(qū)中提供服務(wù)的合格的專業(yè)或準(zhǔn)專業(yè)人員幾乎沒(méi)有。未來(lái)老年社區(qū)的發(fā)展如果沒(méi)有大量上述專業(yè)或準(zhǔn)專業(yè)人力資源的參與，最終就不會(huì)成功。 直銷客戶積累策略解析 ◆ 以 VIP 入會(huì)的形式，針對(duì)性推廣 。 ◆ 銀行 /移動(dòng) /聯(lián)通貴賓短信群發(fā) 。 體驗(yàn)式營(yíng)銷策略解析 隨著人們消費(fèi)漸漸地趨向于理性， “聽(tīng)覺(jué) ”效應(yīng)已從人們的感官中慢滿慢地談化，轉(zhuǎn)而換之的是視覺(jué)效應(yīng)，也許是因?yàn)橐?覺(jué) 更激發(fā)消費(fèi)者的感官和刺激，因此養(yǎng)老服務(wù)體驗(yàn)，樣板房及相關(guān)連的物件的包裝展示，也成為了本營(yíng)銷策略的一個(gè)重要組成。讓客戶提前體驗(yàn)，真真切切的感受到入住后的服務(wù)，比任 何宣傳都有效果。通過(guò) 真實(shí)的服務(wù)，外部的包裝及行之有效的推廣，來(lái)給客戶造夢(mèng)。 五、 養(yǎng)老項(xiàng)目 前期推廣 策略分析 （一） 養(yǎng)老地產(chǎn) 推廣 目標(biāo)分析 養(yǎng)老地產(chǎn)推廣目標(biāo)是為了打造重慶獨(dú)特的養(yǎng)老地產(chǎn)，以及進(jìn)行 “養(yǎng)老文化”概念營(yíng)銷 推廣， 客戶買(mǎi)到的不僅僅是一個(gè)住房，而是一種無(wú)微不至的呵護(hù)和關(guān)懷；購(gòu)買(mǎi)的不僅僅是一個(gè)環(huán)境，而是一種無(wú)處不在的鄉(xiāng)情和親情 ， 改變我國(guó)傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”這種養(yǎng)老觀念 。 （三） 養(yǎng)老項(xiàng)目 推廣 策略分析 養(yǎng)老地產(chǎn) 線下推廣策略 （ 1） 養(yǎng)老地產(chǎn)廣告促銷策略 媒體宣傳 ， 主要以報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)為主 。 （ 2） 養(yǎng)老地產(chǎn)人員推銷策略 社區(qū)推廣：選取 合川 的部分社區(qū)進(jìn)行營(yíng)銷試點(diǎn) ，進(jìn)行人員推銷，同時(shí) 利用試點(diǎn)社區(qū)宣傳欄進(jìn)行宣傳 ； 將各試點(diǎn)社區(qū)內(nèi)的老年人 活動(dòng)室變?yōu)槲覀兊男麄麝嚨?；保險(xiǎn)從業(yè)人員，這是最好的營(yíng)銷人員，可以找推銷養(yǎng)老險(xiǎn)種的營(yíng)銷人員以提成方式幫忙推廣敬老院，只需在推銷養(yǎng)老保險(xiǎn)的同時(shí)稍稍提到敬老院，可起到事半功倍的功效；宣傳雜志廣告：與當(dāng)?shù)氐尼t(yī)院合作，一般現(xiàn)在很多醫(yī)院為了提高知名度會(huì)印制宣傳雜志或傳單，并當(dāng)街派發(fā)，可合作將廣告排印進(jìn)其雜志當(dāng)中，以此獲得更大收益。在銷售老年人保健品柜臺(tái)等張貼海報(bào)，雖然不一定吸引老年人入住，卻可以加深當(dāng)?shù)厝说挠∠?，?dāng)有人需要尋找敬老院時(shí)可能就有人因?yàn)榭催^(guò)海報(bào)而推薦 ；進(jìn)行 手機(jī)短信宣傳 推廣。如：與孤兒院孩子的互動(dòng)、公益募捐 ，以及定期的舉行 棋藝比拼，書(shū)法繪畫(huà) 、 太極拳劍 等適合老年人的活動(dòng)，以此吸引更多老年人前來(lái)參加并認(rèn)識(shí)多些同齡朋友，現(xiàn)在工作壓力大，年輕一輩大多沒(méi)時(shí)間陪伴，所以還是希望認(rèn)識(shí)更多的同年齡層的朋友，老年人之間對(duì)敬老院有了一定認(rèn)識(shí)，自會(huì)在圈子里傳開(kāi)，當(dāng)真正需要入住敬老院首先 就是想到這間敬老院，組織公益活動(dòng) 以增加在老年人心中的知名度與 影響力。 六、養(yǎng)老地產(chǎn)推廣活動(dòng)分析 （一）養(yǎng)老地產(chǎn)推廣活動(dòng)內(nèi)容 定時(shí)定期舉行老人免費(fèi)體檢活動(dòng) 定時(shí)定期舉行老人免費(fèi)體檢活動(dòng)，可將體檢地點(diǎn)設(shè)在敬老院內(nèi)，歡迎當(dāng)?shù)剜徑募胰藥侠先藖?lái)免費(fèi)檢查及參 觀環(huán)境，以此帶動(dòng)知名度，同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目的廣告宣傳。邀請(qǐng)主要分管領(lǐng)導(dǎo)、媒體人士參加，作為新聞事件進(jìn)行大范圍廣告宣傳，提高項(xiàng)目的知名度。 深入校園 可深入合川中小學(xué)校，進(jìn)行一些尊老愛(ài)老傳統(tǒng)美德知識(shí)講座，講座之后舉行學(xué)生和老年人的交流活動(dòng)。營(yíng)銷推廣后期傳播策略 （一）后期傳播目的 其傳播的目的是為了把營(yíng)銷推廣活動(dòng)宣傳出去，努力進(jìn)行企業(yè)的美譽(yù)傳播。 體驗(yàn)營(yíng)銷 讓目標(biāo)消費(fèi)人群親身體驗(yàn)敬老院的優(yōu)越待遇，通過(guò)體驗(yàn)者的親身感受讓他們自覺(jué)運(yùn)用情感流露對(duì)外宣傳。 后期保障 證件辦齊全，這是讓子女更放心安排老人入住的重要因素，也是推廣的亮點(diǎn)；護(hù)理人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，管理層嚴(yán)格把關(guān)，不出現(xiàn)打罵老人情況出現(xiàn)。營(yíng)銷推廣的管理與執(zhí)行 （一）營(yíng)銷推廣管理體系結(jié)構(gòu) 營(yíng)銷推廣管理體系的架構(gòu)取決于公司整 體管理架構(gòu)的設(shè)置，本方案提出的營(yíng)銷推廣管理體系架構(gòu)是基于合川養(yǎng)老地產(chǎn)方式。 ：負(fù)責(zé)公司營(yíng)銷總體規(guī)劃，負(fù)責(zé)公司在不同時(shí)期針對(duì)不同市場(chǎng)的年度、階段性、臨時(shí)性推廣方案的策劃，負(fù)責(zé)營(yíng)銷信息的系統(tǒng)管理及針對(duì)不同策劃要求的市場(chǎng)研究、調(diào)研事務(wù)。 ：負(fù)責(zé)促銷活動(dòng)的初步方案的策劃并負(fù)責(zé)促銷方案的執(zhí)行。 （二）、營(yíng)銷推廣的管理模式 以企業(yè)為主體，政府作配合，制定鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游推廣的年度總體計(jì)劃。 按責(zé)任明確雙方推廣費(fèi)用的預(yù)算水平和支出方向。 具體管理模式： （三）營(yíng)銷推廣的執(zhí)行要求 控制原則 。 。 。 。 。 。 。 要求 。 。