【正文】 ............................................... 17 （二） 養(yǎng)老地產(chǎn) 推廣 方式分析 .......................................................................... 18 （三） 養(yǎng)老項(xiàng)目 推廣 策略分析 .......................................................................... 18 養(yǎng)老地產(chǎn) 線下推廣策略 ........................................................................ 18 養(yǎng)老地產(chǎn) 線上推廣 策略 ........................................................................ 19 六、養(yǎng)老地產(chǎn)推廣活動(dòng)分析 ...................................................................................... 19 （一）養(yǎng)老地產(chǎn)推廣活動(dòng)內(nèi)容 .......................................................................... 19 定時(shí)定期舉行老人免費(fèi)體檢活動(dòng) ........................................................ 19 學(xué)校敬老養(yǎng)老愛(ài)心活動(dòng) ........................................................................ 19 健康、養(yǎng)生知識(shí)大講堂及藥品贈(zèng)送 .................................................... 19 深入校園 ................................................................................................ 20 七、養(yǎng)老地產(chǎn) 政策分析 國(guó)家出臺(tái)“十二五”將建 5000 個(gè)養(yǎng)老服務(wù)站，政府補(bǔ)貼為部分老人購(gòu)買(mǎi)居家養(yǎng)老政策。 供需分析 重慶市老年人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)特別是養(yǎng)老地產(chǎn)的需求量很龐大 。 功能不 足 老年住宅面積普遍偏小，且戶型設(shè)計(jì)落后。 二、 重慶養(yǎng)老地產(chǎn) 重慶養(yǎng)老地產(chǎn) 全區(qū)土地面積按地圖量算（下同），幅員面積為 平方公里，折合 萬(wàn)畝。 地理位置 合川是重慶的北大門(mén)，是規(guī)劃中的重慶北部地區(qū)中心城市，位于嘉陵江、渠江、涪江交匯處，扼川北水陸交通咽喉，是重慶與資源豐富的川北地區(qū)相聯(lián)的紐帶，也是重慶資金技術(shù)集約發(fā)展的延伸帶，被譽(yù)為重慶通向四川北部、陜西、甘肅等大西北省區(qū)的 經(jīng)濟(jì)走廊 。惟其如此，產(chǎn)品才能真正打動(dòng)已經(jīng)理智成熟的目標(biāo)消費(fèi)群體。 （ 2）各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi) 在這種老年人社區(qū)內(nèi)，單項(xiàng)的服務(wù)形式許多種，其包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù) 服務(wù)。 三、 重慶養(yǎng)老地產(chǎn) B、住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。 產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式 產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)且粋€(gè)包含價(jià)值鏈、企業(yè)鏈、供需鏈和空間鏈四個(gè)維度的概念。 改變?cè)瓉?lái)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)銷(xiāo)售方式，延長(zhǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈，特別是在老年服務(wù)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)以及老年娛樂(lè)文化產(chǎn)業(yè)三個(gè)方面，可以使養(yǎng)老地產(chǎn)附加更大的價(jià)值，增加其后續(xù)盈利能力。反按揭入住方式關(guān)注的是中低收入但有房產(chǎn)的家庭，這類家庭在未來(lái)的老年人群體所占比例最大，做好這類家庭的養(yǎng)老就是解決我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的重中之重。通過(guò)與餐飲服務(wù)、綜合后勤管、知名健身康體會(huì)所、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，可以打造集居家養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老于一體的高端老年生活社區(qū)。 四、 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略研究 （一） 養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題 目前，整個(gè)老年住宅供給市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期階段，中高端市場(chǎng)供給缺失。這種開(kāi)發(fā)模式類似于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，開(kāi)發(fā)商除了前期投資建設(shè)，還需要后期持有經(jīng)營(yíng)，這種模式的產(chǎn)品以出租為主。 由上可知，目前我國(guó)的運(yùn)營(yíng)模式仍過(guò)于單一，這為養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。 ◆ 以重點(diǎn)單位為主組織多種形式單張派送 。 銷(xiāo)售未動(dòng)，景觀和服務(wù)設(shè)施先 。 （ 4） 養(yǎng)老地產(chǎn)公共關(guān)系策略 與社區(qū)合作，以關(guān)愛(ài)老年人的名義有計(jì)劃的 開(kāi)展與老年人相關(guān)的小型公益活動(dòng)，使老人感到老有所用、老有所為。 七、養(yǎng)老地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)推廣部管理體系結(jié)構(gòu) 營(yíng)銷(xiāo)推廣部各組織的職能 ：負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)推廣部日常事務(wù)及輔助營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)工作。 執(zhí)行中雙方相互協(xié)調(diào)，協(xié)同傳播計(jì)劃，提高傳播效率。根據(jù)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃和營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo)，合川養(yǎng)老地產(chǎn)要進(jìn)行大手筆的品牌形象推廣。 。隨機(jī)應(yīng)變，沒(méi)有絕對(duì)的推廣方案，而是以本方案為原則，具體情況必須要進(jìn)行具體分析，做出相應(yīng)的調(diào)整。全力以赴，大膽創(chuàng)新。在此計(jì)劃中明確當(dāng)年推廣的具體事務(wù)及企業(yè)和政府應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)的推廣責(zé)任和事務(wù)。 八、重慶養(yǎng)老地產(chǎn) 健康、養(yǎng)生知識(shí)大講堂及藥品贈(zèng)送 盡可能安排老人來(lái)到活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，以知識(shí)大講堂為契機(jī)，傳遞項(xiàng)目產(chǎn)品信息，聘請(qǐng)專業(yè)保健品講師負(fù)責(zé)進(jìn)行講解，提高會(huì)客率。 （ 3） 養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)業(yè)推廣策略 藥店和保健品店張貼廣告海報(bào)。因此，項(xiàng)目可以考慮在工程建設(shè)上做一些調(diào)整，優(yōu)先建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)中心，并以此形成一個(gè)項(xiàng)目展示的主戰(zhàn)場(chǎng)。 （二） 養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略分析 以 點(diǎn)突面差異化競(jìng)爭(zhēng) +直效客戶積累 +體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo) ， 以點(diǎn)突面差異化競(jìng)爭(zhēng)策略以點(diǎn)突面差異化競(jìng)爭(zhēng)策略解析 在營(yíng)銷(xiāo)中重點(diǎn)把握項(xiàng)目差異化產(chǎn)品特色，重點(diǎn)突出，不分散，以幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)突破其項(xiàng)目的根本素質(zhì)。這種模式下，開(kāi)發(fā)商僅僅獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，不能分享后期的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。根據(jù)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)主體的不同，可以將我國(guó)的經(jīng)營(yíng)模式分為兩種。通過(guò)專業(yè)化的分工，構(gòu)建精準(zhǔn)的專業(yè)的服務(wù)體系，提升服務(wù)品質(zhì)。 戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式 戰(zhàn)略聯(lián)盟管理模式是指開(kāi)發(fā)商與與一些專業(yè)化的公司建立合作關(guān)系，進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)管理。另外，從老年入住者角度而言，可以時(shí)刻對(duì)自己入住的老年住宅進(jìn)行監(jiān)督，促使其服務(wù)更加完善，為自己生活的便利及舒適十分有利。 就養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，其產(chǎn)業(yè)鏈的延伸主要是指向下延伸。 關(guān)于將老齡產(chǎn)業(yè)視為“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)，將老年生活視為“朝陽(yáng)”生活而非“夕陽(yáng)”生活，培養(yǎng)積極地生活態(tài)度同樣是培育健康向上的養(yǎng)老文化的重要一環(huán)。開(kāi)發(fā)商必須能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人服務(wù)，例如醫(yī)療護(hù)理中心、人才交流中心、老年課堂、旅游公司等服務(wù)機(jī)構(gòu)。 如果在銷(xiāo)售產(chǎn)品時(shí)就給客戶一個(gè)承諾：十年或者二十年后，客戶可以以一定的價(jià)格租賃給社區(qū)，然后由社區(qū)將住房子租賃出去，由社區(qū)統(tǒng)一收費(fèi)、統(tǒng)一管理，這樣是不是也解決了購(gòu)買(mǎi)者由于將來(lái)房屋閑置帶來(lái)的困擾呢？由此一來(lái)，養(yǎng)老社區(qū)將逐步轉(zhuǎn)型為類似分權(quán)式酒店公寓的經(jīng)營(yíng)模式，也就是說(shuō)，產(chǎn)權(quán)由不同的客戶分別所有，而經(jīng)營(yíng)權(quán)則集 中在社區(qū)，這樣可以得到物業(yè)服務(wù)的利潤(rùn)，同時(shí)還可以得到房屋租賃的部分差價(jià)，積少成多年長(zhǎng)日久，這也是一個(gè)不小的數(shù)目。 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 由于養(yǎng)老社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取高價(jià)位的形式，一是為了增加利潤(rùn)空間，二是為了將普通消費(fèi)者拒之門(mén)外。 重慶養(yǎng)老地區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格定位 （ 1）重慶 養(yǎng)老地區(qū)項(xiàng)目的定價(jià)策略 養(yǎng)老住宅的土地成本、建筑成本、園林景觀成本配套設(shè)施等都可能略低于同地段的同類產(chǎn)型的產(chǎn)品，硬件投入中，唯有智能化系統(tǒng)的配置高于其它同類產(chǎn)品。合川有釣魚(yú)城、淶灘古鎮(zhèn)、雙龍湖、云門(mén)山、水波洞、龍多山、古圣寺等 8 個(gè)對(duì)外開(kāi)放景點(diǎn)，有釣魚(yú)城古戰(zhàn)場(chǎng)遺址、淶灘二佛寺摩崖造像、草街育才學(xué)校舊址 等全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 3 個(gè)。全年降雨總量多年平均為 億立方米，東部華鎣山區(qū)雨量豐沛，西部高丘臺(tái) 地偏少；夏季降雨集中， 6 月至 9月的降雨量占全年總量的 %。營(yíng)銷(xiāo) 項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo) 建設(shè)生活樂(lè)園 ， 依托現(xiàn)有硬件設(shè)施資源，營(yíng)造舒適宜人的生活環(huán)境；培訓(xùn)工作團(tuán)隊(duì)，提高服務(wù)意識(shí)和溝通技巧，展現(xiàn)團(tuán)隊(duì)親和力，切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量。 未來(lái)發(fā)展前景看好，在老年人居住需求量放大的時(shí)候，傳統(tǒng)“家庭養(yǎng)老”觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變和“度假養(yǎng)老”習(xí)慣開(kāi)始形成 ?，F(xiàn)有的老年機(jī)構(gòu)較少?！笆濉逼陂g，全市將規(guī)劃建設(shè) 1000 個(gè)城鎮(zhèn)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)