【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)部分： 項(xiàng)目 周期 市場(chǎng)導(dǎo)入期 蓄勢(shì)期 招商期 開(kāi)業(yè)及持續(xù)期 執(zhí)行時(shí)間 2021 年 3 月中旬至 5 月春交會(huì) 2021 年 5 月至2021 年元月 2021年 2月至 10月 2021年 10月后 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 注： a、本案上述營(yíng)銷周期為根據(jù)目前已知條件和市場(chǎng)現(xiàn)狀預(yù)測(cè)，營(yíng)銷周期還需結(jié)合樓盤(pán)的施工進(jìn)度，并可根據(jù)施工進(jìn)度的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)為本案的營(yíng)銷介入點(diǎn)。 本階段以提高產(chǎn)品知名度、消費(fèi)者認(rèn)知度為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 促銷廣告策略： 廣告以感性訴求點(diǎn)為主；以具體生活中某人的例子來(lái)穿針引線，引導(dǎo)消費(fèi)者的共鳴。 品牌廣告 +產(chǎn)品廣告 +媒體炒作策略：深層次的挖掘“ 醇度生活 ”住宅賣(mài)點(diǎn)，全新的詮釋醇度生活概念。 作“ 石橋鋪循環(huán)大社區(qū) ”概念； 推廣“ 醇度生活 ”概念 廣宣策略 品牌廣告 +媒體炒作策略： 以瀘洲老窖集團(tuán)實(shí)力和企業(yè)文化為市場(chǎng)切入點(diǎn)，給市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)入駐重慶地產(chǎn)印象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)部分產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如： 爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)客戶、開(kāi)展以老帶新的銷售策略等。 初步引入 “ 石橋鋪循環(huán)大社區(qū) ” 概念 以宣傳為主、吸引消費(fèi)者的關(guān)注 順利實(shí)現(xiàn)國(guó)窖酒業(yè)品牌向地產(chǎn)品牌延伸。 D、公關(guān)活動(dòng)：占廣告費(fèi)用的 20% E、其他： 2% 二． 廣告周期安排 住宅部分： 項(xiàng)目 周期 市場(chǎng)導(dǎo)入 期 蓄勢(shì)期 公開(kāi)及強(qiáng)銷期 持續(xù)及掃尾期 執(zhí)行時(shí)間 2021 年 3 月中旬至 5 月春交會(huì) 2021年 5月中旬至 10月 2021年 10月至2021 年 1 月底 2021 年 2 月至 4月底 主要任務(wù) 完成產(chǎn)品入市前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作 本案產(chǎn)品信息廣泛推廣 正式公開(kāi)及強(qiáng)銷，塑造產(chǎn)品整體氣勢(shì) 針對(duì)剩余商品特色加以推廣 市場(chǎng)特點(diǎn) 產(chǎn)品第一次面世，知名度低 產(chǎn)品上市時(shí)間短，知名度低，市場(chǎng)需要預(yù)熱 產(chǎn)品知名度迅速提升，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知度產(chǎn)生變化 ，市場(chǎng)占有率有所上升 市場(chǎng)知名度達(dá)到最高，但銷售增長(zhǎng)緩慢 營(yíng)銷策略 以國(guó)窖品牌為背景入市，充分利用瀘洲老窖企業(yè)資源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C、印刷媒體：占廣告費(fèi)用的 5% D、公關(guān)促銷活動(dòng)：占廣告費(fèi)用的 10% E、其他： 2% 商業(yè)部分： A、報(bào)紙廣告：占廣告費(fèi)用的 40% B、戶外廣告：占廣告費(fèi)用的 30% C、印刷：占廣告費(fèi)用的 8% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 時(shí)間：搶先占領(lǐng) l 公交車(chē)身廣告：目前主要經(jīng)過(guò)公交車(chē)有 222 路（石橋鋪 —— 中梁山）、 701 路（朝天門(mén) —— 新橋）、 364 路，可選 取其中一條。 主力報(bào)紙：重慶晨報(bào) 次要報(bào)紙：重慶商報(bào)、重慶晚報(bào) 輔助報(bào)紙：重慶經(jīng)濟(jì)報(bào)、渝報(bào)、青年報(bào) B、戶外廣告：占廣告費(fèi)用的 25% l 戶外廣告牌 設(shè)置地點(diǎn)： —— 石橋鋪轉(zhuǎn)盤(pán)較為現(xiàn)眼位置，引導(dǎo)轉(zhuǎn)盤(pán)人流和視線； —— 工地臨 石新路主干道； —— 二廊立交橋路口車(chē)管所位置 時(shí)間：由于周邊廣告位置有限，眾多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也即將啟動(dòng)，建議對(duì)好位置搶先占領(lǐng)。 因此，對(duì)本案的媒介選擇及推廣建議采取整體傳播策略。 l 直接郵寄 優(yōu)勢(shì)：受眾有高度可選擇性、靈活性強(qiáng)、信息傳播高度個(gè)人化、同一媒體內(nèi)無(wú)廣告競(jìng)爭(zhēng)； 劣勢(shì)：成本較高、郵寄廣告過(guò)多會(huì)引起受眾反感、郵寄名單獲得比較困難、準(zhǔn)確率較低； 媒介選擇及組合 根據(jù)本案特性，其目標(biāo)消費(fèi)群包含居家客戶和投資客戶。 優(yōu)勢(shì)：成本相對(duì)較低，展現(xiàn)內(nèi)容全面詳盡，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，目前階段適用于客戶群體針對(duì)中青年人群的項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 傳播面小、傳播渠道不廣泛 戶外廣告 展露時(shí)間長(zhǎng)、成本低、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度低； 受眾可選擇性差、廣告創(chuàng)意受到 限制； 幾種可利用之新興廣告媒介 l 制作 “ 光碟 ” 郵寄 優(yōu)勢(shì)：傳播內(nèi)容詳盡、能吸引特定的受眾群、具有品質(zhì)感、成本相對(duì)較低； l 網(wǎng)絡(luò)廣告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)利用 “ 石橋鋪循環(huán)大社區(qū) ” 概念提升項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值感，結(jié)合房交會(huì)的媒體聚焦效應(yīng)，展開(kāi)第一輪的媒體攻勢(shì)。因此，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目在不同階段的廣宣推廣，應(yīng)根據(jù)各階段不同的策略思路，充分利用各種高新聞價(jià)值的公關(guān)活動(dòng)，發(fā)揮廣宣之最大效應(yīng)。 我們認(rèn)為，廣宣的執(zhí)行模式和具有新聞價(jià)值的公關(guān)活動(dòng)之間存在著乘法關(guān)系。 第一節(jié)．廣宣策略的整體思路 雖然本案擁有國(guó)窖酒類企業(yè)品牌和實(shí) 力的強(qiáng)大支撐，單目前市場(chǎng)知名度仍較低，基本無(wú)任何地產(chǎn)品牌而言。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 雖然，推介會(huì)和社區(qū)新聞炒作在操作上存在著較大的難度，但其所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是其他方式所不能比擬的，因此，我們非常希望能在本案入市階段，傾各方之力促使推介活動(dòng)和新聞炒作的順利進(jìn)行。因此，只有具備創(chuàng)新性、針對(duì) 性的廣宣策略，才能為項(xiàng)目的順利運(yùn)作作好強(qiáng)力鋪墊，所以，在項(xiàng)目的市場(chǎng)導(dǎo)入階段，我們提出了 “ 國(guó)窖名酒 先租后售模式： 價(jià)格策略根據(jù)市場(chǎng)成熟后的經(jīng)營(yíng)狀況、租金價(jià)位及當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件等具體執(zhí)行。 說(shuō)明： 市場(chǎng)銷售的其他優(yōu)惠政策參照當(dāng)時(shí)的銷售政策執(zhí)行。 分批分次推出黃金鋪面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。 產(chǎn)品策略 主推二三線鋪位，保留一線鋪位作為后期的利潤(rùn)點(diǎn)。 一次性付款 96折、銀行按揭 98折 一次性付款 97折、銀行 6 成 10年按揭無(wú)折。 根據(jù)銷售情況，對(duì)未售部位可實(shí)行統(tǒng)一價(jià)格銷售，進(jìn)行清盤(pán)掃尾。 （二）、不同階段的價(jià)格策略 先售后租模式： 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 公開(kāi)期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 執(zhí)行時(shí)間 2021 年 3 月至 5月 2021 年 5 月 2021 年 6 月至 8月 2021年 9月至 12月 價(jià)格策略 低于基準(zhǔn)均價(jià)3~5%入市 整體價(jià)格平于基準(zhǔn)均價(jià)，價(jià)格優(yōu)惠僅在折扣上體現(xiàn)。 戰(zhàn)術(shù)性原則： 在實(shí)際招商中，可根據(jù)商家品牌的大小和影響力情況，適當(dāng)延長(zhǎng)商家入場(chǎng)裝修期。 根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)條件和市場(chǎng)因素，制定合理的招商政策和優(yōu)惠政策，最大限度的吸引商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 招商： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。具體調(diào)價(jià)平臺(tái)應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況靈活調(diào)整。 178。每次調(diào)價(jià)幅度應(yīng)配合市場(chǎng)當(dāng)時(shí)的銷售和招商情況靈活調(diào)整，每一步調(diào)價(jià)都應(yīng) 明確價(jià)格支撐點(diǎn)，忌人為因素明顯的價(jià)格調(diào)整。 先售后租模式： 銷售總體上滯后于 A 區(qū)住宅銷售，價(jià)格策略總體上采取 “ 低開(kāi)高走 ” 策略。 A 區(qū)銷售價(jià)格確定 A 區(qū)商鋪銷售價(jià)格表 單位：元 /平方米 樓層 價(jià)格 銷售價(jià)格 一層 5500~7800 二層 3300~5500 說(shuō)明： 樓層平均空置率按 8%計(jì)算。因此，在實(shí)際招商時(shí)必須根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況重新制定租金 水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 以上價(jià)格的對(duì)比分析是基于本案A、 B 區(qū)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，參照目前市場(chǎng)租金價(jià)格情況制定出的市場(chǎng)執(zhí)行價(jià)格。 雖然本案 B 區(qū)商場(chǎng)檔次略高于 A區(qū)，但由于 B 區(qū)三層單層面積過(guò)大，單層平均租金水平較低。 市場(chǎng) 市場(chǎng) 市場(chǎng) 城 城 飾市場(chǎng) 特 地段 6 5 5 5 6 6 6 5 5 交通 8 6 6 6 7 7 7 6 6 規(guī)模 5 5 5 5 4 4 5 4 4 傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)取向 8 7 7 7 7 5 6 5 7 商業(yè)氛圍 6 6 6 5 6 5 5 5 5 商場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃 5 4 4 4 5 5 5 5 5 商業(yè)配套 22 15 13 14 17 16 17 17 16 其中：停車(chē)位 5 3 3 4 4 4 4 4 4 廣告位 6 3 3 3 5 4 4 5 5 庫(kù)房 6 6 4 4 3 3 4 3 4 服務(wù)設(shè)施 5 3 3 3 5 5 5 5 3 物業(yè)管理 5 4 3 3 5 4 4 4 4 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)力 12 8 6 6 11 10 10 10 9 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 6 5 5 5 6 6 5 5 5 市場(chǎng)扶持力度 7 4 4 4 6 6 6 6 6 裝修標(biāo)準(zhǔn) 5 3 3 3 5 5 5 5 5 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況 5 5 5 5 5 5 5 5 5 得分 100 77 72 72 90 84 86 82 82 市場(chǎng)租金均值（元/M2） 50 35 50 70 70 35 50 52 倉(cāng)庫(kù)租金均值（套內(nèi)） 15 15 15 25 15 修正市場(chǎng)租金均值（元 /M2） 50 說(shuō)明： 無(wú)論從何種因素分析，八益建材市場(chǎng)租金水平對(duì)本案價(jià)格制定起著支配性作為，因此，上表分析中，我們對(duì)八益建材市場(chǎng)賦予 4 倍的權(quán)重，其余市場(chǎng)權(quán)重皆為 1。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、價(jià)格體系的建立 （一）、基準(zhǔn)均價(jià)的設(shè)定 租金價(jià)格分析表 比較內(nèi)容 權(quán)重％ 八益建材 馬家?guī)r 龍溪建 材得意 裝飾金凱裝飾家佳璽裝江北建瑪本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在市場(chǎng)逐漸經(jīng)營(yíng)成熟后，在不同階段采取不同的調(diào)價(jià)比例，逐漸提高租金的執(zhí)行價(jià)格。 A 區(qū)銷售價(jià)格以 10 年租金為基準(zhǔn)，減去 8~10%的空置率，并結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況予以確定。 第二節(jié)、商業(yè)價(jià)格策略 （一）、價(jià)格策略的運(yùn)作思路 定價(jià)目標(biāo) 符合本地區(qū)客戶心理租金價(jià)位，使目標(biāo)客戶不產(chǎn)生抗拒心理，吸引商家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，短期內(nèi)最大限度的保證商家的入場(chǎng)率，縮短招商周期，為市場(chǎng)的銷售創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)氛圍和較高的商業(yè)價(jià)值。常用的有 5： 4： 3 建筑期分期付款 ，即簽合同付一萬(wàn)元，合同簽訂一個(gè)月內(nèi)付 50%，主體封頂付 40%，交房時(shí)付 30%。 （三）、付款方式的設(shè)定 一次性付款：首付 1 萬(wàn)元，合同簽訂一個(gè)月內(nèi)付清合同余款。 優(yōu)惠政策： 一次性付款 97 折、銀行按揭和分期付款無(wú)折扣。 其他優(yōu)惠政策參照各階段促銷優(yōu)惠政策執(zhí)行。 對(duì)前期保留的單位產(chǎn)品進(jìn)行公開(kāi)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 其他優(yōu)惠優(yōu)惠