【正文】 展 一次當(dāng)?shù)乩夏耆讼矏鄣倪\(yùn)動(dòng)比賽，其中設(shè)置一項(xiàng)特別獎(jiǎng)項(xiàng)，即獲獎(jiǎng)?wù)呖擅赓M(fèi)入住敬老院一周，在對(duì)待那些入住的老人，要以優(yōu)越的待遇進(jìn)行照顧和護(hù)理，讓老年人一周后可以自發(fā)的去宣傳俱樂部，營造良好的口碑，與此同時(shí)，想辦法讓當(dāng)?shù)貓?bào)刊記者跟蹤報(bào)道此事件，努力進(jìn)行企業(yè)的美譽(yù)傳播。 學(xué)校敬老養(yǎng)老愛心活動(dòng) 聯(lián)系我市部分學(xué)校簽訂敬老愛老愛心活動(dòng)。 DM 營銷：收集 合川地區(qū) 老人信息，并向其家中寄發(fā)精美的 DM 宣傳手冊(cè) 借勢宣傳： 與合川的 旅游景點(diǎn) 、賓館酒店、 購物中心 、 中老年用品商店等合作開展宣傳（給予其提成） ，如：由景點(diǎn)講解員含蓄地向合川旅行團(tuán)中的老年人介紹該養(yǎng)老院；在賓館酒店的前臺(tái)與房間內(nèi)擺放貴敬老院的宣傳手冊(cè)；在中老年用品集中的商店定期的發(fā)放 DM 宣傳手冊(cè) 。 利用體驗(yàn)式服務(wù)來帶動(dòng)營銷 本報(bào)告嚴(yán)格保密 35 僅僅依靠我們的口述，是很難描繪出未來生活的藍(lán)圖，很難打動(dòng)客戶。這是因?yàn)槟壳爸袊男l(wèi)生和醫(yī)學(xué)院校還沒有把這些專業(yè)領(lǐng)域納入自己的教育計(jì)劃中。這是一種集中經(jīng)營模式，這種模式下開發(fā)商建設(shè)完成以后并不親自進(jìn)行管理，而是轉(zhuǎn)賣給專業(yè)的經(jīng)營公司管理，這種模式的產(chǎn)品以出售為主。由于開發(fā)商扮演的角色過于復(fù)雜，也使其不能更專注于某一方面，進(jìn)而影響 整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。此種模式構(gòu)建專業(yè)化水平高，服務(wù)體系完善，內(nèi)容涵蓋了生活照料、醫(yī)療 健康、文化娛樂、心理咨詢、家政等方面。采用此種模式有利于加強(qiáng)業(yè)主與開發(fā)商的溝通，可以建立起順暢的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，能夠?qū)崿F(xiàn)雙方利益的最大化。 （二）會(huì)員制模式 以繳納租金的形式入住老年公寓是指先期繳納一定的定金（定金的數(shù)額一般較大），然后每月支付租金，定金最后返還的入住方式。產(chǎn)業(yè)鏈向上游延伸一般使得產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入到基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)和技術(shù)研發(fā)環(huán)節(jié)，向下游拓展則進(jìn)入到市場拓展環(huán)節(jié)。文化 營銷營銷隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展所產(chǎn)生的一種更加高級(jí)的營銷方式，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在文化營銷方面做得比較成功的是上海的親和源，主打親情文化，與我國傳統(tǒng)的孝老敬親文化相呼應(yīng)，也是對(duì)同本“多帶同居＂養(yǎng)老地產(chǎn)模式的改進(jìn)，仍然傳承“一碗湯的距離”這種概念，取得了較大的成功。經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)在于老年社區(qū)的管理大大提升了對(duì)開發(fā)商的專業(yè)要求，特別是醫(yī)療保健方面的風(fēng)險(xiǎn)極大。只有兩種可能：要么變賣，如果 整個(gè)房地產(chǎn)市場升值水平較高，那么只要能夠找到合適的買家，還是有利可圖的，關(guān)鍵是作為個(gè)人行為，這種合適的買家恐怕不是那么容易就找得到的；要么就是租賃，同樣還是客戶問題的困擾。 物業(yè)服務(wù)盈利策略 之所以提出物業(yè)服務(wù)，而不叫物業(yè)管理，是因?yàn)楣芾硎且环N職能，一種義務(wù)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義講職能就是無條件的應(yīng)該完成的工作，如各級(jí)政府職能等，而義務(wù)則 是打明了不要錢的旗號(hào)，都是不應(yīng)該收取費(fèi)用的。四大區(qū)域分別對(duì)應(yīng)學(xué)習(xí)、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)老養(yǎng)生以及旅游度假五大主題和功能，將養(yǎng)老的內(nèi)涵和產(chǎn)業(yè)向相關(guān)領(lǐng)域擴(kuò)散，建立一種全新的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。植被的種 類雖然繁多，但自然組合比較單純。境域水資源由地表水、過境水和地下水三大部分組成。敬老院如果僅僅是為老年人 提供優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)，讓其“老有所養(yǎng) ”，那么顯然是難于滿足其情感寄托、學(xué)習(xí)有為的心理訴求的，也就無法維持持久的吸引力，因此，敬老院的定位應(yīng)是老人們的生活樂園和精神家園，二者缺一不可，才是出路 。重慶市未來 10 年會(huì)面臨人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇，顯現(xiàn)已經(jīng)初現(xiàn)端倪，因此重慶的養(yǎng)老地產(chǎn)馬上將進(jìn)入發(fā)展期 。受訪者來自全國 31 個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）， 90 后占 %， 80 后占 %， 70 后占 %。而我市還將大力推進(jìn)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。重慶市統(tǒng)計(jì)局 2020 年 11 月1 日發(fā)布第 6 次全國人口普查主要數(shù)據(jù)，全市常住人口為 萬人。營銷項(xiàng)目總體構(gòu)思 ........................................................ 6 重慶養(yǎng)老地產(chǎn)營銷總體思路與定位 ................................................................ 6 （一）重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目 市場分析 （一）重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場細(xì)分分析 人口分析 重慶市老年人口數(shù)量約為 500 萬人，數(shù)量龐大。計(jì)劃到 2020 年，全市養(yǎng)老服務(wù)床位達(dá)到 19 萬張，每千名老人擁有 30 張床 位。 %的人認(rèn)為，醫(yī)療護(hù)理服務(wù)是未來養(yǎng)老地產(chǎn)能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。重慶現(xiàn)有的老年住宅大部分是傳統(tǒng)的福利院、養(yǎng)老院等，其配套服務(wù)設(shè)施落后，休閑娛樂更為落后，且醫(yī)療服務(wù)不完善 發(fā)展的條件 重慶市老年住宅生存條件：人口開始老齡化，老年客戶細(xì)分市場出現(xiàn)，老年住宅處于初級(jí)階段，還不成熟 發(fā)展的趨勢 政府支持，未來發(fā)展前景看好，老齡化趨勢加劇，社會(huì)保障體系逐漸完善，但觀念未轉(zhuǎn)變，市場培育期較長。營銷 項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位 老年人年事雖高，但大部分人期盼的還是 “老有所依、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂 ”，不愿意被當(dāng)作廢人一個(gè)供養(yǎng)起來的，身體行動(dòng)能力下降，反而讓他（她）們對(duì)精神需求更加強(qiáng)烈。營銷項(xiàng)目定位 重慶 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的選址策略 該養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目選址定位在合川，其選址分析如下： 自然環(huán)境 合川區(qū)為三江交匯處，水資源自然相當(dāng)豐富。其基本類型有闊葉林、針葉林、竹林和灌叢 4 個(gè)群系綱、５個(gè)群系組 13 群系。整個(gè)項(xiàng)目形成規(guī)?；乃拇髤^(qū)域：教學(xué)研修區(qū)、活動(dòng)功能區(qū)、老人居住區(qū)、老人風(fēng)情度假小鎮(zhèn)。 目前成熟的消費(fèi)市場對(duì)產(chǎn)品的選擇，第一要素就是性價(jià)比的比較，所以，只要營銷推廣到位，對(duì)于這種能夠滿足市場的一種特定需求的新型產(chǎn)品，這種定價(jià)策略會(huì)給投資者帶來豐厚的利潤回報(bào)。 需要單獨(dú)提出來的是物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù) 從中國人均壽命不超過 70 歲這一點(diǎn)來看，這種社區(qū)的居民平均居住年限不會(huì)超過 20 年（這還是以人均壽命 80 多歲來計(jì)算的），那么十幾年以后就可能有住房空置出來，這些房產(chǎn)的繼承者如何處置房產(chǎn)是比較為難的事情。但是，這種經(jīng)營模式資金投入比單純的住宅開發(fā)要大，投資回收期相對(duì)較長，除了面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商還要面對(duì)自己經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)。而養(yǎng)老文化的概念營銷是指養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營理念上將這類養(yǎng)老文化融入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，用項(xiàng)目作為這種文化的載體，在老年住戶認(rèn)同這種養(yǎng)老文化的基礎(chǔ)之上對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行營銷。產(chǎn)業(yè)鏈延伸是將一條既己存在的產(chǎn)業(yè)鏈盡可能地向上下游拓展延伸。但是對(duì)入住的老年住戶而言，這類入住方式相當(dāng)于“一錘子買賣’’，即使在后期入住使用過程中發(fā)現(xiàn)有這樣那樣的問題，也很難使問題得到圓滿解決。 （二）管理模式構(gòu)建 開發(fā)商管理模式 開發(fā)商管理模式是指，養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由開發(fā)商負(fù)責(zé)直接經(jīng)營管理，為入住的業(yè)主提供直接的服務(wù)，業(yè)主自始至終的相對(duì)人只有一家。 專業(yè)公司管理模式 專業(yè)公司管理模式是指引進(jìn)專業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的Ｒ常運(yùn)營管理。 尚未形成完整的金融支撐體系 今天的中國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司及其他民營企業(yè)，但各自的角色定位很模糊，更談不上彼此的分工合作，結(jié)果在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營過程中，開發(fā)商仍然處于主導(dǎo)地位，從投資到開發(fā)建設(shè)，再到后期的持有運(yùn)營，都能看到開發(fā)商的身影；而投資商和運(yùn)營商尚未形成清晰定位，既缺乏專業(yè)的運(yùn)營商，更缺乏長期的投資人。 二是開發(fā)商與運(yùn)營商合作的模式。而目前，諸如老年病專業(yè)醫(yī)師、康復(fù)治療師、長期照護(hù)護(hù)士、心理咨詢師、營養(yǎng)師等應(yīng)該在老年社區(qū)中提供服務(wù)的合格的專業(yè)或準(zhǔn)專業(yè)人員幾乎沒有。 體驗(yàn)式營銷策略解析 隨著人們消費(fèi)漸漸地趨向于理性， “聽覺 ”效應(yīng)已從人們的感官中慢滿慢地談化，轉(zhuǎn)而換之的是視覺效應(yīng)，也許是因?yàn)橐?覺 更激發(fā)消費(fèi)者的感官和刺激，因此養(yǎng)老服務(wù)體驗(yàn)，樣板房及相關(guān)連的物件的包裝展示，也成為了本營銷策略的一個(gè)重要組成。 （三） 養(yǎng)老項(xiàng)目 推廣 策略分析 養(yǎng)老地產(chǎn) 線下推廣策略 （ 1） 養(yǎng)老地產(chǎn)廣告促銷策略 媒體宣傳 ， 主要以報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)為主 。 六、養(yǎng)老地產(chǎn)推廣活動(dòng)分析 （一）養(yǎng)老地產(chǎn)推廣活動(dòng)內(nèi)容 定時(shí)定期舉行老人免費(fèi)體檢活動(dòng) 定時(shí)定期舉行老人免費(fèi)體檢活動(dòng)，可將體檢地點(diǎn)設(shè)在敬老院內(nèi)，歡迎當(dāng)?shù)剜徑募胰藥侠先藖砻赓M(fèi)檢查及參 觀環(huán)境，以此帶動(dòng)知名度，同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目的廣告宣傳。 體驗(yàn)營銷 讓目標(biāo)消費(fèi)人群親身體驗(yàn)敬老院的優(yōu)越待遇，通過體驗(yàn)者的親身感受讓他們自覺運(yùn)用情感流露對(duì)外宣傳。 ：負(fù)責(zé)促銷活動(dòng)的初步方案的策劃并負(fù)責(zé)促銷方案的執(zhí)行。 。 。