【正文】 主題在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，根據(jù)對(duì)男、女的不同需求，對(duì)住宅的主題樓層、主題會(huì)所的主題功能、園林內(nèi)的主題景觀即主題廣場(chǎng)等進(jìn)行男、女各自的特色處理，比如對(duì)女性的主題樓層的墻面顏色和裝飾時(shí)采用粉色系或者其他女生喜。 He’s情感社區(qū)前文項(xiàng)目定位中闡述了本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的特征，針對(duì)這樣的年輕客戶群體對(duì)新興事物追求的特點(diǎn)，以及重慶年輕男、女希望有各自的生活空間和娛樂空間的特色，將項(xiàng)目的整體推廣主題定為“She’s amp。結(jié)合購(gòu)房者的平均年齡減小，集中在25~35歲的階段，因此，項(xiàng)目名中，使用“尚城”，以簡(jiǎn)潔明了的時(shí)尚氣息，配合相應(yīng)的時(shí)尚推廣主題著力打動(dòng)這部分消費(fèi)群體。尚城購(gòu)房者越來(lái)越注重開發(fā)商的品牌，對(duì)大品牌、有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)公司信任程度更高。項(xiàng)目設(shè)計(jì)為5棟高層和一個(gè)獨(dú)立的會(huì)所，A棟（將將圖示中的①②部分結(jié)合起來(lái)，偏向圖示中①所在位置，移后空白位置即圖示中②所在位置為主題廣場(chǎng)）群樓為相關(guān)商業(yè)配套，塔樓為全夾層戶型；B棟、C棟（與圖示一致）為平層和錯(cuò)層相結(jié)合的50㎡~70㎡的兩房、75㎡~90㎡的三房戶型；D棟（位置應(yīng)在圖示中再向左下移動(dòng)）為全復(fù)式結(jié)構(gòu)，戶型為50㎡~70㎡的兩房、75㎡~90㎡的三房；E棟（與圖示位置一致，考慮為定制型戶型）為舒適型戶型，面積為75㎡~80㎡兩房、100㎡~110㎡三房、120㎡~150㎡頂層躍層；F為多功能主題會(huì)所。★ 小區(qū)平面布局小區(qū)主入口外設(shè)計(jì)一個(gè)主題公共廣場(chǎng)，便于人氣的集中。而且綜合考慮產(chǎn)品定位的概念性。因該地塊存在高收入人群，在戶型設(shè)計(jì)的時(shí)候，可以少量的考慮舒適型75㎡~80㎡兩房、100㎡~110㎡三房、120㎡~150㎡頂層躍層（這部分戶型主要是針對(duì)定制式團(tuán)購(gòu)客戶）。因此主力戶型設(shè)計(jì)為50㎡~70㎡的兩房、75㎡~90㎡的三房戶型，并對(duì)此類產(chǎn)品進(jìn)行概念包裝，做出錯(cuò)層、夾層以及復(fù)式結(jié)構(gòu)（參見金科重慶天氣較熱，外地植物生存性較差，因此園林中種植植物應(yīng)以重慶本地植物為主，并分主題種植，保證小區(qū)園林各季色彩鮮明。因此，產(chǎn)品定位的整體風(fēng)格應(yīng)具備新概念，帶有較強(qiáng)的時(shí)尚感、現(xiàn)代感，因此產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)定位為現(xiàn)代明快型，建筑風(fēng)格和園林設(shè)計(jì)應(yīng)注重簡(jiǎn)潔的線條構(gòu)成、強(qiáng)烈的色彩差異對(duì)比。因此在項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)利用這個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，針對(duì)性的進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)。因此，根據(jù)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)特征以及大坪區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，結(jié)合地塊的周邊商業(yè)配套欠缺的現(xiàn)實(shí)情況，本地塊應(yīng)設(shè)計(jì)為以中小戶型為主，帶有一定商業(yè)配套，中高檔的封閉式高層主題花園小區(qū)。同時(shí)，大坪區(qū)域的中高檔封閉式花園小區(qū)產(chǎn)品較少，市場(chǎng)認(rèn)同度教高。鑫城高層27萬(wàn)平方米3600元/㎡兩房到三房（60~100㎡）2005年9月穗東渝州新都高層、小區(qū)32萬(wàn)平方米3680元/㎡兩房、三房（65~100㎡）2004年底萬(wàn)友康年國(guó)際公寓高層、公寓3680元/㎡單配到三房（33~84㎡）2004年7月康德27度高層6萬(wàn)平方米3300元/㎡單配到三房（37 ~109㎡）2004年7月心巢（1）2004年大坪片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型體量銷售均價(jià)主力戶型開盤時(shí)間華宇但同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。糖果盒及藍(lán)波玫瑰灣和星月灣等項(xiàng)目也先后入市，再加上江灣國(guó)際花都、協(xié)信但大坪市場(chǎng)上仍然是以30~80㎡總價(jià)低的中小戶型銷售情況較好，100㎡以上的大戶型銷售遲緩。特別是在2005年上半年受到國(guó)家宏觀政策調(diào)整的影響，購(gòu)房者持幣待購(gòu)，整體市場(chǎng)出現(xiàn)低迷狀況。鑫城、穗東需求量較大，造成整體市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求。從2004年才開始逐漸有較大的項(xiàng)目開始啟動(dòng)，如萬(wàn)友康年國(guó)際公寓和康德27度，而且華宇（二） 大坪區(qū)域市場(chǎng)情況 大坪房地產(chǎn)市場(chǎng)特征（1） 企事業(yè)單位和通信類商戶集中，中高收入人群較多；（2） 25~35歲階層的消費(fèi)群體集中；（3） 中高檔花園小區(qū)住宅供應(yīng)較少，此類產(chǎn)品需求量較大；（4） 區(qū)域原住民較多，且區(qū)域情節(jié)較高；（5） 低總價(jià)的中小戶型需求量大；（6） 區(qū)域交通發(fā)達(dá)，人流量較大；（7） 商業(yè)配套不夠發(fā)達(dá)。但應(yīng)看到，目前重慶房?jī)r(jià)在全國(guó)位于中下水平，這與其直轄市身份和西部“龍頭”的地位頗不相稱。基于這個(gè)特點(diǎn)，在本項(xiàng)目的營(yíng)銷操作上，一些炒作造勢(shì)、概念渲染、包裝美化等推廣手法若運(yùn)用得當(dāng)，將能提升本項(xiàng)目的形象感召力及無(wú)形資產(chǎn)附加值，并獲得消費(fèi)者認(rèn)可，則樓盤熱銷自然水到渠成。重慶開發(fā)商大多比較重視對(duì)樓盤硬件品質(zhì)的打造，但對(duì)一些軟性元素，如銷售組織、銷控，營(yíng)銷推廣整合手法，物業(yè)管理介入等方面卻不夠重視，操作手法較為常規(guī)，還有不少需要改進(jìn)完善之處，這也是本項(xiàng)目能夠加以利用，彰顯自身不同之處的機(jī)會(huì)。渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)的樓市中心重鎮(zhèn)，其對(duì)購(gòu)房者的先天吸引力很強(qiáng)。而開發(fā)商實(shí)力形象對(duì)提升項(xiàng)目的附加值作用最大，必須加以重視，把握操作空間。在大坪周邊區(qū)域，較有檔次的樓盤對(duì)外銷售均價(jià)大約都集中在3500—3650元/平方米（套內(nèi)面積），樓層價(jià)差10—20元不等，一次性付款97或98折，分期與按揭付款均為99折在戶型、面積的需求上，2房1廳（2廳）、3房1廳（2廳），套內(nèi)面積在70—100平方米最受消費(fèi)者歡迎，客戶群體最為廣泛。重慶是最具投資價(jià)值的城市（社科院報(bào)告，前文有陳述），而且在各種先天與后天的利好因素支持下，這段歷史上的最佳發(fā)展時(shí)期持續(xù)時(shí)間至少在10年以上。而對(duì)家政服務(wù)的看重程度同比也有所提高，表明消費(fèi)者越來(lái)越傾向人性化、親和力、具有統(tǒng)一社區(qū)氛圍的服務(wù)。1住宅智能化各項(xiàng)設(shè)計(jì)看重程度比較比較因素閉路監(jiān)控三表遠(yuǎn)程計(jì)費(fèi)燃?xì)庑孤秷?bào)警系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)緊急呼救系統(tǒng)小區(qū)局域網(wǎng)紅外線防盜車庫(kù)自動(dòng)化所占比重%%%%%%%%分析：總體而言，消費(fèi)者對(duì)安全防護(hù)、網(wǎng)絡(luò)信息等因素的關(guān)注程度同比提高，而對(duì)三表出戶計(jì)費(fèi)等技術(shù)升級(jí)類智能化因素關(guān)注程度下降。1住宅設(shè)計(jì)要求看重程度比較 比較因素采光通風(fēng)質(zhì)量朝向室內(nèi)設(shè)計(jì)配套設(shè)施外觀房廳數(shù)所占比重%%%%%%%%分析：在各設(shè)計(jì)要素中，采光仍然是消費(fèi)者最為看重的因素，但與去年調(diào)查情況相比，其所占比重有所下降，而對(duì)通風(fēng)和質(zhì)量因素的看重程度則有所上升，反映出消費(fèi)者的要求越來(lái)越趨向全面化、綜合化。而由于各開發(fā)商在住宅戶型設(shè)計(jì)上都有所突破，戶型整體合理性提高，因此消費(fèi)者對(duì)此項(xiàng)選擇比重同比下降。1購(gòu)房決定因素看重程度比較比較因素房?jī)r(jià)交通區(qū)位環(huán)境開發(fā)商聲譽(yù)戶型設(shè)計(jì)物管配套完善增殖潛力銷售現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范所占比重%%%%%%%%%分析：價(jià)格仍是消費(fèi)者最看重的因素，交通與環(huán)境條件仍穩(wěn)居二、三位，而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力及品牌的市場(chǎng)關(guān)注程度逐步提高，同比已上升到第四位。1購(gòu)房信息傳播渠道影響力比較信息傳播渠道報(bào)紙房交會(huì)活動(dòng)宣傳朋友介紹電視電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)中介機(jī)構(gòu)路牌所占比重%%%%%%%%%數(shù)據(jù)顯示：報(bào)紙、房交會(huì)、公關(guān)活動(dòng)宣傳仍是購(gòu)房者信息來(lái)源的主要渠道，同時(shí)要重視朋友口碑傳播信息的影響力?？山邮馨唇以鹿┛? 月供款（元/月）500以下500—800800—10001000—13001300—15001500以上所占比重%%%%%%分析：選擇1300—1500元/月與1500元/月以上所占的比重同比上升，說(shuō)明隨著消費(fèi)者收入水平的提高，月還款能力在逐漸增強(qiáng)。付款方式調(diào)查付款方式7成20年分期付款一次性付款8成30年其它所占比重%%%%% 分析：選擇一次性付款與分期付款的比重同比增加，說(shuō)明消費(fèi)者支付能力提高，而隨著需求戶型的小型化，使付款壓力進(jìn)一步減小，致使消費(fèi)者逐漸傾向于一次性或分期付款方式。可接受單價(jià)(以建筑面積計(jì)算)單價(jià)區(qū)間（元/ m2）1500以下1500—20002000—25002500—30003000—35003500—40004000以上所占比重%%%%%%% 可承受總房款總房款（萬(wàn)元）10萬(wàn)以下10—1515—2020—3030—4040萬(wàn)以上所占比重%%%%%%分析：同比去年，無(wú)論是單價(jià)承受能力還是總價(jià)承受能力，消費(fèi)群體所能接受區(qū)間都上了一個(gè)臺(tái)階，尤其選擇20—。欲購(gòu)房戶型 預(yù)購(gòu)房戶型1室（1廳）2室1廳（2廳）3室1廳（2廳）4室1廳（2廳）其它所占比重%%%%%分析：兩房與三房仍為主力需求戶型，兩房比例最高，主要原因是總房款相對(duì)較低，說(shuō)明消費(fèi)者需求的房型特征正趨向于面積緊湊、功能較全、中小型化，從而降低總價(jià)，這也反映出消費(fèi)者購(gòu)房心理趨向務(wù)實(shí)。小區(qū)房以完善的生活配套，健康、舒適、休閑的生活環(huán)境贏得購(gòu)房者的青睞。欲購(gòu)房規(guī)劃形態(tài) 需求規(guī)劃形態(tài)小區(qū)多層小區(qū)小高層小區(qū)高層單體小高層單體高層所占比重%%%%%分析：隨著生活條件的改善，消費(fèi)者對(duì)居家環(huán)境要求也相應(yīng)提高。在以后的營(yíng)銷推廣及銷售執(zhí)行中，需要把這些方面的工作一一細(xì)化落實(shí)，只要精心準(zhǔn)備，合理組織實(shí)施，揚(yáng)優(yōu)抑劣，本項(xiàng)目還是面臨著較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，未來(lái)前景比較樂觀。近半年來(lái)，該兩板快住宅售價(jià)比較平穩(wěn)，也比較吻合市場(chǎng)的需求，受到了消費(fèi)者的歡迎。石橋鋪片區(qū)（抽樣含小區(qū)4個(gè)，非小區(qū)2個(gè)，合計(jì)6個(gè)樓盤） 此乃高新區(qū)核心片區(qū)片區(qū)均值：3520元/平方米，% 最高價(jià)：3800元/平方米 最低價(jià)：3100元/平方米科園路片區(qū)（抽樣含小區(qū)1個(gè)，非小區(qū)1個(gè)，合計(jì)2個(gè)樓盤）片區(qū)均值：3600元/平方米，% 最高價(jià)：3960元/平方米 最低價(jià)：3200元/平方米陳家坪片區(qū)（抽樣含小區(qū)1個(gè)，非小區(qū)1個(gè)，合計(jì)2個(gè)樓盤）片區(qū)均值：2890元/平方米，% 最高價(jià)：3000元/平方米 最低價(jià)：2780元/平方米二郎片區(qū)（抽樣含小區(qū)1個(gè)，非小區(qū)1個(gè)，合計(jì)2個(gè)樓盤）片區(qū)均值：2780元/平方米，% 最高價(jià)：2900元/平方米 最低價(jià)：2700元/平方米小結(jié)：因陳家坪、二郎片區(qū)房?jī)r(jià)較低，客觀上拉低了整個(gè)高新區(qū)的住宅價(jià)格。（三）高新區(qū)2004年第4季度市場(chǎng)行情本季度高新區(qū)住宅價(jià)格整體均值因受中低價(jià)新盤陸續(xù)入市影響呈下跌走勢(shì)，其住宅供應(yīng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移到中低價(jià)片區(qū)—二郎和陳家坪片區(qū)，致使區(qū)域總體均價(jià)下滑到3200元/平方米（以套內(nèi)面積計(jì)算，下同）左右。從實(shí)際情況剖析，本區(qū)域主要還是謝家灣和楊家坪片區(qū)房?jī)r(jià)稍高一點(diǎn)，是保持價(jià)格堅(jiān)挺的主力。其具體可分為五大片區(qū)作一簡(jiǎn)述。（二）九龍坡區(qū)2004年第4季度市場(chǎng)行情九龍坡區(qū)第4季度受入市新盤影響較為明顯。四、區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)整體行情分析（一）渝中區(qū)2004年第4季度市場(chǎng)行情 渝中區(qū)住宅本季度因一些中高價(jià)位的新盤入市，使得本季度區(qū)域均值略微上升，從抽樣調(diào)查樓盤數(shù)據(jù)分析看，渝中區(qū)住宅價(jià)格均值約在4380元/平方米（以套內(nèi)面積計(jì)算，下同），具體可分為6大片區(qū)作一陳述。隨著政府開發(fā)力度的加強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，該區(qū)域已成為繼北部城區(qū)之后又一個(gè)購(gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域，不少實(shí)力開發(fā)商云集于此，如華宇、南方、協(xié)信等，使片區(qū)樓盤形象得到提升，也形成了一片開發(fā)熱土。由于高新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員的多樣性，使得該區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品多樣，出現(xiàn)了諸如夾層、小躍層等創(chuàng)新戶型，均受到市場(chǎng)的熱烈歡迎。成熟的都市氛圍、便捷的交通條件是吸引消費(fèi)者的直接因素，而對(duì)于樓盤本身消費(fèi)者就非?？粗仨?xiàng)目園林環(huán)境的營(yíng)造，追求景觀吸引力。市場(chǎng)需求量最大的是80—120平方米（以建面計(jì)）住宅，二房、緊湊型三房最受歡迎，面積適度功能齊全是熱賣戶型的最大特點(diǎn)。 該區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)主要表現(xiàn)特征：此區(qū)域住宅空置面積相對(duì)是全市最少的，市場(chǎng)整體購(gòu)買力很強(qiáng)，需求量大，住宅消化難度不高，開發(fā)企業(yè)也因而缺乏競(jìng)爭(zhēng)壓力。同時(shí)它們與大坪片區(qū)唇齒相依，在地產(chǎn)市場(chǎng)上有著緊密的聯(lián)系，也共同構(gòu)建出一塊“地產(chǎn)大蛋糕”。住宅仍表現(xiàn)為本地域范圍內(nèi)消化的特點(diǎn)，客戶群體大多來(lái)自于渝中區(qū)或項(xiàng)目臨近區(qū)域如大、石、楊高新區(qū)等，跨區(qū)域購(gòu)房不明顯，尤其是體量較小的項(xiàng)目表現(xiàn)得更加明顯，規(guī)模較大的小區(qū)型住宅客戶來(lái)源范圍要稍廣一些。因這一片區(qū)工廠、企事業(yè)單位搬遷相對(duì)集中一些，故騰出的開發(fā)地塊相對(duì)較為富余。發(fā)達(dá)的公共交通是其最大的優(yōu)勢(shì)，而沿途匯聚的大量企事業(yè)單位和密集的人口，也為其提供了廣闊的消費(fèi)空間。最大最直接的賣點(diǎn)還是先天的區(qū)位因素，消費(fèi)者看重都市價(jià)值，即項(xiàng)目能很大程度上滿足自己工作、交通、休閑、娛樂的需要。不同物業(yè)總體均價(jià)范圍基本在3200—3700元/平方米（以套內(nèi)面積計(jì)）之間，各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)差主要體現(xiàn)在物業(yè)檔次方面，樓盤品質(zhì)決定差距。上清寺—大坪沿線地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模不大，多以單體樓物業(yè)為主，小區(qū)型住宅物業(yè)具有一定的稀缺優(yōu)勢(shì)。第三個(gè)板快就是指上清寺—大坪沿線，它們與解放碑區(qū)域的物業(yè)差距主要體現(xiàn)在區(qū)位價(jià)差及產(chǎn)品品質(zhì)差距上。第一是以觀音巖—解放碑為首的上半城，其樓盤檔次、房?jī)r(jià)都是最高的。因此，該區(qū)域?qū)⒊蔀橹貞c市一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，其住宅消費(fèi)需求大增，也成為地產(chǎn)市場(chǎng)上人們購(gòu)房置業(yè)的一股重要的新生力量。此區(qū)域的核心為石橋鋪高科技開發(fā)園，占地2平方公里，三面臨城市主干道，吸引了諾基亞、康佳、聯(lián)想、方正等大型高科技企業(yè)進(jìn)駐，并建成了重慶最大的電腦市場(chǎng)，其開發(fā)區(qū)已初具規(guī)模。 重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)原本屬于九